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Découvrez plein de conseils, astuces, interviews et partages d'expérience sur l'investissement locatif meublé à travers les podcasts du blog www.immobilier-meuble.fr



Julien Loboda, investisseur immobilier, auteur et entrepreneur, partage toute son expérience de l'investissement locatif meublé pour permettre aux autres investisseurs d'en apprendre davantage.



Il traite notamment des sujets suivants :

- Ameublement

- Exploitation

- Fiscalité

- Travaux

- Financement

- Recherche de biens

- Immeubles de rapport

- Location saisonnière et location courte durée

- Location meublée

Immobilier-Meublé.fr Julien Loboda

    • Investing

Découvrez plein de conseils, astuces, interviews et partages d'expérience sur l'investissement locatif meublé à travers les podcasts du blog www.immobilier-meuble.fr



Julien Loboda, investisseur immobilier, auteur et entrepreneur, partage toute son expérience de l'investissement locatif meublé pour permettre aux autres investisseurs d'en apprendre davantage.



Il traite notamment des sujets suivants :

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- Fiscalité

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    L’argent est-il un problème ?

    L’argent est-il un problème ?

    L’argent est-il un problème ?

    Pour cette troisième vidéo de notre série sur l’argent et le mindset, j’ai décidé de m’attaquer à ce sujet qui est particulièrement tabou dans notre pays. En effet, nous sommes le pays dans lequel l’argent est le plus mal perçu.

    Vous avez certainement déjà entendu (ou prononcé) ces fameuses idées reçues à propos de l’argent :



    * “L’argent, c’est mal.”

    * “Les riches sont des voleurs.”

    * “L’argent, c’est sale.”

    * “L’argent ne fait pas le bonheur !”



    Pourtant, l’argent est un outil que nous utilisons toutes et tous, et ce de façon quotidienne.

    Dans ces conditions, j’ai tenté de comprendre quelles sont les raisons pour lesquelles il est si difficile et si mal vu de parler d’argent en France. C’est pourquoi j’aimerais crever l’abcès et lever les tabous au sujet de l’argent, dans cette vidéo.



    L’argent est un sujet sensible

    Je ne vous apprend rien, l’argent est un sujet sensible, et qui polarise beaucoup. Il y a des personnes qui sont pour et des personnes qui sont contre. Il y a également des personnes pour lesquelles parler d’argent n’est absolument pas un problème, alors que pour d’autres, le simple fait d’évoquer l’argent va déclencher une véritable levée de boucliers, voire même des réactions virulentes.

    Il faut savoir qu’en France, l’argent est un sujet encore plus tabou que le sexe. Pourtant, c’est un outil que nous utilisons toutes et tous au quotidien. C’est ce qui nous permet de vivre, puisque l’argent régit nos transactions de la vie de tous les jours.

    On a souvent l’impression que gagner de l’argent est honteux. Il faut savoir que 8 personnes sur 10 pensent qu’avoir de l’argent est mal perçu.

    Pourquoi l’argent est-il perçu comme un problème ?

    J’ai fait quelques recherches pour tenter de comprendre les raisons de cette relation ambiguë à l’argent. Il en ressort qu’il y a un fort héritage culturel et historique.

    Liberté, égalité, fraternité

    La première raison pour laquelle l’argent est un problème pour beaucoup de personnes, c’est la mauvaise interprétation de la devise de la République.

    En effet, “Liberté, Égalité, Fraternité”, qui est la devise de la France, comporte le mot “égalité”. Le problème, c’est que beaucoup de personnes pensent que c’est une égalité dans tous les domaines de la vie (en incluant les revenus ou la condition sociale, par exemple). En réalité, il s’agit d’une égalité dans les droits et les devoirs.

    De ce fait, ces personnes ressentent une forme d’injustice lorsqu’elles constatent que leurs revenus ne sont pas égaux à ceux du voisin.

    La religion catholique a un impact important

    Dans la religion catholique, l’avarice est un des sept péchés capitaux.

    Pour le dire clairement, de façon plus moderne, un avare est un radin. C’est une personne qui a horreur de dépenser son argent, même pour des choses essentielles (telles que la santé), et qui cherche à en avoir toujours plus.

    Mais il ne faut pas confondre un avare et une personne économe, ou une personne riche. Si vous gagnez 100.000 euros par an et que vous en dépensez 90.000,

    Vous ne vivrez jamais de l’immobilier !

    Vous ne vivrez jamais de l’immobilier !

    “On ne peut pas réellement vivre de l’immobilier !”

