估價白話文

陳志豪 估價師
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估價白話文 用最簡單的方式，讓你輕鬆掌握不動產估價！ 歡迎來到 《估價白話文》，一檔專為估價考生與對不動產估價有興趣的民眾打造的 Podcast，帶你用最簡單的方式，理解最專業的估價知識！ 在這裡，我們不講艱澀難懂的理論，而是用生活化的案例、實際的市場觀察，讓你真正搞懂估價的邏輯與應用。無論你是正在準備考試的估價師考生，還是對不動產市場感興趣的投資者或專業人士，《估價白話文》都能讓你更輕鬆掌握市場價值，提升你的專業判斷力！

  1. MAY 18

    【實務特輯】EP9.凶宅要怎麼修復?為什麼凶宅會對房價造成這麼大的影響?

    🎙 估價白話文 | 【實務特輯】EP9.凶宅要怎麼修復?為什麼凶宅會對房價造成這麼大的影響?凶宅要怎麼修復？為什麼凶宅會對房價造成這麼大的影響？ 📌 凶宅可以「修復」嗎？從宗教儀式到心理障礙，本集剖析凶宅難以真正修復的原因，並解析修復可行性與信仰衝突。 📌 為什麼凶宅會嚴重影響房價？污名效應、市場排斥、融資障礙，一層一層告訴你，凶宅價值減損為何比其他瑕疵更加劇烈。 📌 凶宅的污名可以消除嗎？本集告訴你，修復困難、強制揭露、社區傳播，如何讓凶宅成為最難以翻身的不動產。 📢 本集重點✅ 凶宅修復與去污名化的困境✅ 法律揭露義務與市場影響✅ 融資與交易市場對凶宅的壓力分析

    17 min

  2. MAY 15

    【實務特輯】EP8.海砂屋能修嗎?值得修嗎?為什麼會用海砂來蓋房子?

    🎙 估價白話文 | 【實務特輯】EP8.海砂屋能修嗎?值得修嗎?為什麼會用海砂來蓋房子? 海砂屋能修嗎？值得修嗎？為什麼會用海砂來蓋房子？ 📌 海砂屋到底能不能修？值得花錢修嗎？深入拆解海砂屋結構問題、修復技術與經濟效益，讓你理解為何大部分海砂屋都選擇放棄修復。 📌 為什麼當初會用海砂蓋房子？帶你回到歷史背景，看建築標準演變與市場供應結構，了解海砂屋問題的源頭。 📌 海砂屋一定會有價值減損嗎？從鋼筋腐蝕、結構失效、融資困難到市場避險，本集全面分析海砂屋的致命影響。 📢 本集重點✅ 海砂屋的結構原理與修復方式✅ 修復可行性與經濟效益評估✅ 為什麼市場對海砂屋敬而遠之？

    22 min

  3. MAY 11

    【實務特輯】EP7.天下的漏水一般黑?所有漏水都會有污名減損嗎?要如何簡單判定漏水會不會有污名?

    🎙 估價白話文 |天下的漏水一般黑？所有漏水都會有污名減損嗎？要如何簡單判定漏水會不會有污名？ 📌 漏水是不是一定會影響房價？本集教你從修復可行性、修復完善度、資訊揭露、市場替代性、融資困難度五大指標，快速判斷漏水對價值的影響！ 📌 修好就沒事了嗎？不是所有漏水修好就能完全回復價值，重點在於源頭修復與市場信心重建。 📌 賣房子遇到滲漏水，要怎麼應對？從買賣雙方實務到價值評估，本集一次講清楚。 📢 本集重點✅ 漏水瑕疵的修復三大難題✅ 滲漏水問題的污名效果分析✅ 什麼情況下漏水會影響成交價？

