Paul Dumbravanu Avocat Imobiliare Podcast Paul Dumbravanu

Este foarte important ca investitorul/cumpărătorul să participe la recepția finală a lucrărilor. Simularea unei recepții constituie o infracțiune. Dacă nu participi în mod activ la toate etapele, riști să te confrunți cu situații dramatice, cum ar fi, spre exemplu, etaje tehnice sau mansarde inexistente, pentru care ai oferit sume importante de bani, fără ca acestea să fie finalizate în realitate. Pentru a preîntâmpina problemele majore, încă din stadiile incipiente ale negocierilor pentru o nouă locuință, este indicat să apelați la un specialist, care să se asigure că toate drepturile dvs. sunt respectate.

Regulamentul privind recepția construcțiilor este un instrument de reglementare a activității de inspecție parțială sau finală a lucrărilor de construcție, publicat în Monitorul oficial în 2017 și căruia i-au fost aduse adăugiri în martie 2019. Faza de recepție este esențială în procesul de construcție a unei locuințe și trebuie executată corect. Fară existența acestei faze, nu avem o finalitate a investiției inițiale, fie că este vorba despre un ante-contract de vânzare-cumpărare, fie un contract de investiție într-o viitoare construcție. Scopul procesului-verbal întocmit în faza de recepție este acela de a se asigura că lucrările au fost executate corect și în conformitate cu standardele negociate în contract. La orice recepție a lucrărilor se întrunește o comisie de inspecție din care fac parte investitorul, reprezentanți ai autorităților publice și specialiști care își asumă responsabilitatea pentru bunul mers al respectivei inspecții.
Dezvoltatorul sau constructorul au obligația de a obține o serie de autorizații esențiale pentru funcționarea activităților de construcție în termenii legii. Obținerea unui certificat de urbanism este primul pas, în acesta specificându-se toate avizele pe care trebuie să le aibă un constructor pentru activitatea sa. Apoi, se obțin autorizații de la furnizorii de gaz, electricitate, apă și celelalte utilități necesare. În certificatul de urbanism sunt prevăzute și restricții în privința lucrărilor. În urma obținerii certificatului de urbanism, se emite o autorizație de construire de către autoritatea locală competentă în domeniu, respectiv primăria localității în care se realizează construcția.
Investitorii sau viitorii cumpărători, sunt îndreptățiți să solicite constructorului/dezvoltatorului documentele și autorizațiile obținute pentru construcție și chiar și istoricul terenului pe care se construiește. Din nefericire, legislația din România nu ajută foarte mult în aceste situații, în sensul în care nu sunt specificate clar sancțiunile la care poate fi supus constructorul în cazul în care refuză să furnizeze toate informațiile care i-au fost cerute de către investitor

Primul pas este ca cei interesați de o anumită proprietate, să pornească de la calcule și de la evaluarea zonei și să înțeleagă că fiecare proprietate are o valoare de piață, mai mult decât o valoare emoțională. Astfel, comparând prețurile de vânzare de pe piață, cumpărătorii își pot da seama dacă valoarea respectivei proprietăți este una realistă. Acest tip de evaluare se poate face printr-o documentare cu ajutorul specialiștilor, fie ei agenți imobiliari bine informați, fie printr-o cercetare detaliată, prin intermediul unui raport de piață, și anume un raport investițional, ce ia în calcul foarte multe informații care nu sunt publice. De multe ori, a încerca să te descurci singur, te poate aduce în situația de a pierde bani. Mulți oameni cred că economisesc mai mult, neplătind un comision către un specialist care să-i poată consilia, însă neavând abilități de negociere și nici informații suficiente, pot ajunge să plătească mai mult pe o proprietate, al cărei preț final ar fi putut fi, cu ajutor specializat, chiar și cu 10% mai mic. Investitorii, în general, înțeleg foarte bine cât este de important să lucrezi cu un profesionist, care să te ghideze în a lua cele mai bune și mai profitabile decizii pe piața imobiliară.

 https://blog.pauldumbravanu.ro/2019/05/01/evaluarea-corecta-imobilelor-stabilirea-celui-mai-bun-pret-specialistii-va-vin-ajutor/ 

