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Le serpent qui se mord la queue, l'effet boule de neige de la remontée des taux sur le marché de l'immobilier. De septembre 2022 à juin 2023, la saison 3 de Paper Club a permis d’interroger les acteurs qui font l’immobilier, et de suivre l’évolution du secteur sur une période charnière pour le marché.

Replongez-vous dans les moments phares de cette saison avec ce best-of. 




Quel a été le facteur déterminant ?




« Le déclenchement de la guerre en Ukraine, la tension très forte sur les matières premières, et donc l'augmentation rapide de l'inflation. Cette augmentation continue de l'inflation, depuis l'année dernière, a amené la Banque centrale européenne à remonter ses taux. » de Caroline Arnould

L'objectif de la remontée des taux est de freiner la demande de crédit afin de contrer l'inflation. Le résultat : une baisse des octrois de crédits se fait sentir. Malgré tout, les mesures prises par la Banque centrale européenne exigent de la résilience et de la patience de la part des acteurs du marché. Certains invités tempèrent même le caractère inédit de cette remontée en avançant deux arguments majeurs :Le premier argument souligne que les taux des prêts immobiliers recensés restent généralement bas. Même s'ils atteignent en moyenne 4,20 % depuis décembre, ces mêmes taux atteignaient plus de 7 dans les années 2000.Le deuxième point met en avant le fait que nous demeurons sur des taux relativement bas pour s'endetter dans l'immobilier, et que l'immobilier reste une valeur refuge à long terme.


Bien que nous parlons beaucoup des difficultés de financement, mais quels sont les effets directs sur le marché ?




« Être locataire, c'est perdre 40 % de ton revenu chaque mois, (...) un problème économique majeur, une crise économique qui se prépare (...) avec toute une génération qui va se retrouver appauvrie et dépossédée parce qu'elle n'aura pas accès à la propriété. » de Saskia Fiszel

Avec la raréfaction des financements bancaires, les primo-accédants sont obligés de renoncer à perdre 25m2 en moyenne à Paris pour pouvoir devenir propriétaires. La raison principale : la baisse drastique des taux depuis 10 ans qui a bouleversé la courbe du marché avec une explosion conséquente de la demande, créant des tensions sur le marché.

Un dérèglement du marché causé aussi par des formules de calcul obsolètes ne permettant pas à tout le monde de se financer. Les principaux concernés sont les indépendants. En France, les indépendants représentent plus d'un Français sur 10. Pourtant, les financements restent mal adaptés aux évolutions des métiers, qui ont connu un tournant majeur post crise sanitaire. 




Comment le marché immobilier s’ajuste-t-il pour surmonter cet obstacle ?




« Le métier et les sous-jacents du métier sont les mêmes, la façon de le faire n'est pas la même. » de Stéphanie Zolesio

Et oui, l'immobilier n'échappe pas à la loi d'Everett Rogers, qui consiste à adopter de nouvelles idées ou pratiques pour renouveler l'offre. Avec la montée en puissance de l'intelligence artificielle et des nouveaux outils numériques, les métiers sont également voués à changer et à s'adapter aux nouvelles attentes. Chaque invité cette saison a, à sa façon, trouvé des solutions pour répondre aux besoins et aux problématiques du marché.

Même si le paysage immobilier subit quelques transformations, certaines ventes ne seront pas affectées, car, quel que soit le contexte, certaines situations telles que l'arrivée d'un enfant, un divorce ou même la succession d'un bien demeurent inaltérées.




Timeline 2:42 : Du textile à l’immobilier, un jeu d'enfant6:27 : Une lecture à deux vitesses sur l’augmentation des taux8:49 : Analyse du marché des crédits immobiliers12:01 : Hausse des taux : obstacle ou opportunité ?15:04 : Plafond de pierr

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« IAD, c’est exercer une activité de transaction immobilière sans locaux physique en full remote. »

Dès 24 ans, Malik Benrejdal développe sa fibre entrepreneuriale. Après 13 ans de promotion immobilière au sein de Maisons Pierre, il décide de se lancer aux côtés de Jérôme Chabin et Sébastien Caille. Ensemble, ils montent IAD, « I@D » à l’époque, une entreprise qui a su anticiper les tournants majeurs de l’immobilier basé sur un modèle novateur : celui du marketing de réseau. 

