L'avvocato del condominio Avv. Matteo Peroni

Cosa è il regolamento di condominio?

La risposta formale si trova nell'articolo 1138 del Codice Civile, il quale spiega come il regolamento contenga norme relative a: uso delle cose comuni, ripartizione delle spese, decoro dell'edificio, diritti e doveri dei condomini e amministrazione delle parti comuni.

Il regolamento diventa obbligatorio per condomini composti da più di 10 condomini; per valutare questa condizione si considerano le teste e non le unità immobiliari.

Tuttavia, anche in condomini con 10 o meno proprietari è possibile approvare un regolamento.

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I condomini possono richiedere all'amministratore la convocazione di un'assemblea straordinaria, come previsto dall'articolo 66 delle disposizioni attuative del codice civile.

Questa richiesta, se conforme ai requisiti previsti dalla legge, può essere avanzata in ogni momento e utilizzata per inserire all'ordine del giorno temi vari, quali lavori straordinari, nomina dell'amministratore o approvazione di clausole regolamentari.

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L’assemblea rappresenta un fattore fondamentale per la vita del condominio e per ogni amministratore condominiale, essendo il momento in cui si decidono le spese ordinarie, i lavori straordinari e la gestione delle parti comuni. Costituisce un’importante opportunità di dialogo per i condomini, i quali esprimono le proprie decisioni attraverso il meccanismo specifico della doppia maggioranza.

Trascurare le dinamiche e le regole che governano le assemblee può causare diversi problemi, come contestazioni, litigi derivanti dal mancato rispetto delle decisioni prese, e procedure d’urgenza. Anche l’amministratore può essere direttamente coinvolto, per esempio, rischiando la revoca giudiziale se non esegue quanto deliberato.

Di conseguenza, offrirò alcuni consigli strategici per una gestione efficace delle assemblee condominiali. Anche in questa occasione, mi focalizzo sugli aspetti legali, affidando a esperti la gestione delle questioni comunicative e organizzative.

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Ogni professionista deve essere consapevole dei propri poteri, ma – soprattutto – dei propri doveri. Comprendere tale distinzione è fondamentale per evitare di cadere in errore e sfruttare una grande possibilità: ribaltare le responsabilità in capo ai condomini.

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Selezione di sentenze emesse (o reperite) durante il mese di febbraio 2024 in materia condominiale. Il video è disponibile in versione integrale nella community Club Condominio: https://www.matteoperoni.it/community/

Argomenti trattati nel video integrale:

condominio che si allontana e quorum costitutivi; condomino che si allontana dall'assemblea e termini per l'impugnazione;ripartizione delle spese in deroga ai criteri di legge e regolamento contrattuale;sottrazione di fondi bonificati da un condominio all'altro e restituzione;codice del consumo, clausola vessatoria e squilibrio a carico del consumatore;comproprietà androne, scale e cortile rispetto ai locali posti a piano terra e con accesso a strada;legittimazione dell'amministratore nell'ambito delle azioni giudiziarie;articolo 1119 c.c. ed indivisibilità delle parti comuni;mancato ottenimento del bonus fiscale e risarcimento danni ottenuto dall'appaltatore;trasformazione da finestra in porta finestra e portata del regolamento contrattuale;destinazione dei fondi di accantonamento.

Un aspetto cruciale per ogni amministratore è la creazione di procedure e modelli che minimizzino gli errori. La mia attenzione si concentra sul mio ambito di competenza, evidenziando la necessità di sviluppare procedure e stabilire modelli per prevenire vertenze legali e ridurre il rischio di contestazioni da parte dei condomini.

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