DOMATOR Team Maciek Czapliński

Episode Notes
W ostatnich miesiącach, wskutek wysokich cen nieruchomości na terenie GTA, zauważalna jest mniejsza liczba osób kupujących swój pierwszy dom.
Młodych ludzi po prostu nie stać na zakup domów, bo przy cenach powyżej $1,000,000 powinni mieć 20% wpłaty, co często jest nierealnym wymaganiem. Ponadto, jeśli nawet uda się im zakupić nieruchomość poniżej jednego miliona z minimalnym 5% downpayment, to miesięczne opłaty za mortgage będą na poziomie $6,000 miesięcznie plus podatek od nieruchomości, plus opłaty za utrzymanie domu (światło, gaz, internet, ubezpieczenie itd.). Zamyka się to w kwocie blisko $6,500 do $7,000 miesięcznie i jest to duży wysiłek finansowy.
Właśnie w miniony weekend szukałem domów z młodymi ludźmi, którzy dobrze zarabiają, mają dobry kredyt, ale też ta suma ich przeraża.
Z drugiej strony nie chcą wynajmować, bo uważają, że wydawanie $3,000 miesięcznie za wynajem domu to po prostu strata. Dlatego szukaliśmy domów albo z gotowym apartamentem do wynajęcia, albo z potencjałem, by taki apartament stworzyć.
Okazuje się, że dziś przyzwoity unit, szczególnie kiedy jest legalny, można wynająć za bardzo dobre pieniądze – nawet do $3,500 miesięcznie, szczególnie kiedy zajmuje główny poziom domu.
Ale by to zrobić, musi on spełniać kilka warunków. Pierwszy i najważniejszy - musi być zalegalizowany! (o czym za chwilę). I oczywiście powinien być atrakcyjny.
Oglądając w miniony weekend domy z apartamentami na wynajem, widzieliśmy różne dziwolągi. Specjalizują się w nich głównie koledzy znad Ganges River.
Nic dziwnego, że miasto Brampton wypowiedziało im wojnę i dziś inspektorzy robią kontrole i wydają nakazy legalizacji, a jak się nie da – likwidacji apartamentów na wynajem.

W przeszłości pisałem wielokrotnie o apartamentach w piwnicy (basement apartment). Są one niezwykle przydatne, bo pomagają spłacać pożyczki hipoteczne - i są jednocześnie ważnym dodatkiem do budżetu rodzinnego.
Kilka lat temu przepisy się zmieniły i obecnie można ubiegać się o legalizację dodatkowego apartamentu prawie w każdym domu. Powstaje pytanie: jaki jest benefit z legalizacji apartamentu, skoro wiele osób latami i tak wynajmuje je bez pozwolenia?
No cóż, wszystko do czasu. Z legalizacji nowych lub istniejących apartamentów wynika wiele korzyści i nie wymienię tutaj pewnie wszystkich, ale kilka najważniejszych warto rozważyć:


Jeśli mamy istniejący, ale niezalegalizowany unit, możemy w każdej chwili otrzymać nakaz jego legalizacji, a jeśli będzie to niemożliwe, nakaz jego likwidacji. Często "życzliwi" sąsiedzi składają donosy do miasta na to, że w domu jednorodzinnym mieszkają dwie rodziny. Miasto musi reagować na takie donosy i inspektor miejski, jak już pojawi się u nas w domu, dokona inspekcji i sprawdzi, czy apartament jest legalny. W przeszłości zwykle kończyło się to nakazem jego likwidacji. Obecnie mamy szansę ewentualnie ubiegać się o legalizację, ale to często może być skomplikowane, jeśli istniejący unit ma zbyt wiele problemów technicznych, których usunięcie jest trudne lub niemożliwe.
Zalegalizowany unit możemy wynajmować bez obawy o konsekwencje - czyli na przykład niespodziewaną inspekcję z miasta. Dochód z takiego legalnego apartamentu może być rozliczany w naszych podatkach. W wypadku ubiegania się o refinansowanie pożyczki hipotecznej albo o nową hipotekę, możemy dochód z apartamentu użyć do kwalifikacji na pożyczkę.
Nielegalny apartament w przypadku wypadku (pożaru, zalania, kradzieży czy tragicznej śmierci lokatorów) może przysporzyć właścicielom wielu problemów prawnych. Ubezpieczalnie w takich sytuacjach często umywają ręce i nagle może się okazać, że tak naprawdę to nie mamy ubezpieczenia. Jeśli ktoś nas pozwie do sądu cywilnego, to mogą być to wielomilionowe sprawy. Natomiast jeśli okaże się, że śmierć lu