Cette plateforme de transaction immobilière s’articule autour de 3 génomes principaux : L’immobilier qui représente le cœur du réacteur ;Le digital avec la plateforme 100 % en ligne qui connecte tout le monde et coordonne le réseau ;Le marketing multiniveau qui représente l’épicentre du modèle permettant de le faire croître grâce au networking. 


« On voyait avant l’heure : en 2008 c’était le lendemain de l’émergence des smartphones. (…) Le monde n’avait pas encore pris ses marques en matière d’utilisation d’application mobile. (…) Le fait d’imaginer qu’on pouvait utiliser le web pour coordonner un réseau et dématérialiser une agence, c’était impensable. » 

Comme pour beaucoup de précurseurs, il est souvent compliqué de convaincre son auditoire de la pertinence de sortir des sentiers battus. Pourtant, le modèle IAD a su convaincre en dépassant les frontières. Avec plus de 6 pays à son actif, IAD continue sa progression. Après le Mexique en 2020, ce sont désormais les États-Unis et le Royaume-Uni qui seront les prochains pays à les accueillir.

Tout le monde peut être apporteur immobilier chez IAD. Selon Malik, l’atout essentiel pour les agents, c’est l’empathie,l’envie de comprendre et de progresser. L’ADN d’IAD réside dans sa façon de faire de l’immobilier de réseau, mais surtout de développer son propre réseau. Pour Malik, l’écosystème est un tout harmonieux. L’important pour l’apporteur est d’être accompagné par d’autres experts - et encore plus maintenant.  




« Ces 30-40 dernières années, on n’a jamais connu une remontée aussi massive des taux d’intérêt. » 

Des délais de mandat avant contrat rallongés montrent les signes d’un marché qui se durcit. Selon l’expertise de Malik, le marché ne réagit pas exactement de la façon attendue. Pourquoi ? Entre la loi climat, la hausse des prix des matières premières et le marché du neuf qui stagne, l’impact se fait ressentir sur le marché des prix de l’immobilier.  

Toutefois, Malik reste confiant et nous explique qu’il sera nécessaire de s’adapter aux nouvelles attentes du marché. Comment ? En essayant de se réinventer perpétuellement. Chez IAD, l’innovation est inscrite dans leur ADN et cela implique d’être constamment à l’affut de la moindre innovation digitale pour rénover en permanence les outils. 

Pourtant un acteur incontournable dans son secteur, IAD compte bien poursuivre son expansion et se placer comme l’acteur de référence. 




Timeline2:30 : Ses premiers pas dans l’immobilier4:55 : La genèse d’IAD 12:45 : Qui sont les agents IAD ?23:53 : Les différentes classes d’actifs proposées par la plateforme26:18 : L’ouverture du modèle à l’international  34:50 : L’analyse détaillée du marché immobilier  42:20 : Les équipes IAD 49:23 : Les prochaines objectifs à atteindre 51:27 : Questions rituelles d’Emilie


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« CAFPI : c’est le pionnier et l’inventeur du courtage (…) avec plus de 1 100 courtiers indépendants sur toute la France dans plus de 230 agences. »

Passionnée par les chiffres, Caroline Arnould se dirige naturellement dans le monde de la finance au début de sa carrière. Elle intègre le Crédit Agricole où elle gravira pendant près de 15 ans plusieurs échelons jusqu’à en devenir Head of Sales & Relationship Management. Avec de solides compétences et cette envie de revenir sur le terrain, elle rejoint l’aventure CAFPI en 2021 en tant que directrice du développement. 

