Meublé pas à pas Yann MARJAULT

Découvrez dans cette vidéo différentes situations lors de la visite d’un immeuble de rapport. Ce n’est pas parce que l’immeuble est entièrement loué ou entièrement vide que ce n’est pas une bonne affaire ! Alors faut-il acheter un immeuble de rapport  déjà loué ou entièrement vide ?

Acheter un immeuble déjà loué : bonne idée !?

Bonjour, c’est Yann du blog meublepasapas.com ! Aujourd’hui je vais évoquer un sujet grâce à une question très judicieuse qui m’a été posée par Jessica. On m’a demandé : est-ce qu’il est bien de faire une proposition d’achat sur un immeuble déjà occupé par des locataires ? Alors je vais répondre à cette question qui se résume en fait par ” comment acheter un immeuble déjà loué ? “. Alors, Jessica, ta question est très judicieuse parce que je sais que ça peut bloquer et que ça peut même être un facteur limitant. C’est-à-dire qu’il y a des gens qui n’osent pas faire de proposition pour acheter un immeuble déjà loué et, à contrario, il y a des personnes qui se projettent tout de suite, si le logement ou si l’appartement est loué. Alors, je vais évoquer trois situations :

1- Tous les appartements sont loués

La première des situations, c’est assez simple : c’est si vous faites une visite sur un immeuble et que c’est par exemple un immeuble de trois appartements. Les trois appartements sont loués, alors soit en nu, soit en meublé, ça c’est encore aussi autre chose. Vous avez donc déjà des chiffres, vous avez déjà des chiffres clés en main. La seule chose, c’est que vous, vous visualisiez peut-être de refaire les appartements, vous ne vouliez pas les laisser tels quel. Alors, ce n’est pas grave. Voilà, ça vous permet quand même de voir à quel prix ça se loue et comment ça se loue, ça vous permet quand même de voir, d’imaginer un petit peu les travaux que vous ferez plus tard. Alors, ce que je conseille pour acheter un immeuble déjà loué : ça va être difficile de dire à la banque : moi je projette des travaux, donc je voudrais emprunter 30 000 € de plus, sachant que vos travaux vont peut-être se faire dans un an, deux ans, voire trois ans. Alors, ce que je conseille dans ces cas-là, c’est quand même d’anticiper ce que vont pouvoir coûter les travaux une fois que le locataire va partir, notamment si vous voulez rajouter une cloison par exemple, ou refaire des tapisseries ou si vous souhaitez refaire une cuisine, une salle de bain, si vous souhaitez meubler votre appartement parce qu’il était loué en nu. Donc, moi, ce que je conseillerais dans ce cas précis pour acheter un immeuble déjà loué : c’est d’anticiper les travaux qu’il va y avoir à faire et de regarder le montant que cela représente. Vous ne pourrez pas demander au banquier, par contre, ce que vous pourrez demander, c’est lui dire : moi, j’envisage de refaire des travaux dès que les locataires vont partir, donc j’aimerais que vous puissiez me faire un emprunt différé. Alors, c’est là où on en avait déjà parlé dans une vidéo mais l’emprunt différé prend tout son sens parce qu’il va vous permettre vraiment de mettre de l’argent de côté pendant les premiers mois, puisque là, dès que vous allez signer, vous allez avoir des loyers qui rentrent, étant donné que vous n’avez pas de travaux à faire. Et ces loyers, vous allez tout de suite les mettre de côté avec l’optique de refaire l’appartement ou les appartements dès que les locataires vont partir. Voilà, ça c’est pas forcément une astuce pour acheter un immeuble déjà loué mais c’est une manière de procéder qui est très intéressante, et ça va être la même manière.

2- Un appartement déja loué et les autres vides

Est-ce qu’un investissement immobilier locatif doit passer avant la résidence principale ?? Cette question revient très fréquemment dans les discussions autour de l’immobilier. Voyons ensemble si il existe réellement une manière exacte de procéder…

Un investissement locatif avant résidence principale ?

Bonjour c’est Yann du blog Immobilier Meublé Pas à Pas!

Aujourd’hui je fais une vidéo spécifique à une question qui est revenue X fois. C’est vrai que je ne l’ai jamais trop évoquée à part dans une vidéo il y a quelques temps. Parce que je trouvais qu’on en parlait beaucoup sur internet, en fait il y a des gens qui ne sont pas du tout convaincus.

Et ça c’est aussi peut-être beaucoup par l’éducation que l’on subit tous et dans laquelle on nous dit « il faut acheter ta résidence principale et après tu verras ce que tu peux faire ».

Les questions qui me reviennent fréquemment sur la boîte contact@meublepasapas.com, sont : « Yann, est-ce qu’il faut acheter sa résidence principale avant de faire un investissement ? », ou « Est-ce qu’il faut faire un investissement locatif avant d’acheter sa résidence principale ? ». Donc je vais essayer de répondre et d’apporter des arguments à ces questions.

