Des Briques et Des Brocs Arnaud Romanet-Perroux

Anne Keusch, est une spécialiste du développement durable et de l’innovation dans le domaine de l’immobilier, avec un penchant pour les aspects sociaux et solidaires.Elle nous évoque la chance qu’elle a eue de travailler sur la construction et sa vision low tech de l’innovation empruntée de bon sen paysan. Pour construire, pourquoi ne pas travailler sur l’orientation, isolation, le soleilLes nouvelles technologies ont permis de construire différemment avec la mise à disposition d’énergie et de s’affranchir parfois du bon sens.Aujourd’hui nous devons reconsidérer la construction localement et différemment en fonction de la géographie, en abordant une construction bioclimatique.Pendant la financiarisation de l’immobilier des années 90, les investisseurs ont eu besoin d’actifs comparables et standardisés.Une trajectoire connue du temps d’Haussmann, qui a standardisé les actifs en leur permettant d’avoir plusieurs usages / fonctions.L’immobilier doit s’adapter, aujourd’hui certains actifs sont coincés dans leur usage.Pouvons-nous accabler le PLU et les normes? Les collectivités locales anticipent difficilement les évolutions, la construction prend du temps, entre 4 et 10 ans du développement à l’achèvement. La ville d’aujourd’hui a été conçue en 2013 dans un monde très différent.Les institutionnels doivent sortir d’une vision systématique de cash-flow, pour rendre à la ville.L’usage doit être revu pour augmenter son intensité, Plateau urbain ou Solid’office qui propose des bureaux à des chercheurs d’emploi.L’association Camelot propose d’utiliser les espaces vacants pour le logement.Des applications permettent de partager les bornes de recharge des particuliers, afin de ne pas tout laisser reposer sur les collectivités.La valeur verte, via la taxonomie servira à décoter les actifs non vertueux, et ainsi aligner les intérêts financiers et environnementaux des investisseurs.Un groupe de travail low tech est lancé avec notamment Philippe Bihouix, directeur général de l’AREP et auteur de “L’âge des low tech”. L’idée est de penser la ville intelligente ou smart city.L’utilisation des matériaux de seconde main doit se développer, à ce titre on cite Merci René, une société d’aménagement intérieur qui vise le recyclage maximum et l’exploitation de ressources locales.Une porte démontée à Paris peut être montée à Bordeaux avec un bilan environnemental positif. Un immeuble peut proposer des sanitaires différents à chaque étage issus de récupération.Anne préfère une taille de ville raisonnable, qui doit mutualiser des usages et doit faire face à la diversité des usages.Comment rendre la ville agréable et accueillante pour tout le monde?Face à une perte de valeur, on se force à trouver des solutionsPour le maintien de la valeur financière il faut développer la valeur environnementale.

Le Fund management avec Arnaud Paquet
Arnaud Paquet est fund manager chez Axa IM, il est diplômé de l’ESTP et du MS stratégie et management de projet à l’international à l’ESSEC.
Il a commencé sa carrière au Qatar dans le second œuvre et s’est ensuite orienté vers le fund management après avoir passé des entretiens pour un poste en Asset Management.
Au hasard d’une discussion dans l’ascenseur il lui apparaît qu’il est possible de passer du Fund à l’Asset mais pas l’inverse.
C’est un métier qui demande les compétences suivantes:
Réglementaire : les fonds sont sous l’autorité de l’AMF
Commercial et Marketing: il faut savoir convaincre les investisseurs
Fiscal: sur les revenus locatifs et de plus value selon les pays
Communication: le reporting est réglementé
Financier: pour suivre les indicateurs de performance et gérer l’éventuel effet de levier
Comptable: il faut suivre son compte de résultat pour comprendre le chiffre d’affaires, les provisions, la distribution etc.
Le fund manager est le garant de la stratégie du fonds d’investissement auprès des investisseurs.
Un fonds est une entité juridique avec des actionnaires qui va déployer des fonds dans selon une stratégie, ici immobilière.
Cette dernière peut être un choix d’allocation par typologie, géographie, taille, marché.
C’est un métier méticuleux auquel on accède généralement après un parcours d’auditeur ou de contrôleur de gestion.
Nous évoquons les différents clients investisseurs: retail ou institutionnel, la possibilité pour les investisseurs de s’impliquer ou non dans les décisions du fonds.
Et nous discutons autour de quelques digressions de l’effet de levier et des covenants bancaires.
On retient qu’en tant que gestionnaire de fonds on négocie toutes les clauses de tous les contrats: acquisition, bail, dette. Et qu’il faut savoir être maître dans l’art de la résolution des situations spéciales, qui arrivent quotidiennement.