Episode Notes
> Na dziś zaplanowaliśmy dokończenie tematu niepotrzebnych renowacji, ale wciąż czekam na listy od Państwa. Zatem renowacje będą za tydzień, a dziś ważny temat, o którym pewnie myśli każdy, kto zdecydował się sprzedać dom.
>
> Sprzedaż domu może być procesem skomplikowanym i wymagającym największej staranności, rozwagi i umiejętności podejmowania świadomych decyzji. Kiedy właściciele nieruchomości zastanawiają się nad opcjami sprzedaży, jedną z możliwych, która może przyjść im do głowy, jest samodzielna próba sprzedaży na własną rękę (ang. for-sale-by-owner, czyli FSBO).
> To pozornie wydaje się atrakcyjnym posunięciem - bo możemy uniknąć zapłaty wynagrodzenia dla agenta nieruchomości. Ale również kluczowe jest rozważenie tego, co tracimy. Warto przeanalizować, czy rezygnacja z bardzo dobrze zorganizowanego systemu sprzedaży, oferowanego przez agentów nieruchomości, przyniesie więcej korzyści, czy strat.
>
>
> 1. Wiedza o rynku, oferowana przez agentów
> Jednym z głównych atutów współpracy z agentem nieruchomości jest dostęp do jego dogłębnej wiedzy rynkowej; agenci posiadają ogromne doświadczenie w branży nieruchomości. Śledzą najnowsze trendy rynkowe, ceny i preferencje kupujących. Doświadczony agent może dostarczyć cennych informacji na temat lokalnego rynku i pomóc sprzedającym prawidłowo wycenić nieruchomość, aby osiągnęli optymalną cenę za swój dom.
>
> Wybierając sprzedaż na własną rękę (FSBO), sprzedający mogą nie mieć dostępu do szczegółowych informacji dotyczących rynku, co zwykle skutkuje błędną wyceną domu. Ustalenie zbyt wysokiej ceny nieruchomości to powszechna pułapka FSBO, co może skutkować zniechęceniem potencjalnych kupujących, podczas gdy zbyt niska cena może spowodować zawarcie świetnej transakcji dla kupujących - ze stratą dla właścicieli nieruchomości. Agenci posiadają wiedzę potrzebną do przeprowadzenia kompleksowej analizy rynkowej i ustalenia odpowiedniej ceny.
>
>
> 2. Marketing i ekspozycja
> Kolejnym, istotnym atutem agenta nieruchomości są jego wysokie możliwości marketingowe. Mają dostęp do wielu usług ofertowych poprzez MLS system i platformy internetowe, dzięki którym mogą zaprezentować nieruchomości szerokiemu gronu potencjalnych kupujących, zwiększając natychmiast szanse na sprzedaż. Agenci stosują również różne techniki marketingowe - takie jak profesjonalna fotografia, wirtualne pokazy i ukierunkowana reklama. A wszystko po to, by przyciągnąć odpowiednią grupę odbiorców i uzyskać oferty.
> Sprzedający samodzielnie mają ograniczone narzędzia marketingowe sprzedających, a bez profesjonalnej wiedzy i szerokiej sieci marketingowej trudno dotrzeć im do dużej grupy potencjalnych kupujących. Brak tej ekspozycji może skutkować tym, że nieruchomość pozostanie na rynku znacznie dłużej i ostatecznie zostanie sprzedana poniżej jej wartości. 
> Współpraca z agentem znacznie zwiększa szanse na skuteczne przyciągnięcie chętnych - i to mówię nie tylko ja, ale też pokazują statystyki rynkowe.
>
> Proszę pamiętać, że 90% kupujących korzysta z usług własnego agenta nieruchomości, bo ich serwis jest dla nich bezpłatny. Domy oferowane prywatnie (FSBO) nie pokazują się w systemie MLS i ani agenci, ani potencjalni kupujący o nich nie wiedzą. Czasami domy takie są wprowadzane na MLS, ale zwykle z minimalnym wynagrodzeniem dla agentów i uczciwie pisząc – są bojkotowane.
>
> 3. Sprzedający nie zawsze dostrzegają wady domu
>
> Gdy właściciele przebywają w nieruchomości przez dłuższy czas, w sposób naturalny przyzwyczajają się do jej wad. Z czasem mogą nieświadomie przeoczyć lub bagatelizować problemy, które zmniejszają atrakcyjność nieruchomości. Wady te to na przykład przestarzałe instalacje, problemy strukturalne lub po prostu mało atrakcyjna estetyka, która może odstr

