נדל"ן - הפודקאסט שמפלס לכם את הדרך בעולם הנדל"ן D9

מיכאל היימן ונאור גלברג
  • 0.0 (0)
  • Business
  • Updated Weekly

מיכאל היימן, יועץ משכנתאות והשקעות נדל"ן, ונאור גלברג, עו"ד מומחה בתחום הנדל"ן ושמאי מקרקעין, מביאים לכם בכל שבוע את התכלס של הנדל"ן בישראל. תובנות מהשטח, כלים פרקטיים וידע מקצועי שנצבר ממאות עסקאות מוצלחות שליוונו. נדבר על: השקעות נדל"ן מיד שנייה ועד פריסייל - איך לבצע עסקת נדל"ן במינימום טעויות - תכנון וניהול משכנתאות חכם - אסטרטגיות מימון מתקדמות - מיסוי ותכנון מס אפקטיבי - התחדשות עירונית והזדמנויות ייחודיות - נארח מומחים מובילים מהתעשייה - יזמים, משקיעים, אנשי מימון, עורכי דין ושמאים שיחלקו איתכם את הניסיון שלהם מהשטח. הכל בגובה העיניים ובלי חפירות מיותרות. פשוט ידע אמיתי שעובד!

  1. 10h ago

    לקנות דירה ב-3 מיליון או לשכור ב-8,000 ולהשקיע את ההון? מי נשאר עם יותר כסף אחרי 30 שנה | פרק 52

    דירה ב-3 מיליון שקל או שכירות ב-8,000 והשקעת ההון העצמי - מי באמת יישאר עם יותר כסף בעוד 30 שנה? זו אחת השאלות שמעסיקות כמעט כל משפחה בישראל: האם לקחת את ההון העצמי, להיכנס למשכנתה ולקנות את הבית שבו גרים או להמשיך לשכור, להשקיע את הכסף בשוק ההון ולתת לו לעבוד? בפרק 52 של D9 נדל״ן החלטנו לא לענות מהבטן. עשינו את החשבון.לקחנו מקרה אמיתי ופשוט להבנה: דירה בשווי 3 מיליון שקל, שכירות של 8,000 שקל בחודש, הון עצמי של 750 אלף שקל ומשכנתה של 2.25 מיליון והשווינו בין שתי המשפחות לאורך 10, 20 ו-30 שנה. בדקנו כמה באמת עולה לקנות דירה אחרי ריבית, ביטוחים, תחזוקה ועלויות נלוות; כמה מתוך המשכנתה הופך להון וכמה נשאר אצל הבנק; ומה קורה בצד השני כשהשוכר משקיע את ההון העצמי ואת הפער החודשי בשוק ההון. דיברנו גם על הכוח האדיר של המינוף: איך עלייה של כמה אחוזים במחיר הדירה יכולה לייצר תשואה גבוהה בהרבה על ההון העצמי ולמה אותו מנגנון בדיוק יכול לעבוד נגדכם כשהמחירים יורדים. חזרנו לנתונים ההיסטוריים של שוק הדיור ושוק ההון, בדקנו למה אחוז אחד יותר או פחות בתשואה יכול להפוך לחלוטין את התוצאה, וניסינו לענות גם על המיתוס הגדול - האם שכירות היא באמת כסף שזורקים לפח? ובעיקר גילינו שהוויכוח הרבה פחות חד משמעי ממה שנהוג לחשוב כי דירה למגורים היא לא רק השקעה. יש בה יציבות, משפחה, קהילה והתחושה שיש מקום שהוא שלכם. ומנגד, שכירות יכולה לתת גמישות, נזילות ופיזור בתנאי שהכסף שלא נכנס לדירה באמת ממשיך לעבוד. אז מי נשאר עם יותר כסף אחרי 30 שנה? מי שקנה דירה ב־3 מיליון או מי ששכר אותה ב-8,000 והשקיע את ההון? התשובה נמצאת במספרים והיא כנראה תפתיע לפחות צד אחד בוויכוח.

