נדל"ן - הפודקאסט שמפלס לכם את הדרך בעולם הנדל"ן D9

מיכאל היימן ונאור גלברג

מיכאל היימן, יועץ משכנתאות והשקעות נדל"ן, ונאור גלברג, עו"ד מומחה בתחום הנדל"ן ושמאי מקרקעין, מביאים לכם בכל שבוע את התכלס של הנדל"ן בישראל. תובנות מהשטח, כלים פרקטיים וידע מקצועי שנצבר ממאות עסקאות מוצלחות שליוונו. נדבר על: השקעות נדל"ן מיד שנייה ועד פריסייל - איך לבצע עסקת נדל"ן במינימום טעויות - תכנון וניהול משכנתאות חכם - אסטרטגיות מימון מתקדמות - מיסוי ותכנון מס אפקטיבי - התחדשות עירונית והזדמנויות ייחודיות - נארח מומחים מובילים מהתעשייה - יזמים, משקיעים, אנשי מימון, עורכי דין ושמאים שיחלקו איתכם את הניסיון שלהם מהשטח. הכל בגובה העיניים ובלי חפירות מיותרות. פשוט ידע אמיתי שעובד!

  1. 5D AGO

    איך לזהות נוכלים והשקעות גרועות | פרק 25

    אין סיכוי שבמהלך החיים שלכם לא קיבלתם הצעת השקעה שהייתה נשמעת to good to be true. גם אנשים חכמים ובוגרים, נופלים לעסקאות הכי גרועות שיש. בפרק אנחנו מפרקים את המנגנון הפסיכולוגי שגורם לרגש לנצח את הרציונל ברגע האמת, ומסבירים למה "הזדמנות של פעם בחיים" היא בדרך כלל הדרך המהירה ביותר לשרוף את ההון העצמי שלכם. אנחנו מציגים את נורות האזהרה שכל משקיע חייב להכיר לפני שהוא מעביר שקל אחד ליזם או למשווק. על מה תכלס דיברנו? מבחן הדפיברילטור: מאיזה אחוז תשואה אתם צריכים להתחיל לחשוש מדום לב. הארמון מרומניה: איך "חלום" על בוננזה נשאר תקוע בבוץ כבר 20 שנה. חוק העמוד האחד: למה אם אתם לא מבינים את העסקה בדף אחד אתם פשוט לא שם. מלכודת ה-100 אלף שקל: למה משווקי השקעות מחפשים דווקא את המשקיעים הקטנים והנואשים.ושאלת השאלות: "אם זה כל כך טוב, למה אתה מוכר את זה דווקא לי?"

    39 min

  2. JAN 20

    הבור של קבוצות הרכישה: איך החלום על דירה בזול הופך לסיוט כלכלי, מיסויי ומשפטי | פרק 24

    פעם זה היה החלום הרטוב של עולם הנדל״ן:כמה חברים מתארגנים, חוסכים את הרווח היזמי, ובונים דירה “בחצי מחיר”. היום?קבוצות רכישה הפכו לשדה מוקשים. שוק מלא במארגנים חובבנים, “מומחי אוטומציה”, מצגות יפות והבטחות נוצצות שבמקרה הטוב נגמרות בעיכובים אינסופיים, ובמקרה הרע משאירות אתכם עם אתר בנייה תקוע, חריגות תקציב, והסכם שיתוף שאי אפשר לצאת ממנו. בפרק הזה אנחנו עושים מה שלא אוהבים לעשות בענף:מורידים את המסכה ומפרקים את קבוצות הרכישה מהמספרים, דרך דוח האפס ועד החוזים. דיברנו על: למה המחיר הנמוך שמופיע בברושור כמעט תמיד לא מספר את האמת.איך עיכובים בבנייה מוחקים “חיסכון” של שנים.איך מזהים מארגן בעייתי כבר בשלב השיווק.מה חייב להופיע בדוח האפס ואיפה רוב האנשים לא יודעים לקרוא.אילו סעיפים בדוח ובחוזה הם נקודות כשל קריטיות.ומהו מרווח הביטחון המינימלי שבלעדיו פשוט אסור להיכנס לעסקה.זה לא פרק נגד קבוצות רכישה, זה פרק נגד נאיביות. כי קבוצת רכישה יכולה להיות עסקה מצוינת אבל רק למי שיודע לקרוא דוח אפס, להבין סיכונים, ולא להתרגש מהבטחות. אם אתם שוקלים קבוצת רכישה,אם כבר הציעו לכם “הזדמנות שלא תחזור”, או אם אתם רוצים להבין למה כל כך הרבה פרויקטים נתקעים, זה פרק שחייבים לשמוע לפני שחותמים. פרק על כסף אמיתי, סיכונים אמיתיים,והפער המסוכן בין מה שמבטיחים למה שבאמת קורה בשטח.