    Avez-vous déjà rencontré ce genre de réaction chez les personnes à qui vous avez parlé de votre projet, un peu fou, d’investir dans l’immobilier pour, à terme, en vivre ?

    Peut-être même que vous avez la conviction intime que ce n’est pas possible de vivre de l’immobilier ?

    Si c’est le cas, cette vidéo est faite pour vous !

    Il s’agit de la deuxième vidéo d’une série dédiée au mindset de l’investisseur et à l’argent. L’objectif est de vous décomplexer avec l’argent, pour vous aider à vous l’approprier, et enfin vivre la vie à laquelle vous aspirez.



    Le constat : les français sont sceptiques

    J’ai voulu réaliser cette série de vidéos car je me suis rendu compte que les français sont particulièrement sceptiques lorsqu’on leur parle de quelque chose qui sort complètement de leurs habitudes.

    En effet, la France est un pays très conservateur, certainement lié au fait qu’elle possède une histoire importante. Du coup, avec une forte culture des traditions, il est très difficile de faire passer de nouvelles idées ou de convaincre les personnes qu’un point de vue différent du leur existe.

    Ainsi, l’immobilier n’échappe pas à cette règle, et on entend régulièrement des phrases comme :



    * “C’est trop beau pour être vrai !”

    * “On ne peut pas réellement vivre de l’immobilier, ne rêve pas !”

    * “Si c’était si facile, tout le monde le ferait.”

    * “Encore une arnaque pour devenir riche en 5 minutes !” (c’est ma préférée)



    Effectivement, il est malheureux de constater que les mentalités n’évoluent pas vite et qu’une majorité de personnes doute qu’il soit réellement possible de :



    * Obtenir un cash-flow positif,

    * Emprunter encore et encore,

    * Trouver des biens rentables,

    * Dénicher des immeubles à moins de 100.000 euros (pour un parisien qui achète une chambre de bonnes à 150.000 euros, forcément, la pilule est difficile à avaler),

    * Générer l’équivalent d’un revenu en cash-flow, parfois même avec un seul bien immobilier.



    Pourquoi ce genre de réactions sur le fait de vivre de l’immobilier ?

    J’ai effectué quelques recherches, afin de comprendre pourquoi nous rencontrons ce genre de réactions.

    J’ai identifié trois grandes causes :



    * Nous sommes, pour la majorité, issus d’une éducation de salarié. Celle-ci nous conditionne à penser que l’argent s’échange contre le temps, et que la retraite (ou le fait de pouvoir vivre de ses rentes) ne peut arriver que tardivement dans une vie. De plus, ce schéma de pensée implique forcément une douleur, liée au plafonnement des revenus, puisqu’il faut travailler toujours plus pour gagner plus d’argent.

    * Le fameux mythe de l’achat de la résidence principale ! On nous répète à longueur de journée que nous devons absolument posséder notre résidence principale. Du coup, on s’endette à 33% de nos revenus (qui, au passage, n’augmentent pas) et il devient très difficile de ré-emprunter, puisque notre taux d’endettement a fortement augmenté.

    * Nous faisons des choix de vie que nous estimons être les mieux, en fonction de ce que l’on nous a appris. Si vous relisez les points 1 et 2 (ce que 97% des gens ont appris de leurs parents), vous obtenez forcément une vie à l’opposé de celle d’un investisseur immobilier.



    Mais j’aime bien dire qu'”on ne sait pas ce que l’on ne sait pas“.

    Confession : je ne suis pas vraiment rentier !

    Confession : je ne suis pas vraiment rentier !

    Est-ce que je suis vraiment un rentier immobilier ? En voilà, une bonne question !

    Vous êtes de plus en plus nombreux à me demander pourquoi je continue à avoir une activité (avec le blog, notamment), si je suis vraiment rentier. C’est vrai que, vu de l’extérieur, la question semble légitime.

    Après tout, pourquoi continuer à travailler si les revenus issus des investissements locatifs permettent de vivre ?

    Pourquoi ne pas profiter de la vie, tout simplement, et se la couler douce sous les cocotiers ?

    C’est le sujet que j’ai voulu traiter dans cette vidéo.



    1h30 de formation sur la liberté financière offerte !

    Qu’est-ce qu’un rentier immobilier ?

    Tout d’abord, entendons-nous sur ce que signifie le fait de devenir rentier immobilier !

    De façon factuelle, un rentier est une personne qui vit de ses rentes. C’est aussi simple que cela.

    Seulement voilà, dans l’imaginaire collectif, un rentier immobilier passerait son temps à se la couler douce, tout en attendant que ses loyers tombent sur son compte en banque, tous les mois.