Episode Notes
Kiedy słyszymy, że dom jest po renowacji, zwykle myślimy „to fajnie” i oczekujemy, że nieruchomość będzie super interesująca. Ale czasami, kiedy zobaczymy, jak te renowacje zostały wykonane i co zostało zmienione – zastanawiamy się, co ludzie myśleli, wydając pieniądze w tak nieprzemyślany sposób ! Innymi słowy - nie wszystkie renowacje, jak się okazuje, podnoszą wartość domu po ich dokonaniu. Owszem, jeśli planujemy w danym domu zamieszkiwać długo i nie zależy nam na potencjalnym proficie, to nikt nam nie zabroni zbędnych czy wątpliwych inwestycji. Jednak kiedy planujemy po kilku latach ponowną zmianę domu, to warto się naprawdę zastanowić nad tym, w jakie zmiany i w jakie renowacje warto zainwestować.

**10. Solar panels **

Dziś podam kilka przykładów błędnych inwestycji. Na pewno jest ich więcej i zachęcam do przysyłania na mój e-mail przykładów, które możemy podać za tydzień - gdyż temat jest obszerny i zamierzam go kontynuować.

1. Łączenie pokoi
Każdy marzy o pięknej master bedroom z łazienką i dużą garderobą i często, by to uzyskać w starszych domach, konieczne jest połączenie dwóch pokoi w jeden większy. Ale taka zmiana może także znacznie obniżyć wartość domu. Szczególnie, jeśli mamy początkowo tylko 3 sypialnie. Potencjalni nabywcy z dziećmi będą chcieli większej liczby sypialni - nawet, jeśli są one mniejsze. Również rodziny potrzebują dodatkowych sypialni, aby pomieścić rodziców czy dziadków, bo coraz więcej Kanadyjczyków mieszka w wielopokoleniowych gospodarstwach domowych - (skok z 7% do 26% od 2011 do 2021 roku).
2. Projekty i naprawy wykonane niefachowo

Drobne naprawy, w których dokładność wykonania nie ma wielkiego znaczenia, mogą być akceptowalne jako „zrób to sam”, ale wszystkie poważniejsze renowacje, łącznie z całkowitym malowaniem domu czy usuwaniem elementów strukturalnych, powinny być zlecane fachowcom (chyba, że sami nimi jesteśmy). Małe błędy mogą prowadzić do katastrofalnych skutków, które mogą być kosztowne i niebezpieczne. Widziałem ludzi bez doświadczenia, usuwających ściany nośne, wskutek czego groziło to katastrofą budowlaną. Projekty „do it yourself” są z pewnością bardziej przyjazne dla portfela niż zatrudnienie profesjonalisty, ale potencjalni nabywcy zauważą pracę poniżej standardu. Te błędy mogą prowadzić do obniżenia wartości domu i kosztownych napraw.

3. Wykładzina od ściany do ściany
Stąpanie zimą po miękkim, ciepłym dywanie może być miłe dla stóp, ale potencjalni nabywcy woleliby zobaczyć podłogi drewniane, zwłaszcza w często używanych pokojach dziennych. Wykładziny zawierają około 30,2 razy więcej bakterii niż uchwyty do lodówki i 5,7 razy więcej bakterii niż deski sedesowe! Możemy spodziewać się zwrotu na inwestycji (ROI) w wysokości 25% do 40%, wymieniając wykładzinę na inną wykładzinę. Z kolei podłogi drewniane mają od 70% do 80% zwrotu na inwestycji. Są dużo bardziej poszukiwane niż najpiękniejsze dywany!

**4. Basen **
Basen w naszym klimacie ma jeden z najgorszych zwrotów z inwestycji. Potencjalni nabywcy wykazują niewielkie zainteresowanie kosztami ich utrzymania i eksploatacji. Szukają zadbanych domów z łatwą, niedrogą konserwacją - zwłaszcza młodzi, oszczędni kupujący. Domy z basenem często odstraszają, choć na drugim biegunie są też rodziny z dziećmi, które uważają basen za bardzo pożądany dodatek. Statystycznie jest to 1:5.