Par ailleurs, je vous invite à lire mon article : comment se lancer dans l’immobilier ?





Je vais rentrer tout de suite dans le vif du sujet, je vais évoquer deux points.

A) – Est-il intéressant d’acheter un investissement locatif avant sa résidence principale ?

Le premier point c’est qu’il est très intéressant d’acheter un investissement locatif avant sa résidence principale. Alors, je dis un, ça peut être deux, ça peut être trois, dix, vingt. En tout cas, il est intéressant d’investir bien avant d’acheter sa résidence principale. Si vous ne l’avez pas encore fait je vous invite très sérieusement à y réfléchir, et ce pour de multiples raisons.

1)- Ne pas diminuer sa capacité d’emprunt

La première des raisons, c’est que si vous investissez avant d’acheter votre résidence principale, vous n’allez pas diminuer votre capacité d’emprunt.

Je vous rappelle qu’un investissement locatif est un actif qui est censé vous rapporter de l’argent si vous faites des bonnes affaires et que vous achetez bien. Alors que la résidence principale n’est qu’un passif puisqu’au final elle vous coûte de l’argent tous les mois –

Et là je parle de ce que vous remboursez à la banque, je ne parle même pas de tout ce qu’on peut faire dans une maison qui parfois d’ailleurs ne sert pas à grand-chose.

En tout cas sachez juste qu’en termes d’actifs, c’est bien avec les investissements que vous allez augmenter votre capacité d’emprunt, ou du moins ne pas la diminuer.

Parce que si vous achetez votre résidence principale qui vous coûte 1000€ par mois, admettons pour un couple aux alentours de 3000€ – on va prendre un exemple simple – le banquier voit que sur ces 3000€ que vous avez dans le couple il n’en reste plus que 2000€ dans la capacité d’emprunt puisqu’il y a déjà 1000€ qui sont utilisés pour votre résidence principale.

En général on a des capacités d’emprunt qui sont autorisées aux alentours de 30% ou 35%. On parle souvent de 33% mais c’est un peu plus flexible. Si vous calculez évidemment 33% de 2000€, ce n’est plus du tout pareil que 33% de 3000€.

Donc si vous n’avez pas cet emprunt pour votre résidence principale, votre capacité d’emprunt est déjà plus grande à la base. Ça c’est un point très important. Et je pourrais même le pousser un peu en disant qu’en général quand on achète sa résidence principale, on est toujours en train de regarder quelle est notre capacité maximale : on a 3000€, on pourrait emprunter jusqu’à 1300€ par mois, donc on pousse déjà dès le départ notre capacité, et du coup on n’a plus de marge pour faire de

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Des soucis avec un locataire ou un loyer impayé que faire ?

Bonjour c’est Yann du blog Immobilier Meublé Pas à Pas!

Aujourd’hui je vais évoquer un cas avec le sourire, même si très honnêtement c’est plus un cas problématique qu’autre chose, mais ça fait partie de l’immobilier, et ça fait aussi partie des erreurs de débutant que j’ai commises il y a quelques temps. Voilà, j’ai un petit peu le revers de la médaille. Donc, je vais vous évoquer mes premiers soucis avec un locataire. Soucis qu’on pourrait estimer de moindre mesure, mais qui peuvent quand même avoir des conséquences.

L’immobilier est une histoire de partenariat mais aussi de relationnel.

Avec un loyer impayé que faire ?

Par ailleurs, si vous avez peur d’acheter vos premiers biens immobilier, découvrez ici comment vous lancer.

Les soucis avec un locataire ou un loyer impayé que faire ?

Alors, ces soucis avec le locataire : un appartement dans un immeuble, un locataire avec qui j’avais eu de grandes discussions au début, j’avais fait le choix de le prendre parce que j’avais quand même des sécurités qui me paraissaient intéressantes, et surtout j’ai peut-être laissé prendre l’émotionnel le dessus.

Et ça c’est une erreur à ne pas commettre : l’émotion n’a rien à faire dans l’immobilier, vous n’êtes pas en train d’acheter votre résidence principale, vous n’êtes pas en train d’avoir un coup de cœur, et vous n’êtes pas en train de faire de l’assistanat.

Donc, attention : de l’aide oui, de l’intelligence oui, de la discussion oui, mais on se protège d’abord. Et moi je suis quand même très partisan de du fait qu’on est propriétaire, on fait les choses bien, on veut que les locataires soient bien, mais on doit avoir un juste retour. Ça c’est un avis personnel, je trouve que tout le monde doit y trouver son compte et tout le monde doit se sentir bien dans un équilibre parfait.

Pourquoi ai-je accepté cette personne ?

