【2015.3月】不動産登記～表題登記と権利の登記（永沼健二会員）

『あっ！司法書士に聞いてみよう！』は宮城県司法書士会が毎月第４木曜日の14時からエフエムたいはく（78.9MHz／仙台市）で放送している30分のラジオトーク番組です。

このブログでは番組で放送された音源を掲載し、前半と後半の出だしのトーク（一部）を要約してご紹介しています。

2025年月3月27日㈭は、宮城県司法書士会の永沼健二（ながぬま けんじ）さんが不動産登記の「表題登記と権利の登記」についてお話をしてくださいました

不動産登記についての過去の記事はこちらをご覧ください。

 前半のお話  持参した登記事項証明書を見ながら解説します

登記事項証明書（登記簿謄本）の見本（法務局HPより）

ー 永沼さんは土地家屋調査士の資格もお持ちなんですね

永沼　そうですね。今日は司法書士と土地家屋調査士の両方の面からのお話ということになります。よろしくお願いします。

ー 表題登記と権利の登記という言葉を初めて聞いたのですが？

永沼　（司法書士の中には）不動産登記がメインになっている方も多いと思うんですけれども、登記制度というのは元々不動産を安全にかつ円滑に取引できるようする目的で設けられているものです。

今日は本物の登記事項証明書のコピーを持参しました。（聞き手補足：個人情報が伏せてある書面をご持参いただきましたが、ここでは見本を掲載）

法務局で今は電磁的記録になっている証明書ですね。今まで見たことないですか？

ー ないです。初めて見ました

永沼　（私は）もう毎日見ているものですから（笑）

表題登記というのは一番上の欄ですね。不動産は基本的に土地と建物ですが、それらは個別に扱われております。こちらが土地の登記事項証明書で、こちらが建物の登記事項証明書ですね。

土地のほうを見ていただくと、「表題部」（見本の①）というところから始まっていますが、所在、これは住所です。（番組に持参した）この証明書だと「太白区鹿野本町」になります。

エフエムたいはくなので一番近いものを持ってきました。太白が入っていたほうがいいかなと思って。

そしてその次に地番。これは法務局が振っている地番なんですがその次が地目。これで利用状況がわかるということです。

ー ここには地目が宅地と書いてありますが、それ以外にもあるのですか？

永沼　ありますね、農地とか雑種地とか、法律で決められた23種類があります。そこで決められていますので、どういう利用をされているかがこの「地目」というところでわかるんです。（以降のお話は再生プレイヤーでお聴きください　※続きは04:25前後からです。）

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リクエストコーナー

 後半のお話  土地の利用が制限されている場合もあります

司法書士の永沼健二さん（左）と番組パーソナリティの笹崎久美子（右）

ー 前半は抵当権のところでお話が終わったんですよね

永沼　抵当権ですね。これは価値をおさえるための権利ということになります。

最終的に持ち主さんが銀行さんにお金を払えなくなった場合に担保権を実行されて、裁判所の競売（けいばい）にかけられ、その価値を銀行さんのほうに受け取らせるということの対象になります。

これが付いているから銀行さんが利用できるということではないんですけれども、将来にわたっての価値をおさえておいて、いざというときには本当にそれをお金に換えますよ、ということができるんです。だいたい皆さん、お家を建てる時にこれ付けてますよね。

ー 土地に関してそれ以外の権利もあるそうですが？

永沼　そうですね、あとは用益権といって、その土地の利用券を制限するものあります。

用益権の中には、たとえばその土地を通行したいというときの地役権（ちえきけん）というのもありますし、時々見るのが電力さんの高圧線が通っていて、そこの電力線の高圧線の邪魔になるような建物は作れない形で制限するとか。

地下の場合は、仙台市の地下鉄などが、どうしても公共の土地以外の下を通っている場合ですと、そこに対して何メートル以下に勝手にこういうのを作っちゃいけないとか。

ー そんなに深い建物ってあるんですか？あ、ビルなどですね。

永沼　そういった利用をされている部分があるので、いくらその土地の持ち主だからと言って自由にはできませんよという制限をかけている場合はありますね。（以降のお話は再生プレイヤーでお聴きください　※後半は13:48から。このお話の続きは17:15前後からです。 ）

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