5. Przebudowa garażu na część mieszkalną
Przekształcenie garażu w dodatkową przestrzeń mieszkalną może zwiększyć lub obniżyć wartość domu. Dodatkowa przestrzeń jest bezcenna dla niektórych właścicieli domów i potencjalnych nabywców. Jednak wielu zgadza się, że przyłączony garaż jest bardziej wartościowy w obszarach miejskich. Mieszkańcy miast parkują swoje samochody w garażach, aby unikną

Episode Notes
Tydzień temu zająłem się ogólnym tematem przygotowań domów do sprzedaży, głównie skupiając się na tym, w które domy warto inwestować, a w które niekoniecznie. A to ze względu na lokalizację lub inne zalety, które sprawiają, że potencjalnym nabywcom bardziej zależy na działce, niż na samym domu.
Dzisiaj chciałbym jednak wskazać kilka istotnych elementów, na które warto zwrócić uwagę, gdy rozważamy sprzedaż typowego  „cookie cutters”. Oczywiście, wszyscy wiemy, że nieruchomości sprzedają się lepiej, gdy są czyste, zadbane, pięknie pachnące, dobrze oświetlone, a podczas prezentacji w tle gra przyjemna muzyka – to jest jak oczywista sprawa. Równie oczywiste jest, że dom, w którym widoczne są na pierwszy rzut oka stare dachy, okna, podłogi, przestarzała kuchnia i zaniedbane łazienki, na pewno przegra z konkurencją domu utrzymanego w czystości i porządku!
No chyba, że lokalizacja zaniedbanego domu przemówi do kupujących potencjałem. Ale tacy kupujący (czytaj: inwestorzy/deweloperzy) stanowią zaledwie 10% rynku. Pozostali nabywcy wybiorą dom czysty i zadbany. Pamiętajmy - dla większości z nich dodatkowe koszty na remonty to po prostu science fiction. Jeśli ktoś już inwestuje 20% własnych środków w nieruchomość, to raczej nie posiada kolejnych 50-100 tysięcy na prace remontowe!
Dodatkowo, biorąc pod uwagę ile średni nabywca musi przeznaczyć na koszty związane z zamknięciem transakcji, tym bardziej nie zostaje mu dużo środków na kosztowne renowacje. Dlatego, zastanawiając się nad sprzedażą, musimy rozważyć bardzo dokładnie, czy warto zainwestować znaczne pieniądze w przygotowanie nieruchomości do sprzedaży, czy po prostu wystawić ją za bardziej konkurencyjną cenę - eliminując konieczność ryzykownych inwestycji.
Jeśli mamy do sprzedania dość zwyczajny dom na średnim osiedlu, musimy bardzo rozsądnie rozważyć, jak wydajemy środki na przygotowanie go do sprzedaży. Często najlepszym rozwiązaniem są czystość i estetyka. Takie decyzje (ile i w co zainwestować) warto skonsultować z agentem nieruchomości, który będzie wiedział, ile można zainwestować, aby uniknąć strat.
Wszystko sprowadza się także do konsystencji. Jeśli ktoś decyduje się wymienić kuchenne szafki i postawić granitowe blaty, nie może zostawić starej, trzydziestoletniej podłogi ani używać starych, przechodzonych urządzeń. Jeśli to ma być remont, lepiej go w ogóle nie robić i wystawić dom za bardziej konkurencyjną cenę. 
Natomiast co warto zrobić (tanim sumptem) - to pomalowanie ścian na jasny kolor (świetnie sprawdza się ecru) i usunięcie z widoku nadmiaru bibelotów. Dziesiątki rodzinnych zdjęć na ścianach, muszle znad morza, ciupaga z Zakopanego czy meksykański kapelusz to wyłącznie Państwa osobiste emocje. Na czas oglądania domu warto je schować, bo nie zrobią stanowią wspomnień potencjalnych kupujących i mogą wywrzeć na nich jedynie wrażenie chaosu.
Istnieje wiele innych aspektów, które warto rozważyć przy sprzedaży, ale wymienię tylko kilka, niekoniecznie w kolejności ważności.

- Lokalizacja. Wpływa na to, ile warto zainwestować w dom. Jeśli jest to bezpieczna okolica, znana z dobrych szkół, łatwego dostępu do komunikacji i sklepów, inwestycja może się opłacać. Jednak jeśli okolica idzie w dół, nawet złote klamki nie pomogą, i nie warto ryzykować przeinwestowania.
- Cena. Dom, który jest przeinwestowany w stosunku do okolicy i wyceniony zbyt wysoko, może zaszkodzić reputacji sąsiednich nieruchomości, a także frustrować ich właścicieli. Ceny są dynamiczne i podlegają zmianom. Ci, którzy liczą na sprzedaż po cenach z czasów szaleństwa zakupowego w okresie COVID-19, mogą, niestety, doświadczyć rozczarowania. Obecnie sprzedaje się taniej, ale także kupuje taniej.
- Przygotowanie do sprzedaży. Nie warto wystawiać na rynek nieruchomości, k