Donc pourquoi moi j’ai accepté cette personne ? Simplement parce que j’avais quand même quelques documents intéressants, j’avais une personne qui avait une situation avec un salaire de 2000€, et qui était dans une situation personnelle un petit peu compliquée…. Voilà. Ça m’a permis de l’aider sachant qu’il pouvait payer, sachant qu’il pouvait accueillir ses enfants puisqu’il avait un grand appartement, … Maintenant, le côté émotionnel s’est retourné contre moi, et vous allez voir comment.

Je vous explique un petit peu les données : j’ai laissé l’appartement – un grand appartement – à cette personne seule. Au départ déjà ce n’est pas très adéquat, mais c’était vraiment pour qu’il puisse accueillir ses enfants comme il était en cours de séparation – et il avait besoin de deux chambres.

Moi à partir du moment où il paie, tout ça ne me regarde pas. C’est vrai que la situation fait qu’un couple ça aurait été plus adéquat parce qu’on aurait eu deux salaires, je me suis laissé un petit peu embarquer dans ce côté émotionnel, j’en paie un petit peu les pots cassés aujourd’hui.

Quelle galère ? Un loyer impayé que faire ?

Pourquoi ? Parce que je suis obligé de galérer chaque mois pour obtenir mon loyer ; le virement automatique qui est mis en place, à chaque fois il y a des petits problèmes puisque la banque doit bloquer ce virement étant donné que la personne a des dettes et qu’elle ne peut pas régler à chaque fois en temps et en heure.

Donc pour moi c’est une bagarre, c’est un stress chaque début de mois, il faut discuter, il va falloir commencer des procédures – choses sur lesquelles je vais revenir tout à l’heure et sur lesquelles je me suis bien renseigné.

Et moi qui suis pro-discussion, il y a un moment où je vous avoue que trop de discussion tue la discussion, et que j’aimerais bien avoir une situation beaucoup plus saine. Donc, au

Bonjour c’est Yann du blog Immobilier Meublé Pas à Pas!

Le prêt différé ou report d’emprunt peut être utile dans certains cas (comme pour se lancer dans l’immobilier). Il peut même être la solution à plusieurs choses comme le fait de se créer une trésorerie. L’article et la vidéo ont pour but de mettre ceci en avant et d’expliquer comment le demander.

Le prêt différé est une vraie stratégie immobilière à ne surtout pas négliger !





Bienvenue sur cette nouvelle video !

Le prêt différé , le report de financement, à quoi ça sert ?

Aujourd’hui, nous allons aborder le report de financement ou prêt différé. Quand je dis report de financement ou prêt différé, ça ne veut malheureusement pas dire qu’on ne va pas payer du tout à la banque ce qu’on lui doit, mais simplement qu’on va essayer de décaler pour payer plus tard. Alors vous allez voir que ça a des petits avantages et au final très peu d’inconvénients. Je vous explique ça, c’est tout de suite après.

Souvent dans l’immobilier, on parle de trésorerie, et la trésorerie non seulement c’est très très important en cas de problème, mais on se demande souvent comment se la créer. Parce que quand on commence on n’a pas forcément d’argent de côté, et si on a de l’argent de côté, il n’est pas forcément prévu à cet effet. Alors il y a plusieurs solutions.

La trésorerie un point important !

Le cash flow

La première solution pour se créer une bonne trésorerie, c’est évidemment d’avoir un bon cash flow. Un bon cash flow, je vous le rappelle, c’est vraiment la différence entre ce que vous remboursez à la banque et ce que vous percevez en termes de loyer : la différence vous devez la garder, la mettre sur un compte spécifique, été justement ça vous sert non seulement à payer vos taxes mais il doit en rester à la fin de l’année.

Un compte spécifique à la location

Autre point, ça rejoint ce que je viens de dire : vous devez absolument avoir un compte spécifique à la location. C’est-à-dire que vous savez exactement ce qui entre sur ce compte et ce qui sort de ce compte. On n’est pas obligé d’avoir un compte qu’on va ouvrir à la banque et qui va coûter très très cher. D’ailleurs pour les statut LMNP on n’a pas pour obligation de créer un compte professionnel à cet effet puisqu’on est non professionnel… Mais par contre avoir un compte bancaire que vous allez nommer par exemple « Investissements immobiliers », c’est très important : vous savez à la fin de l’année exactement ce qui vous reste par rapport aux charges que vous avez payées et par rapport aux loyers qui sont rentrés.

Anticipez !

