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ここではエコノミストで、企業ファイナンスを研究している崔真淑さんに伺いました。

家賃の上昇についてどうご覧になりますか。

先ほどのvtrにもありましたが、家賃の上昇は都市部を中心に起きている現象であって、日本全国の不動産基調は実はあまり元気がないんです。

不動産市場のトレンドを表す東証リート指数を見ると、2021年から緩やかに右肩下がり、つまり不動産市場は日本全国では平均的には振るわないということを示しています。今、日本銀行が金融緩和を縮小する方向に向かっているので、銀行の貸出金利も上昇する傾向にあります。すると不動産価格が下がるという、そういった懸念が生まれているんです。

ただ、都市部における賃料上昇というのは、私は今後も起こり続けるのではないかと考えています。

それはどうしてなんでしょうか。

まず押さえておきたいのが、東京23区にある新築マンションの平均価格が一億円を超えているということです。

これは、都心の超高級マンションが平均価格を押し上げています。こうした影響を受けて、

賃貸相場が上がる三つの理由というのが生じていると私は思っています。

まず一つは、そもそも都市部のマンションは2009年から倍近く上昇していますが、家賃は二割から三割ほどしか上がっていません。その反動が起きやすくなっているということ。そして二つ目は、とにかく円安で海外投資家から東京都心部の不動産が大人気。これによりマンション価格も賃料も上がりやすくなっています。そして三つ目は、ジェンダーダイバーシティの浸透で都市部にパワーカップルが増加。不動産価格の上昇よりも仕事のために利便性を優先したいという、そういった層が増加して、賃料を押し上げていると思っています。

今後については、どうご覧になりますか。

やはり円安が続く限り、このトレンドは続きやすいと私は思っています。このまま賃貸と分譲の価格の上昇が続くと、国内の一般の人は都市部に住めないという状況が起きるかもしれません。実際、ロンドンではそのような状況になり、イギリス人が家を持ちにくいということも問題になっています。海外投資家による不動産取得について規制をかける国も少なくないです。一般の人の住宅取得を促すべきか、それとも海外からの不動産マネーを優先したいのか、政府の動向が注目されると思います。

住まいは生活の基盤となる場所です。不動産には投資という側面もありますが、そこで暮らす方のためにも適切な規制はあってもいいのか、もっと議論してもいいのかもしれませんね。

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都心部の賃貸物件の家賃が上がっています。

再開発が進む中野駅前に来ています。ご覧のように中野サンプラザはフェンスが並んでいてすでに入ることはできないんですが、その反対側目を転じてみますと大型クレーンが立ち並んでいて、再開発、新しい街づくりというのが行われています。

その一環で、あちらの大きな黒い建物、高級マンションがすでに完成したということで、内覧会が行われました。

三月から入居が始まった東京中野駅直結の高級賃貸タワーマンション。

清潔感のあるエントランスにはコンシェルジュが在籍しているほか、24時間利用できるフィットネスルームも

最上階37階の部屋に来ました。早速中に入っていきます。

お邪魔します。うわー、広いですね。

そして壁一面が窓になっていて街を一望できます。

バスルームでも東京の景色を独り占め、

最上階にあるこちらの4LDKの家賃はおよそ210万円。

最も手頃な1Kは16万円からです。

部屋数はおよそ400個。契約は好調だと言います。

三割まで行ってませんけど、それに近いところまでは来てますね。分譲価格が上がってるんで、なかなか今

様子見をしている方が賃貸に待ってるってこともあるんでしょうし、予想というかよりも

強い手応えを今感じてますね。

東京23区では新築マンションの平均価格が年度としては初の一億円超え。

このあおりを受け、賃貸の家賃相場も高騰しています。

一年前と比較してみると、

全てのヘアタイプで家賃が上昇。カップルファミリータイプに至っては

一万円以上上がっています。

またコロナ禍によるライフスタイルの変化も

コロナもだいぶ落ち着いてきて、都心居住というか、やっぱりリアルで働くということの重要性もだいぶ元に戻ってきたので、あえて買わない。買うとやっぱどうしても固着しちゃうので、平均的に三年から四年で引っ越されていくっていうのが私どものお客様の平均値。なんで、俯瞰的に東京を見て、あえて分譲でなくて、賃貸としての物件の供給がしていきたいなと

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