Episode 3: Fabien Major : L’immobilier et l’importance de la planification financière

Dans l’épisode 3 d’EN DIRECT, nous nous entretenons avec Fabien Major, un analyste financier chevronné de Québec. Découvrez des conseils financiers destinés aux nouveaux acheteurs, des stratégies pour se préparer à un marché incertain, et des ressources offertes aux courtiers et agents pour les aider à offrir un service à valeur ajoutée à leurs clients.

Transcription

Mitsou Gélinas: Bienvenue à « EN DIRECT », un balado pour les courtiers et agents immobiliers au cours duquel nous discuterons d'actualité, de tendances et de perspectives sur l'immobilier. Je m'appelle Mitsou Gélinas et dans cet épisode je discute avec Fabien Major, le fondateur de Major Gestion Privée. Fabien est un conseiller en gestion de patrimoine. Nous allons parler de la situation économique actuelle, de la façon de se préparer en vue de l'incertitude qui plane sur le marché immobilier et des ressources offertes aux courtiers et agents pour les aider à offrir un service à valeur ajoutée à leurs clients. Et attention, Fabien a même réussi à me faire rire en parlant finances, c'est gagné. Salut, Fabien.

Fabien Major: Allô, Mitsou.

Mitsou Gélinas: On s'est connus, Fabien, dans une ancienne vie, tu étais animateur de radio, chroniqueur télé aussi. Tu as eu un bon changement de carrière, tu es devenu planificateur financier. Tu as trois livres à ton actif : Petits secrets et gros mensonges de votre banquier, Investir dans son CELI et 99 trucs pour s'enrichir. Un des moyens incontestables de s'enrichir, c'est d'investir dans l'immobilier, quand c'est bien fait alors c'est ce dont on va parler aujourd'hui.

Fabien Major: Okay, on a du pain sur la planche.

Mitsou Gélinas: Oui, c'est ça. Première question, comment peut-on se préparer à acheter une propriété sans prendre trop de risques ?

Fabien Major: Il faut faire ses calculs, on n'a pas le choix. On ne peut pas improviser ça. Il faut donc regarder notre budget, savoir c'est quoi notre capacité réelle de payer et puis s'informer aussi précisément. Je pense que l'aspect humain est très important, Mitsou. Il faut regarder le quartier où on va s'établir. Savoir si les écoles, si les différents commerces et toutes les activités environnantes nous plaisent et une fois qu'on a une bonne idée de son quartier, là on commence à regarder quel est le coût de l'habitation qu'on souhaite en regardant des comparables.

C'est sûr que lorsqu'on a un spécialiste, on a, par exemple, un agent d'immeuble qui nous aide, il peut regarder à droite à gauche et puis valider certaines interventions. Je pense qu'à partir du moment où on a fait notre budget, l'ajout d'un professionnel dans sa démarche va grandement nous aider.

Mitsou Gélinas: Parlons des jeunes un peu, parce qu'il y a des erreurs financières que l'on peut faire au début d'une vie dans l'immobilier. Quelles sont ces erreurs financières les plus courantes chez les jeunes?

Fabien Major: Je pense que la plus courante, c'est de s'imaginer que de se loger en tant que propriétaire, c'est le même prix que se loger en tant que locataire. Ce n'est pas du tout la même chose. Il y a des engagements comme les taxes de bienvenue, il y a aussi ce que j'appelle moi les « tant qu'à y être. » Un « tant qu'à y être », c'est une clôture et tant qu'à y être, on peut y rajouter des auvents. Tant qu'à y être, on va peut-être installer un foyer.

Puis, on vient à perdre le contrôle si on n'avait pas fait le budget de tous ces surplus qui s'ajoutent dans notre projet de maison. Alors, donc, Il faut aiguiser son crayon, il faut faire des calculs, il faut se faire accompagner avec son agent, son courtier immobilier et puis aussi son planificateur financier pour que ce rêve-là ne se transforme pas en cauchemar. La durée des unions, Mitsou, c'est relativement court. Les unions, si on regarde au Canada dans les dernières années, la durée moyenne des unions de couples, on parle d'à peu près trois ans. Alors quand on planifie pour une propriété, il faut être certain que notre couple tient et que si on n'a pas bien préparé tous les calculs inhérents à l'achat d'une propriété, ça peut créer des tensions dans le couple et puis ça se transforme des fois en vente forcée.

Mitsou Gélinas: Oui, difficile dans la vie de se sortir de moments comme ceux-là. Tu as dû en voir beaucoup aussi de ton côté.

Fabien Major: Oui, il y en a très souvent, mais je pense que ça fait partie d'un très grand stress dans la vie. Il y a les unions de couple, les enfants, il y a l'achat d'une nouvelle propriété, il peut y avoir le décès, la maladie, la perte d'emploi, mais définitivement l'achat d'une maison, c'est dans, je dirais, les beaux moments de la vie, mais aussi parfois les épreuves. C'est pour ça qu'il ne faut pas improviser ce geste-là.

