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"Partecipare a un'asta immobiliare: Rischi e opportunità"

Oggi voglio affrontare una domanda che spesso sorge spontanea: "Partecipare a un'asta immobiliare è rischioso?"

E la risposta, come sempre, è "dipende".

Esistono due lati della medaglia da considerare.

Partecipare a un'asta immobiliare può essere rischioso per coloro che non sanno cosa stanno facendo.

Ad esempio, persone che non conoscono i termini tecnici come una perizia, un avviso di vendita o un'ordinanza di vendita, e che non sanno come leggere e interpretare correttamente tali documenti. Queste persone potrebbero non essere in grado di valutare un titolo di occupazione o riconoscere eventuali abusi presenti sull'immobile.

È fondamentale avere familiarità con questi aspetti per evitare sorprese spiacevoli.

Immagina di trovare un immobile sul portale del ministero o su un sito di aste immobiliari ad un prezzo incredibile, magari situato nel centro della tua città. L'immobile è quotato a soli 15.000€, ma, in realtà, la perizia indica che stai acquistando solo una quota dell'immobile, ad esempio 1/30 della sua interezza.

Questa è solo una delle possibili insidie che molte persone sottovalutano.

Anche se riesci a comprendere questo aspetto, potresti scoprire che l'immobile è occupato o che ci sono abusi presenti. Tuttavia, se sai cosa stai facendo, puoi capire che se l'occupante è l'esecutato, l'immobile sarà libero dopo l'aggiudicazione. Puoi avviare i meccanismi legali per liberarlo dopo il decreto di trasferimento. Inoltre, ci sono abusi che possono sembrare insormontabili per alcuni, ma che con l'aiuto di esperti locali potrebbero diventare sanabili.

Quindi, la risposta alla domanda se partecipare a un'asta immobiliare è rischioso dipende dalla tua conoscenza e competenza nel settore.

Se sai cosa stai facendo, puoi sfruttare queste opportunità per fare un ottimo affare e un investimento vantaggioso. Al contrario, se non hai una buona preparazione, il rischio di subire perdite finanziarie aumenta. Potresti partecipare a un'asta e accorgerti troppo tardi che l'immobile è completamente abusivo e richiede una demolizione totale. Oppure potresti acquistare un immobile con un titolo di usufrutto, rendendolo praticamente inaccessibile per te.

Quindi, la mia raccomandazione è la seguente: prima di partecipare a un'asta immobiliare, fermati, studia e informarti. Ci sono molti contenuti disponibili sul web, inclusi i video sul mio canale YouTube, che ti aiuteranno a formarti e acquisire conoscenze necessarie. Informarsi e formarsi è fondamentale per evitare errori costosi.

In conclusione, partecipare a un'asta immobiliare può essere rischioso solo se non si conoscono le dinamiche e le sfumature del settore. È un'opportunità che offre grandi potenzialità, ma solo per coloro che sono preparati e sanno cogliere le opportunità. Le aste immobiliari possono portare a ottimi investimenti, ma è essenziale comprendere come funzionano e quali aspetti considerare. Pertanto, ti invito a dedicare del tempo per formarti, informarti e acquisire sempre più conoscenze riguardo al settore delle aste immobiliari.

Ricorda, le aste possono essere una fonte di grandi opportunità, ma devi essere in grado di distinguere le aste vantaggiose da quelle meno convenienti. Non aver paura di investire nella tua formazione, perché solo attraverso una preparazione adeguata potrai trarre il massimo vantaggio da questo settore. E se ancora non l'hai fatto, ti incoraggio ad iscriverti al nostro canale YouTube per restare costantemente aggiornato sul mondo delle aste immobiliari.

Prendi il controllo della tua conoscenza, impara e fai investimenti intelligenti nelle aste immobiliari. Buona fortuna!

"Perché affidarsi ad un consulente per la tua operazione in un'asta immobiliare"

Se stai pensando di partecipare a un'asta immobiliare, affidarti a un consulente esperto può fare la differenza tra il successo e la delusione.

