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Conseiller en Gestion Privée pendant 8 ans, Stephan Besnainou a beaucoup côtoyé les seniors, une population qui a besoin de conseils et d’être accompagnée.



Il rencontre ensuite la société de gestion Turgot Capital qui recherchait à monter un fonds sur la thématique du viager.



Expert du viager, découvrez ses échanges avec Alexandre Toussaint dans Ma Tirelire !



10 choses à savoir sur le viager :




Rappel de la définition du viager « bénéficier d’un capital et d’un complément de revenue à la retraite »
Qu’est-ce qui est inclus dans le viager ? La valeur réelle de l’actif (valeur vénale/pleine propriété) va servir de base pour définir le bouquet (capital) et la rente par la suite. Sur cette base les deux partis doivent se mettre d’accord
Le prix de rachat est un jeu de balance : le senior choisi le pourcentage du bouquet (20 ou 40% par exemple). On va ensuite regarder l’espérance de vie (qui évolue chaque année) du senior pour déterminer la rente. Pour se faire la table de l’INSEE de l’espérance de vie est utilisée comme repère. Le reste du bouquet est ainsi divisé par le nombre d’années d’espérance de vie restantes qu’on divisera ensuite par 12 pour une rente mensuelle
La rente sera versée jusqu’au décès du conjoint survivant. Lorsque le décès des deux conjoints à lieu, le droit d’utilisation du bien revient à l’acheteur. Le notaire doit être à nouveau consulté pour que la succession soit traitée
Les revenus viagers sont imposables à l’impôt sur le revenu. Des abattements sont possibles selon l’âge à partir duquel on a démarré la rente (fiscalité avantageuse)
Les zones géographiques privilégiées : chez Turgot Capital, la moitié des opérations ont lieu en région parisienne et 40% dans la région PACA
Les gros travaux à réaliser sont à la charge du propriétaire
Si le senior part en EHPAD ou à l’étranger, il est possible de récupérer le bien en augmentant le montant de l’opération ou en apportant un complément de prix au moment du départ
Deux types de viagers : occupé (99% des cas) et libre. Ce dernier peut permettre de louer le bien à une personne tierce
Le rôle du notaire est extrêmement important : il conseille le vendeur et doit avoir une démarche extrêmement pédagogue avec le senior notamment sur la notion d’espérance de vie



Pour ceux qui ont envie d’aller plus loin :

- Le site web de Viagenerations 

- Le LinkedIn Stephan Besnainou 



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Après une école de commerce et des études à Boston, Nadim Takchi, libanais, travaille pour un fonds d’investissement dans l’immobilier commercial.



Il créé en 2015 credit.fr (numéro deux du prêt participatif aux PME en France) puis travaille dans la blockchain. Il devient investisseur en immobilier résidentiel et s’associe à Yazid Aksas.



Fin 2020, le manque d’immobilier liquide simplifié les poussent à créer le Livret P et à développer début 2023 openstone.co



9 choses à savoir sur le Livret P :

-  La simplicité & la liquidité du Livret A et la performance & la sécurité de l’immobilier réunis dans le Llivret P

-  On peut épargner à partir de 100€ sans frais, pour de l’immobilier résidentiel en centre-ville

-  Le rendement est de 4% pour l’investisseur et il est versé de manière journalière 

-  Le Livret A prend en compte les sommes versées toutes les quinzaines, le Livret P tous les jours, pas de délai de latence ou de jouissance comme sur les SCPI : une solution fluide pour l’investisseur

-  Le Livret P est un véhicule d’investissement (une SA) qui émet les obligations. La SCI du Livret P, elle, achète tous les biens. Les investisseurs sont propriétaires non pas de parts mais de titres financiers

-  Gamification du Livret P : une question par semaine est posée sur le site, une bonne réponse = 0,5%de rendement de plus sur les 30 prochains jours 

-  Livret P aujourd’hui ce sont 10 000 utilisateurs depuis juin 2022, 4 millions d’actifs (appartement moyen : 300 000€)

-  Sur Openstone : continuité de l’engagement du livret P auprès de leur communité. Les tickets d’entrée sont : Livret P 100€, Clubdeal passeport thermique 200€, SCPI 300€ et le fonds OPCI Burger King 1 000€  