Leader du courtage en immobilier, en agence ou à distance, CAFPI s’appuie sur plus de 1 200 courtiers et 450 salariés en France. De l’investissement locatif à l’achat immobilier, CAFPI accompagne les acheteurs sur tous types de biens. Avec  son large réseau de professionnels de l’immobilier, c’est un gage de confiance pour les futurs propriétaires avec près de 150 banques partenaires à leur arc. 




« Un courtier c’est un conseiller qui connait son métier et qui accompagne de bout en bout son client. » 

Dans un contexte économique compliqué, le métier de courtage doit se réinventer pour affronter les nouveaux enjeux du secteur. Avec une baisse conséquente de -30 % sur les demandes de crédit immobilier, le courtier doit redoubler d’efforts. Il représente un atout de valeur pour les banques  comme pour les emprunteurs.

Avec son regard d’experte, Caroline nous explique que la remontée des taux que connait le marché depuis plusieurs mois était nécessaire. Ils étaient si bas que l’équilibre entre l’offre et la demande était rompu, selon elle.. Les évènements actuels n’ont fait qu’accélérer la remise en ordre du marché pour permettre un « atterrissage en douceur des prix » et une stabilisation dans les zones tendues telles que Paris, nous explique Caroline




« Si les taux continuent à augmenter, au moins le taux d’usure s’adapte mensuellement et les banques peuvent garder des marges. Donc si elles arrivent à revendre des crédits avec de la marge, elles continuent à [en distribuer. » 

Caroline reste optimiste et prévoit une amélioration de la situation d’ici septembre, le temps que les nouvelles mesures prises par l’État fassent effet. Avec plus de 400 recrutements en 2022, CAFPI compte même doubler leur effectif en 2023.  

Présidente de l’Association Professionnelle des intermédiaires en crédits (APIC), Caroline nous expose le prochain combat des courtiers : la révision du taux d’endettement dont le calcul n’est plus adapté aux nouveaux usages…




Timeline


2:07 : Ses premières expériences jusqu’à ses débuts chez CAFPI6:28 : Comment ce leader du courtage immobilier en France a su se réinventer 13:43 : CAFPI, en quelques chiffres 17:19 : Analyse du marché des crédits immobiliers  25:50 : Les profils les plus touchés par cette crise économique 30:50 : Les transformations du métier de courtier 36:57 : Les évolutions du marché 38:04 : Les prochaines étapes pour CAFPI39:36 : L’APIC, lobbyiste en faveur des courtiers 43:48 : Questions rituelles d’Emilie


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« L’éléphant dans la pièce ce sont les familles monoparentales. Un groupe en pleine croissance avec des besoins extrêmement spécifiques pourtant absolument exclus du marché en France et partout dans le monde. » 

Aucune envie de rentrer dans une case, Tara s’intéresse à de nombreux domaines : la science politique, la finance et même l’environnement. Après une expérience enrichissante chez Uber, l’envie de voler de ses propres ailes commence à émerger et c’est là que le coliving frappe à sa porte. Après une étude de marché approfondie, l’idée de Commune fait sens dans son esprit.  

Basé sur un modèle en fort développement, Commune offre aux familles monoparentales la possibilité de trouver un logement adapté à leurs besoins grâce au système de co-living. Dans un secteur locatif de plus en plus tendu, ces familles sont souvent impactées et ne font pas le poids face à un ménage à deux revenus.




« On voit notre offre comme le parfait coussin d’atterrissage pour se stabiliser dans l’apprentissage de la monoparentalité. » 

En France, plus d’une famille sur quatre est monoparentale. Un tiers d’entre elles sont en Île-de-France. Pourtant, l’offre locative est peu adaptée à ces familles puisque les revenus de ces ménages sont 30 % moins élevés que les familles avec 2 parents. 

Commune est le premier acteur au monde à proposer une solution sur-mesure et clé en main à ces familles. Le loyer de chaque résidence est calculé pour qu’il puisse prendre en compte également les charges ainsi que les services additionnels comme l’aide aux devoirs ou du Baby-sitting proposés par Commune. 