  2. Sep 24

    איך מגייסים הון עצמי לדירה דרך הבית של ההורים? המספרים, הסיכונים והמחיר האמיתי | פרק 51

    בפרק 51 של D9 נדל״ן אנחנו נכנסים לאחת השאלות שהולכות ונעשות רלוונטיות ביותר למשפחות בישראל: איך הורים יכולים לעזור לילדים לגייס מאות אלפי שקלים להון עצמי לדירה, גם כשהכסף לא יושב בחשבון הבנק אלא נמצא בנכס שבבעלותם. אנחנו מפרקים בצורה פשוטה וברורה את האפשרות של משכנתה הפוכה: כמה כסף באמת אפשר לחלץ מהבית, כמה זה עולה לאורך השנים, מה ההבדל בין תשלום חודשי לבין מצב שבו לא מחזירים כלום, ואיך 500 אלף שקל שלוקחים היום יכולים להפוך לחוב גדול משמעותית בעתיד. אבל זה לא רק פרק על משכנתאות. דיברנו גם על השאלות הקשות יותר: האם נכון לשעבד את הבית של ההורים כדי לעזור לילד לקנות דירה, מה קורה אם יש עוד אחים, האם זו מתנה, הלוואה או למעשה ירושה מוקדמת, ומה עלול לקרות אם לא מסדירים את הדברים מראש. וגם על האלטרנטיבות: מתי עדיף למכור ולעבור לדירה קטנה יותר, מתי בכלל לא נכון לגעת בבית של ההורים, ומתי משכנתה הפוכה יכולה להיות כלי מצוין שמאפשר להעביר הון לדור הבא בדיוק בזמן שבו הוא הכי צריך אותו. פרק על כסף, משפחה, ירושה והחלטה אחת שיכולה לפתוח לילדים את הדלת לדירה אבל חייבים להבין את המחיר שלה לפני שפותחים את הדלת. ליצירת קשר עם נאור: https://gelberglaw.co.il/card/ליצירת קשר עם מיכאל: https://rightway-m.co.il/

  3. Sep 6

    מתי הכסף מתחיל לשלם לכם משכורת? כמה הון באמת צריך כדי להתחיל לחיות מהשקעות ואיך עושים את זה | פרק 50

    כולם מדברים על הכנסה פסיבית, אבל השאלה האמיתית היא אחרת: כמה הון צריך כדי שהכסף יתחיל לשלם לכם משכורת ולא תהיו תלויים רק בעבודה? בפרק 50 של D9 נדל״ן אנחנו עוברים משלב צבירת ההון לשלב שבו מתחילים ליהנות מהפירות: כמה כסף צריך כדי לייצר 5,000, 10,000 או 20,000 ש״ח בחודש, מתי בכלל נכון להתחיל למשוך מהתיק, ואילו מכשירים יכולים לייצר תזרים בזמן שהכסף ממשיך לעבוד. דיברנו על פוליסת חיסכון ואנונה (קצבה חודשית), נדל״ן בחו״ל, אג״ח, קרנות REIT, פיקדונות, קרנות כספיות, אשראי פרטי ומשכנתה הפוכה ועל היתרונות, החסרונות והסיכונים של כל אחד. ובעיקר על ההבדל בין לרדוף אחרי תשואה גבוהה לבין לבנות מערכת פיננסית שמאפשרת לכם לעבוד כי אתם רוצים ולא כי אתם חייבים. פרק 50 - יובל קטן בשבילנו ושאלה גדולה לכל מי שבונה הון: מתי מגיע הרגע להתחיל לחיות ממנו? ליצירת קשר עם נאור: https://gelberglaw.co.il/card/ ליצירת קשר עם מיכאל: https://rightway-m.co.il/