    16 min

  4. MAY 8

    【實務特輯】EP6. 漏水值得修復嗎建物傾斜會不會影響土地價值要如何正確評估污名價值減損

    🎙 估價白話文 |【實務特輯】EP6. 漏水值得修復嗎?建物傾斜會不會影響土地價值?要如何正確評估污名價值減損? 漏水值得修？建物傾斜影響土地？正確拆解瑕疵不動產的價值減損！ 📌 修復一定划算嗎？先判斷值得修還是不值得修漏水、海砂、傾斜……不是所有瑕疵都值得投入修復費用！本集教你從經濟效益角度判斷，什麼時候修是划算的，什麼情況下應該直接認列損失。 📌 修復費用與污名價值減損，兩者怎麼拆開？瑕疵發生後，修復費用只是「第一層損失」，真正關鍵是修好後殘存的污名價值減損！本集帶你了解正確拆分與計算的技巧。 📌 建物瑕疵會影響土地價值嗎？建物傾斜、結構損害，是否會連帶讓土地價值受損？土地價值要單獨保留還是一起調整？本集一次說清楚！ 📢 本集重點✅ 瑕疵發生後價值減損的完整三階段分析✅ 值得修復與不值得修復的判斷邏輯✅ 修復費用與污名減損如何正確拆分✅ 建物瑕疵對土地價值影響的實務解析 📌 瑕疵不動產估價，不只是「修好了沒問題」這麼簡單。懂得辨別修復意義、掌握土地與建物的價值拆分，才是真正專業的價值判斷！🎙

    37 min

  5. MAY 4

    【實務特輯】EP5. 瑕疵一定會掉價嗎？修復費用、污名價值減損一次搞懂！

    🎙 估價白話文 |【實務特輯】EP5. 瑕疵一定會掉價嗎？修復費用、污名價值減損一次搞懂！📌 價值減損怎麼組成？不動產發生瑕疵後，價值減損可分為兩大部分： 修復費用：包含當下的修復支出，以及未來的維護、檢測、電費等間接成本。 污名價值減損：即使修好，市場因心理疑慮所造成的無形價值折損。 📌 瑕疵修復後還會有污名嗎？並非所有瑕疵都必然產生污名效應，也不是每個污名都會導致價值減損。必須經過因果關係分析，判斷瑕疵與價值下跌間的聯繫。 📌 如何檢驗污名效應？評估五大指標：🔹 修復可行性（能不能修？值不值得修？有沒有權利修？）🔹 修復完善度（修得好不好？未來會不會復發？）🔹 資訊揭露程度（市場知不知道？有沒有義務揭露？）🔹 市場替代性（市場景氣好壞，替代物件多不多？）🔹 融資困難度（能不能貸款？貸款條件是否不利？） 📌 本集重點✅ 修復費用不只當下支出，還包含未來維護成本✅ 污名效應不是迷信，是市場心理風險的真實反應✅ 評估污名效應要做因果關係分析，不能憑感覺✅ 瑕疵 ≠ 污名，污名 ≠ 一定價值減損 📌 瑕疵會不會掉價？修了還會不會有價差？這集告訴你，真正影響房價的，往往不是房子的物理狀況，而是市場的心理預期！ 🎙️

    39 min

  6. MAY 1

    【實務特輯】EP4. 什麼是污名？為什麼凶宅會有價值減損？估價師要相信怪力亂神還是相信科學？

    🎙 估價白話文 |【實務特輯】EP4. 什麼是污名？為什麼凶宅會有價值減損？估價師要相信怪力亂神還是相信科學？ 📌 污名是什麼？凶宅真的有比較便宜嗎？即使凶宅或瑕疵物件經過修復，市場所感受到的風險與不確定性依然存在。這種源自心理層面的價值折損，就叫做污名效應（Stigma）。 📌 瑕疵修好了，為什麼還會掉價？即使從技術上完全修復，市場多數人仍可能因為恐懼、疑慮、缺乏資訊而對房價打折。不是因為房子本身不好，而是因為「心裡有鬼」。 📌 科學理性與市場現實的拉扯估價師在面對污名時，該堅持科學與理性？還是理解市場心理的重要性？不相信怪力亂神，不代表可以忽略大眾心理對價值的影響。 📌 法院怎麼看？什麼情況下判賠？🔹 訴訟中，如果能證明修復後仍有交易性折價，法院可能認定有額外損害，支持受害方的價值減損主張。🔹 不是每一個瑕疵案件都只賠修復費，污名效應可成為額外損害的依據！ 📢 本集重點✅ 污名效應的定義與特徵✅ 為何修復後仍難逃價值折損？✅ 科學理性下，估價師如何處理市場心理？✅ 法律上如何認定污名造成的價值減損？ 📌 修復解決了瑕疵，但無法消除人心的恐懼。本集帶你直視污名效應，理解為什麼「心魔」才是真正拉低房價的無形之手！🎙️