    37 min

  3. JAN 9

    האם עדיין שווה לקנות דירה בישראל? סיכום 2025 ותחזית ל־2026 | פרק 23

    שנת 2025 הייתה אחת השנים המתעתעות שידע שוק הנדל ״ן הישראלי. מצד אחד – נתונים, דוחות וגרפים. מצד שני – תחושת שטח אחרת לגמרי. ובין לבין? פער עמוק שאף אחד לא ממהר לדב עליו.   בפרק הזה אנחנו עושים דבר שלא כולם אוהבים לעשות: עוצרים, מסתכלים לנתונים בעיניים, ומפרקים את שנת 2025 בלי לייפות את המציאות ובלי לפחד מהמספרים.   דיברנו על שינוי הכיוון שקרה אחרי שנים ארוכות של שוק חד כיווני. על נתונים שמצביעים על תהליך ברור גם אם לא נוח, ועל הסיבה שאנשי נדל״ן, בעלי אינטרסים ושחקנים בשוק מעדיפים לשמור על שקט ולא לומר בקול רם את מה שהנתונים כבר מראים.   זה לא פרק של תחזיות ורודות ולא של נבואות זעם, זה פרק ששם את האמת על השולחן כמו שהיא.   זה פרק שמסכם את 2025 כמו שהיא באמת הייתה: עם עסקאות שכדאי להתרחק מהן, וגם עם אזורים וסוגי נכסים שבהם מסתתרות דווקא הזדמנויות. וכמובן ההמלצות שלנו ל2026 . איפה דווקא עכשיו מתחילות להיווצר הזדמנויות למי שמוכן לעבוד חכם ולא להקשיב לסיפורים. ובין כל אלה, שאלנו שאלה אחת פשוטה. האם בתוך השינוי הזה יש מקום לאופטימיות - ואם כן, למי?    אם אתם רוצים לדעת מה הולך להיות בשוק הנל״ן בשנים הבאות זה הפרק בשבילכם.

    53 min

  4. 12/28/2025

    הטעויות שגרמו לעשירים להתמוטט עם מרטין בוקזדורף ״הבולדוג״ | פרק 22

    מרטין בוקסדורף מגיע לספר לנו מה הוא למד מעשירים שהתמוטטו, ממשקיעים שאיבדו הכל וחזרו, ומאנשים שקיבלו את ההחלטות הכלכליות הכי גרועות בחיים שלהם. למה הישראלים לא מפחדים לקחת חוב של 30 שנה, אבל כן מפחדים לגור בשכירות? מה באמת קורה בראש של מישהו שקונה דירה "בכל מחיר"?הטעויות שגרמו לאנשים עשירים להפסיד הכלאיך מזהים שמישהו עומד להתפוצץ כלכלית?חופש כלכלי - אמיתי או סיסמה של מנטורים באינסטגרם?תוכן אמיתי מהאיש שכבר ראה הכל בחיים.