-  À venir : ouverture du Livret P aux personnes morales ainsi que Livret P kids (permettra aux parents d’ouvrir un livret pour leurs enfants)



Pour ceux qui ont envie d’aller plus loin : 


Le site web de Livret P
Le LinkedIn Nadim Takchi



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Thibault de la Baronnière « La star des caves », est l’un des plus gros investisseurs de caves à Paris et en province. N’ayant pas un gros patrimoine, Thibault commence à acquérir des caves via le site LeBonCoin. Avec deux associés, il créé la Foncière des Sous-Sols Franciliens en 2015. Ils sont propriétaires de 130 caves. Ce « side project », est l’actif immobilier le plus rentable selon Thibault.



7 points à retenir pour comprendre et investir sereinement dans les caves en France : 


Définition d’une cave « un local annexe d’un bâtiment d’habitation – interdiction de stockage de produits dangereux » : pour simplifier un lot annexe à vocation de stockage.
Une cave est généralement en sous-sol, légalement on ne peut pas stocker dans un boxe. Les charges sont également différentes (2 fois moins de charge dans une cave que dans un parking/boxe)
La taille moyenne d’une cave est de 8/10 m2. Les couloirs appartiennent à la copropriété, porte est néanmoins à la charge du propriétaire.
La localisation : à Paris, la cave peut se situer dans n’importe quel quartier. En province, privilégiez le centre-ville : pour la densité urbaine ET la concurrence avec les garages des résidences pavillonnaires 
Un marché qui reste peu facile à pénétrer : les agents immobiliers ne sont pas intéressés, il faut alors surtout se tourner vers leboncoin.fr (catégorie « autre ») ou seloger.com (catégorie « parking » ou « autre ») ou le bouche à oreille avec les agences. Le flyering fonctionnera pour de l’offre de location mais très peu pour de la recherche de biens
Fixer le prix du loyer : compter 15 à 20€ par m2 par mois charges comprises à Paris
À savoir : les charges de copropriétés sont extrêmement faibles, il y a très peu de taxes foncières (de plus en plus à Paris soit 1/3 du patrimoine mais cela ne représente qu’¼ d’un mois de loyer), il existe des baux civils entre propriétaires et locataires (à l’avantage du locataire) et une assurance pour la porte doit être prise par le propriétaire. 



Pour ceux qui ont envie d’aller plus loin : 


Le site web de la Foncière des sous-sols parisiens
Le LinkedIn de Thibault



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Emeric débute sa carrière en tant que Business Developer dans le digital (seloger.com, BFM immo FM Business). Sa découverte du secteur de l’immobilier, à travers des grands portails et médias de renom, lui donne envie d’approfondir et de vendre de l’immobilier ainsi que d’accompagner des gens à développer leur patrimoine.



Il est le co-fondateur de Papillon Patrimoine, une Proptech spécialisée dans l’investissement locatif et l’accompagnement dans le neuf. Le leitmotiv de Papillon patrimoine ? 100% digital, des rendez-vous en distanciel et la volonté d’être pédagogue dans l’approche tout en étant bienveillant.



Expert en investissement immobilier et en réduction d’impôts, découvrez ses échanges avec Alexandre Toussaint dans Ma Tirelire !



7 points à retenir pour comprendre et mettre en place des dispositifs de réduction d’impôts :  

 

- La réduction fiscale se base sur le même principe que l’investissement locatif : banque + acquisition + un locataire mais en y ajoutant un volet fiscal

- La cours des comptes estimait en mars 2023 que dans 10 ans nous allons manquer de 4 millions de logement, il est donc important de pouvoir les produire

- Aujourd’hui le logement coûte à l’État 40 milliards par an et rapporte en Recette fiscale plus de 80 milliards

- Trois décrets à connaître et reconnaître : Pinel, Malraux et le monument historique. 

