Silvana Dilettoso - Investimenti immobiliari Silvana Dilettoso

Oggi carico un’intervista sulla mia attività di consulenza, che ho fatto qualche tempo fa con Giuseppe Gatti, imprenditore e formatore immobiliare.

Guarda il video sul mio canale 👉🏻 https://www.youtube.com/watch?v=WxSTTmOI9vA&t=10s

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Una domanda che faccio durante la prima consulenza è capire il perché si è interessati a investire nel settore immobiliare. Guarda il video completo sul mio canale 👉🏻 https://www.youtube.com/watch?v=SYiWEtDm_AM&t=1s

Il più delle volte il potenziale investitore arriva già con le chiare dicendomi di voler acquistare per mettere a reddito o per rivedere, che vuole concentrarsi su una determinata zona definendo altresì le tempistiche, a volte ha già un’aspettativa di ritorno economico. Ma il perché di tutto ciò qual è? Quale è la motivazione che porta a scegliere una strada piuttosto che un’altra?

Alla base di quello che facciamo ci sono i valori in cui crediamo. Nei miei valori rientra senz’altro la libertà, libertà di decidere, libertà di pensare, libertà di parlare, libertà di essere.

Lavoravo in una piccola agenzia di comunicazione il cui valore principale era proprio la libertà perché avevamo massima autonomia di gestione e organizzazione del lavoro sia di orari che ti location, il così detto smart working, argomento poco conosciuto prima del Covid. A un certo punto l’agenzia mi licenzia per difficoltà economiche. Sul momento la colgo come un’opportunità perché avevo voglia di fare parte di una realtà più grande, rinomata, probabilmente per una questione di ego. Sicura delle mie competenze inizio a mandare curricula e vengo assunta in una multinazionale.

In quell’ambiente però tutto era più standardizzato, la libertà che tanto bramavo era proprio la cosa che mancava per cui questa volta a licenziarmi sono stata io! COME SI UNISCONO GLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI A QUESTA MIA VOGLIA DI LIBERTÀ? Gli investimenti immobiliari se impostati nel modo corretto permettono di creare libertà finanziaria e in generale di vita.

Separiamo i due concetti.

Libertà finanziaria vuol dire che le mie entrate sono svincolate dal mio tempo, quindi a prescindere da quello che faccio durante il giorno, la settimana o il mese, ho un un’entrata economica.

Libertà di vita vuol dire poter scegliere come occupare il mio tempo (per me la libertà più importante in assoluto) vuol dire fare quello che si vuole quando si vuole.

Io ad oggi faccio consulenza a quegli investitori che sono spinti a investire da una motivazione simile alla mia. Ho voglia e piacere di accompagnarli e seguirli in un percorso che ho vissuto e vivo tuttora purché ci sia un allineamento di valori che non sia esclusivamente economico/speculativo.

Oggi mi sento molto libera anche perché faccio lavorare parte del mio capitale, sono infatti anche io un’investitrice e porto avanti le due strade in parallelo.

Negli anni ho ampliato la mia visione di “investimento”, mi sono avvicinata tramite professionisti anche al mondo delle crypto valute. È un altro modo per far lavorare i miei soldi svincolandoli dal mio tempo e dal mio impegno (anche se una parte di tempo va sempre dedicata per valutare di cosa di tratti, conoscere le persone a cui si affida il lavoro, avere un riscontro, ecc.), ma non è un settore che mi motiva ed entusiasma, le crypto valute restano uno strumento per conservare una parte di libertà che ho guadagnato negli anni.

L’immobiliare, inteso come processo di investimento, invece è diventato una delle mie passioni perché ha in sé una caratteristica che mi ha sempre affascinata e cioè la dinamicità. Non potrei mai pensare di fare la stessa cosa in maniera ripetitiva, ho sempre bisogno di nuovi stimoli, il contatto e la relazione con le persone, ogni immobile ha dietro una storia che si interseca con bisogni ed esigenze degli investitori.