    37 min

  7. APR 27

    【實務特輯】EP3. 瑕疵修好後還會不會有價值減損？法院會判賠嗎？估價報告書能不能當作訴訟上的證據？

    🎙 估價白話文 |【實務特輯】P3. 瑕疵修好後還會不會有價值減損？法院會判賠嗎？估價報告書能不能當作訴訟上的證據？📌 瑕疵修復了，為什麼還有價值減損？ 許多人以為，只要漏水修好、傾斜補強、海砂補救，就能恢復房子的價值。 但法院與市場的認定並不單純如此。即使瑕疵已經處理，污名效應仍然影響買方心理，進而反映在市場價格上。 本集帶你了解，瑕疵修復後仍然可能有價值減損，並且在訴訟中被法院認可。 📌 估價報告書可以當作證據嗎？ 不是每一份估價報告書，法院都會採信！ 🔹 如果只是做問卷調查，沒有正式依據比較法、收益法、成本法， 🔹 如果沒有詳細推估過程，只憑主觀認定， 那麼，即使提交了報告，也可能被法院直接打回票。 本集深入剖析，法院如何審視估價報告書的專業性與合法性。 📌 訴訟中，瑕疵不動產估價該注意什麼？ 🔸 修復不等於價值回復 🔸 污名效應如何在交易市場上持續發酵 🔸 市場訪談、實際案例的重要性 🔸 法院採信估價的關鍵條件 📢 本集重點✅ 瑕疵修復後，價值減損是否仍然存在？ ✅ 估價報告書能否作為訴訟證據？法院怎麼看？ ✅ 市場心理、證據力、估價技術，三大核心解析！ 📌 一份能在法院上站得住腳的估價報告，不只是數字，更是專業方法與市場邏輯的展現。本集帶你從實務出發，了解瑕疵不動產訴訟中的攻防細節！🎙️

    40 min

  8. APR 23

    EP17.蓋好蓋滿就能創造最大價值嗎——最高最有效使用原則解析【不動產估價系列課程】

    🎙 估價白話文 | 第十七集：蓋好蓋滿就能創造最大價值嗎?——最高最有效使用原則解析【不動產估價系列課程】你曾經懷疑過嗎？ 🏗 為什麼市中心的建地常年空著只當停車場？ 🏢 為什麼偏鄉地區的土地法定容積率高，卻蓋不起高樓？ 💡 政府機關裡的便利商店，為什麼不能 24 小時營業？這一集，我們一起揭開「最高最有效使用」背後的四道隱形門檻——不是法律允許就一定划算，不是蓋得出來就會賺錢！📌 本集重點 ✅ 使用前提一次講清楚：合法？可行？還要有市場！ ✅ 法定使用≠最高使用？經濟樓高與容積的微妙差異 ✅ 現況使用不等於最佳方案？從違法停車場到等待都更的老公寓 ✅ 時代改變使用也要改：電影院、飯店、住宅格局的轉型故事🏗 土地價值不是靠直覺判斷，而是根據「能不能做、合不合法、值不值得做、市場買不買單」一步步過濾出來的最適用途。從土地開發分析法模擬的量體規劃，到收益法裡誰是願意付最高租金的對象，最高最有效使用，正是估價背後的核心靈魂。🎧 一起收聽本集，學會如何拆解一塊土地的最佳劇本！

    36 min
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