1/ Pinel, logement neuf, opérations réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 avec une cartographie bien spécifique

2/ Malraux, réhabilitation de l’ancien, 70 secteurs sauvegardés (zones géographiques), une sectorisation plus drastique que Pinel

3/ Monument historique : c’est la bâtisse qui définit l’éligibilité et non la situation géographique

- Deux Pinel se chevauchent : n pinel classique : 1,66% du prix du bien en économie d’impôt chaque année et un Pinel plus (200k frais de Notaire inclus avec 4 000€ d’économie pendant 9 ans). C’est le promoteur qui va décider de faire des logements pinel ou pinel plus.

- Le droit de faire plusieurs Pinel, avec un plafond à 300 000€ par an : la date d’acte va figer le Pinel. On ne peut pas défiscaliser à plus de 10 000€ par an donc pas plus de 500 000€ de Pinel

- Que faut-il pour être éligible ? Une certaine capacité de financement (taux d’endettement) et un minimum d’impôt mais aucune notion d’âge ou de nationalité



Un avant-goût de l’épisode :



« On est sur un marché qui est particulier, avec la montée des taux il y a des tensions qui se créent on n’est pas à l’abris qu’il y est une annonce de l’État pour soutenir la production de logement. »



« Il n’y a plus de maison Pinel – peut-être que ça reviendra – les maisons c’est une catastrophe écologique, ce n’est pas le modèle qui est recherché – ça reste cantonné aux appartements, collectifs, co-pro »



« Les trois critères de l’immobilier : Emplacement, emplacement, emplacement » 



« Le temps du « je fais de la défiscalisation pendant 6-9 ans et après je revends » est révolu »



Pour ceux qui ont envie d’aller plus loin : 


Le site web de Papillon Patrimoine
Le LinkedIn d’Emeric Eveno 

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#20 Comment investir dans l’or et les métaux précieux ? – Alessandro Soldati (Gold Avenue)



Alessandro Soldati commence sa carrière en lançant plusieurs start-ups dans l’e-commerce ou le tourisme. En 2017, il est invité à rejoindre le leader mondial de l’industrie des métaux précieux - MKS Pamp Group - afin de monter la plateforme Gold Avenue. Sa mission est simple : rendre l’or accessible à tous. Cinq ans plus tard, le pari est gagné. 



Alessandro Soldati a accepté de partager une partie de son savoir avec Alexandre Toussaint. Et c’est maintenant dans Ma Tirelire !



8 points à retenir pour investir sereinement dans l’or et les métaux précieux :  


Les informations suivantes doivent impérativement apparaitre sur les lingots d’or que vous vous apprêtez à acheter : le numéro de série, la raffinerie qui le produit, le poids et la pureté
Il est important que l’or acheté soit certifié LBMA. Il s’agit d’un gage d’authenticité et de qualité garantissant les standards de l’industrie
Gold Avenue vend de l’or (de 1 gramme à 1kg) mais également de l’argent, du platine et du palladium
L’entreprise propose à ses clients de stocker l’or acheté dans les coffres de la raffinerie partenaire. Et jusqu’à 10 000€, le stockage et l’assurance sont offerts
Les acheteurs peuvent donc choisir de recevoir la/les pièce(s) ou de les laisser dans le coffre de la raffinerie mais dans tous les cas, l’or appartient au client. Il est hors du bilan de Gold Avenue et si l’entreprise fait faillite, le client ne perd pas son bien
L’avantage du stockage chez Gold Avenue c’est que si le client a besoin de liquidités, Gold Avenue peut lui racheter son or au prix du marché - sans frais additionnels - car il n’a jamais quitté le coffre et n’a donc pas besoin d’être contrôlé
Pour démarrer sur Gold Avenue, il suffit de se créer un compte et de choisir un produit (vérification identitaire obligatoire à partir de 15 000€). On peut régler par carte bancaire ou virement et une fois l’achat réalisé, on accède à un tableau de bord qui permet de piloter son investissement

Un avant-goût de l’épisode :



« 4 000 tonnes d’or entrent dans le circuit chaque année. 1 000 tonnes proviennent du recyclage (re-rafinés) et 3 000 tonnes proviennent des mines. »



« Le cours de l’or a été multiplié par 55 au cours des 50 dernières années. Généralement, on constate une augmentation du prix quand il y a une perte de confiance dans les institutions. Le cours a donc augmenté en 2008 avec la crise financière puis il a baissé entre 2010 et 2017 pour augmenter à nouveau dans les 5 dernières années avec notamment le Covid et la guerre en Ukraine. Aujourd’hui, il se stabilise autour de 55€ le gramme. »