Il motivo principale è semplice: evitare spiacevoli sorprese all'ultimo momento. Un consulente può aiutarti in molti aspetti, poiché partecipare a un'asta telematica potrebbe sembrare facile oggi. Ad esempio, potresti pensare di andare direttamente sul sito del ministero e presentare la tua offerta. Tuttavia, ci sono insidie nascoste in questa procedura. Anche se sembra facile presentare un'offerta, ci sono piccoli dettagli che, se non inseriti correttamente, potrebbero escluderti dalla gara. Quindi, potresti rischiare di essere escluso e avere una brutta sorpresa. Questo è solo uno dei tanti motivi.

Un consulente può aiutarti a comprendere appieno ciò che è scritto nella perizia dell'immobile. Ad esempio, potrebbe informarti sulla natura del titolo di occupazione. Ci potrebbero essere restrizioni che non ti permettono di utilizzare immediatamente l'immobile, come un titolo di occupazione opponibile alla procedura. Questo significa che potrebbe esserci un contratto registrato prima del pignoramento dell'immobile, il quale deve essere rispettato. Inoltre, potrebbero esserci diritti di usufrutto o quote di proprietà da considerare. Spesso, le persone non leggono attentamente le prime righe della perizia e pensano di acquistare l'intero immobile, quando in realtà stanno acquistando solo una parte. Un consulente esperto ti guiderà in modo da evitare questi errori.

Inoltre, un consulente può fornirti una stima accurata dei costi da affrontare dopo l'aggiudicazione. Partecipare a un'asta immobiliare comporta non solo i costi di partecipazione e aggiudicazione, ma anche altre spese. Ad esempio, se stai acquistando un immobile del valore di 100.000€, dovrai versare una cauzione del 10%, ovvero 10.000€. Successivamente, se ti aggiudichi l'immobile per 100.000€, dovrai pagare il saldo entro 120 giorni per i restanti 90.000€.

Spesso, il tribunale richiede anche un deposito cauzionale del 20% del prezzo di aggiudicazione da versare contemporaneamente al saldo entro i 120 giorni. Quindi, nel caso di un'aggiudicazione di 100.000€, dovrai versare un ulteriore importo di 20.000€ come cauzione. Qualora le spese risultassero inferiori, ti verrà restituita la parte non utilizzata. Un consulente può farti conoscere in modo preciso tutti i costi da affrontare, comprese le varie imposte come l'imposta di registro, l'imposta catastale e l'imposta ipotecaria. Inoltre, ti informerà sul costo del delegato alla vendita, colui che si occupa della gestione della vendita dell'immobile e che percepisce una parcella. Il consulente può anche calcolare i costi di eventuali sanatorie nel caso ci siano abusi sanabili presenti sull'immobile. Tuttavia, è comune che questi costi vengano maggiorati, ma un consulente competente saprà indicarti in modo preciso quali sono i costi effettivi per sanare tali abusi.

Tutte queste informazioni sono fondamentali per poter stabilire un conto economico preciso e pianificare adeguatamente il tuo budget. Non solo un consulente ti fornirà queste informazioni, ma ti assisterà anche in ogni fase dell'asta immobiliare. Ti aiuterà nella scelta dell'immobile, valutando con te tutti i documenti pertinenti. Ti guiderà nella compilazione dei documenti necessari per partecipare all'asta e ti supporterà durante l'intera procedura. In particolare, ti assisterà nel post-aggiudicazione, quando ci sono ulteriori documenti da presentare al delegato alla vendita. Molte persone senza esperienza possono perdere tempo o ritardare la consegna del decreto di trasferimento, documento che attesta la tua proprietà dell'immobile aggiudicato, semplicemente perché non conoscono i documenti corretti da presentare. Tutto ciò può comportare un prolungamento dei tempi e un ritardo nell'ott

I 3 errori da non commettere quando si partecipa ad un'asta immobiliare.



Bene, in questo video andremo a parlare di 3 errori che possono sembrare banali ma in realtà vengono commessi da tantissime persone. 



Il primo errore è quello di affidarsi alla CTU, quindi quella di fare fede alla perizia redatta dal tecnico. 



Questo perché, sicuramente non per incompetenza del tecnico che ha redatto la perizia, ma cosa può succedere? 

Può succedere che la perizia può essere datata, quindi può essere stata redatta diversi anni fa. 