  4. Aug 30

    פרק עדכונים: מחירי הדירות יורדים, השכירות עולה והמשקיעים יוצאים - לאן שוק הנדל״ן הולך מכאן? | פרק 49

    מחירי הדירות יורדים בחלק מהאזורים, השכירות ממשיכה לעלות, מלאי הדירות החדשות חוצה את ה־84 אלף ובמקביל משקיעים מצמצמים פעילות וחלק מהרוכשים מנסים לצאת מעסקאות הפריסייל שנחתמו בשנים האחרונות. אז מה באמת קורה עכשיו בשוק הנדל״ן הישראלי? בפרק 49 אנחנו עושים סקירת מצב מקיפה של השוק ומחברים בין הנתונים הרשמיים לבין מה שאנחנו רואים בפועל בעסקאות: מחירי הדירות, היקף העסקאות, מצב הקבלנים, שוק היד השנייה, המשקיעים, דמי השכירות, הריבית והמשכנתאות. דיברנו גם על הפער בין נתוני הלמ״ס למה שרואים ברמת השטח, למה היקף המשכנתאות גבוה למרות שמספר העסקאות עדיין נמוך, העלייה במחזורי המשכנתאות, השינוי המשמעותי בחישוב יחס ההחזר שנכנס באוקטובר ואיפה אנחנו חושבים שעשויות להיפתח ההזדמנויות הבאות. ובעיקר ניסינו לענות על השאלה שכל מי שנמצא היום בשוק שואל: האם זה הזמן לקנות, לחכות או פשוט להתחיל לחפש הרבה יותר טוב? פרק של נתונים, ניסיון מהשטח והרבה פחות רעש. ליצירת קשר עם נאור: https://gelberglaw.co.il/card/ ליצירת קשר עם מיכאל: https://rightway-m.co.il/

  5. Aug 13

    סכום של 1.4 מיליון ש"ח ביד - אז למה לא שמנו את הכול בדירה? | פרק 48

    זוג בני 30, שני ילדים, הכנסה של כ-22 אלף ש״ח נטו ו-1.4 מיליון ש״ח זמינים. על הנייר, אפשר פשוט לקחת את כל הכסף, לשים אותו כהון עצמי ולקנות דירה. אבל האם זו באמת הדרך הנכונה? בפרק הזה אני יושב עם מיכאל על מקרה אמיתי של משפחה שהוא ליווה, ומפרק איתו את התוכנית שבנה להם: במקום לרכז את כל ההון בנכס אחד, לחלק אותו לשני מנועי צמיחה שעובדים במקביל - שוק ההון ונדל״ן. דיברנו על למה 700 אלף ש״ח נשארו לעבוד בשוק ההון, איך 700 אלף ש״ח נוספים יכולים לשמש לרכישת נדל״ן, איך קרן חירום, ביטוחים, פנסיה וקרנות השתלמות משתלבים בתמונה ואיך כל זה מתחבר למטרה אחת: להגיע בעוד כמה שנים לדירת המגורים שהם באמת רוצים, עם הרבה יותר הון עצמי ופחות תלות במשכנתה כבדה. זה לא פרק על איפה להשקיע 1.4 מיליון, זה פרק על איך מסתכלים על משפחה כמו על מערכת כלכלית שלמה, מגדירים יעד, מחברים את כל הכסף לתוכנית אחת ונותנים לזמן ולכמה מנועים לעבוד יחד. בלי הבטחות לתשואה ובלי נוסחאות קסם.מקרה אמיתי, מספרים אמיתיים ותהליך שאפשר לקחת ממנו הרבה מאוד גם למשפחה שלכם. ליצירת קשר עם נאור או מיכאל השתמשו באחד מהקישורים הבאים: לאתר של נאור: https://gelberglaw.co.il/ נייד נאור: 050-9710600 לאתר של מיכאל: https://rightway-m.co.il/ נייד מיכאל: 054-4297371

