Conseil Immo — by We Invest

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LE podcast n°1 de l'immobilier belge 🎙️🏠 🏗️🛠️ Chaque semaine, découvrez l'actualité, les tendances, concepts-clés et les opportunités du secteur avec des experts du secteur ou des investisseurs inspirants. Que vous souhaitiez acheter, vendre, investir ou louer, obtenez les clés pour réussir toutes vos transactions immobilières —Vous rêvez de devenir le prochain magnat de l'immobilier ? Abonnez-vous, ce podcast va devenir ton meilleur allié Ce contenu est rendu possible grâce à We Invest 🦋 votre agence immobilière qui vient repenser les codes de l’immobilier

  1. 4d ago

    Les pires histoires d’horreur des agents immobiliers

    Les pires anecdotes d'agents immobiliers en Belgique : quand une simple visite tourne au cauchemar ! 👻 Vous pensez que le métier d'agent immobilier consiste simplement à ouvrir des portes et faire visiter des maisons ? Détrompez-vous. Entre découvertes improbables, situations d'urgence et expériences dignes d'un film d'horreur, certaines visites immobilières laissent des souvenirs inoubliables. 🎃 Pour cet épisode spécial Halloween de Conseil Immo by We Invest, trois professionnels de l'immobilier belge dévoilent les coulisses les plus insolites de leur métier. Au fil de leurs expériences, ils racontent notamment une visite à Waterloo qui se termine à l'hôpital, un état des lieux dans une maison insalubre où plusieurs chats ont été abandonnés, ou encore un shooting immobilier dans un ancien funérarium qui prend une tournure inattendue. Mais les surprises ne s'arrêtent pas là : animaux surgissant pendant les visites, objets de collection déroutants, phénomènes inexpliqués et même un agent coincé sur une terrasse au troisième étage ! Derrière ces histoires parfois drôles, parfois inquiétantes, se cache une réalité : le quotidien d'un agent immobilier est loin d'être toujours prévisible. 👀 Au programme :  Une visite immobilière qui se termine aux urgences. Une maison insalubre et une découverte glaçante lors d'un état des lieux. Des rencontres inattendues avec des animaux. Un funérarium et une mauvaise blague aux allures paranormales. Des maisons à l'atmosphère étrange et aux découvertes surprenantes. Un agent immobilier enfermé sur une terrasse en plein hiver. Un conflit entre propriétaire et locataire qui aurait coûté plusieurs dizaines de milliers d'euros à la vente. Les coulisses d'une visite mémorable dans l'émission Je vends ma maison. 🎙️ Les invités Pour cet épisode spécial Halloween, Laureline accueille Nicolas, Daniel et Félicien, trois professionnels de l'immobilier actifs en Belgique. Entre expériences de terrain, visites mémorables et anecdotes parfois difficiles à croire, ils partagent une autre facette de leur quotidien. Les noms complets, fonctions exactes et agences des invités restent à confirmer avant publication. 🦋 Abonnez-vous à la chaîne pour recevoir des conseils concrets sur l'immobilier. 📲 Suivez We Invest sur Instagram pour les coulisses, conseils et actus immobilières.

  2. Oct 22

    Vendre le Off-market à son client

    Off-market immobilier : comment transformer une vente discrète en véritable levier de performance pour votre agence ?  Faut-il encore se contenter de publier une annonce sur les portails immobiliers et d'attendre les demandes ? Pour Michael, le off-market permet de reprendre le contrôle sur sa commercialisation grâce à une approche plus ciblée et proactive. Le principe ? Proposer un bien à des acquéreurs sélectionnés avant d'envisager une diffusion plus large. Cette stratégie permet notamment de tester le prix de vente, de recueillir les premiers retours du marché et d'adapter la commercialisation en fonction du projet du vendeur. Mais pour que le off-market immobilier fonctionne, encore faut-il disposer d'une base de données acquéreurs qualifiée, d'un CRM adapté et surtout d'un véritable suivi commercial. Car entre 3 visites qualifiées et 15 visites peu pertinentes, la quantité n'est pas toujours synonyme d'efficacité. Dans cet épisode de Conseil Immo – by We Invest, découvrez comment intégrer le off-market dans votre stratégie immobilière, de la qualification des acheteurs à la gestion des objections des vendeurs, en passant par l'organisation des visites et l'exploitation des retours clients. 🎙️ Au programme : Qu'est-ce que le off-market immobilier et comment fonctionne-t-il ?Pourquoi le off-market et les portails immobiliers sont-ils complémentaires ?Comment une base de données qualifiée peut-elle améliorer la productivité d'un agent ?Pourquoi privilégier des visites qualifiées plutôt qu'un grand nombre de visites ?Comment tester le prix d'un bien avant sa diffusion publique ?Quels outils et bonnes pratiques utiliser pour réussir sa stratégie off-market ?Comment répondre aux objections des vendeurs et des acheteurs ?Quand passer du off-market à une commercialisation plus large ? 🎤 Notre invité Michael, responsable d'une agence We Invest dans le secteur de Bruxelles-Ouest, partage son expérience de terrain et ses conseils pour structurer une stratégie off-market efficace. De la constitution d'une base de données au suivi des acquéreurs, il explique comment replacer le contact humain au cœur du métier d'agent immobilier. 🦋 Abonnez-vous à la chaîne pour recevoir des conseils concrets sur l'immobilier. 🎧 Retrouvez Conseil Immo – by We Invest en version audio sur toutes les plateformes de podcast.