Concludo con una riflessione riguardo al fatto che ad oggi siamo bombardati da opportunità di fare soldi, veloci e immediate, tramite vari coach, libri e formatori. Impariamo a chiederci il perché...

HO EREDITATO UN IMMOBILE: COSA POTREI FARCI IN OTTICA INVESTIMENTO?
Guarda il video completo qui 👉🏻 https://www.youtube.com/watch?v=XmiR0KFTrx0

Questa è una domanda che mi è stata posta e in questo video ti racconto cosa abbiamo fatto senza soffermarci sulla parte burocratica della successione in sé, che richiederebbe un video dedicato, ma sui ragionamenti fatti nell’ottica di decidere cosa poter fare con un immobile completamente da ristrutturare.

Nel video le foto di come abbiamo trovato l’immobile e la sua storia, perché dietro ogni immobile c’è sempre una storia.

Come si vede dalle foto, in questo appartamento ci viveva una persona che si era un po' lasciata andare nei suoi ultimi anni di vita, infatti è stata poi trasferita in una casa di cura e l’appartamento è rimasto chiuso fino al momento della successione.

Abbiamo trovato un appartamento completamente da ristrutturare (tutto da rifare) sporco e pieno di oggetti personali: la primissima cosa da fare è stata quella di organizzare uno sgombero con un’impresa al quale ho dato anche io una mano.

Una volta liberato da tutto abbiamo messo sul tavolo le possibilità su come sfruttarlo in ottica investimento affinché potesse generare un ritorno economico.

Le possibilità sono 2:
venderlo e con la somma impostare un piano di investimentometterlo a reddito
Il mio consiglio è stato quello di venderlo per due motivi:
1) Gli immobili ereditati non sono soggetti a plusvalenza
2) Ottimizzare il rendimento

Per la messa a reddito è meglio preferire immobili più piccoli e in zone meno care perché il valore di acquisto dell’immobile non è proporzionale al potenziale canone da locazione.

Mi spiego meglio riportando l’esempio numerico che avevo proposto ai proprietari nel video. Nonotante i proprietari avessero capito la proposta, hanno deciso diversamente.

Qui subentra un concetto di fondamentale importanza: chi mi conosce sa che vivo di emozioni, ma con i numeri le emozioni non ci devono essere. I proprietari non se la sentivano di vendere perché erano legati da un punto di vista emotivo, pertanto, la decisione finale è sempre di chi investe.

Quindi passiamo subito a ragionare come metterlo a reddito. La prima cosa da chiedersi è A CHI voglio destinare il mio immobile e in che modalità di contratto (Tradizionale 4+4, Medio termine, Short rent) per capire come ristrutturarlo.

Abbiamo coinvolto un tecnico per valutare un progetto e un computo per poi farci fare dei preventivi dalle imprese.

Il mio consiglio circa la messa a reddito è stato il medio termine sfruttando la vicinanza all’università per docenti e studenti che hanno bisogno di una locazione dal mese all’anno, ma la proprietà era ed è tuttora propensa ad un affitto breve, turistico perché c’è la fama che si guadagna tanto. Mettendo da parte il ritorno economico che poi va esaminato nel dettaglio, per me era importante mettere sul mercato soluzioni per chi cercasse una sistemazione dal mese all’anno, dato che manca questo tipo di prodotto in zona e chi si sposta per 6 mesi di erasmus o 2 mesi per lavoro, andare in hotel non è sostenibile. Queste persone hanno bisogno di avere una sistemazione per sentirsi a casa. Chi viene a Milano per 3 giorni o una settimana che gira e visita la città, può tranquillamente andare in albergo, così da contribuire al settore ricettivo.

