Architecte PACA - Pascal CAMLITI Architecte et formateur Pascal CAMLITI

Construire son rêve et sa maison : L’Autoconstruction !

De plus en plus de personnes se penchent sur ce mode de réalisations et s’en trouvent pas plus mal.

L’autoconstruction de maison est-ce la bonne solution de nos jours ?

Que faut-il savoir avant de se lancer dans cette aventure ? Quels délais seront à respecter ?

Architecte-PACA.com vous dévoile les dessous de l’autoconstruction …



Construire seul sa maison, qu’est-ce que cela implique ?

Il faut  mettre en avant le stress que cela génère et celui-ci pour toute l’entité familiale.

Beaucoup de personnes se séparent (1/3 couple) après une telle épreuve.

Je tenais à le préciser, car trop de personnes pensent que le bâtiment et l’autoconstruction de maison sont des choses facile.

Qu’il suffit d’une bonne connexion à Internet pour réussir sa maison. Que nenni ! Ne vous mettez pas le doigt dans l’œil.

La réalisation de travaux par ses propres moyens est un défi énorme qui oblige les personnes s’y engageant à assimiler de nombreuses, règles normes et techniques de mise en oeuvre pouvant pousser à réaliser

Pour ceux qui y arrivent et tiennent le coup après (1 à 2 ans pour un pallier de décompression) le résultat est parfois meilleur, mais le délai à bondit vis-à-vis d’une réalisation faite par des professionnels du bâtiment.

Concernant les finitions, il semble que les autoconstructeurs aient une prépondérance à mieux réaliser les points critiques qui « saouls » certains professionnels…. donc le bon équilibre serait de trouver le bon compromis.

 

La bonne résolution ne suffit pas !

La nouvelle année, les bonnes résolutions, tout le monde sait ce que cela signifie, mais vouloir et avoir une volonté de fer n’est pas suffisant. A l’heure de la RT2012 et toutes les contraintes que cela engendre dès la conception initiale, il ne faut pas se lancer dans le vide sans filet de protection.

Je dirais même plus, il faut pour être autoconstructeur, avoir le filet, les bretelles, le parapluie et les idées claires !

La base est donc une bonne conception de maison optimisée pour éviter toutes les déperditions d’énergie (de la maison et de l’autoconstructeur).

Je parle au singulier de l’autoconstructeur car le chantier participatif est une autre chose que je développerai dans un prochain article.

L’autoconstruction via un membre de la famille est risquée, car il faut tout de même qu’il y ai une personne qui fasse « bouillir la marmite » et qui gère le quotidien durant la longue période de travaux à venir.

Les résolutions d’engagement à corps et à cris sont à prendre avec beaucoup de recul, croyez moi.

Il faut se baser sur un planning clair et des objectifs atteignables. Listez les choses à faire et sachez vous garder du temps de libre pour souffler (physiquement et nerveusement).

La base d’une bonne conception est LA pierre angulaire de votre projet de construction de maison par vos propres moyens.

 

Le BUDGET de l’autoconstructeur

Le nerf de la guerre est là et c’est celui-là même qui vous a amené à prendre cette décision.

Économiser ! Ok, mais est-ce réellement une économie de construire sa maison seul ?

Il y a deux réponses, soit vous maîtrisez la mise en oeuvre des ouvrages pour tous les corps de métiers (et je vous dis bravo!), soit vous aller apprendre sur le tas.

Dans le deuxième cas, pensez à vous armer de patience et sachez que vous devrez certainement vous y reprendre à plusieurs fois pour atteindre le bon résultat.

Ces travaux effectués, défaits et refaits coûteront de l’argent e...

Réaliser ou faire son permis de construire seul et le déposer :

La question revient souvent, comment faire son permis de construire seul ? Le processus est clair depuis 2007, car elle est basée sur un cadre précis de pièces à fournir.

Mais quelles sont les plans à réaliser soi même et déposer la demande en mairie ?

Architecte-PACA.com vous donne la démarche pour trouver les bonnes informations.

Ecoutez notre podcast sur le sujet : « Comment déposer un permis de construire seul ? »



Dessiner seul son dossier de demande de permis de construire

Premièrement, il vous faut dessiner les plans servant à compléter la future demande d’autorisation de permis de travaux.

Il est important de bien différencier la déclaration préalable et le permis de construire qui sont deux choses différentes, tout en ayant un tronc commun.

Je vais essentiellement vous parler du permis de construire dans cette article. Donc, quelles sont les pièces minimales pour une demande hors secteur protégé et/ou sauvegardé ?