  3. Oct 20

    Acheter, vendre, investir : tout ce que vous devez savoir sur Liège

    À Liège, les prix de l'immobilier ont grimpé de 16 % en un an, largement au-dessus de la moyenne wallonne. Faut-il encore acheter, vendre ou investir dans la région liégeoise en 2026, et si oui, où ? Dans cet épisode de Conseil Immo, deux agentes immobilières du réseau We Invest comparent le centre-ville de Liège et sa périphérie, à Huy, pour vous aider à faire les bons choix. Au programme : Le portrait comparé de Liège-ville et Huy : population, densité, prix au mètre carréLe profil des acheteurs et le budget nécessaire pour se lancerLa hausse de 16 % des prix des appartements en province de Liège sur un anL'impact du tram sur des quartiers comme Fragnée, Sclessin ou Saint-LéonardLes quartiers à forte demande et les alternatives plus accessibles autour de LiègeLes points de vigilance à l'achat : copropriété, travaux, PEBLes erreurs fréquentes des propriétaires vendeursLa rentabilité locative liégeoise, de l'investissement classique à la colocation🎙️ Les invitées du jour :Madi Lambron, conseillère immobilière à l'agence We Invest de Liège, active sur le centre-ville. Elisa Romboux, conseillère immobilière à l'agence We Invest de Huy, spécialiste du marché périphérique liégeois. 📚 Les ressources de l'épisode : 🎧 Les épisodes à écouter pour aller plus loin : Acheter ou vendre un bien déjà loué : bonne affaire ou piège ?Bruxelles, Liège ou Charleroi : où investir en immobilier ?Taux fixe ou variable : quelle formule de crédit hypothécaire choisir en période d'incertitude ?

  4. Oct 14

    Devenir rentier en 2026 : mythe ou réalité ? [BEST OF]

    Devenir rentier grâce à l'immobilier reste possible en Belgique, mais rarement aussi vite qu'on l'imagine. Laurent Schmitz a commencé en 2013, à 22 ans, avec une petite maison à rénover à Liège. Il lui a fallu sept ans. Il estime qu'aujourd'hui, il faudrait plutôt compter dix ans, parce que les banques exigent davantage de fonds propres qu'à l'époque. Dans cet épisode, il détaille les montages qui l'ont porté, les erreurs qui coûtent le plus cher aux débutants et les chiffres qu'il applique encore à chacun de ses achats. Au programme : Le capital minimum pour se lancer : entre 15 000 et 25 000 € pour une première petite opération, 100 000 à 150 000 € pour un immeuble à 400 000 € Ses deux règles d'achat : jamais plus de 50 000 € la chambre travaux compris, et toujours viser 20 % sous le prix du marché PEB : comment il est passé d'un G à un C sur une maison à Seraing avec 16 000 € de travaux, et pourquoi moins de 10 000 € suffisent parfois à gagner trois lettres Le poste travaux le plus sous-estimé, le chauffage, parce qu'on oublie les saignées, le plafonnage et la peinture qui viennent derrière le chauffagiste La marge à prévoir sur un budget travaux : 15 % minimum, 25 % pour un premier projet La question à se poser avant de signer : si tu prévois six mois de chantier, sais-tu payer un an de crédit sans le moindre loyer ? La colocation comme porte d'entrée : trois chambres à 400 € face à un crédit de 860 €, en habitant sur place Les trois illusions les plus dangereuses chez les débutants, dont une qui concerne directement le taux Vrai ou faux : cash-flow négatif, crédit bullet, résidence principale d'abord, les (fausses) croyances passées au crible Les trois logements qu'il conseille à chacun d'avoir dans une vie, et ce que chacun sert à financer 🎙️ L'invité du jour : Laurent Schmitz, investisseur immobilier liégeois. Il forme aujourd'hui des investisseurs débutants et confirmés, et accompagne certains d'entre eux jusqu'à l'indépendance financière. 🎧 Les épisodes à écouter pour aller plus loin : ⁠Kots étudiants : bon plan immobilier ou investissement surestimé⁠⁠Colocation, nouvel eldorado immobilier ?⁠⁠Millionnaire à 30 ans grâce à l'immobilier : l'histoire de Laurent Schmitz