Grégory Muguet est ingénieur ESTP de la promotion 2004, il a complété sa formation avec un master spécialisé dans la même école.Il découvre l’immobilier au travers de sa première expérience professionnelle en tant qu’expert chez DTZ qui s’appelle désormais Cushman puis chez Knightfrank jusqu’en 2010.Par la suite, il s’oriente vers l’Asset Management et Investissement dans une société familiale.Nous parlons de l’expertise, un domaine qui concerne beaucoup l’immobilier à usage commercial. Le métier d’expert est un métier d’analyste est une bonne façon de débuter dans l’immobilier.Vers 2009 lors du changement de métier entre expert et Invest/AM, Gregory avait un peu de temps, il est allé voir la direction des études de l’ESTP car certains de ses amis faisaient des applications à l’estp (dérivé de travaux dirigés). L’idée de retourner à l'école pour apporter quelque chose aux élèves lui était réjouissante.A ce moment, gros besoin de cours en anglais, une époque ou Gregory travaillait beaucoup dans cette langue.L’ESTP a demandé l’accréditation RICS, obtenue en 2012. Il était temps pour l’école de développer la formation autour de l’immobilier. Grégory a donc proposé de construire une option en 3eme année avec 250 heures pour commencer.On est maintenant à 200h, le programme a évoluéQu’est-ce qu’on apprend en option Développement Immobilier?La maîtrise d’ouvrage: une fois qu’on a le bâti, comment on le gèreComment se positionnent un promoteur, un marchand de bienQu’est-ce que le marché immobilier, découverte de toutes les classes d’actifs.Une grosse partie introductive nécessaire pour avoir de la culture générale: historique du marché immobilier depuis la seconde guerre mondialeUn passage obligé par le juridique: droit du bail, droit des sociétés, droit notarial, droit de l’urbanisme, la fiscalitéUn autre gros bloc concerne la finance, avec des mathématiques financières, de la modélisation sur tableur.On parle aussi de broker et d’asset management.On s’applique à voir les implications dans l’expertise, on voit comment travail un Expert, un asset manager, un fund manager.Le montage financier trouve sa place face à la complexité des financementsLe fil rouge de l’option est le projet, il n’y a plus d’examen.Exemple de projet: un immeuble existant à Paris qui était sur le marché il y a quelques années. Gregory prend toute la donnée disponible et la vide du superflu.Les élèves se mettent dans la peau d’une équipe d’Asset Management, il faut analyser le bien en l’état et faire des hypothèses pour la valorisation.L’objectif en soutenance est de préparer une LOI avec un prix.L’option accueille une trentaine d’élèves, sur dossierCertains veulent faire de l’immobilier, mais pas forcément.Dans l’immobilier on a beaucoup de cursus école de commerce, de juriste.Une première promotion a montré beaucoup de reconnaissance, il y avait une demande.Gregory préside le club ESTP Immobilier depuis 2014.L’ambition de ce club est de transmettre avec une vision de la formation continue en organisant des conférences sur des sujets d’actualité, technique, visite de chantier en phase prélivraison et organisation d’un dîner une fois par an (sur un chantier en phase prélivraison).

Dans cet épisode Cécile Ellrodt, avocate associée du cabinet Karila nous explique l’utilité de la Garantie Financière d’Achèvement (GFA) et de l’assurance Dommage Ouvrage (DO).
Dans le cadre de l’acquisition d’un bien en Vente en état Fini d’Achèvement (VEFA), le maître d’ouvrage (le promoteur) a l’obligation légale de souscrire une assurance GFA.
En cas de difficultées rencontrées dans le financement de l’opération, le garant va se substituer au promoteur pour assurer l’achèvement du projet.
C’est donc un mécanisme protecteur pour les acquéreurs/investisseurs.
Concrètement, le promoteur peut être défaillant, si le budget travaux explose et dépasse l’enveloppe de financement, s’il fait faillite ou ne répond plus (il peut être malhonnête).
L’acquéreur peut solliciter le garant si le projet de construction tarde ou s’il suppose une défaillance de la part du promoteur.
Le garant de financement va donc assurer le financement, pas la réalisation, pour cela, un administrateur est nommé pour reprendre le rôle du maître d’ouvrage.
Attention, le garant va s’assurer de l’achèvement de l’opération, pour rendre le projet habitable, cependant, il peut être différent de la notice descriptive et les finitions à la charge de l’acquéreur.
Nous discutons de la GFA côté acquéreur ou côté assureur.
La GFA peut être transformée en garantie de remboursement. Les appels de fonds sont remboursés à l’acquéreur, dans le cas où les travaux sont trop importants.
La Dommage Ouvrage (DO) quant à elle, concerne la garantie après réception. C’est une assurance de pré financement, à savoir que le garant dispose de 60 jours pour répondre et de 30 jours supplémentaires pour décaisser les fonds.
Par la suite, le garant peut se retourner contre la société dont la qualité des travaux est remise en question.
Le garant va couvrir les dommages d’une certaine gravité: atteinte à la solidité, l’usage ou la sécurité des personnes.
Il peut être envisagé de démolir complètement la construction.
Cécile nous explique le fonctionnement de la mise en place des garanties et nous terminons sur les frais que représente l’assistance d’un conseil juridique.

