Episode 5: Hélène Bégin : Examen du marché immobilier canadien en 2021

Ce n'est un secret pour personne que 2020 a été une année sans précédent, battant des records sur le marché immobilier canadien. Les taux d'intérêt ont atteint un plancher historique. Les inscriptions ont circulé rapidement. Les résidences secondaires et les propriétés de vacances ont gagné en popularité. Mais ces tendances vont-elles se poursuivre ? Dans l'épisode 5 d'EN DIRECT, Hélène Bégin, économiste principale au Mouvement Desjardins, examine ce que nous avons fait et ce vers quoi nous nous dirigeons, et comment naviguer sur le marché actuel.

Transcription

Claudia : Je pense que nous sommes tous d’accord que l’année 2020 aura été marquante à plusieurs niveaux. Mais en dépit de l’incertitude économique, le marché immobilier canadien, lui, est en pleine essor et a même fracassé des records.

Est-ce que la tendance se poursuivra malgré un déconfinement progressif et un retour économique à la normale ? Les canadiens vont-ils continuer de quitter la ville pour s’installer en banlieue et en campagne ? Comment les propriétaires peuvent-ils s’y retrouver dans ce marché si compétitif ?

Bonjour, je me présente, Claudia Marques, et c’est ce dont nous allons discuter pendant cette émission d’EN DIRECT, un balado dont l’objectif est de susciter des conversations avec des personnes inspirantes sur des questions qui touchent l’immobilier canadien et leur impact sur les membres de l’ACI ainsi que tous les canadiens.

Pour ce cinquième épisode d’EN DIRECT, je suis très heureuse de recevoir une invitée qui saura répondre à toutes nos questions. Il s’agit de madame Hélène Bégin, économiste principale au Mouvement Desjardins. Bonjour Hélène !

Hélène : Bonjour Claudia.

Claudia : Tout d’abord, un gros merci d’avoir accepté l’invitation. Je sais que vous avez un horaire très chargé, un emploi du temps bien rempli. Donc vraiment merci de vous être rendue disponible pour me parler aujourd’hui du marché immobilier au Canada, qui connait un boom assez spectaculaire, n‘est-ce pas ?

Hélène : Oui effectivement, ça me fait plaisir d’être avec vous aujourd’hui, Claudia, pour le podcast. En fait, il y a beaucoup de choses à dire sur le marché immobilier et résidentiel donc on va en faire le tour ensemble.

Claudia : Je pense que l’on est d’accord que présentement le marché immobilier se porte très bien. Mais j’aimerais qu’on retourne un peu dans le temps si vous le voulez bien. À il y a environ un an, un an et demi presque maintenant, au début de la pandémie. Quel a été ce choc-là initial de la pandémie sur le marché immobilier ?

Hélène : Il faut dire que l’année 2020 a été particulière. Ça a été une année en deux temps. Donc d’abord, lorsque la première vague a pointé le bout de son nez au printemps, on a eu une chute abrupte de l’activité en mars et avril, étant donné que certaines provinces, dont le Québec, avaient le grand confinement qui avait interdit les visites en personnes. C’est certain que ça a permis certaines transactions en mode virtuel. On en est rendus là aujourd’hui.

Donc on a assisté à un plongeon des ventes, particulièrement fort au Québec et en Ontario, parce que la période de confinement a été plus généralisée et plus longue qu’ailleurs dans le pays en général. Donc mars et avril, ça a été vraiment un plongeon, du jamais vu au niveau de l’activité résidentielle. C’est vraiment la première étape de l’année 2020 qui s’est amorcée ainsi.

Claudia : C’est sûr que l’on a connu une insécurité économique assez forte. Donc à ce moment-là, les gens étaient très inactifs au niveau du marché immobilier mais il me semble que cette période-là a été quand même assez courte. Ça n’a pas été vraiment long avant que le marché immobilier ne reprenne du poil de la bête, comme on dit. Quelle a été la trajectoire du marché d’après vous ? À quel moment est-ce que ça a recommencé à remonter ?

Hélène : En fait, dès que la réouverture progressive de l’économie a été amorcée il y a eu un effet de rattrapage très rapide qui s’est poursuivi au cours de l’été et tous les acheteurs ; en fait il y avait beaucoup de gens qui s’étaient mis en mode attente. D’une part parce que c’était moins possible de visiter les propriétés en mars et avril et d’autre part, parce qu’il y avait une insécurité économique. Effectivement, il faut rappeler que le taux de chômage est monté à des niveaux historiques, au-delà de 15%, c’est énorme.

