LA FLOUZERIE

JULIEN DOUCET
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  • Investing
  • Weekly

Le podcast qui te propose de quitter la rat race et le boomer dream par l'investissement, le mindset et l'épanouissement. Julien et Marie créateurs du podcast LA FLOUZERIE, te partagent des conseils et des solutions pour investir dans l'immobilier, les marchés financiers, les cryptomonnaies et l'entreprenariat fort de leurs parcours personnels d'investisseurs et professionnels d'expert comptable et de Banquier Privé.

  1. 5d ago

    QLBD #162 : LOCAUX COMMERCIAUX : LES 4 BAUX POSSIBLES (ET LEQUEL CHOISIR)

    Le cent soixante deuxième épisode du Podcast : LA FLOUZERIE LOCAUX COMMERCIAUX : LES 4 BAUX POSSIBLES (ET LEQUEL CHOISIR) Tu trouveras ici, notre nouvelle formation sur les locaux commerciaux : https://www.laflouzerie.com/vsl-formation-locaux-commerciaux?&utm_source=spotify&utm_medium=podcast&utm_campaign=locaux_commerciaux_v2&utm_content=description_episode_ALL Les locaux commerciaux représentent la moitié de nos loyers. Et pourtant, 95% des investisseurs ne les regardent même pas. La raison est toujours la même : le cadre juridique fait peur. Dans cet épisode, on attaque le socle de ce sujet : le bail. Parce qu’en habitation, tu subis le bail. En commercial, tu le choisis. Et ce choix change tout : la durée d’engagement, la stabilité de ton locataire, qui paie la taxe foncière, les charges, les travaux, et même la valeur de ton local à la revente. On te présente les 4 types de baux possibles, un par un, avec nos cas concrets du parc. Le bail commercial 3-6-9 : le roi du genre, sa stabilité, la refacturation des charges, mais aussi l’indemnité d’éviction qu’il faut comprendre avant de signer. Le bail professionnel : le mal-aimé qui mérite mieux, avec ses locataires ultra-solvables et sa souplesse à la sortie. Le bail dérogatoire : l’outil tactique de 3 ans maximum, parfait pour tester un locataire, avec LE piège calendaire qui peut te faire basculer en bail commercial sans le vouloir. Et le bail civil : le joker méconnu pour les associations et les usages atypiques. On termine avec notre grille de décision : comment choisir le bon bail selon le profil de ton locataire et ta stratégie sur le bien. Un épisode dense, tiré directement du socle juridique de notre nouvelle formation sur les locaux commerciaux. Grace au podcast, vous bénéficiez de 10% de cashback sur vos frais de transaction sur Kraken via notre lien : https://invite.kraken.com/J7oX/v9e1zoji Tu es prêt à démarrer l'investissement immobilier ? Réserves un call directement avec moi pour démarrer ton projet dès maintenant : https://zcal.co/juliendoucet/30mn Grace au podcast, vous bénéficiez de 10% à vie sur votre contrat d'assurance par notre code : QBD10 https://keyni.eu/index.php/keyni-demande-de-souscription/ Si l'épisode t'a plu, n'hésites pas à t'abonner pour rester informé de la sortie des prochains épisodes et à laisser une note de 5 étoiles. TU PEUX NOUS RETROUVER SUR INSTAGRAM @QUITTELEBOOMERDREAM OU SUR @LAFLOUZERIE https://linktr.ee/quitteleboomerdream

  2. Oct 19

    QLBD ACTU #57 : MENACE A DOMICILE, RELOCATION ET PILLAGES

    Cinquante septième épisode du nouveau format de nos actualités hebdos ! MENACE A DOMICILE, RELOCATION ET PILLAGES Ta Webconférence GRATUITE sur la holding : https://www.laflouzerie.com/optin-conference-holding?&utm_source=spotify&utm_medium=podcast&utm_campaign=webconf_holding&utm_content=description_episode_ALL Grace au podcast, vous bénéficiez de 10% de cashback sur vos frais de transaction sur Kraken via notre lien : https://invite.kraken.com/J7oX/v9e1zoji Tu es prêt à démarrer l'investissement immobilier ? Réserves un call directement avec moi pour démarrer ton projet dès maintenant : https://zcal.co/juliendoucet/30mn Grace au podcast, vous bénéficiez de 10% à vie sur votre contrat d'assurance par notre code : QBD10 https://keyni.eu/index.php/keyni-demande-de-souscription/ Si l'épisode t'a plu, n'hésites pas à t'abonner pour rester informé de la sortie des prochains épisodes et à laisser une note de 5 étoiles. TU PEUX NOUS RETROUVER SUR INSTAGRAM @QUITTELEBOOMERDREAM OU SUR @LAFLOUZERIE https://linktr.ee/quitteleboomerdream