Autre point par rapport à la comptabilité, même si vous êtes gérés par un comptable : vous devez anticiper. C’est vraiment un moyen de faire attention à sa trésorerie justement : vous anticipez, vous savez qu’il y a des choses qui vont vous coûter tant, il ne s’agit pas quand même d’oublier des petits détails qui peuvent valoir 5000€, 6000€ et qui au final vous desservent grandement. Et vous êtes obligés ensuite de prendre dans la trésorerie personnelle. Donc ça, ça nécessite une bonne anticipation au niveau des travaux, essayez de ne rien oublier et vous allez voir que la trésorerie se portera bien au fur et à mesure.

Le prêt différé , une solution pour se crée une trésorerie !

Et le dernier point que je vais évoquer aujourd’hui, c’est vraiment pour se créer une trésorerie ce qui peut être très intéressant, c’est de créer un report de financement via un prêt différé. Je vais rentrer dans les détails un petit peu de ce report de financement ou prêt différé : ce qu’il est possible de faire ou non, et vous allez voir justement pourquoi ça peut être intéressant pour se créer une trésorerie.

 Le prêt différé , pourquoi, comment ?

Ce report de financement ou prêt différé, en fait, c

Comment bien acheter un immeuble de rapport ?

Bonjour c’est Yann du blog Immobilier Meublé Pas à Pas!

Cet article a pour objectif de définir des premiers critères de recherche et de sélection. Les critères sont importants à mes yeux et permettent une première approche non négligeable. Vous verrez des critères vous permettant de sélectionner des immeubles parmi d’autres et aussi des critères à ne pas négliger lors des visites.

L’immeuble de rapport doit être perçu de la meilleure des manières !





Bienvenue sur cette nouvelle vidéo !

Aujourd’hui on va évoquer un point qui est important, quand on démarre, c’est sur quels critères on peut choisir un immeuble en vue d’acheter un immeuble de rapport. Alors, je pars directement sur le fait d’acheter un immeuble de rapport, mais on est d’accord qu’on peut évidemment adapter pour un appartement, mais ça me permet de donner des précisions un peu plus larges. Je vais essayer de séparer en deux parties : je vais d’abord séparer qu’est-ce qui donne envie d’aller voir un immeuble quand on voit une annonce, et aussi quels critères on doit vérifier quand on est sur place. Ça se passe tout de suite après !

Achat immeuble : Les sites d’annonces et les alertes ?

Revenons sur le sujet des immeubles. Tout d’abord je fais un tout petit rappel qui semble logique et qui l’est. Simplement, pour rechercher des sites d’annonces, pour rechercher on peut être bien évidemment sur Le Bon Coin, sur Seloger.com, PAP.com, et aussi vous avez évidemment le biais de l’agence. Vous passez par l’agence avec qui vous avez établi des contacts comme on l’a vu dans d’autres vidéos, et avec qui maintenant vous commencez à avoir une affinité.

Donc, d’ailleurs je fais une parenthèse, à savoir aussi sur les sites comme le Bon Coin – je le dis parce que moi je l’ai appris assez tard – c’est une astuce toute simple sur le Bon Coin, Seloger.com et autres : vous pouvez créer des alertes avec les conditions qui vous intéressent, et vous recevez un mail automatiquement quand il y a une annonce qui vous correspond et qui sort sur le site.

Vous pouvez mettre immeuble à partir de tel prix à tel endroit… et quand il y a un critère d’un bien qui ressemble à ce que vous recherchez, vous recevez un mail et il suffit d’aller voir l’annonce. C’est quand même plus pratique que d’y aller tous les matins ! Ou alors c’est une solution supplémentaire en plus d’y aller tous les matins.

Achat immeuble : Quel immeuble choisir pour faire une visite ?

Autre chose, je vais commencer dans un premier temps par : comment je fais pour aller visiter un immeuble ? Quel immeuble je choisis d’aller visiter quand j’en ai plusieurs qui sont sur le Bon Coin ? Alors, il n’y a pas de critère prédéfini. Moi je vais vous en donner quelques uns, peut-être ceux que j’utilise en particulier, mais il y a aussi une histoire d’expérience et de feeling. Alors l’expérience se créé au fur et à mesure : il faut bien avoir quelques critères quand même au départ.

Les photos

Alors je vais vous en citer quelques uns : tout d’abord les photos. Quand on voit les photos, on peut déjà visualiser un petit peu sur quel type de bien on est, est-ce qu’on va être sur quelque chose avec des travaux, est-ce que c’est du neuf, est-ce que c’est bien mis en avant, … Alors, ça ne suffit pas, mais c’est un premier indicateur pour le feeling notamment.

L’emplacement quand on veut acheter un immeuble de rapport

L’emplacement dans la ville aussi, en fonction des stratégies : si vous êtes sur du long terme peut-être que vous allez plus facilement pouvoir vous excentrer du centre-ville,que si vous êtes sur du court-terme. En fonction de ce que vous voulez faire ça peut être aussi un critère pour choisir. En fonction de la stratégie, mais aussi en fonction de la praticité.