E125.REITs：低利率时代，收租的自我修养

🎤 本期嘉宾

张九龙 ｜ 华夏深国际REIT基金经理

⏯️ 本期简介

• 本期节目录制于2025年6月中旬

这期本来是想聊一本书，叫《适度不敬》，是REITS之父SAM ZELL的自传。

我注意到这本书，完全是出于对REITS投资的兴趣，读起来发现这是一本味道很正的创业故事。

一家子移民，逃难到美国，经商的家学深厚，哪怕是和自己老爹要钱，也得是生意本身可靠，然后以入股的方式帮忙，在商言商。

SAM ZELL虽然叫REITS之父，但这个资产类别并非他开创的，他只是这行的一号玩家，一个眼光毒辣的投资者，一个重视细节的多业态地产运营商，一个骨子里的交易者。

他在这个行业最成名的一战，就是把他管理的全美最大的一支REITS（名字叫EOP），底层资产是543栋以写字楼为主的建筑，是SAM ZELL花了十来年一栋一栋买下来的。

你可以想象这样一支写字楼REITS，它每年都会扩大自己的底层资产，股价稳步上涨。上市时股价是21块，上市后第9年时每股不到40元，第10年的时候以每股55.5元的价格被收购，你能感受到，这是一个教父式的报价，给出这个让对方无法拒绝的条件的买家是黑石集团。

此外，这支REITS的每股分红，10年累计下来是16块5毛。

让这笔交易更添一抹传奇色彩的是它的交易时间，2007年初，几乎是次贷危机爆发前夜，SAM以当时历史上规模最大的一笔收购抽身离开。

SAM他大三那年，为了节省房租，他和朋友一起向房东提出，由自己来管理房东手里的15间学生公寓，作为回报，其中的2间得免费给二人住——这是SAM走上全美最牛房东之路的起点。

至于这本书的书名，所谓适度不敬，是说SAM根本不像一个金融人士，也不太受这行的规矩，他喜欢骑摩托，经常穿着一身连体机车小皮裤去全是西装革履的会议室开会，而且在公开场合脏话不离口。

这是一本味道很正的美式创业故事，如果你对REITS感兴趣，那就更好了，它也写了SAM这个口号玩家总结的重要原则。

本期的嘉宾是华夏深国际REITS产品的基金经理张九龙，我俩本来是要聊聊这本书的读后感的，但是聊着聊着就聊成正经的A股市场里的REITS投资了，欢迎大家收听。

⚠️ 风险提示：所有内容皆仅以交流嘉宾和主播个人想法和分享知识为目的，完全不构成任何投资建议或参考。请读者注意判断其中风险，结合个人投资目标、财务状况和需求，独立思考，谨慎决策。your money your decision. 依据或使用本播客内容所造成的后果由您独自承担。

🎯 时间轴

00:07 REITS之父SAM ZELL自传《适度不敬》

03:13 从业经历

04:23 REITs 的分工与发行

08:01 分别聊聊《适度不敬》的读后感

10:36 一个小例子感受管理团队对 REITs 回报的重要性

14:05 现场实地调研时，如何见微知著，以小见大

18:24 如何给REITs估值？

20:45 REITs估值中的增长率与贴现率假设

24:58 REITs投资逻辑与不同业态估值框架

28:03 不同类型的REITs在二级市场的认可度排序

33:18 为什么保障房REITs如此强势？

35:05 要注意特许经营类REITs表面虚高的派息率

35:05 要注意特许经营类REITs表面虚高的派息率

37:07 宏观经济与REITs的映射

39:11 REITs与红利

41:21 REITs市场的大玩家——券商自营、险资、机构的偏债投资、个人

44:18 2023年是REITs巨大回撤的一年，那年发生了什么？

49:21 REITs 市场的表征指数

53:22 这行有总结归纳出什么投资策略吗？

55:44 为什么还没有专门的ETF推出来？

57:58 读 REITs 报告要关注的重点指标和细节

1:03:26 REITs在资产配置框架里的位置

1:07:22 你总是难找到更优的替代选择，怎么办？

1:10:08 REITs的派息次数在提高，很多已经可以实现每季度派息一次

1:10:59 如何评价今年这么好的REITs行情

1:13:01 我们会走向长期低利率的未来吗？

📁 本期内容相关资料

📚《适度不敬》购书链接

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