Elles sont les suivantes :



*  PCMI 1 : Le plan de situation

*  PCMI 2 :  Le plan de Masse comportant les cotations dans les trois dimensions

*  PCMI 3 :  Un plan de COUPE en architecture

*  PCMI 4 : La notice descriptive

*  PCMI 5 : Les façades

*  PCMI 6 : Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion paysagère

*  PCMI 7 : Une photographie permettant d’apprécier le terrain dans son environnement PROCHE

*  PCMI 8 : Une photographie permettant d’apprécier le terrain dans son environnement LOINTAIN



Ceci étant dit, vous vous posez certainement la question de …. « comment représenter cela ? », voici quelques exemples graphiques vous permettant d’appréhender le dossier de demande de permis de construire dans sa taille minimale.

Le plan de situation : Est un plan pouvant être réalisé sur la base de deux éléments, le cadastre et le site Geoportail.fr

Le plan de Masse est l’une de pièces réglementaires les plus complexes et celle qui doit être la plus complète. Voici une vidéo explicative (datant du début de ma chaîne Youtube) :



La coupe est une des pièces importantes, car cela permet aux instructeurs et éventuellement aux tiers venant consulter l’autorisation délivrée quelle sera la hauteur du futur bâtiment, vis à vis des limites et du terrain naturel.

La notice descriptive permet de préciser tous les informations (non clairement visible) sur les plans mais également de compléter le dossier par des explications plus précises qui seraient difficiles à expliciter graphiquement. Vous trouverez également un lien vers notre article complet sur  » Comment bien réaliser une notice de demande de permis de construire « .

Les façades doivent être représentées en plan à une échelle précise permettant aux instructeurs de pouvoir appréhender facilement le projet tout en rendant possible la prise de mesures.

L’insertion paysagère est une représentation graphique apposée sur la base d’une photographie prise sur place.

Cette représentation permettra à toutes personnes consultant le dossier de visualiser le projet mis en oeuvre dans son environnement réel et ainsi s’assurer que celui-ci soit bien intégré.

Dessiner un plan de maison à l’échelle : Comment faire ?

Afin de pouvoir  retranscrire un dessin de plan de maison sur une feuille, il faut le dessiner à une échelle réduite. Mais comment faire pour être à la bonne dimension ?

En architecture la réduction de l’échelle est cadrée et savoir comment faire un plan de maison a l’échelle demande le respect de quelques critères simples.

Architecte-PACA.com va vous expliquer comment procéder pour dessiner votre plan comme un architecte 😉





Pour accéder à d’autres vidéos cliquez ICI : Je souhaite APPRENDRE A DESSINER SEUL MON PLAN DE MAISON

Savoir dessiner un plan de maison : La première étape

Un grand nombre d’entre vous rêvent de dessiner le plan de leur future maison, mais il n’est pas si aisé de dessiner à une échelle donnée.

Il faut déjà définir la taille ou la proportion. En architecture, la taille la plus courante pour dessiner une maison au niveau de l’esquisse ou avant projet est le 1/100ème ou 1/200ème.

Que signifie ces échelles ? C’est tout simple, 1 / 100 ème équivaut à 1 cm sur le papier égale à 1 mètre en taille réelle. Donc lorsque vous tracez un trait sur votre feuille mesurant 1 centimètre, vous représentez un mètre de mur sur le terrain.

Là ou cela se complique, est lorsque nous passons à des dimensions ou échelles plus grandes, comme le 1/200ème cette dimension permet de dessiner des plans plus petits. Plus le chiffre de l’échelle graphique est grand, plus la taille du dessin sera petit.

Pour exemple, une carte IGN est en générale à l’échelle 1/5000 ème comme celle représentée ici.

Il vous faut donc choisir votre échelle, mais nous vous conseillons pour commencer le 1 / 100 ème, cela sera plus aisé pour commencer.

 

 

 Astuce de PRO :  Vous pouvez vous faciliter la vie en utilisant un outil que nous architectes nommons le KUTCH, il vous suffit de trouverez des échelles de réductions dans le commerce.

Cet outil permet de faire la réduction mathématique directement et sans réfléchir outre mesure.

Pour savoir comment faire un plan de maison a l’échelle, il suffit donc de réaliser un croquis de base d’aménagement pour ensuite le retranscrire à la bonne échelle afin qu’il puisse devenir exploitable et compréhensible par tous les corps de métier.

La Méthode M.I.R

Depuis maintenant plusieurs dizaines d’années, j’utilise la méthode M.I.R, qui me permets de dessiner facilement des plans de maisons sans stress et instinctivement.

Cette méthode, vous l’utilisez tous les jours et depuis votre plus petite enfance.