« Ce qui rend l’or précieux c’est qu’il y en a peu, qu’il est utile (puisqu’il est utilisé dans l’industrie) et que c’est une valeur refuge. »



« Il faut considérer l’or physique comme un investissement à long-terme et non comme un objet de trading car il y a des coûts rattachés (stockage, assurance…). »



Pour ceux qui ont envie d’aller plus loin : 


Le site web de Gold Avenue 
Le LinkedIn d’Alessandro Soldati 
Lien vers l’émission TF1 


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Investir dans des SCPI oui, mais lesquelles ? – Clément Renault (Louve Invest) 

 

Avec une formation d’ingénieur en poche, Clément Renault débute sa carrière à l’étranger dans l’aéronautique et la data science. En parallèle, il se lance dans l’immobilier locatif et en rentrant des Etats-Unis en 2019, il décide de simplifier l’investissement immobilier. Il crée alors une plateforme qui - comme pour la Bourse ou les Cryptomonnaies - permet d’investir en ligne en quelques clics. Louve Invest est née.



A la recherche d’une démarche simple et accessible à tous, Clément Renault se tourne vers les SCPI. Il s’agit de sociétés qui achètent des centaines de biens et en gèrent la gestion. Les avantages pour l’investisseur sont multiples : il peut investir à partir de quelques centaines d’euros, il n’a pas à s’occuper de l’actif (ex – trouver un locataire) et il dilue le risque sur un grand nombre d’actifs.



Clément Renault a accepté de partager une partie de son savoir sur les SCPI avec Alexandre Toussaint. Et c’est maintenant dans Ma Tirelire ! 



6 points à retenir pour investir sereinement dans le marché des SCPI :  

 

-  Louve Invest est un intermédiaire. Cela signifie que la plateforme fournit des informations sur les SCPI et permet la souscription mais que l’argent ne transite pas par elle

-  Sur Louve Invest, différents filtres (rendement, géographie…) permettent aux investisseurs de trouver le produit qui répond à leurs attentes. Et pour les primo investisseurs, la plateforme a développé un module destiné à accompagner et guider les néophytes

-  La liquidité n’est pas garantie mais une partie des sociétés de gestion ont mis en place des réserves de liquidités. Elles permettent de revendre avec une décote mais rapidement

-  L’investissement en SCPI est soumis aux 3 risques classiques de l’investissement : le risque de perte en capital, le risque de liquidité (la revente au prix et en temps n’est pas garantie) et le risque sur le rendement (il peut varier à la hausse comme à la baisse)

-  L’investisseur touche ses intérêts tous les trimestres et l’imposition des revenus de la SCPI est la même que celle des revenus fonciers. A noter que la fiscalité européenne est plus avantageuse. 

-  Les 2 grandes catégories de frais sont les frais de souscriptions (10% du montant) et les frais de gestion (10-12% prélevés sur les loyers bruts). L’intérêt de passer par Louve Invest, c’est que la plateforme offre un cash back à ses clients (2,5%) pour baisser le niveau de frais



Un avant-goût de l’épisode :

 

« La performance, la thématique et la fiscalité sont les critères que les investisseurs prennent en compte en priorité pour choisir un produit. Aujourd’hui, les clients se renseignent davantage et ont à cœur d’investir dans une thématique qui leur parle ou en laquelle ils ont confiance. »



« L’immobilier affiche un niveau de risque modéré avec des rendements plutôt bons – 4,5% de rendements moyens en 2021. Donc une fois qu’on a gagné son coussin de sécurité, si on souhaite un placement relativement sûr, investir son épargne dans des SCPI apparaît comme un excellent choix. »



« Avec les SCPI, il est tout à fait possible de revendre seulement une partie de ses parts. Ceci est très arrangeant par rapport à un actif immobilier traditionnel dont nous sommes obligés de revendre l’intégralité si on a besoin de liquidités. »



Pour ceux qui ont envie d’aller plus loin : 


Le site web de Louve Invest 
Le LinkedIn de Clément Renault


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