Di conseguenza nel corso del tempo possono cambiare tante cose. 



Ad esempio l'esecutato ha costruito una veranda che magari è abusiva, oppure è stato abbattuto un muro per ampliare un ambiente.

Quindi non affidarti alla perizia redatta dal tecnico perché come abbiamo visto possono cambiare alcune cose. 

Pertanto il mio consiglio è quello di chiamare sempre il delegato alla vendita che può darci molte informazioni a riguardo, come ipotetici lavori di ristrutturazione o altro.

E cosa fondamentale, ti invito a visionare sempre l'appartamento, richiedi una visita che è una cosa che ti spetta e visiona con i tuoi occhi l'appartamento. 



Il secondo errore è la finanziabilità del bene. 



Questo è un errore che molto spesso viene commesso.

Capita che molte persone si aggiudicano il bene e non hanno fondi necessari per poter saldare l'importo dovuto. 

Questo perché vengono considerati i costi per partecipare ad un'asta, come la marca da bollo da 16€ e il versamento di una cauzione del 10% del prezzo che si vuole offrire. 

Poi, al momento dell'aggiudicazione bisogna provvedere entro 120 giorni al saldo. 

E un errore che molti fanno è quello di decidere di acquistare con mutuo e informarsi solo dopo l'aggiudicazione. 

Quindi non riescono, magari, ad avere un mutuo nei tempi previsti e di conseguenza perdono l'aggiudicazione, potendo poi incorrere anche in delle penali.

Pertanto il mio consiglio è di fare bene i conti. 

Quindi oltre al prezzo del saldo ci sono altri costi che dovrai sostenere, come ad esempio pagare un compenso al delegato alla vendita o pagare, se ci sono, spese di condominio arretrate (ultimi due anni). 

Poi ci possono essere dei costi aggiuntivi come i costi di gestione del mutuo, se si decide di acquistare con mutuo. 

Quindi fai bene i cont!

Nel caso vuoi acquistare un mutuo, prima di partecipare all'asta ti consiglio di recarti in banca e chiedere una pre-delibera, in modo tale da avere anche dei massimali a cui poter arrivare e partecipare all'asta in maniera tranquilla. 



Bene, ora vediamo il terzo errore, anch'esso molto spesso commesso, che sembra banale ma in realtà non lo è. 

È quello di non farti prendere dall'emozione.



Cosa voglio dire? Al momento in cui partecipiamo ad un'asta, andiamo lì e se ci troviamo con altre persone, quindi siamo lì a rilanciare e nasce in noi quel senso di voler dimostrare di essere più forti. 

Quindi vogliamo aggiudicarsi l'immobile a tutti i costi e andiamo avanti a rilanciare. 

Anche se ci eravamo prefissati un budget massimo in quel momento ci facciamo prendere dall'emozione, cosa normalissima per chi non è del settore, e andiamo a superare, a volte anche di molto, il budget prefissato.

Questo cosa comporta? 

Comporta in caso di investimento un mancato profitto, perché non riusciamo magari a coprire quelli che sono i costi. 

Non riusciamo a generare un profitto perché magari il nostro conto economico ci dava come importo massimo di acquisto x mila euro, noi lo superiamo di gran lunga, di conseguenza i conti non tornano. 

Quindi, cosa molto importante, non farti prendere dall'emozione. Soprattutto per chi é alle prime aste, quindi non è abituato a questo tipo di competizione. 

Perché si entra in una vera e propria competizione, vogliamo dimostrare che siamo più forti e che vogliamo aggiudicarci l'immobile. 

Per cui la voglia di volersi aggiudicare l'immobile ci

Gli immobili all'asta si possono vedere?

È possibile vedere un immobile prima di comprarlo, prima di partecipare ad un'asta?

Bene, questa è un'altra domanda che spesso viene fatta quando si parla di aste, di investire in aste immobiliari e in questo video andremo a conoscere la risposta.

Alla domanda è possibile visionare un'immobile all'asta prima di partecipare o prima di acquistare, la risposta è sì, puoi farlo, anzi devi farlo!