  6. Aug 6

    קונים דירה מקבלן? 3 סעיפים שיכולים לחסוך לכם הרבה מאוד כסף | פרק 47

    רוב הרוכשים חושבים שהשלב החשוב הוא החתימה על החוזה. בפועל, הטעויות עלולות להתחיל כבר בבקשת הרכישה. בפרק 47 אנחנו מסבירים אילו שלושה תנאים חייבים להכניס כבר בתחילת הדרך, איך מתגוננים מאיחור במסירה, מי משלם את הריבית על הלוואת הקבלן, מה חשוב לדעת על הצמדה וערבות בנקאית ולמה עורך הדין של הקבלן לא מייצג אתכם. אם אתם לפני רכישת דירה מקבלן, כבר חתמתם, או שהמסירה שלכם מתעכבת, זה פרק שאתם חייבים לשמוע.

  7. Jul 27

    הכסף להשקעה הבאה כבר קיים אצלכם 5 מקורות מימון שלא חשבתם עליהם | פרק 46

    רוב האנשים בטוחים שכדי לבצע את ההשקעה הבאה שלהם הם צריכים קודם לחסוך עוד כמה שנים, לקבל ירושה, או לחכות שייפול עליהם סכום כסף גדול. אבל במקרים רבים, הכסף כבר נמצא ממש מתחת לאף, בתוך הבית, המשכנתא, קרן ההשתלמות, החסכונות או יכולת ההחזר שלכם. בפרק הזה אנחנו חושפים חמישה מקורות מימון שיכולים לפתוח אפשרויות חדשות למשקיעים, מסבירים כמה כל מקור באמת עולה, מה היתרונות והחסרונות שלו, ואיך אפשר לשלב ביניהם בצורה חכמה. נדבר גם על הטעויות שעלולות להפוך מינוף איכותי לבור כלכלי, למה הלוואה זולה לא תמיד באמת זולה, ואיך בודקים שההשקעה מסוגלת לשרת את המימון ולא להפך.זה פרק למי שמרגיש שיש לו יכולת להתקדם, אבל חסר לו ההון העצמי. ייתכן שהבעיה היא לא שאין לכם כסף, אלא שעדיין לא הסתכלתם במקום הנכון.