    Personnellement, je ne suis pas vraiment fan de cette définition, car elle déforme la réalité. Je préfère nettement des termes tels que “liberté financière” ou “indépendance financière”, car ils me semblent bien plus réalistes.

    Il s’agit simplement d’un niveau de revenus automatiques (passifs) à partir duquel vous avez le choix. Vous pouvez continuer à exercer votre activité, ou bien vous pouvez arrêter et décider de faire autre chose, sans risque.

    Un gigantesque leurre

    Le problème, c’est que nous sommes formatés et conditionnés pour vivre une vie de métro-boulot-dodo, dans laquelle nous sommes rapidement aspirés.

    Si une telle vie résultait, au départ, d’un choix, cela devient quelque chose de subi avec le temps, dans de nombreux cas.

    Il faut savoir qu’un français sur deux exerce un métier qu’il n’aime pas, simplement pour payer les factures, par peur de changer, et de se mettre dans une situation difficile.

    Forcément, lorsqu’on vous passez toutes vos journées à faire quelque chose que vous n’aimez pas, vous ne vivez pas réellement votre vie. Vous attendez les vacances avec impatience, car c’est le seul moment où vous pouvez réellement vous sentir libre, et faire ce qu’il vous plait.

    Il y a donc une dualité qui se crée, entre votre vie actuelle, et votre vie rêvée. Puisque le moment de bonheur est associé aux vacances, synonymes de liberté, vous en déduisez que pour être heureux, vous devez être en vacances tout le temps. Pour vous, le travail est associé à quelque chose de désagréable, que vous voulez à tout prix fuir.

    À ce stade, votre seul objectif est de générer suffisamment de revenus passifs pour devenir rentier immobilier et pouvoir fuir cette situation qui devient de plus en plus inconfortable.

    Vous pensez qu’être en vacances toute l’année est la solution, puisque c’est l’exact opposé d’une situation que vous ne supportez plus.

    À ce sujet, je vous recommande cette excellente vidéo de Franck Nicolas, sur ce que font 97% des gens.

    Devenir rentier immobilier : la réalité

    En réalité, j’ai découvert qu’il y a un avant et un après l’atteinte de la liberté financière.

    Lorsque j’étais encore salarié, j’avais pour seul objectif d’arrêter de travailler. Moi aussi, je suis tombé dans ce leurre. D’ailleurs, lorsque j’ai atteint cette fameuse liberté financière, en 2017, je me suis pris quatre mois de vacances,

    Michael Ferrari : “L’argent m’a apporté une vie plus simple”

    Michael Ferrari : “L’argent m’a apporté une vie plus simple”

    Il y a quelques jours, j’ai eu l’immense plaisir et honneur d’interviewer Michael Ferrari, investisseur, entrepreneur et auteur du blog Esprit Riche.

    Michael Ferrari fait partie des pionniers de l’indépendance financière en France. C’est également l’un de mes mentors, car c’est lui qui m’a donné le goût de l’investissement et de l’entrepreneuriat.

    Depuis la création de son blog Esprit Riche, en 2007, il a parcouru pas mal de chemin et a énormément évolué, que ce soit au niveau personnel ou professionnel.

    Aujourd’hui, il fait partie des entrepreneurs et investisseurs les plus connus en francophonie. Pourtant, malgré sa réussite, il a su conserver sa vision de la vie, sans tomber dans le côté “tape à l’oeil”. C’est d’ailleurs un aspect dans lequel je me suis beaucoup retrouvé.

    Plutôt que de faire une énième interview sur le montant de son patrimoine ou sur le nombre de lots immobiliers qu’il possède (même si nous allons en parler), j’ai pensé que ce serait très intéressant de l’interroger sur son parcours, depuis 2007.

    En effet, j’étais très curieux d’avoir son retour d’expérience sur des éléments tels que le mindset, son approche de l’investissement, l’équilibre vie privée et vie professionnelle, ainsi que d’autres aspects de la vie d’un investisseur et d’un entrepreneur.

    Je vous propose donc de découvrir les conseils avisés de Michael dans cette vidéo.



    Transcription de la vidéo

    Julien Loboda

    Bonjour à toutes et bonjour à tous. Je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui dans cette nouvelle vidéo dans laquelle j’ai l’immense plaisir d’accueillir un invité de marque, Michael Ferrari.

     

    Michael Ferrari

    Bonjour.

     

    Julien Loboda

    Bonjour Michael.