    41 min

  5. 12/14/2025

    חלוקת עיזבון ומתנות בנדל״ן: הטעויות שמייצרות אירוע מס | פרק 21

    זהו הפרק השני בסדרה “הון, דירות ומשפחה”, והוא נכנס בדיוק לנקודה שבה משפחות חושבות שהכול כבר “סגור” ושם דווקא מתחילות הטעויות היקרות באמת. בפרק הזה אנחנו מדברים על שני מושגים שרוב המשפחות שומעות עליהם רק בדיעבד: הסכם חלוקת עיזבון ועסקאות מתנה במקרקעין ועל הדרך שבה פעולה שנראית פנימית, משפחתית ותמימה, עלולה להפוך לאירוע מס מלא. מה ההבדל האמיתי בין ירושה לבין חלוקת עיזבון? מתי חלוקה בין אחים פטורה ממס ומתי היא נחשבת בפועל למכירה? איך תשלומי איזון “קטנים” יכולים לשרוף פטורים ולייצר מס שבח כבד? ומה הסיכון בהעברת דירה במתנה גם כשמדובר בקרובים? זה פרק שמפרק את המיתוס של “נסתדר בינינו” ומראה איך תכנון נכון, בזמן הנכון, יכול לחסוך למשפחה סכומים עצומים, ואיך טעות אחת יכולה לעלות ביוקר לשנים קדימה. אם יש במשפחה שלכם יותר מיורש אחד, אם דירה עומדת לעבור בין אחים, או אם מישהו חושב על מתנה במקום ירושה זה פרק שאסור לדלג עליו

    35 min

  6. 12/07/2025

    ירושה בנדל״ן: מס שבח, מס רכישה והטעויות שתכנון נכון היה מונע - הפרק שכל משפחה חייבת לשמוע | פרק 20

    זהו הפרק הראשון בסדרה חדשה שעוסקת בנקודה שבה נדל״ן, משפחה ומיסוי נפגשים ובמקום שבו רוב הטעויות היקרות באמת קורות. כל משפחה בישראל מחזיקה סיפור נדל״ני אחד שמפחיד אותה באמת: מה יקרה ביום שנצטרך להתמודד עם ירושה? דירה של ההורים, נכס שלא מוסדר, אחים שלא מסכימים, מיסים שאף אחד לא יודע לחשב ותחושה אחת שמרחפת מעל הכל: "איך לאניפול למלכודת שתעלה לנו מאות אלפים?” בפרק הזה אנחנו מפרקים את אחד הנושאים הכי נפיצים בישראל: ירושה בנדל״ן, ומגלים את האמת שמרבית המשפחות לא יודעות עד שהן משלמות עליה ביוקר. 1. למה דירת ירושה “פשוטה” יכולה להפוך לעסקה עם מס שבח מטורף? 2. מתי בכלל יש מס רכישה בירושה (והרוב אפילו לא מודעים לזה)? 3. מה הסיפור האמיתי עם האחים שמנסים “להסתדר לבד”? 4. מהו הסכם חלוקת עיזבון, ואיך שימוש נכון בו יכול לחסוך למשפחה מאות אלפישקלים במס ואף הרבה יותר?5. ומה הטעות היחידה שמסוגלת להפוך ירושה למלחמת עולם משפחתית? זהו פרק שכל משפחה בישראל חייבת לשמוע: הורים, ילדים, זוגות צעירים, בעלי נכסים, משקיעים – כל מי שמחזיק או עתיד להחזיק נכס אחד שנמצא “במשפחה”. אנחנו נכנסים לעומק המשפט, המיסוי, הסיכונים והטעויות אבל בשפה שכל אחד מבין. וזה בדיוק מה שמבדיל בין משפחה ששומרת על ההון הבין דורי שלה, לבין משפחה שמגלה מאוחר מדי שהכול נעלם במיסים,טעויות וחוסר מקצועיות. אם יש לכם דירה במשפחה – הפרק הזה הוא חובה.