  5. Oct 8

    Personal branding : transformer les vues en rendez-vous

    Le personal branding est partout. Mais derrière les vues, les likes et les abonnés, une question compte vraiment : est-ce que ça génère du business ? Dans cet épisode, on ne parle pas de quoi poster, à quelle fréquence publier ou comment construire le Reel parfait. On s’intéresse à ce qui se passe après : quand une stratégie de personal branding bien pensée commence réellement à porter ses fruits. Avec Louis Van Caesbroeck, agent immobilier chez We Invest, on parle résultats concrets et impact sur son activité. ✅ Au programme : - Quels résultats peut-on réellement attendre du personal branding ? - Combien de temps faut-il avant de voir les premiers contacts arriver ? - Les réseaux sociaux peuvent-ils devenir un véritable canal de prospection ? - Quel impact sur la relation avec un vendeur avant même le premier rendez-vous ? - Faut-il des milliers d’abonnés pour générer du business ? - Facebook, Instagram et TikTok jouent-ils le même rôle dans l’acquisition ? 🎙️ L’intervenant Louis Van Caesbroeck est agent immobilier depuis 7 ans et actif principalement dans le Brabant wallon, il a décidé ces derniers mois de faire du personal branding un véritable levier de développement de son activité. Son objectif : ne pas simplement être visible, mais transformer cette visibilité en opportunités business. ⚙️ Ressources 👉 Votre ebook sur le personal branding 👉 Suivre Louis Van Caesbroeck sur Instagram 👉 Rejoindre We Invest comme agent immobilier 👉 Ouvrir son agence We Invest

    Personal branding : transformer les vues en rendez-vous

  6. Oct 6

    Fin de la déduction des intérêts : faut-il revoir ses investissements ?

    La déduction fiscale des intérêts immobiliers a disparu en Belgique, y compris pour les crédits déjà en cours. Pour certains propriétaires, cette nouvelle fiscalité peut représenter plusieurs milliers d’euros d’impôts supplémentaires et remettre en question le rendement ou le cash-flow d’un investissement locatif. Alors, faut-il conserver, refinancer, passer en société ou vendre ? Dans cet épisode, on fait les calculs et on passe les différentes options en revue. Au programme : Comment fonctionnait la déduction fiscale des intérêts immobiliers avant sa suppressionQuels crédits et quelles propriétés sont concernés par la réformeL’impact concret sur l’impôt, le rendement et le cash-flow d’un investissement immobilierLe cas particulier des crédits bullet et leur exposition à la réformeLe refinancement d’un crédit : quand est-ce réellement intéressant ?Le passage du patrimoine immobilier en société, ses avantages mais aussi ses coûtsLa revente d’une propriété lorsque l’investissement ne tient plus la routeLa différence fiscale entre une location à un particulier et une location à un professionnelLes possibilités de contestation de l’impôt et les délais à respecterLa question de la sécurité juridique lorsque les règles fiscales changent après l’investissement🎙️ L'invité du jour :On reçoit Hassan Hayed, fondateur de Catalyst, cabinet d’expertise comptable et fiscale spécialisé notamment dans l’optimisation et les montages immobiliers, ainsi que Bilal Ismail, juriste fiscaliste qui travaille en collaboration avec Catalyst. Ensemble, ils analysent les conséquences de la réforme et les différentes stratégies possibles selon le profil du propriétaire. 📚 Les ressources de l'épisode :Livre blanc récapitulatif de l’épisodeou contactez Catalyst 🎧 Les épisodes à écouter pour aller plus loin : Comment éviter la taxation de ses loyers ? Gouvernement Arizona : ce qui va changer pour l’immobilier Fiscalité immobilière : les erreurs qui coûtent très cher aux agents

  7. Sep 29

    Bruxelles, Liège ou Charleroi : où investir en immobilier ? [BEST OF]