  3. Oct 12

    QLBD #161 : 46 ANS, PERE DE FAMILLE : POURQUOI INVESTIR MAINTENANT AVEC @Baptiste

    Le cent soixante et unième épisode du Podcast : LA FLOUZERIE 46 ANS, PERE DE FAMILLE : POURQUOI INVESTIR MAINTENANT AVEC @Baptiste Ta Webconférence GRATUITE sur la holding : https://www.laflouzerie.com/optin-conference-holding?&utm_source=spotify&utm_medium=podcast&utm_campaign=webconf_holding&utm_content=description_episode_ALL Grace au podcast, vous bénéficiez de 10% de cashback sur vos frais de transaction sur Kraken via notre lien : https://invite.kraken.com/J7oX/v9e1zoji Tu es prêt à démarrer l'investissement immobilier ? Réserves un call directement avec moi pour démarrer ton projet dès maintenant : https://zcal.co/juliendoucet/30mn Baptiste a 46 ans, des enfants, une vie installée. Et c’est maintenant qu’il accélère dans l’immobilier. Loin des parcours de jeunes trentenaires qui veulent quitter leur CDI en 3 ans, Baptiste construit méthodiquement un patrimoine de long terme, avec une motivation différente de celle qu’on entend d’habitude : préparer l’avenir de sa famille et transmettre à ses enfants. Dans cet épisode, il raconte son parcours complet. Le premier appartement acheté seul, avant qu’on travaille ensemble, avec les erreurs et les manques de cette première expérience. Puis le changement d’échelle : l’immeuble de rapport, trouvé, négocié, financé et structuré avec une vraie méthode cette fois. On passe du temps sur le sujet qui bloque la plupart des quadras : la banque. Comment structurer un dossier quand on a déjà un crédit RP et un premier investissement en cours ? Baptiste raconte son parcours bancaire, et j’y ajoute ma lecture d’ancien banquier sur ce qui a fait passer son dossier. On termine sur sa vision : investir pour transmettre, préparer la retraite sans compter sur le système, et ce que sa génération peut apprendre aux jeunes investisseurs pressés. Un épisode pour tous ceux qui se disent que le train est passé. Spoiler : il ne l’est pas. Grace au podcast, vous bénéficiez de 10% à vie sur votre contrat d'assurance par notre code : QBD10 https://keyni.eu/index.php/keyni-demande-de-souscription/ Si l'épisode t'a plu, n'hésites pas à t'abonner pour rester informé de la sortie des prochains épisodes et à laisser une note de 5 étoiles. TU PEUX NOUS RETROUVER SUR INSTAGRAM @QUITTELEBOOMERDREAM OU SUR @LAFLOUZERIE https://linktr.ee/quitteleboomerdream