    41 min

  7. 11/30/2025

    איך להתחיל לבנות את תיק ההשקעות המושלם עם אורי קוסקס | פרק 19

    כל מי שרוצה לייצר הכנסה שלא תלויה בעבודה ולהגדיל את ההון מכיר את הכאב ראש הזה: איפה שמים את הכסף? האפשרויות אינסופיות נדל"ן בארץ, השקעות מעבר לים, שוק ההון, קריפטו, מסחר עצמאי... יש מלא אפשרויות ופחד גדול לעשות טעויות יקרות. אז מה הכי טוב? התשובה היא שאין "הכי טוב", יש "הכי נכון לכם". בפרק הזה אנחנו עושים סדר בבלגן עם אורח סופר-פרקטי: אורי קוסקאס. אורי מנהל מאות מיליוני שקלים ב"פמילי אופיס" בוטיקי וחי את עולמות ההשקעה מידי יום. הוא לא רק איש מקצוע, אלא אדם עם סיפור חיים מרתק ואותנטי על הדרך שעבר עד שהגיע לנהל הון בסדרי גודל כאלה. על מה דיברנו בפרק? האבנים הגדולות שכל משקיע חייב בתיק שלו. היתרונות והחסרונות של כל אפיק השקעה (נדל"ן מול שוק ההון ועוד). איך בונים תיק השקעות מגוון בהתאם לגיל ולרמת הסיכון. צעדים פרקטיים ליישום מיידי לפני שיוצאים לדרך. אם אתם רוצים להבין את עולם ההשקעות מזווית רחבה יותר ולקבל עצות פרקטיות ליישום כבר ממחר זה הפרק בשבילכם .

    46 min

  8. 11/23/2025

    משכנתא של 75% בפחות מ3% ריבית ותשואות מדהימות - השקעה בפורטוגל עם אורי קוסקאס | פרק 18

    פורטוגל בכלל ופורטו בפרט הפכו בשנים האחרונות ליעד שמושך אליהם יותר ויותר משקיעים, בעיקר כאלה שהגיעו למבוי סתום בישראל. מי שמחזיק היום הון עצמי של 250,000 שקלים כמעט ולא מסוגל להתקרב לדירה שניה בארץ, בטח לא במקומות עם ביקוש, ושם בדיוק נפתח החלון. בפרק הזה ישבנו עם אורי קוסקאס ושמנו על השולחן את מה שבאמת קורה בפורטו. דיברנו על האפשרות לקבל מימון גבוה יחסית בריביות נמוכות יותר מהמקובל בישראל, על שוק שכירות פעיל, על תמהיל מבוקש של מגורים ותיירות, ועל העובדה שהעיר מתפתחת בקצב בלתי נתפס. כל הנתונים שהצגנו בפרק מבוססים על מקורות רשמיים בלבד ועל ניסיון של שנים בשטח. אנחנו מתארים צעד אחר צעד על התהליך שמשקיע צריך לעבור. החל מפתיחת התשתית המיסויית חשבון הבנק ואישור עקרוני למשכנתא, ועד לסוגי העסקאות הנפוצות והתשואות הצפויות. אם אתם מרגישים תקועים בארץ ועדיין מחפשים עסקה שנותנת שמרנות מינוף ואת שאר היתרונות של נדל״ן הפרק הזה הוא בהחלט בשבילכם.

    37 min
See All (25)

About

מיכאל היימן, יועץ משכנתאות והשקעות נדל"ן, ונאור גלברג, עו"ד מומחה בתחום הנדל"ן ושמאי מקרקעין, מביאים לכם בכל שבוע את התכלס של הנדל"ן בישראל. תובנות מהשטח, כלים פרקטיים וידע מקצועי שנצבר ממאות עסקאות מוצלחות שליוונו. נדבר על: השקעות נדל"ן מיד שנייה ועד פריסייל - איך לבצע עסקת נדל"ן במינימום טעויות - תכנון וניהול משכנתאות חכם - אסטרטגיות מימון מתקדמות - מיסוי ותכנון מס אפקטיבי - התחדשות עירונית והזדמנויות ייחודיות - נארח מומחים מובילים מהתעשייה - יזמים, משקיעים, אנשי מימון, עורכי דין ושמאים שיחלקו איתכם את הניסיון שלהם מהשטח. הכל בגובה העיניים ובלי חפירות מיותרות. פשוט ידע אמיתי שעובד!

Information

You Might Also Like