  8. Jul 19

    יש לכם בעלות משותפת בנכס? ההסכם שיכול להציל את הכסף ואת היחסים | פרק 44

    אנשים רבים נמצאים בשותפות נדל״נית בלי שהם בכלל מגדירים אותה כך. קניתם דירה עם בן או בת הזוג? אתם שותפים. ירשתם נכס יחד עם האחים? אתם שותפים. רכשתם דירה, מגרש או קרקע עם חברים כדי לחלק את ההון העצמי? גם זו שותפות. שותפות בנדל״ן יכולה להיות מהלך כלכלי חכם מאוד. היא יכולה לאפשר לצעירים להיכנס לשוק מוקדם יותר, לחלק סיכון, לרכוש נכס שלא היו יכולים לקנות לבד ואפילו ליהנות במקרים מסוימים מיתרונות מיסוי כאשר כל אחד מחזיק עד שליש מהנכס. אבל שותפות היא לא רק עסקה כלכלית, היא מערכת יחסים עם הרבה מאוד כסף באמצע. כל עוד הנכס מושכר, ההכנסות נכנסות וכולם מסכימים הכול נראה פשוט. הסכסוכים מתחילים כשאחד השותפים רוצה למכור, כשהשני רוצה להחזיק, כשצריך להשקיע כסף בשיפוץ, כששותף נקלע לקושי כלכלי, כשהוא מתחתן, מתגרש, נפטר או פשוט משנה את התוכניות שלו. בפרק הזה אנחנו עושים סדר בכל מה שחייבים לדעת לפני שנכנסים לשותפות בנדל״ן. דיברנו על המצבים שבהם שותפות יכולה להיות החלטה נכונה ולמה ברירת המחדל צריכה להיות שאם אתם מסוגלים לקנות לבד - עדיף לקנות לבד. הסברנו למה דווקא בין אחים, חברים ובני משפחה חשוב במיוחד לערוך הסכם מסודר ולמה הסכם אינו סימן לחוסר אמון אלא הדרךלשמור על האמון גם כשהחיים משתנים. עברנו על הסעיפים שחייבים להופיע בהסכם שותפות: מי מנהל את הנכס ומקבל החלטות שוטפות, כיצד מתחלקות ההכנסות וההוצאות, האם פותחים חשבון בנק משותף, כמה כסף משאירים בקרן חירום, מתי מותר לכל שותף לצאת, מהי זכות קדימה, ומה עושים במקרה של פטירה, פשיטת רגל או כניסה של יורשים חדשים לתמונה. דיברנו גם על הנקודה שרוב האנשים דוחים עד שכבר מאוחר מדי: מה קורה כשאחד רוצה למכור והאחרים מסרבים. כשאין הסכם ואין שיתוף פעולה, החוק מאפשר לפנות לבית המשפט בהליך של פירוק שיתוף. אלא שההליך הזה יכול להימשך שנה ויותר, להוביל למינוי כונס נכסים שגובה עד כ־5% מסכום המכירה ולהסתיים במכירת הנכס לצד שלישי במכרז, בדרך היקרה, המתישה והכואבת ביותר. לכן הסכם טוב צריך להיכתב לפני שמוצאים את העסקה, כשהכול רגוע וכשכולם עדיין רוצים בטובת השותפות. הוא צריך לקבוע מראש איך מקבלים החלטות, איך יוצאים מהעסקה ואיך פותרים מחלוקת, רצוי באמצעות מנגנון בוררות שמונע שנים של הליכים בבית המשפט. השורה התחתונה פשוטה: אל תבחרו שותף רק לפי הצד הטוב שלו. תבחרו מישהו שאתם יודעים איך הוא מתנהל גם תחת לחץ, כשיש כסף על השולחן וכשהאינטרסים כבר אינם זהים. שותפות נכונה יכולה לבנות הון, שותפות לא נכונה יכולה לפרק חברות,משפחות ונכסים. אם אתם מתכננים לקנות נכס עם חבר, אח, בן זוג או משקיעים נוספים או שכבר ירשתם נכס במשותף, זה פרק שאתם חייבים לשמוע לפני שמתקבלת ההחלטה הבאה. שלחו אותו גם לשותפים שלכם. עדיף לנהל את השיחה הזאת עכשיו ולא במסדרון של בית המשפט. ליצירת קשר עם נאור: 050-9710600 לאתר של נאור: https://gelberglaw.co.il/ ליצירת קשר עם מיכאל: 054-4297371 לאתר של מיכאל: https://rightway-m.co.il/

See All (51)

About

מיכאל היימן, יועץ משכנתאות והשקעות נדל"ן, ונאור גלברג, עו"ד מומחה בתחום הנדל"ן ושמאי מקרקעין, מביאים לכם בכל שבוע את התכלס של הנדל"ן בישראל. תובנות מהשטח, כלים פרקטיים וידע מקצועי שנצבר ממאות עסקאות מוצלחות שליוונו. נדבר על: השקעות נדל"ן מיד שנייה ועד פריסייל - איך לבצע עסקת נדל"ן במינימום טעויות - תכנון וניהול משכנתאות חכם - אסטרטגיות מימון מתקדמות - מיסוי ותכנון מס אפקטיבי - התחדשות עירונית והזדמנויות ייחודיות - נארח מומחים מובילים מהתעשייה - יזמים, משקיעים, אנשי מימון, עורכי דין ושמאים שיחלקו איתכם את הניסיון שלהם מהשטח. הכל בגובה העיניים ובלי חפירות מיותרות. פשוט ידע אמיתי שעובד!

Information

You Might Also Like