  4. Oct 5

    QLBD #160 : POURQUOI ON VEND DES BIENS IMMOBILIERS

    Le cent soixantième épisode du Podcast : LA FLOUZERIE POURQUOI ON VEND DES BIENS IMMOBILIERS Ta Webconférence GRATUITE sur la holding : https://www.laflouzerie.com/optin-conference-holding?&utm_source=spotify&utm_medium=podcast&utm_campaign=webconf_holding&utm_content=description_episode_ALL Grace au podcast, vous bénéficiez de 10% de cashback sur vos frais de transaction sur Kraken via notre lien : https://invite.kraken.com/J7oX/v9e1zoji Tu es prêt à démarrer l'investissement immobilier ? Réserves un call directement avec moi pour démarrer ton projet dès maintenant : https://zcal.co/juliendoucet/30mn Tout le monde t'apprend à acheter. Personne ne t'apprend à vendre. Dans cet épisode, on casse ce tabou. Avec plus de 50 lots gérés, on te partage notre méthode d'arbitrage : les 5 signaux qui doivent te faire envisager une vente, et les calculs concrets à faire pour chacun. On parle de l'effet de levier qui s'éteint : quand l'argent récupérable à la revente dépasse largement ce qu'il te reste à rembourser, ton capital est devenu paresseux. On déroule le calcul du rendement sur fonds propres actualisés, la métrique que presque personne ne connaît et qui change tout. On aborde le redéploiement : vendre un T2 qui rapporte 300€ par mois pour financer un immeuble qui en rapporte 1 500, c'est pas vendre, c'est échanger un pion contre une tour. On traite aussi le paradoxe du crédit à 1% quand les nouveaux financements sont à 4% : faut-il garder un bien moyen pour conserver un bon taux ? Il y a un calcul précis à faire, on te le donne. Et on termine sur les deux signaux que les tableurs ne captent pas : le bien qui te coûte trop de temps, et celui qui t'a tellement épuisé que tu ne veux plus en entendre parler. Oui, la rentabilité psychologique existe. En bonus : la méthode de l'audit annuel de parc pour passer chaque bien au crible, et les cas où il ne faut surtout PAS vendre. Grace au podcast, vous bénéficiez de 10% à vie sur votre contrat d'assurance par notre code : QBD10 https://keyni.eu/index.php/keyni-demande-de-souscription/ Si l'épisode t'a plu, n'hésites pas à t'abonner pour rester informé de la sortie des prochains épisodes et à laisser une note de 5 étoiles. TU PEUX NOUS RETROUVER SUR INSTAGRAM @QUITTELEBOOMERDREAM OU SUR @LAFLOUZERIE https://linktr.ee/quitteleboomerdream

  5. Sep 28

    QLBD #159 : IMMOBILIER PATRIMONIAL VS RENDEMENT AVEC @JOHANSEN

    Le cent cinquante neuvième épisode du Podcast : LA FLOUZERIE IMMOBILIER PATRIMONIAL VS RENDEMENT AVEC @JOHANSEN Tu es prêt à démarrer l'investissement immobilier ? Réserves un call directement avec moi pour démarrer pour la rentrée ! https://zcal.co/juliendoucet/30mn Tu veux savoir si tu es finançable ? Test notre simulateur ici : https://www.laflouzerie.com/1to1-part1- Johansen (aussi appelé IMMOBOULIER) investit sur Cannes et la Côte d'Azur, un des marchés les plus chers de France. Superviseur région dans la restauration, investisseur immobilier et co-fondateur du podcast Hors Cadre, il a construit son patrimoine sur une stratégie à l'opposé de la nôtre : l'immobilier patrimonial. Pas de 10% de rentabilité. Pas de villes moyennes. De la valorisation long terme sur un marché premium où les prix ne corrigent pas. Dans cet épisode, on confronte nos deux visions. Il nous explique pourquoi il accepte des rendements plus faibles pour miser sur la solidité d'un marché comme Cannes, comment il sélectionne ses biens, et ce que la location saisonnière change vraiment sur la Côte pendant le Festival et les congrès. On parle aussi de son parcours atypique : comment on construit un patrimoine immobilier en parallèle d'une carrière exigeante, ses galères, et sa lecture du marché immobilier français actuel. Et on termine sur le vrai débat : rendement ou patrimoine, qui aura raison dans 10 ans ? Deux investisseurs, deux philosophies, aucun des deux ne lâche. Un épisode pour comprendre qu'il n'y a pas un seul chemin en immobilier, et surtout pour identifier celui qui correspond à ton profil. Retrouve Johansen sur Instagram : https://www.instagram.com/immoboulier/ sur TikTok : https://www.tiktok.com/@johansen.morgen Grace au podcast, vous bénéficiez de 10% de cashback sur vos frais de transaction sur Kraken via notre lien : https://invite.kraken.com/J7oX/v9e1zoji Grace au podcast, vous bénéficiez de 10% à vie sur votre contrat d'assurance par notre code : QBD10 https://keyni.eu/index.php/keyni-demande-de-souscription/ Si l'épisode t'a plu, n'hésites pas à t'abonner pour rester informé de la sortie des prochains épisodes et à laisser une note de 5 étoiles. TU PEUX NOUS RETROUVER SUR INSTAGRAM @QUITTELEBOOMERDREAM OU SUR @LAFLOUZERIE https://linktr.ee/quitteleboomerdream