Avant tout un lieu de vie collectif, chaque résidence possède minimum 3 salles de vie à partager avec l’ensemble des familles. L’objectif est de recréer à la fois de l’intimité avec des appartements pensés pour que les parents et les enfants retrouvent chacun leur espace, mais aussi du lien social indispensable pour ces familles dans les lieux communs.




« Si on n’est pas satisfait du système, il faut s’employer à le changer et à être dans l’action. » 

Nommée parmi les 35 leaders responsables de moins de 35 ans et titulaire du trophée Espoir du prix de la Femme d’influence 2022, Tara a toujours eu cette envie de contribuer au monde de demain. Commune n’est d’ailleurs pas sa première expérience entrepreneuriale. Elle se lance d’abord avec Règles Élémentaires, une association pour aider les femmes à avoir accès aux produits d’hygiènes féminines – et elle nous en parle !

Retrouvez son parcours très enrichissant et ce beau projet de co-living monoparental. 




Bonne écoute. 




Timeline2:30 : Ses premières expériences jusqu’à ses débuts dans le Tech 6:43 : Son envie de contribuer au monde de demain11:39 : La genèse du projet20:35 : Plus que du co-living, un service clé en main 24:46 : Les particularités des appartements Commune39:17 : Focus immobilier, le business model 50:10 : Les prochains objectifs de Commune55:30 : Questions rituelles d’Emilie


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« L’immobilier façon Galia,c’est que tous les immeubles soient uniques. On ne reproduit jamais le même schéma. » 

Dès sa plus tendre enfance, Brice Errera baigne dans l’immobilier familial. Tout petit, il allait sur les chantiers de construction. Pourtant, prédestiné à poursuivre sa carrière professionnelle dans l’immobilier, Brice décide de tracer son propre chemin dans le journalisme jusqu’à être rattrapé un beau jour par sa mère et reprendre finalement le flambeau familial. Depuis, il ne regrette pas une seconde et grave chaque jour dans la pierre une histoire différente. 

Des boutiques-hôtel, des bureaux contemporains ou encore des opérations mixtes, depuis plus de 40 ans, le Groupe Galia met son savoir-faire au service de la réalisation de projets diversifiés. Multi casquettes et multisegments, le Groupe Galia ne se ferme aucune porte. Chaque immeuble pensé par le groupe a pour vocation d’écrire une histoire différente. 




« On respecte beaucoup l’histoire du bâtiment. On n’essaye pas de démolir pour reconstruire. » 

Inscrit dans des valeurs de partage et de transmission, le groupe n’achète pas de parc immobilier neuf. La création de valeur pour Galia passe dans la restructuration d’immeubles déjà existant. Toujours dans l’optique de marier le patrimoine ancien à l’architecture de demain, Galia donne aussi du sens à la rénovation.

Dès l’origine du groupe, Galia se positionne avec une approche sociale dans la construction de maisons en primo-accédant afin de faciliter l’achat de biens en Martinique. Aujourd’hui, avec le soutien des mairies et en partenariat avec le Samusocial, Brice réaménage des logements pour accompagner des familles avec des logements sociaux adaptés à leurs besoins. Les écoles à proximité de chaque résidence sont également prêtes à accueillir les enfants des familles. 




« Tout dépend de la localisation et de la classe d’actif. L’augmentation des taux fait un peu chavirer. Nous on le voit sur l’impact, surtout qu’on a des opérations de 5 à 7 ans. Donc vraiment on est très content d’avoir choisi la création de valeur et d’avoir bien acheté. » 

Le Groupe Galia a su s’adapter aux contraintes du marché en se renouvelant sans cesse. Des opérations de longue haleine souvent semées d’embuches, Brice confie qu’il faut être flexible et accepter que l’histoire de l’actif évolue en fonction des circonstances. RSE, marché locatif, montée des taux... avec son regard avisé il analyse pour nous les enjeux du secteur à prendre en compte.  