Garanția referitoare la o clădire, la structura acesteia și tot ceea ce înseamnă partea de construcție în sine, ține de orice tip de proprietate, ca atare este obligatoriu să existe. Cel puțin în cazul construcțiilor noi, dezvoltatorul și constructorul au responsabilitatea de a garanta respectiva construcție. În ceea ce privește, spre exemplu, apartamentele din blocurile vechi, construite în anii 50 sau 60, din păcate nu mai poate garanta nimeni că structura acestor construcții mai este în prezent așa cum a fost la momentul predării ei. În baza unei expertize, în momentul negocierilor de vânzare-cumpărare, celui interesat i se poate garanta ceea ce există în respectivul apartament, de la pereți de rezistență, până la instalații, însă nu și partea structurală.
Perioada de garanție se prevede în contractele încheiate între părți, în funcție de categoriile de importanță ale construcțiilor stabilite potrivit legii, și va avea o durată minimă, după cum urmează: 
   - 5 ani pentru construcțiile încadrate în categoriile de importanță A și B; 
   - 3 ani pentru construcțiile încadrate în categoria de importanță C; 
   - 1 an pentru construcțiile încadrate în categoria de importanță D. 
Perioada de garanție se prelungește cu perioada remedierii defectelor calitative constatate în această perioadă. 
Potrivit Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții (art. 7 alin. 3), perioada de garanție a construcțiilor se prevede în contractele încheiate între părți, în funcție de categoriile de importanță ale construcțiilor stabilite potrivit legii, și nu pot avea o durată inferioară celei minime reglementate de lege.

Nu mai poţi să faci un contract de vânzare-cumpărare dacă nu ai recepţia finală. Recepţia finală înseamnă să ai contracte pe absolut toate branşamentele, indiferent de operatorul care le furnizează

Alcatuirea comisiei de receptie la terminarea lucrarilor
Operatiunile premergatoare receptiei la terminarea lucrarilor debuteaza cu notificarea transmisa de executant investitorului prin care primul il informeaza pe investitor cu privire la data terminarii tuturor lucrarilor aferente partilor/obiectelor/sectoarelor din constructie si solicita efectuarea receptiei la terminarea lucrarilor.
 
Foarte importanta este precizarea din Noul Regulament potrivit careia executantul trebuie sa faca aceasta notificare, in perioada de valabilitate a autorizatiei de construire/desfiintare. Desi in continuare nu se mentioneaza in mod express faptul ca autorizatia de construire trebuie sa fie valabila si la data receptiei la terminarea lucrarilor, consideram ca a fost facut un pas in sensul clarificarii unei dispute din practica referitoare la conditionarea sau nu a receptiei la terminarea lucrarilor de valabilitatea autorizatiei in baza careia au fost efectuate respectivele lucrari.
In 5 zile de la primirea notificarii transmise de executant, investitorul informeaza entitatile implicate in procesul de receptie, urmand ca acestea sa comunice in 10 zile identitatea reprezentantului desemnat de acestea sa participe in comisia de receptie. Investitorul numeste mai apoi comisia de receptie in termen de 3 zile de la primirea comunicarilor de la entitatile implicate in procesul de receptie.

In cazul nerespectarii termenelor de mai sus de catre investitor sau a neprezentarii la data programata pentru intrunirea comisiei de receptie, executantul va repeta notificarea transmisa investitorului, acordand acestuia din urma un termen suplimentar de 10 zile pentru stabilirea unei noi date de convocare a comisiei. Nerespectarea de catre investitor a acestui termen suplimentar da dreptul executantului de a stabili data de intrunire a comisiei de receptie in 10 zile de la expirarea termenului mentionat anterior.

Țeapa „avantajelor” de proastă calitate se referă la anumite avantaje care sunt prezentate la faza de rezervare și nu se vor regăsi în promisiune.

Aceste avantaje țin de cele mai multe ori de finisaje, de ceea ce va fi în apartament, de calitatea materialelor care este prezentată într-un anumit fel când semnezi prima dată și altfel când îți apare anexa cu calitatea materialelor.

Toate acestea sunt legate, în principiu, de avantajele pe care le poți simți atunci când vezi apartamentul. Asta este greșeala pe care o fac majoritatea: se atașează emoțional. Atașându-te emoțional, orice atu pe care îl are în plus apartamentul respectiv, prezentat ca o vopsea eco sau un furnir pe nu știu ce scară din beton nasc o tentație majoră, și atunci, vă dați seama că discutăm poate nu de oameni care vor să înșele, dar care fac asta zilnic

https://blog.pauldumbravanu.ro/2019/03/03/teapa-avantajelor-de-proasta-calitate/