  6. Sep 22

    QLBD #158 : FAQ DES 10 000 ABONNES - VOS QUESTIONS

    Le cent cinquante huitième épisode du Podcast : LA FLOUZERIE FAQ DES 10 000 ABONNES - VOS QUESTIONS Grace au podcast, vous bénéficiez de 10% de cashback sur vos frais de transaction sur Kraken via notre lien : https://invite.kraken.com/J7oX/v9e1zoji Tu es prêt à démarrer l'investissement immobilier ? Réserves un call directement avec moi pour démarrer pour la rentrée ! https://zcal.co/juliendoucet/30mn Tu veux savoir si tu es finançable ? Test notre simulateur ici : https://www.laflouzerie.com/1to1-part1- Pour fêter les 10 000 abonnés sur Instagram, on vous a demandé vos questions. Vous avez été nombreux à jouer le jeu, et on a sélectionné les 20 meilleures pour cet épisode. Au programme, le sujet qui revient le plus dans vos messages : la banque. Comment on a dépassé le fameux taux d'endettement max, comment continuer à se faire financer quand on a déjà des crédits en cours, et quoi répondre à un banquier qui refuse alors que vos locations dégagent du cash-flow. On répond aussi sur la structure : SCI ou nom propre, pourquoi on garde 50 biens plutôt que de revendre pour acheter plus gros, meublé ou nu, et pourquoi on ne fait quasiment pas d'Airbnb. On fait du conseil en direct sur vos cas concrets : celle qui a 130 000€ d'apport et hésite entre sa RP et deux biens locatifs, le couple qui veut tout revendre pour un corps de ferme avec gîtes, celui qui se demande si 46 ans c'est trop tard et celui qui veut démarrer à 19 ans. Et on termine sur votre curiosité préférée : notre quotidien. Notre rentabilité moyenne, nos loyers mensuels, notre pire locataire, notre meilleur deal, et ce qu'on ferait comme métier si l'immo n'existait pas. Merci d'être 10 000. C'est votre épisode. Grace au podcast, vous bénéficiez de 10% à vie sur votre contrat d'assurance par notre code : QBD10 https://keyni.eu/index.php/keyni-demande-de-souscription/ Si l'épisode t'a plu, n'hésites pas à t'abonner pour rester informé de la sortie des prochains épisodes et à laisser une note de 5 étoiles. TU PEUX NOUS RETROUVER SUR INSTAGRAM @QUITTELEBOOMERDREAM OU SUR @LAFLOUZERIE https://linktr.ee/quitteleboomerdream