    Je suis particulièrement ravi de vous proposer cette interview aujourd’hui parce que, vous ne le savez peut-être pas, mais Michael fait partie, déjà, des pionniers de l’indépendance financière en France, et fait aussi partie des personnes qui m’ont donné le goût d’investir et le goût d’entreprendre.

    Donc je suis particulièrement content de t’avoir aujourd’hui sur la chaîne YouTube.

    Dans cette interview, on va parler un peu plus de l’aspect humain que de l’aspect financier de la chose et tu vas nous expliquer un petit peu comment, depuis 12 ans maintenant que tu t’es lancé, les choses ont évolué pour toi et faire un petit peu un retour d’expérience aussi là-dessus.

    Donc si le sujet vous intéresse, restez avec nous et on se retrouve tout de suite après le générique.

    Michael merci encore à toi d’être présent sur la chaîne aujourd’hui.

     

    Michael Ferrari

    Avec plaisir !

     

    Julien Loboda

    La première question que je voulais te poser, pour les personnes qui ne te connaissent pas encore.



    * Est-ce que tu peux rapidement te présenter ?



    Tu es le créateur et auteur du blog esprit-riche.com.



    * Est-ce que tu peux te représenter un petit peu pour qu’on ait une vision d’ensemble de ce que tu as accompli en termes d’investissements et d’entreprenariat ?



     

    Michael Ferrari

    Oui. Alors comme tu le dis, j’ai créé Esprit Riche il y a 12 ans.

    Ça a été mon véhicule vers l’entreprenariat.

    Au départ ce n’était pas un business, donc ça m’a permis de créer une véritable boîte autour de ça. Et en parallèle j’ai développé plusieurs aspects dont effectivement l’investissement immobilier.

    Aujourd’hui je possède 45 lots,

    L’outil ultime pour augmenter votre capacité d’emprunt !

    L’outil ultime pour augmenter votre capacité d’emprunt !

    Lorsqu’on est investisseur, il y a une étape qui est souvent redoutée : celle du financement bancaire.

    En effet, lorsqu’on commence à posséder plusieurs biens immobiliers, il arrive un moment où le taux d’endettement est important, et où la banque arrête de nous suivre dans les projets. C’est également le cas si un (ou plusieurs) crédit(s) à la consommation a (ont) été souscrit(s).

    Quoi de plus rageant, lorsqu’on est investisseur, que de devoir laisser tomber un projet rentable parce qu’on n’a pas obtenu le financement bancaire ?

    Pourtant, il existe un outil ultime, une arme fatale, qui peut vous permettre d’augmenter votre capacité d’emprunt, et donc de redevenir finançable. Cette solution fonctionne également si vous avez un prêt à la consommation en cours !

    Je vous propose donc de découvrir de quoi il s’agit dans cette vidéo, dans laquelle Luc Thilliez, ancien banquier d’affaires et conseiller privé, nous explique cette solution.



    Pour faire appel à Courtage Illimité, cliquez sur ce lien.

    Transcription de la vidéo

    Julien Loboda : Quel est l’outil ultime pour vous permettre d’augmenter votre capacité d’emprunt ? Salut à toutes, c’est Julien, je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui dans cette nouvelle vidéo ! Je suis en compagnie de Luc Thilliez, que vous connaissez et on va aujourd’hui vous parler d’une stratégie qui va vous permettre d’augmenter votre capacité d’emprunt, et donc de continuer à emprunter, si vous êtes bloqués dans vos investissements.

    Luc, merci à toi d’avoir accepté d’être là aujourd’hui pour cette interview. Alors, est-ce que tu peux nous expliquer comment les investisseurs qui, aujourd’hui, sont bloqués, peuvent augmenter leur capacité d’emprunt et donc continuer à investir ?

    Le calcul du taux d’endettement pour augmenter votre capacité d’emprunt

    Luc Thilliez : Alors, déjà, le contexte. Comme vous le savez, j’ai créé une formation, qui s’appelle Financement Illimité. Cette formation a été créée pour accompagner des investisseurs à être autonome et à obtenir des prêts.

    Mais j’ai une autre casquette, qui est celle d’accompagner des personnes à investir. Ce sont des particuliers ou des professionnels, peu importe l’expérience. Dans ces différentes situations dans lesquelles j’ai pu accompagner, j’ai remarqué qu’il y avait quelque chose qui revenait assez régulièrement : c’est comment pouvoir emprunter et surtout réemprunter, et les personnes avaient la croyance, par rapport aux taux d’endettement, d’être bloquées et de ne pas pouvoir augmenter leur capacité d’emprunt. Vous savez, ce fameux taux d’endettement de 33% qui, finalement, n’est marqué dans aucun texte de loi. C’est simplement la loi Lagarde qui dit que l’organisme prêteur devra mesurer la solvabilité de l’emprunteur, autant dire que c’est sujet à interprétation ! Sauf que, et bien, la plupart du temps, les banques appliquent ce fameux taux d’endettement classique de 33% et les investisseurs se retrouvent à être bloqués.