Donc évidemment en mai, dès que les choses se sont replacées un peu, le marché immobilier a rebondi avec force et l’effet rattrapage s’est poursuivi tout au cours de l’été. Déjà en juillet, en l’espace de quelques mois, autant au Canada qu’au Québec, qu’en Ontario, ainsi que dans plusieurs provinces, le niveau de l’activité au niveau des ventes est revenu au niveau pré-pandémie de février.

Donc ça a été vraiment une récupération très forte, beaucoup plus rapide qu’anticipée.

Claudia : Mais comment vous l’expliquez ? Ça a dû vous surprendre en tant qu’économiste, considérant l’économie qui est encore assez fragile, de voir ce rebond-là au niveau du marché ?

Hélène : Il y a plusieurs explications. D’un, le taux de chômage, on l’a mentionné, est monté à un sommet au printemps mais par la suite est redescendu très rapidement. À partir du moment où on a procédé à une réouverture progressive des activités, les gens se sont remis à travailler dans la plupart des secteurs. On sait que ça a été plus long et ça reste difficile dans d’autres secteurs. Par contre, le marché du travail s’est rapidement replacé et il ne faut pas oublier que les taux d’intérêt, on va en parler un peu plus loin dans le segment ; les taux d’intérêts directeurs de la Banque du Canada ont été abaissés de façon très rapide. De 150 points de base en mars. Cela a fait en sorte que les taux d’intérêts hypothécaires étaient particulièrement faibles, à un niveau historiquement bas. Donc pour les gens qui avaient conservé leur emploi, qui devaient se repositionner ; par exemple, on voyait qu’on était en mode télétravail peut-être pour un petit bout de temps. Les gens se sont repositionnés avec une demeure qui est peut-être plus appropriée pour le télétravail, plus d’espace, plus de pièces. Alors tout cela créé un engouement très important du marché. Jumelé à cela, au cours de la période de l’été, on s’est rapidement aperçus qu’il n’y aurait pas de voyages à l’étranger donc ça a créé un engouement pour les résidences secondaires. Les maisons familiales très populaires, les résidences secondaires, les chalets également en forte demande. Donc on a eu un essor dans plusieurs segments de marché qui a fait en sorte que l’activité a été tout à fait exceptionnelle.

Claudia : Oui, je suis contente que vous mentionniez cela parce que ça fait vraiment partie d’un phénomène de tendance ; cette augmentation du nombre de citadins qui choisissent de quitter la ville pour justement aller s’installer en banlieue, en région, même en campagne. D’après vous, est-ce que ça a été vraiment un impact direct de la pandémie ou plutôt un exode qui était déjà amorcée mais qui a été accélérée par la pandémie ?

Hélène : Statistique Canada suit beaucoup les mouvements de population un peu partout au pays et ce que l’on observait, c’est que depuis quelques années, il y avait déjà un mouvement qui était en cours. C’est-à-dire que de plus en plus de gens quittaient les quartiers centraux pour s’établir en périphérie. Une des raisons qui explique ce phénomène-là est la forte poussée du prix des propriétés qui était rendu inabordable dans bien des cas pour certains ménages dans les grands centres. Donc la tendance s’était déjà amorcée et la pandémie a fait en sorte que le mouvement s’est accéléré. En télétravail évidemment, la question de distance du travail ou du temps pour se rendre au travail, que ce soit en voiture ou en transports en commun n’était plus dans l’équation. Donc, évidemment ça a permis à beaucoup de gens de quitter, soit Montréal, Toronto, d’autres centres urbains pour s’étaler un peu plus en périphérie. Donc évidemment, c’est une tendance qui s’est accélérée mais qui était déjà bien présente avant que le contexte actuel ne se produise.

Claudia : Mais là ça créé un peu comme un effet contraire. C’est-à-dire que la ville est en train de se vider tranquillement. C’est clair que ça va avoir un impact sur, d’un, les propriétés locatives, mais également au niveau commercial parce que tous les édifices commerciaux sont vides en ce moment, disons-le.

Hélène : Il y a plusieurs éléments. D’abord si l’on regarde le locatif résidentiel, il faut voir que la demande locative dans les centres-villes en général ; il y a une grande partie qui dépend de l’immigration, c’est-à-dire les travailleurs étrangers, les étudiants internationaux qui viennent s’établir pour les études ou le travail. Et en général, cette clientèle-là est assez portée à louer un logement. Pour le logement locatif, je dirais que c’est le facteur principal : la fermeture des frontières pour les étudiants internationaux ou l’engouement est beaucoup moins présent pour les travailleurs étrangers de venir