Immobiléros - Der Podcast für die Immobilienszene Michael Rücker

„Auf den Bestand können wir aus statischen Gründen nicht einfach obendrauf bauen“: Das sagt Jan Riemann, verantwortlich für die Projektentwicklung bei ALDI Süd. Was im Bestand nicht geht, funktioniert aber sehr gut im Neubau. 2.000 Wohnungen will das Unternehmen in den kommenden Jahren bauen – verstärkt auch in Metropolen wie München, Stuttgart, Frankfurt am Main, Köln und Düsseldorf. Ich spreche mit Jan über Mixed Use und welche Nutzungsarten noch in Frage kommen, über die Stärkung der Nahversorgung, Geschwindigkeit beim Bauen, über Partnerschaften und die Aussage, dass Risiko und Verlässlichkeit bessere Preise ergeben. Jan erzählt außerdem, welche Möglichkeiten in der aktuellen Marktlage der Rückkauf eines Portfolios mit 75 Projekten bedeutet, über das vertikale Denken im Bestand, über interne Experten und den Baukostenindex. Spannende Einblicke in ein Unternehmen, das sonst eher – zumindest im Immobilienbereich – nicht unbedingt als großer Player wahrgenommen wird.

„Derzeit haben wir die Qual der Wahl“: Peyfand Jafari bevorzugt Berlin und dort die Altbauten in besten Kiezlagen. Derzeit gibt es eine Menge Angebot. Zu Preisen, die sehr gut sind. 2023 kaufte die PREIG AG elf Häuser, in diesem Jahr sollen es zwischen zwölf und 16 werden. Wir sprechen über die Verkäufer, die meist Privatpersonen und mit ESG überfordert sind, über die energetische Sanierung in Milieuschutzgebieten, den Login-Effekt und die unternehmenseigene Wohnungstauschbörse, die bestens funktioniert. Es geht auch um die Mieter und deren Angst vor neuen Eigentümern und Sanierung. Gar nicht ängstlich transformierte Peyfand Jafari mit seinem Team das Unternehmen: vom Gewerbe zum Wohnen. Ein spannender Prozess, den er mir erklärt.

„Du musst die Brille anders justieren“, sagt Michael Garstka. Er ist geschäftsführender Gesellschafter der LIST Development und damit Teil der LIST Gruppe. Ich habe ihn eingeladen, um mit ihm über sein relativ neues Geschäftsmodell zu sprechen: als Service Developer. Begonnen hat er damit vor ein paar Jahren, nun lautet die Prognose, dass diese Sparte künftig 50 Prozent des Gesamtumsatzes ausmachen wird. Es geht um den Nasenfaktor und die Konstanz im Team, um Kooperationen mit Premier Inn und B&B Hotels, das Klumpenrisiko im Hospitality-Bereich und den damit verbundenen Haarausfall. Bei der Bestands-Revitalisierung kommt ein Drei-Phasen-Modell zum Einsatz, das am Ende einen Festpreis möglich macht – mit viel Transparenz und mit sich lichtenden ESG-Nebelschwaden. Es geht also um Transformation: „Wir produzieren keine Schrauben und können nicht von heute auf morgen Dinge ändern“, sagt Michael. Aber an die Zukunft denken. Wie die aussieht, welche Themen relevant sind: Wir haben das alles auf dem Schirm. Und auch hier habe ich wieder einen kleinen Teil Fußball untergebracht: Denn Michael ist Werder Bremen-Fan und erlebte schon so manche – wie er es nennt – „charmante Nacht“.