Intervenant:
Philippe Sadorge, fondateur de la société Néovarim et Seb de la Vison, fondateur de Solustone
Le marché immobilier est au cœur des débats, l’inflation et les taux peuvent-ils avoir un impact sur les prix?
Comme tout marché, il faut analyser l’offre et la demande.
Le marché immobilier est structurellement demandeur en France avec un déficit de 500 000 logements.
A l’équilibre il faut produire 500 000 logements et la France en produit 400 000 par an, ce qui alimente le déficit.
Le choc d’offre attendu n’a pas eu lieu.
Pour l’immobilier neuf : les coûts de construction augmentent, la production est faible, le marché est donc tendu.
Toutefois la demande est moins solvable avec des taux d’emprunt qui augmentent.
Selon Philippe Sadorge, l’immobilier reste un bon choix d’investissement, l’offre étant inférieure à la demande et les taux d’emprunt en deçà de l’inflation.
Le mécanisme de l’inflation doit faire augmenter les salaires, diminuant l’effort de remboursement d’un emprunt tout en valorisant l’actif.
Le covid a impacté les prix et remodelé le marché car il a fait évoluer la demande : plus d’espace, plus de nature, ce qui a bénéficié au Grand Ouest.
L’immobilier apparaît comme une valeur refuge : la hausse des taux vient avec l’inflation qui devrait se refléter dans les salaires et par ricochet dans la capacité d’emprunt et la valeur de l’immobilier (dans un marché tendu). En cas de récession les taux baisseront et la demande sera de nouveau solvable.
Seb de la Vison propose des investissements responsables avec Solustone : donner de la liquidité aux propriétaires. Une solution flexible pour le propriétaire et attractive pour les investisseurs qui financent 60% de la valeur de l’actif en échange d’un rendement locatif de 7%.
Nous évoquons la grande crise immobilière des années 90, une crise spéculative menée par les marchands de biens. A cette époque le milieu de l’immobilier n’était pas professionnalisé et plutôt opaque. La correction a été longue et douloureuse avec une baisse des valeurs pendant plusieurs années.
Jacques Friggit est dans la discussion avec son tunnel et sa vision spéculative de l’investissement immobilier : les acteurs économiques investissent dans l’immobilier dans l’unique but d’une plus value future.

Guillaume Chanson est Universitaire, agrégé, maître de conférences et directeur du Master GESIIC à l’Université Paris 1 Panthéon Sorbonne.
Le master a été créé en 1985 pour des salariés qui devaient pouvoir travailler tout en suivant la formation 4 jours par mois.
Le Master a ensuite été ouvert à la formation initiale.
C’est un format très professionnalisant avec une expérience de terrain: stage et/ou contrat de professionnalisation
Quel est le public de la formation continue:
Reconversion
Confirmation de diplôme
Consolidation des acquis
Statistique sur le site du Gesiic des candidats pour les formations continues
Demandeur d’emploi en reconversion
Asset manager
Property manager
Architecte en exercice
Directeur de programme
Cadre dans le domaine du logement social
Frais de formation: on est à l’université
Formation initiale: diplôme d’excellence reconnu, frais de 200 euros par an.
Université dans la fonction publique.
Formation continue: mise en place de 3 tarifs afin d’adresser différentes situations
Salarié pris en charge par sa société: 7000 euros par an
Salarié pas pris en charge par sa société: 6000 euros par an
Demandeur d’emploi: 3000 euros
Objectif de la formation: former les cadres de l’industrie immobilière de demain, être généraliste et professionnalisant.
Maquette votée par le conseil d’administration de l’université, disponible sur le site
Stratégie et finance immobilière
Droit et fiscalité immobilière
Droit du bail, urbanisme, obligation appliquée à l’immobilier, construction
Fiscalité immobilière
Assurance de la construction
Conférence des acteurs de l’immobilier (cours sans partiel)
Mémoire pour conclure la formation
Evolution des candidats et élèves:
28 étudiants 40 à 50% de formation continue
Depuis 2013, 70 à 80 candidats pour 16 étudiants, 400 candidats en 2021.
Débouchées:
L’immense majorité travaille dans l’immobilier, voir le site pour les chiffres précis
Annuaire des anciens en ligne, avec lien linkedin
3 grandes catégories: promotion immobilière, asset management/investissement
Quelques-uns deviennent broker, expert, peu d'entrepreneurs.
Jobdating:
Les entreprises sélectionnées viennent auditer des étudiants en juin.
Pour les étudiants sortants et les étudiants entrants qui peuvent chercher des alternances.
Afterwork :
Remis au goût du jour, tradition ancienne, un professionnel vient évoquer une thématique comme les cryptomonnaies dans l’immobilier, l'hôtellerie de luxe, un startuper.
Conférence:
Des conférences sont organisées régulièrement sur des thèmes d’actualité ou de fond.
Pascal Ozanet sur le grand paris
Philippe Chiambiaretta sur les Champs Elysées
Réseau des alumnis:
Plusieurs réseaux d’alumni
Sorbonne immobilier, club des clubs immobiliers
Chaque année, un parrain ou une marraine de promotion vient soutenir le master
Visibilité sur les enjeux de l’industrie immobilière
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