    Alors, qu’est-ce qui peut être fait ? Et bien, c’est assez simple. Premièrement, on peut trouver un partenaire qui va utiliser non pas le taux d’endettement classique, mais le taux d’endettement différentiel.

    Julien Loboda : Alors, qu’est-ce que c’est ?

    Luc Thilliez : Alors, le taux d’endettement classique, c’est simple. On prend les charges,

    Comment gérer les travaux à distance ?

    Comment gérer les travaux à distance ?

    Gérer les travaux à distance est un sujet délicat, et vous êtes nombreuses et nombreux à me solliciter sur ce sujet.

    En effet, lorsqu’on habite dans une ville dont les prix au mètre carré sont très élevés, et donc dans laquelle la rentabilité locative est faible, il est fréquent de se tourner vers une ville nettement moins chère pour investir.

    Cela nécessite souvent de s’intéresser à des communes qui se trouvent loin de chez soi, parfois à plusieurs centaines de kilomètres.

    Pour trouver un bien immobilier réellement intéressant, il va souvent falloir s’orienter vers les appartements qui nécessitent des travaux de rénovation.

    Seulement voilà, comment faire pour s’assurer que le chantier se déroulera dans les meilleures conditions, et donc pour gérer les travaux à distance ?

    Dans cette vidéo, je vous donne la solution que j’ai adoptée.



    L’erreur à ne pas faire pour gérer les travaux à distance

    Il y a une fausse bonne idée, lorsqu’on souhaite gérer les travaux à distance, c’est celle de faire appel à plusieurs corps de métiers séparés.

    En clair, il s’agit du fait de prendre un intervenant par spécialité :



    * Électricité

    * Plomberie

    * Menuiseries

    * Maçonnerie

    * Etc



    Si vous optez pour cette solution, qui est bien souvent celle à laquelle on pense de prime abord pour des travaux de rénovation, vous risquez d’être confronté(e) à plusieurs problèmes.

    Tout d’abord, vous allez devoir faire appel à autant d’entreprises qu’il va y avoir de corps de métiers nécessaires pour rénover votre appartement. Vous risquez fortement d’y passer un peu de temps. De plus, si vous souhaitez pouvoir comparer les devis entre eux, vous allez faire appel à trois entreprises par corps de métier, afin d’avoir une solide base de comparaison.

    Ensuite, pour gérer les travaux à distance, vous allez devoir coordonner tous ces professionnels, pour qu’ils puissent intervenir sur votre chantier au bon moment. Cela signifie que chaque artisan doit avoir fini sa partie en temps et en heure, mais aussi que son planning lui permet d’intervenir plus ou moins rapidement chez vous. En clair, vous allez assurer le rôle de centralisation des interventions. Pas vraiment idéal, surtout lorsqu’on doit gérer les travaux à distance et que l’on a soi-même des journées déjà bien remplies.

    Vous risquez également de devoir gérer quelques conflits. Si un artisan a du retard, ou s’il y a un problème sur le chantier, il est fort possible que les intervenants se renvoient la balle entre eux. Difficile, dans ces conditions, de savoir qui a tort et qui a raison.

    Enfin, qui dit multiples intervenants, dit également multiples déplacements. Avec plusieurs corps de métiers à gérer, si vous voulez véritablement être certain(e) que tout avance comme il faut, et qu’il n’y a aucun problème, vous allez devoir vous rendre régulièrement sur le chantier. Ce n’est pas non plus la vie rêvée, n’est-ce pas ?

    La solution : faire appel à une entreprise générale en bâtiment

    En ce qui me concerne, j’ai trouvé la solution qui me convient pour gérer les travaux à distance. Je fais désormais appel à une entreprise générale en bâtiment.

    Il s’agit d’une entreprise qui est capable d’assurer tous les corps de métiers (on l’appelle aussi souvent “tous corps d’état”). En clair, c’est une entreprise unique, qui peut gérer tout le chantier de rénovation du début à la fin.

    En tant qu’investisseur, vous allez gagner un temps considérable, à plusieurs niveaux.

    Pour commencer, le nombre d’entreprises à trouver et à contacter sera divisé par autant de co...

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