En plus d’avoir une expertise et les épaules solides pour savoir naviguer en eau trouble, le réseau est aussi un facteur clé. Ancien invité de Paper Club et à la tête de groupe familial Terrot. Brice et Samuel Gelrubin ont déjà collaboré dans plusieurs opérations immobilières. Deux experts avec un regard et une approche différente qui savent créer une valeur ajoutée inégalée. 




Bonne écoute ! 




Timeline2:35 : Du journalisme à la reprise de l’entreprise familiale10:07 : L’immobilier façon Galia17:02 : Samuel Gelrubin : un duo de choc 21:56 : Son premier actif chez Galia28:12 : Analyse du marché vue d’un opérateur immobilier 32:19 : Faire du beau avec du sens40:55 : À la conquête d’un nouveau terrain de jeu 43:51 : Questions rituelles d’Emilie


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« Notre rôle, […] ajouter une couche technologique qui permet aux personnes de recevoir des notifications sur les annonces disponibles correspondant à leurs critères. » 

Attiré par l’arrivée d’internet au début des années 2000, Marc Lebel se laisse guider tout naturellement dans l’univers de la Tech et de l’ingénierie. Zilok.com, plateforme de location sur tout type de bien, marque un tournant dans son parcours professionnel. Petit à petit, l’envie d’entreprendre dans un projet immobilier émerge dans sa tête.  

En quête de trouver un appartement pour sa sœur, Marc se rend compte très rapidement que ce n’est pas une mince affaire. Motivé de résoudre le problème, il se plonge dans les livres et les lignes de codes. Au bout de 3 semaines seulement, il crée la version bêta de Jinka.. La promesse est simple : permettre aux utilisateurs de recevoir en temps réel les annonces de plus d’une centaine de sites immobiliers et d’être parmi les premiers à postuler, tout ça sur un seul et même endroit.




« On envoie entre 2 et 3 millions de notifications d’annonces par jour. Et on bloque environ 600 000 notifications par jour d’arnaques. » 

En plus de simplifier la recherche, l’algorithme de Jinka fait barrage et traque les fausses annonces. Avec plus de 30 % d’arnaques recueillies tous les jours, l’application sensibilise les utilisateurs aux bonnes pratiques à avoir. Marc nous donne ses meilleurs conseils et explique qu’une recherche optimale, c’est entre 5 à 25 annonces par jour. 

Pas seulement réservé aux particuliers, Jinka offre aussi une solution aux professionnels de l’immobilier, pour qui il est souvent compliqué de se démarquer. Jinka push les annonces des agences immobilières en temps réel auprès d’un public ciblé. Avec plus de 200 agences partenaires, les agences peuvent certifier leurs annonces et accéder à un Dashboard avec une rétrospective en live de ses leads. 




« Les taux ont augmenté et nous on a principalement des acheteurs. Le rapport de force entre les acheteurs et les vendeurs commence donc à s’inverser. »

Le secteur locatif connait un virage depuis quelque temps. Entre la loi "Climat » avec la chasse aux passoires thermiques et des acheteurs de plus en plus croissants, le marché locatif rencontre une légère saturation. C’est pourquoi Jinka ne cesse de se renouveler avec de nouveaux services additionnels.

Parmi ces nouvelles offres, Jinka propose désormais de se placer sur des logements neufs. Un tracking complet sur tous les sites des promoteurs afin de permettre aux utilisateurs d’avoir un plus large choix et de bénéficier en avant-premières des annonces disponibles. Et si vous hésitez entre l’ancien et le neuf, l’application vous propose un comparateur afin de trouver la solution la plus avantageuse. 




Retrouvez l’ensemble du business model de Jinka et tout ce qu’il faut savoir sur son fondateur, dans ce nouvel épisode de Paper Club. 




Bonne écoute ! 




Timeline2:52 : Ses débuts professionnels dans la tech7:34 : Ses premiers pas dans l’immobilier13:06 : La genèse de Jinka 22:55 : Un barrage contre les arnaques 33:29 : Les services additionnels  45:19 : Focus sur la data 47:19 : Le business model 48:34 : Un État des lieux du marché locatif  50:47 : Questions rituelles d’Emilie


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