Nelle foto si vede il progetto definito di un piccolo trilocale con due camere (anche l’altra è diventata doppia). Abbiamo preferito mantenere le stanze più ampie, il bagno di una dimensione vivibile: in questo caso la doccia non è stata messa dove consigliavo ma dopo il lavandino, soffocando un po l’ambiente e l’ingresso è diventato un piccolo living con cucina a vista e...

Guarda il video sul mio canale 👉🏻 https://www.youtube.com/watch?v=nV1Ba88BxcQ&t=49s

Spesso si pensa al mercato delle aste immobiliari come un’opportunità dove trovare immobili a prezzi inferiori rispetto al valore di mercato, si spera di trovare il cosiddetto affare.

Potrebbe anche essere vero se non fosse che spesso chi partecipa alle aste oltre a non essere preparato sull’argomento, si faccia prendere da determinate “emozioni tipiche del gioco d’azzardo”.

Ho preso parte a circa una ventina di esse nel 2019 solo sulla città di Milano, con l’obiettivo di capire il funzionamento e i meccanismi di questo specifico settore, ma anche con l’idea di portarmi a casa un immobile destinato a investimento. Situazione attuale? Ad oggi non mi sono ancora aggiudicata nulla, ma ho fatto molta esperienza!

Iniziamo dalle basi con la definizione di asta. Un’immobile va all’asta perché il proprietario risulta debitore nei confronti di soggetti terzi, i creditori allora avviano un procedimento esecutivo per ottenere la somma che gli spetta.

Troviamo immobili in asta pubblicati anche dalle agenzie immobiliari o società di consulenza immobiliare sui classici portali online, ma queste figure non sono necessarie, possiamo individuarle anche in autonomia.

Vi spiego come poter cercare un immobile all’asta e cosa dover verificare prima di presentare un’offerta:

Innanzitutto dove cercare? Io utilizzo il portale delle vendite pubbliche: https://pvp.giustizia.it/pvp/

Si utilizzano dei parametri di ricerca: la zona, la città, un indirizzo, ecc. la cosa importante è inserire una base d’asta per poi avviare una ricerca con questi parametri. Ottengo così un elenco di tutte le aste che rispondono alla ricerca, verifico i termini entro i quali presentare l’offerta e ne individuo una.

Aprendola, avrò un’anticipazione sull’immobile, a che piano è situato, la dimensione esatta, dove sarà effettuata la vendita, il prezzo minimo, il rialzo ed entro quando va presentata l’offerta.

QUALI SONO I DOCUMENTI DA VERIFICARE? La perizia, la planimetria, l’avviso di vendita.

Per quanto riguarda la perizia, bisognerà fare un approfondimento su:

La proprietà dell’immobile: se è intera o se ci sono quote; Gli abusi e le difformità, se sono sanabili o meno con relativi costi; I diritti di terzi (casa coniugale, contratti di affitto validi).

Verificata la perizia, si fa un conto economico per ipotizzare la redditività dell’immobile (che sia per rivendita o locazione), i costi sono gli stessi del conto economico da mercato libero ma invece dell’atto di rogito, va inserito il compenso al delegato e vanno considerate anche eventuali spese condominiali arretrate non saldate.

Se il conto economico ha risultato positivo si procede alla visita, che si richiede tramite portale, non c’è la stessa libertà di organizzazione come il mercato libero bisogna quindi da adattarsi alle disponibilità del delegato alla vendita.

Visto l’immobile se c’è interesse a partecipare, si presenta l’offerta facendo riferimento all’avviso di vendita dove viene spiegato tutto nel dettaglio. Presentare un’offerta in modo sbagliato, implica il non poter partecipare all’asta.

In genere come si presenta l’offerta?

In busta chiusa, attraverso il modulo con indicato nome e cognome dell’offerente e il prezzo offerto che non...

Come svolgere al meglio la visita di un immobile? Ci sono diversi fattori da valutare, alcuni prima del sopralluogo, altri durante e altri ancora andranno approfonditi a posteriori. Scopri tutti i dettagli guardando il video di oggi!