J’adore expliquer cette méthode aux stagiaires de mes ateliers, qui après en avoir pris connaissance se disent : « Ha ben….oui c’est bien sûr ! »

Comme toutes les bonnes idées, ce sont les plus simples qui sont les fondements.

Ce processus est expliqué dans les écoles d’architecture par certains professeurs pour faire prendre conscience de la facilité déconcertante que notre cerveau à pour nous libérer de nos contraintes mentales.

Je pense que si l’on ne m’avais pas appris cette méthode, j’aurais continué à stresser et être frustré de ne pas réussir à dessiner des plans de maisons comme je l’entends.

Attention ! Ce n’est pas non plus une méthode magique,

La RT2012 et le TEST d’étanchéité :

La réglementation thermique impose des objectifs et les tests d’étanchéité sont une résultante de cette nouvelle norme.

Est-ce obligatoire et quand devrez-vous procéder à ces contrôles ?

Architecte-PACA.com vous fournit toutes les informations nécessaires.



Ecoutez le PODCAST ci-dessous afin de comprendre les bases du test d’étanchéité ou perméabilité obligatoire.

Contrôler la perméabilité un maître mot :

Il faut savoir qu’un des objectifs de cette nouvelle réglementation thermique est de limiter fortement les déperditions thermiques inutiles, dont l’étanchéité des locaux fait partie et réduire les entrées d’air froid ou chaud servira à atteindre les résultats escomptés.

Il est important de savoir de quoi il retourne en premier lieu : La RT 2012 impose que la perméabilité à l’air de l’enveloppe du bâtiment, sous 4 Pa de pression, soit inférieure ou égale à 0,6 m3/h/m2 de parois déperditives en maison individuelle ou accolée et à 1,00 m3/h/m2 de parois déperditives en bâtiment collectif d’habitation.

Je tiens tout de même à préciser que la RT2012 n’est pas applicable à tous les projets….

L’ensemble de la filière de la conception à la réalisation doit être au fait de ces exigences et mettre tout en oeuvre pour obtenir ce résultat, sans quoi, la conformité ne sera pas délivrée par non-validation des phases de contrôle.

L’attestation de fin de chantier RT2012 :

A la réception du chantier après tout les processus constructifs, il doit être remis par les différents interlocuteurs les éléments justifiant des produits mis en oeuvre accompagnée de l’étude thermique corrigée si besoin (prenant en compte les modifications éventuelles) à la personne responsable de la délivrance de l’attestation finale RT2012.

Si tous les éléments de son pas fournis, l’attestation de conformité à la RT2012 et par effet ricochet la conformité aux règles d’urbanisme ne peuvent être entériné par l’administration.

Quand faire le test d’étanchéité à l’air ?

Le test de perméabilité (prononcé dans le langage commun test d’étanchéité) doit être réalisé lorsque l’ouvrage construit est apte, en règle général celui-ci est réalisé en 2 étapes.

Le premier test est réalisé lorsque la maison est hors d’eau/hors d’air et ensuite avant la réception des travaux.

Le test se réalise avec la mise en place d’une porte soufflante et mise sous pression de l’enveloppe de la maison.

Ce processus provoque la mise en exergue des défauts de perméabilité (étanchiété) de la maison et fait apparaître les fuites. Il suffit donc de corriger celles-ci pour atteindre le résultat souhaité et exigé par la RT2012.





Obligation ou pas de réaliser le(s) test(s) d’étanchéité à l’air ?

En fin de chantier, il doit être remis également un test d’étanchéité à l’air, cela provoque donc une obligation légale.

Mais par expérience, il est préférable de procéder à un test intermédiaire au moment du hors d’eau /hors d’air afin de simplifier les corrections, qui pourraient être coûteuses s’il fallait démonter des menuiseries après la pose des doublages par exemple.

Donc le quand effectuer le contrôle d’étanchéité à l’air ?

Comme je vous le précisé ci-dessus, deux étapes sont nécessaire, mais une seule est indispensable pour obtenir l’attestation RT2012 de fin de chantier.

Mise à jour du 31 août 2016



Voici une information importante concernant le mode de calcul et le moment ou le test de perméabilité doit être réalisé à présent :

La surface habitable déterminée par les hauteurs de plafond :

Les normes Françaises se cumulent et il est difficile de s’y retrouver dans ce méandre de règles définissant les surfaces. Alors qu’en est-il de la surface habitable ?

Comment calculer une surface habitable en tenant compte des hauteurs sous plafond ?

Éléments de réponses avec Architecte-PACA.com

Comment définir la surface habitable d’un bien immobilier ?