Mitsou Gélinas: C'est ça. Il ne faut même pas improviser avant d'aller à la banque aussi. J'imagine qu'il y a des outils financiers pour évaluer sa santé financière?

Fabien Major: Absolument, il y en a de très bons. Si on va sur le site REALTOR.ca, je le dis un peu à la française. REALTOR.ca, il y a une version française évidemment, vous avez différentes calculatrices. Il y en a trois qui sont très intéressantes. Des calculatrice hypothécaire, calculatrice de paiement, calculatrice des droits de mutation, calculatrice d'abordabilité. C'est un beau mot ça abordabilité là, il me semble que ça coule bien, c'est abordable, on a les moyens.

On va rentrer là-dedans dans ce calculateur-là, les revenus qu'on gagne. On va rentrer revenus de notre conjoint / conjointe. Qu'est-ce qu'on a comme frais pour nos cartes de crédit à tous les mois à payer? Combien on débourse pour l'automobile? Ce sont souvent des postes budgétaires très très importants. L'impôt foncier de la maison, la propriété qu'on désire et si jamais on ne le sait pas, l'outil nous permet aussi d'évaluer l'impôt foncier. Vous savez les fameuses taxes municipales, les frais de condo s'il y a lieu, les frais de chauffage.

Là, on appuie sur le bouton à combien s'établit ma capacité budgétaire, puis on va savoir quelle sorte d'emprunt on peut se permettre. Mais attention, il y a des petits pièges là-dedans. Vous avez, par exemple, le prix de la propriété et c'est un prix maximum, c'est la capacité d'emprunt maximale. Peut-être vous ne devriez pas vous rendre là surtout si vous savez que la maison nécessite certains petits travaux et puis vous allez avoir besoin de capitaux pour l'adapter à votre désir, à votre besoin.

Et l'acompte. Si on a un acompte qui représente 20 %, moi, je trouve que c'est vraiment parfait à ce moment-là, parce qu'il n'y aura pas les fameux coûts d'assurance de la SCHL et l'assurance prêt de la SCHL, on peut la calculer si jamais vous n'avez pas un acompte de 20 %. Alors là, vous allez voir le total de l'hypothèque requise et vous choisissez la période d'amortissement.

Là aussi, votre professionnel en immobilier va pouvoir vous aider si vous faites le remboursement sur 30 ans, sur 25 ans, sur 20 ans, ça change la teneur de vos paiements. Et vous avez le taux hypothécaire. Heureusement, les taux sont très bons en ce moment et devraient rester quand même bas pour très longtemps. Il y a des spécialistes qui disent que les taux devraient rester bas pour peut-être une décennie encore.

Il y a les droits de cession immobilière, il y a différents petits calculs, taxe de bienvenue, et cetera, et là, on choisit sa province et sa ville et vous allez voir les frais mensuels. De cette façon, on a très très peu de surprises.

Mitsou Gélinas: C'est vraiment génial, c'est un excellent outil sincèrement là, on le conseille à tout le monde d'ailleurs.

Dans quelques instants nous parlerons de comment les courtiers et agents immobiliers peuvent se préparer en temps d'incertitude, mais surtout des opportunités qui peuvent en découler.

Fabien Major: Alors il faut faire parler les gens, je pense que c'est la bonne façon de se préparer. Il faut être fin psychologue finalement.

Mitsou Gélinas: Mais comme il nous l'a proposé, parlons de REALTOR.ca qui est le site web immobilier le plus populaire et le plus fiable au Canada. Il met en contact les Canadiens avec des courtiers et des agents immobiliers qui les aideront à faire l'achat le plus important de leur vie. Rendez-vous sur REALTOR.ca pour trouver un courtier ou un agent près de chez vous.

Maintenant, place au courtier, si tu le veux bien. Comment un courtier ou un agent immobilier peut se préparer à faire face à l'incertitude des marchés. Pour aller rejoindre les inquiétudes de ses clients aussi, parce qu'on vit des moments qui ne sont pas évidents, une époque qui n'est pas évidente non plus.

Fabien Major: Absolument. Je pense que première chose, c'est de poser des questions ouvertes. Les questions ouvertes permettent de savoir, connaître l'histoire des gens et c'est souvent comme ça qu'on sait qu'est-ce qui sont les principales motivations et aussi de cerner quelles sont les craintes, les angoisses. Tout le monde a des petites angoisses dans des projets comme ça.

Par exemple, est-ce que il y a un bébé qui est en route? Est-ce qu'il y a de la maladie dans la famille des choses comme ça? Parce que c'est très humain et comme c'est le projet d'une vie, s'acheter une propriété, je pense que les courtiers pour se préparer devraient avoir d'avance une série de bonnes questions o