Per farlo è molto semplice, basta andare sul sito PVP (Portale delle vendite pubbliche), ovvero il sito ufficiale del Ministero e richiedere una visita, compilare con i propri dati e la richiesta sarà mandata al delegato alla vendita, ovvero colui che si occupa di gestire la vendita di tale immobile.

Quindi richiedere una visita è molto semplice e ti consiglio di farla, anche perché non devi assolutamente fare affidamento su quella che è la CTU.

Questo perché molte volte, come abbiamo già detto in altri video, le CTU sono datate, quindi le perizie sono datate, sono vecchie di cinque, sei, a volte anche dieci anni.

Di conseguenza potresti trovare delle cose che sono state scritte in perizia oppure che puoi vedere nelle immagini che trovi all'interno della perizia.
Puoi vedere delle cose che alla fine sono diverse, sono cambiate, sono stati fatti dei lavori, sono state aggiunte delle cose.

Ad esempio è capitato ad un mio cliente, una settimana fa, di andare a visionare un immobile per cui avevamo fatto richiesta.

Questo immobile si trova all'interno di un condominio al terzo piano e nella perizia c'era scritto che non c'era ascensore e quindi un condominio un pò datato.
Quindi andiamo a richiedere una visita per visionare l'immobile, accompagno il mio cliente il giorno in cui avevamo la visita e la prima cosa che notiamo è la presenza di un ascensore.

Bene, la perizia era datata 2015, scusa 2014, oggi siamo nel 2023, quindi parliamo di nove anni fa e chiedendo un pò ai condomini delle scale vediamo che l'ascensore è stata montata qualche anno fa, quindi di conseguenza l'immobile in questione ha preso un valore molto più alto.

Di conseguenza anche il conto economico va a cambiare. Questo perché il valore dell'immobile a questo punto con la presenza dell'ascensore è aumentato. Di conseguenza anche il prezzo di acquisto è aumentato, perché se prima il cliente aveva un tetto massimo di X mila euro, adesso questo tetto si è alzato, perché l'immobile vale di più, può pagarlo di più e di conseguenza anche andando a pagare di più, non va ad abbassare quello che sarà poi il suo utile, ok?

Quindi il mio consiglio è quello di visionare sempre l'immobile, di non fare affidamento sulle CTU, soprattutto quando le perizie sono datate, quindi sono vecchie.

Puoi sempre trovare, ad esempio in questo caso, la presenza di un ascensore che prima non c'era, puoi trovare dei lavori che sono stati fatti internamente, addirittura dei lavori di ristrutturazione, ok?

Sono tanti valori che possono andare ad aumentare o a diminuire il valore reale dell'immobile.
Quindi visiona sempre l'immobile prima di partecipare ad un'asta, ok? È fondamentale.

Poi un'ultimo consiglio che voglio darti è quello di chiedere sempre, anche telefonicamente, al delegato alla vendita se ha delle informazioni riguardo quell'immobile, quindi se sono stati fatti dei lavori, se sono in corso dei lavori di ristrutturazione magari o se sono previsti, se l'immobile è all'interno di un condominio e sono già stati previsti dei lavori di ristrutturazione.
Il delegato alla vendita può essere a conoscenza di queste informazioni, quindi consiglio sempre di chiedere prima di andare a visionare l'immobile.

Come si partecipa ad un'asta immobiliare? Come si presenta un'offerta o quali documenti bisogna presentare? 



Bene, la risposta è dipende. 



Questo perché alla base ci sono diverse domande a cui bisogna rispondere. 



Le domande a cui dobbiamo rispondere sono diverse, come:



Chi è che acquista? Quindi se acquista una persona fisica o se acquista una società.



Nel caso di persona fisica bisogna vedere se si acquista come prima casa o se si acquista come seconda casa. 



Altra domanda fondamentale è perché acquisti? 

Qual è lo scopo dell'acquisto? 



Stai acquistando per uso personale, quindi per andarci a vivere.

O stai acquistando per fare un investimento.



Investimento che può essere di diversa natura.

Può essere per fare una compravendita, quindi stai acquistando un immobile per poi ristrutturarlo e rivenderlo.

Oppure stai acquistando un'immobile per metterlo a rendita e percepire degli affitti.