  7. Sep 14

    QLBD #157 : LES 6 PIRES EXCUSES POUR NE PAS INVESTIR

    Le cent cinquante septième épisode du Podcast : LA FLOUZERIE LES 6 PIRES EXCUSES POUR NE PAS INVESTIR Tu es prêt à démarrer l'investissement immobilier ? Réserves un call directement avec moi pour démarrer avant la fin de l'année ! https://zcal.co/juliendoucet/30mn Tu veux savoir si tu es finançable ? Test notre simulateur ici : https://www.laflouzerie.com/1to1-part1- "Les locataires vont tout casser." "La banque ne me prêtera jamais." "Avec l'inflation c'est pas le moment." "La fiscalité va tout me bouffer." "C'est trop de stress." "J'ai pas le temps." Si tu t'es déjà dit une de ces phrases, cet épisode va te bousculer. Après 8 ans d'investissement, 50 lots et plus de 130 locataires gérés en direct, on connaît toutes les raisons de ne pas faire d'immobilier. On les a toutes entendues, et certaines, on se les est dites à nous-mêmes avant de commencer. Dans cet épisode, on les passe au crible une par une. Et on joue le jeu honnêtement : on ne balaie rien d'un revers de main. Certaines de ces excuses sont des peurs déguisées qui ne résistent pas aux chiffres. D'autres sont des vrais inconvénients qu'il faut accepter en connaissance de cause. Et une au moins est carrément inversée : ce que tout le monde prend pour un frein est en réalité ton meilleur allié d'investisseur. On te partage aussi notre vécu sans filtre sur chaque point : les vraies galères locatives qu'on a traversées, ce que la banque regarde vraiment dans un dossier, et pourquoi l'inconfort des premières années est exactement ce qui fait la différence entre ceux qui construisent un patrimoine et ceux qui regardent les autres le faire. À la fin de cet épisode, soit tu n'auras plus d'excuse, soit tu sauras que l'immo n'est vraiment pas fait pour toi. Dans les deux cas, tu auras une réponse claire. Grace au podcast, vous bénéficiez de 10% à vie sur votre contrat d'assurance par notre code : QBD10 N'hésitez pas à aller faire vos devis en quelques clics ici : https://keyni.eu/index.php/keyni-demande-de-souscription/ Si l'épisode t'a plu, n'hésites pas à t'abonner pour rester informé de la sortie des prochains épisodes et à laisser une note de 5 étoiles. TU PEUX NOUS RETROUVER SUR INSTAGRAM @QUITTELEBOOMERDREAM OU SUR @LAFLOUZERIE https://linktr.ee/quitteleboomerdream

  8. Sep 7

    QLBD #156 : IL CUMULE 3 MÉTIERS DE L'IMMO ET VOIT CE QUE PERSONNE NE VOIT AVEC @BENJAMIN RIVIERE

    Le cent cinquante sixième épisode du Podcast : LA FLOUZERIE IL CUMULE 3 MÉTIERS DE L'IMMO ET VOIT CE QUE PERSONNE NE VOIT AVEC @BENJAMIN RIVIERE Tu es prêt à démarrer l'investissement immobilier ? Réserves un call directement avec moi pour démarrer pour la rentrée ! https://zcal.co/juliendoucet/30mn Tu veux savoir si tu es finançable ? Test notre simulateur ici : https://www.laflouzerie.com/1to1-part1- Benjamin Rivière cumule trois casquettes que presque personne ne réunit : investisseur immobilier, marchand de biens et maître d'œuvre en travaux. Près de 20 ans d'expérience dans les études travaux, le suivi de chantier et l'expertise immobilière auprès des tribunaux. Et c'est exactement ça qui rend son profil redoutable. Là où la plupart des marchands de biens subissent leurs devis et découvrent les mauvaises surprises en cours de chantier, lui lit un bâtiment comme un livre ouvert. Les diagnostics, la structure, les réseaux, le PLU : il exploite stratégiquement ce que les autres survolent. Dans cet épisode, on décortique avec lui le vrai métier de marchand de biens. Le modèle économique de A à Z, les clauses à négocier absolument, la fiscalité spécifique, le financement des opérations. Et surtout l'avantage concret que lui donne sa maîtrise des travaux : comment il chiffre juste là où d'autres se plantent, comment il transforme un diagnostic en levier de négociation, et les erreurs qui coûtent le plus cher aux marchands de biens débutants. On parle aussi de Maison Harmonie, la société qu'il a cofondée pour piloter des projets de rénovation en cœur de ville, et de sa lecture du marché actuel : coûts des travaux, DPE, types d'opérations qui sortent encore en 2025. Un épisode dense et concret pour tous ceux qui s'intéressent au marchand de biens, aux travaux, ou qui veulent simplement comprendre comment un professionnel analyse une opération. Retrouve Benjamin Rivière sur Instagram : https://www.instagram.com/benjaminriviereoff/ Grace au podcast, vous bénéficiez de 10% à vie sur votre contrat d'assurance par notre code : QBD10 N'hésitez pas à aller faire vos devis en quelques clics ici : https://keyni.eu/index.php/keyni-demande-de-souscription/ Si l'épisode t'a plu, n'hésites pas à t'abonner pour rester informé de la sortie des prochains épisodes et à laisser une note de 5 étoiles. TU PEUX NOUS RETROUVER SUR INSTAGRAM SUR @LAFLOUZERIE https://linktr.ee/quitteleboomerdream

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