La surface habitable se calcul en cumulant les dimensions de toutes les pièces (placards inclus) hors emprises des portes et embrasures de fenêtres.

Pour calculer la surface habitable, prenez donc la longueur de la pièce et multipliez par sa largeur.

Ensuite additionnez les résultats obtenus.



Le calcul de la surface Habitable en tenant compte des hauteurs :

A présent après avoir appréhendé le mode de calcul de la surface habitable, je vais vous expliquer quelles règles appliquer pour définir clairement et règlementairement parlant la surface habitable.

Dans notre exemple, la maison fait 72,10 m2



Quelle surface ferait cette maison si les hauteurs de plafonds étaient non uniforme ? La norme d’habitabilité dans le logement, généralement utilisée pour la loi carrez dans les appartements en copropriété, définit plusieurs critères que je développerai ci-dessous :

Pour être définit comme habitable, une pièce doit :



* Avoir une fenêtre donnant sur l’extérieure  avec une vue (non une cours intérieure d’immeuble ou mur de clôture à 15cm),

* Avoir une surface de minimum 9 m2,

* Avoir une structure porteuse supportant une charge d’exploitation standard de 250 Kg/m2,

* Avoir une hauteur de plafond minimum de 2,30m.



Si l’une de ces conditions n’est pas réunie, la pièce ne pourra être dénommée pièce à vivre et donc habitable.

Vidéo explicative sur la Surface Habitable :



Des questions ? Des interrogations ? Utilisez le cadre ci-dessous, je répondrai et/ou trouverai les réponses.

Est-ce possible d’avoir deux permis de construire sur un seul terrain ?

Acheter un terrain avec un permis de construire, mais celui-ci ne convient pas forcément. Alors que faire déposer un nouveau permis ou modifier celui obtenu ?

Le risque de recours des tiers ou de refus fait reculer un grand nombre d’acheteur, mais heureusement le législateur a prévu les différentes solutions pour ne pas se retrouver sans permis de construire.

Comment procéder ? Est-ce que deux permis de construire successifs sont autorisés ? Dois-je annuler le permis de construire avant de déposer le nouveau ?

Architecte-PACA.com vous informe.



Quelles sont les conditions de retrait d’un permis de construire obtenu ?

Selon le Code de l’urbanisme, le permis de construire ne peut être retiré que s’il est illégal et dans un délai de trois mois.

Passé ce délai seul  celui qui l’a déposé (le pétitionnaire)  pourra en demander le retrait … ni l’administration ni les tiers, ne peuvent donc plus le faire. Les permis de construire successifs constituent un cas intéressant où se concrétise la révision d’une jurisprudence suivie par la révision de la loi.

Le code de l’urbanisme prévoit qu’une autorisation de construire (permis de construire en l’occurrence) ne peut être retiré que sous deux conditions :



* Si le permis de construire est illégal

* Dans un délai de trois mois après sa délivrance



Après le délai de trois mois seul le pétitionnaire ( la personne physique ou morale bénéficiaire de l’autorisation) ne pourra demander le retrait.

Il est important de rappeler que ni l’administration, ni les tiers, ne peuvent plus faire retirer un permis de construire. Les recours envers les permis de construire au delà du délai de trois mois ne sont plus recevable !

Mais qu’en est-il des permis de construire successifs ?

Il est autorisé de déposer plusieurs demandes de permis de construire sur un seul et même terrain ou parcelle, mais auparavant la jurisprudence stipulée que le second permis accordé valait tacitement le retrait de la première autorisation.

En clair, dès que vous obteniez un deuxième permis de construire pour une même parcelle, le premier permis de construire n’avait plus de valeur et devenait inutilisable, ce qui eu posé des problèmes important si le second permis de construire était annulé par recours d’un tiers sur le permis accordé ou recours administratif.

Cette situation amenée des propriétaires de terrains à ce retrouver sans permis de construire et dans l’impossibilité parfois de pouvoir re-obtenir une telle autorisation à la suite de changement de zone via les évolutions des PLU.

Retrouvez nos conseils d’architecte pour éviter les recours des tiers et éviter l’annulation de votre demande de permis de construire.

La loi pour les permis de construire bénéfique pour les propriétaires

Pour éviter les problèmes liés aux pertes de droits à bâtir pour un terrain ayant deux permis de construire autorisés, la loi a évoluée et intègre à présent une nuance très importante :

…si la délivrance du nouveau permis de construire sur un terrain identique valait annulation du premier, ont ajouté que si l’annulation du second permis était demandée, il n’y a pas de retrait du premier permis.

Et pour rassurer et assurer la pérennité des constructions possible, il a était également précisé qu’en cas d’annulati...