„Die Preise werden wieder nach oben gehen“: Thomas Schüttken ist ein Experte für den Düsseldorfer Markt. Seine Einschätzung gilt für den Neubau, während er dem Bestand derzeit Abschläge von 15 bis 20 Prozent bescheinigt. Seit 1997 gibt es Böcker-Wohnimmobilien, ein Unternehmen mit tiefster Verwurzelung in Düsseldorf. Ich spreche mit Thomas über die Bemühungen der Stadt, den Wohnungsbau anzukurbeln, über Firesales, die Rückkehr der Investoren und den epischen Kampf Neubau versus Bestand. Thomas Schüttken erzählt zudem über das Cocoon, eine Konversion im Zooviertel. Das in die Jahre gekommene Bürohaus verwandelt sich nun in Eigentumswohnungen. Über die CO2-Einsparungen bei diesem Projekt und warum Konversionen für die Nachbarn anstrengend sind – auch das thematisieren wir. Thomas erzählt außerdem sehr offen, wie viele Niederlassungen er schließen, wie viele Mitarbeiter er entlassen musste. Ehrliche Worte in herausfordernden Zeiten. Aber: „2026 werden wir wieder Preissteigerungen sehen."

„Wenn Kunst nur schön ist, dann kannst du auch zu IKEA gehen“: Wolfgang Sohn will Kunst im öffentlichen Raum, Kunst am Bau und die Auseinandersetzung damit. Er ist Fotokünstler, Dozent, Eventmanager, Marketing-Experte und einer der Macher der Kreativszene Düsseldorfs. Ich habe mit ihm über die Mutlosigkeit in Deutschland zu diesem Thema gesprochen, wie im Intro gehört: Für ihn ist Deutschland ein Entwicklungsland. „Wenn hier ein Künstler den Kanzler malt, berichtet die BILD-Zeitung und er wird in den Dreck gezogen“, sagt Wolfgang. Wir sprechen über Subkultur und deren Polierung, über die Sprache der Künstler, über den Sinn von Regulatorik, um Kunst am Bau zu einem Standard zu machen. Und natürlich erzählt Wolfgang von seinen eigenen Projekten im öffentlichen Raum, eines davon bekam den international angesehen ICONIC Award. Es geht um die Ausgangsposition der Kunst, den Blick aus dem Augenwinkel, subtilen Kunstkonsum, Barcodes, die Grundidee von Ausstellungen und wie Künstler reagieren, wenn sie angefragt werden. Dieter Nuhr beispielsweise sagte direkt zu. Kurzum: Die positive Aufladung einer Baustelle durch Künstler, von einem Kreativkopf Deutschlands beschrieben, der eine Gemeinsamkeit mit Campino, Sönke Wortmann und Moritz Führmann hat, alles garniert mit veganen Würstchen. Wohl bekomms!

„Es gibt keine Hemmnisse wie die bare Münze, es geht vor allem um Mentalität, um Führung und den Widerstand gegen Veränderung“: Das sagt Dr. Chris Richter über eine aktuelle Studie von Drees & Sommer zu meinem Augenverdreh-Thema Digitalisierung. Chris ist bei Drees & Sommer Nordrhein-Westfalen für Strategieberatung verantwortlich, worunter eben auch dieses Thema fällt. Die Studien-Erkenntnisse sind schon erstaunlich, wenn man bedenkt, wie lange bereits über Digitalisierung gesprochen wird und welche Wichtigkeit sie zumindest verbal erfährt. Es geht um den tiefen Schmerz der Transformation, um Berater mit Rollkoffer, die Sitzposition auf dem Fahrrad, klare Messkriterien, Nachjustieren, Händeklatschen, Führungspersönlichkeiten, die lange allein entschieden haben. Besonders spannend für mich sind die Entwicklungen, die Chris in seiner Beratungstätigkeit bei den Projektentwicklern sieht: mehr Lokalisierung und Regionalisierung, der Hamburger bleibt also im Norden, der Münchner im Süden. Es kommen andere Menschentypen in breitere Managementboards, was wiederum zu mehr Resilienz führt. Der USP von Developern sei wieder gefragt, nicht jeder kann jede Assetklasse. Und zum Schluss reden wir noch über unser Lieblingsthema: Fußball. Chris bedauert mich, weil das mit dem Aufstieg wohl in die Ferne rückt, und ich ihn: Abstiegskampf fetzt nicht.