Guarda il video completo qui 👉🏻 https://www.youtube.com/watch?v=lM3byjDIHDg&t=66s

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COME INIZIARE? Guarda il video su YouTube! 👉🏻 https://www.youtube.com/watch?v=aCHH4-9HFoM

Ricevo sempre molti messaggi relativi al settore in cui opero cioè quello degli investimenti immobiliari. Tra quelli ricevuti sui social network, ne ho selezionati in particolari due:

“Se volessi iniziare a formarmi, cosa mi consiglieresti per partire?”

“Qual è stato il tuo percorso di formazione? Come hai fatto a ottenere questa posizione?”

Faccio una premessa prima di rispondere a queste domande: io sono una consulente per gli investitori in generale, per gli aspiranti investitori quelli cioè che vogliono muovere i primi passi in questo settore e per gli investitori professionisti che hanno bisogno di supporto in termini di tempo o di determinate attività.

Qui 👉🏻La mia storia: come ho iniziato. trovi un video che racconta la mia storia personale sin dagli esordi. In questo video voglio invece approfondire la parte più pratica del mio percorso nel settore degli investimenti immobiliari.

Tutto ha avuto inizio nel 2018, io lavoravo in un’agenzia pubblicitaria come project manager e il mio responsabile mi parlò di libertà finanziaria, concetto a me sconosciuto fino a quel momento, quindi iniziai ad approfondire quel tema e a entrare nell’ottica che il guadagno di soldi potesse essere svincolato dall’impiego proprio tempo.

Ovviamente per me era un concetto del tutto nuovo che non coincideva affatto con ciò che mi era stato inculcato sin da piccola e cioè che il lavoro dovesse essere qualcosa di stabile come un’assunzione in una grande azienda con un contratto a tempo indeterminato che durasse fino alla pensione.

MA COSA VUOL DIRE ESSERE LIBERI FINANZIARIAMENTE? Iniziai a farmi delle domande, a mettere in discussione il concetto di stabilità appreso in famiglia, cominciando a frequentare corsi specifici sulla libertà finanziaria e alcuni più settoriali dedicati alla libertà finanziaria abbinata al settore immobiliare.

Faccio una parentesi sui corsi di questo tipo: ho aperto il video proprio citando dei messaggi che ricevo relativi alla tipologia di corsi da frequentare, ma il tutto dipende da quale obiettivo si vuole ottenere, anche in funzione della propria situazione nel momento in cui ci sia approccia a questo settore.

Io ho trovato utile il corso svolto non solo perché mi ha dato una visione globale del campo immobiliare, ma anche perché mi ha consentito di creare un network, di conoscere persone e quindi di ottenere contatti che mi sarebbero tornati utili.

Bisogna comunque saper discernere tra un corso in cui il docente ha esperienza sul campo e un corso “da manuale”. Il corso come infarinatura iniziale può andare bene, ma in breve tempo, visto anche l’investimento economico (i corsi di livello non sono mai gratuiti), bisognerà passare dalla teoria alla pratica. Vi dico come ho fatto io a passare dalla teoria alla pratica?

Mi sono licenziata! Questo per vari motivi, mi sono presa una pausa e ho iniziato ad approfondire il settore immobiliare facendo la segretaria in un’agenzia immobiliare. È stata un’esperienza molto formativa perché coordinavo una serie di agenti immobiliari e contestualmente avevo a che fare con i clienti.

Dopo un anno di lavoro in agenzia immobiliare, ho realizzato che la libera gestione del mio tempo era diventata una cosa fondamentale, quindi ho messo un punto alla mia esperienza da lavoratore dipendente mettendomi in proprio, aprendo la partita iva.

Mi propongo come project manager, da sempre il mio lavoro, ma questa volta in società immobiliari e di crowdfunding. Inizio così a occuparmi di valutazione di deal e operazioni immobiliari.

Dopo un...