    Bruxelles, Liège ou Charleroi : la réponse ne tient pas dans un seul chiffre. Un appartement deux chambres se négocie autour de 350 000 € à Bruxelles et entre 100 000 et 120 000 € à Charleroi. À Liège, la valeur moyenne d'un logement tourne autour de 250 000 €, soit environ 2 200 € le m² hors neuf. Le rendement, lui, suit exactement la courbe inverse. Ken, agent immobilier à Bruxelles, Thomas, directeur d'agence à Charleroi, et John, directeur d'agence à Liège, confrontent leurs chiffres et ce qu'ils voient passer sur le terrain. Au programme : Cash-flow et rendement : deux indicateurs qu'on confond en permanence, et la formule que les agents utilisent pour calculer le second (loyer x 10, divisé par le prix d'achat)Les rendements annoncés ville par ville : 3,5 à 4,5 % à Bruxelles, 4,5 à 5 % à Liège, 6 à 6,5 % à Charleroi en location classique, et jusqu'à 8 ou 9 % sur les kotsPourquoi le rendement de l'existant se calcule sur 10 mois de loyer et celui du neuf sur 11Les fonds propres nécessaires pour un premier investissement quand on n'est pas déjà propriétaire : 50 000 à 60 000 €, contre environ 25 000 € quand on peut mobiliser une sûreté existanteLa règle des 80 % : ce que la banque accepte de financer sur un investissement locatif, travaux compris75 % du parc immobilier carolo a plus de cent ans, et ce que ça implique sur un budget travauxNeuf ou ancien : l'écart entre 21 % de TVA sur le neuf et 3 % de droits d'enregistrement en Wallonie pour un premier logement, 12,5 % pour un investisseurAirbnb : encore praticable à Liège, quasi mort à Bruxelles entre les copropriétés et les communesLa grille des loyers bruxelloise, et pourquoi deux rues d'écart pèsent plus lourd dans le calcul que la ville choisieLe seul point sur lequel les trois tombent d'accord : n'investis que là où tu connais🎙️ Les intervenants : Ken, agent immobilier à Bruxelles, investisseur et coach en investissement. Thomas, directeur des agences We Invest Charleroi et Chimay. John, directeur des agences We Invest Liège et Hout-en-Blève. 📚 Les ressources de l'épisode : Tu veux investir dans l'immobilier ? Nos spécialistes t'accompagnent, région par région. 🎧 Les épisodes à écouter pour aller plus loin : Comment financer son achat immobilier en 2026 ?Devenir rentier en 2026 : mythe ou réalité ?

  8. Sep 24

    L’IA et immobilier : les erreurs qui vous coûtent des mandats

    L’IA peut vous faire gagner du temps, améliorer vos contenus et renforcer votre marketing immobilier. Mais elle peut aussi vous faire perdre la confiance d’un acheteur… ou d’un vendeur. Home staging irréaliste, contenus produits sans véritable stratégie, confiance aveugle dans les outils… À mesure que l’intelligence artificielle s’installe dans le quotidien des professionnels de l’immobilier, de nouvelles erreurs apparaissent. Dans cet épisode, on ne vous explique pas pourquoi « l’IA va révolutionner l’immobilier ». On s’intéresse plutôt à une question beaucoup plus concrète : comment bien l’utiliser pour qu’elle serve réellement votre métier ? Avec Thomas Lepelaars, CEO et co-fondateur de Nodalview, on revient sur les erreurs que les professionnels de l’immobilier ne devraient plus commettre et surtout sur les bonnes pratiques à adopter. 💡 Au programme ✅ Embellir au point de tromper : jusqu’où peut-on aller avec le home staging IA ? Comment valoriser un bien sans modifier ses volumes, sa luminosité, sa structure ou son environnement ? ✅ Utiliser l’IA comme un gadget : produire plus de contenus ne sert à rien s’ils ne répondent à aucun objectif. On parle stratégie, cible, diffusion multicanale et régularité. ✅ Rester spectateur… ou tout déléguer à l’IA : pourquoi attendre peut devenir un handicap, mais aussi pourquoi l’œil et l’expertise de l’agent restent indispensables. ✅ Trouver le bon équilibre entre IA et humain : automatiser la production pour réinvestir le temps gagné là où l’agent apporte le plus de valeur : le conseil, la négociation et la relation client.Une discussion très concrète pour utiliser l’IA comme un véritable outil métier, plutôt que comme un simple effet “waouh”. 🤝 L’intervenant Thomas Lepelaars, CEO et co-fondateur de Nodalview, une solution dédiée au marketing visuel des professionnels de l’immobilier. 🔗 Ressources → Fiche récapitulative : https://forms.zohopublic.eu/weinvest-belgium/form/VotrefichercapitulativeErreursIAquonneveutplusvoir/formperma/n2V3SGYqZ-lgQxJDrl9mZDdZ5vTr0n_Olsp4_zZ8GJE → Thomas Lepelaars sur Linkedin : https://www.linkedin.com/in/thomaslepelaars/ → We Invest recrute des agents : https://weinvest.be/fr-BE/recruitment/agent → We Invest recrute des directeurs d'agence : https://weinvest.be/fr-BE/open-agency

    L’IA et immobilier : les erreurs qui vous coûtent des mandats
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