Ci sono diverse tipologie di affitti come: affitti tradizionali o affitti brevi.



Quindi la risposta può variare a seconda dell'uso che ne dovrai fare. 



La cosa fondamentale da fare prima di presentare la domanda è quella di capire qual è lo scopo. 



È importante e fondamentale rispondere a queste domande, andare a fare un business plan per capire quali sono gli eventuali profitti, investimenti vari, affitti che si vogliono percepire e quant'altro. 

Questo bisogna stabilirlo prima di presentare un'offerta.



Poi vediamo che le offerte possono essere telematiche o fisiche.

Questo cosa comporta? 



Comporta una diversa organizzazione per quanto riguarda le tempistiche. Perché con l'offerta fisica puoi presentare l'offerta il giorno stesso che scade la domanda di partecipazione. 



Ad esempio: il martedì è l'ultimo giorno utile per presentare l'offerta? Il martedì mattina compili i moduli, compri la marca da bollo, vai in banca e ti fai preparare il circolare per poi recarti presso il delegato alla vendita, ovvero colui che si occupa della vendita di tale immobile, e presentare la domanda di partecipazione.



Mentre per quanto riguarda le aste telematiche il discorso è un po più complesso. 



Ad esempio: se la domanda di partecipazione scade il venerdì, tu il lunedì devi già presentare la domanda. 

Questo perché oltre a presentare la domanda che è telematica, quindi caricare tutti i documenti ed essere in possesso di una PEC e di una firma digitale. Poi una marca da bollo, anche se per le offerte telematiche la mancata presentazione della marca da bollo non vuol dire esclusione, quindi si può aggiungere anche dopo la presentazione dell'offerta. 



Ma la cosa fondamentale è effettuare il bonifico, quindi bisogna versare la cauzione del 10% del prezzo che si vuole offrire tramite bonifico bancario.

E questo cosa comporta? Dei tempi un po più lunghi. 



Perché nella maggior parte dei casi i bonifici ci impiegano qualche giorno, quindi per evitare complicazioni o che il bonifico non arrivi a destinazione, ti consiglio di presentare la domanda almeno una settimana prima della scadenza dell'offerta ed evitare una possibile esclusione all'asta.



Quindi, ricapitolando, prima di partecipare ad un'asta immobiliare e prima ancora di presentare una domanda di partecipazione, rispondi alle domande: 



Chi acquista, per quale scopo acquisto e che uso ne voglio fare dell'immobile che sto acquistando. 

Queste domande saranno fondamentali per completare la tua domanda di partecipazione.

Le case all'asta sono tutte occupate, come fare? Parliamo di LIBERAZIONE

Il timore di acquistare una casa all'asta e di non poterla prendere possesso è una preoccupazione comune a molti. Tuttavia questo timore è infondato.

Le case all'asta sono spesso occupate, ma questo non significa che non si possano liberare.

L'esecutato ha un limite di tempo per lasciare l'immobile in vie bonarie. Se questo limite non viene rispettato, il tribunale si occuperà di far liberare l'immobile a sue spese.

Questo significa che non sarai tu a dover preoccuparti di come liberare l'immobile, ma tutto sarà gestito dal tribunale.

In caso di liberazione forzosa, l'immobile sarà liberato nell'arco di massimo sei mesi. Ci sarà l'intervento delle forze dell'ordine e di un fabbro che cambierà la serratura.

Questo significa che non dovrai aspettare anni ed anni per prendere possesso dell'immobile, ma potrai chiudere l'operazione entro sei mesi.

Partecipare ad un'asta immobiliare può essere un'ottima opportunità per acquistare una casa a un prezzo inferiore rispetto al mercato. Tuttavia, è importante essere consapevoli dei rischi e delle procedure da seguire.

La guida gratuita offerta da Laezza Corp. può essere un utile strumento per chi vuole avvicinarsi a questo mondo e avere tutte le informazioni necessarie.

In conclusione, non aver timore di acquistare una casa all'asta e di non poterla prendere possesso. Con le giuste informazioni e conoscenze, è possibile partecipare ad un'asta immobiliare in tutta sicurezza e chiudere l'operazione entro sei mesi.