Zins & Ziegel

Michael Schumann
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  • INVESTING

Viele Investoren scheitern nicht an ihren Deals – sondern daran, dass sie nie verstanden haben, wie Banken wirklich denken. Michael Schumann ändert das. Als ehemaliger Bankvorstand, Sanierer und Kreditentscheider mit über 1 Milliarde Euro Kreditvolumen und 7.000 geprüften Fällen weiß er genau, wie Finanzierungen hinter verschlossenen Türen entschieden werden. Und er spricht aus, was die meisten nie hören sollen: Wenn du glaubst, dein Bänker entscheidet über dich – hast du das Spiel schon verloren. In diesem Podcast zeigt Michael dir, wie du: - Banken als Partner führst statt ihnen hinterherzulaufen - ein Finanzierungsprofil aufbaust, das echtes Wachstum ermöglicht - teure Denkfehler vermeidest, die Investoren Jahr für Jahr Chancen kosten - auf Augenhöhe verhandelst und dauerhaft finanzierbar bleibst Hier bekommst du keine Sprüche und keine Theorie. Sondern 32 Jahre Insiderwissen, verdichtet zu klaren, ehrlichen und strategisch relevanten Impulsen für Immobilieninvestoren, Unternehmer und alle, die nicht länger als Bittsteller auftreten wollen. Wenn du verstehen willst, wie Banker wirklich ticken – und wie du dieses Wissen für dich einsetzt – dann bist du hier richtig. Abonniere den Podcast – und folge mir auf Instagram unter @michael_schumann_immo , damit du keine News und neuen Insights verpasst. Wöchentlich neue Folgen. Klar. Direkt. Praxisnah. Nur eins vorweg: Nach ein paar Episoden wirst du nie wieder so mit deinem Bänker sprechen wie vorher. 7f069c1e485011ba4c28b4b7d04945f180e4c8d8

  1. 4D AGO

    #012 - Dein Einkommen ist wichtiger als dein Eigenkapital

    Du glaubst, du bekommst keine Finanzierung? Dann hast du die Bank noch nie richtig gefragt. In dieser Folge zeige ich dir, was Banken wirklich prüfen, bevor sie dir einen Kredit geben. Spoiler: Es sind keine Emotionen und keine Glaubenssätze, sondern Zahlen, Daten, Fakten. Ich erkläre dir die Haushaltsrechnung, die Kapitaldienstfähigkeit und warum die Wahl der richtigen Bank über alles entscheidet. Außerdem räume ich mit dem Mythos auf, dass du 20 Prozent Eigenkapital brauchst. In meinen Programmen finanzieren wir regelmäßig über 100 Prozent, mit Konditionen unter 4 Prozent. Ein Mentee hat es geschafft, sein darstellbares Einkommen innerhalb von zwölf Monaten von 3.500 Euro netto auf 5.700 Euro zu strukturieren und kauft jetzt sein zweites Mehrfamilienhaus. Die Frage ist nicht, ob es geht. Die Frage ist, ob du ins Handeln kommst. Schreibt in die Kommentare: Was hält euch aktuell davon ab, eure erste oder nächste Immobilie zu finanzieren? Der Link zur Buchung WS Heilbronn: https://myablefy.com/s/michael-schumann/immoworkshop-heilbronn/payment Zur Website: https://michaelschumann.org/ Folge mir auf Instagram: https://www.instagram.com/michael_schumann_immo Hole dir die Insider Strategien: https://bit.ly/3Za2Ru5

    12 min

  2. FEB 5

    #011 - Warum der Cashflow-Wasserfall über Gewinn oder Pleite entscheidet

    Wenn Investoren über Aufteilergeschäfte sprechen, reden sie fast immer über Rendite. Banken reden über etwas völlig anderes: Cashflow-Kontrolle. In dieser Folge erklärt Michael Schumann, warum der Cashflow-Wasserfall im Aufteilergeschäft die entscheidende Machtfrage ist – und weshalb viele Projekte trotz erfolgreicher Verkäufe in Liquiditätsprobleme geraten. Du erfährst, wie sich Cashflow im Aufteiler grundlegend vom Bestand unterscheidet, warum Banken Kaufpreise zuerst komplett vereinnahmen wollen, welche Risiken durch Steuern, Kosten und Bilanzierung entstehen, und wie du mit klaren Regeln zur Mittelverwendung deine Liquidität sicherst. Michael zeigt anhand eines konkreten Zahlenbeispiels, wie scheinbare Gewinne zu echten Liquiditätsfallen werden – und welche zwei Vertragslösungen Investoren unbedingt mit der Bank verhandeln müssen. Diese Episode ist Pflicht für alle, die Aufteilergeschäfte professionell strukturieren wollen. Der Link zur Buchung WS Heilbronn: https://myablefy.com/s/michael-schumann/immoworkshop-heilbronn/payment Zur Website: https://michaelschumann.org/ Folge mir auf Instagram: https://www.instagram.com/michael_schumann_immo Hole dir die Insider Strategien: https://bit.ly/3Za2Ru5

    18 min

  3. JAN 22

    #010 - Vergleichswert vs. Ertragswert – die Wahrheit aus Bankensicht

    Warum werden Eigentumswohnungen deutlich besser finanziert als Mehrfamilienhäuser? Und was hat die Kleindarlehensgrenze damit zu tun? In dieser Episode erklärt Michael Schumann, warum Banken bei Wohnungen höhere Finanzierungsvolumina pro Quadratmeter zulassen und weshalb Mehrfamilienhäuser häufig schlechter abschneiden – selbst wenn die Zahlen auf den ersten Blick gut aussehen. Du erfährst: was die Kleindarlehensgrenze wirklich bedeutetwarum sie aktuell bei 600.000 Euro liegtweshalb Banken im Kleindarlehensbereich anders bewertenwarum das Vergleichswertverfahren Wohnungen begünstigtwieso MFHs fast automatisch ins Ertragswertverfahren rutschenwie sich daraus der Aufteiler-Businesscase entwickeltwarum Vergleichswerte oft höher ausfallen als Ertragswertewie Investoren dadurch höhere Finanzierungen erhaltenwelche Rolle Bankenakquise dabei spieltworauf du bei Gesprächen mit Banken achten solltest Eine kompakte Folge für alle, die verstehen wollen, wie Finanzierungen wirklich funktionieren – und warum Aufteilen aktuell so gut läuft. Timestamps: 00:00 – Warum Wohnungen besser finanziert werden00:09 – Was die Kleindarlehensgrenze wirklich bedeutet00:52 – Warum sie bei 600.000 Euro liegt01:26 – Finanzierung pro Quadratmeter erklärt01:59 – Unterschiede im Kleindarlehensbereich02:34 – Vergleichswert statt Ertragswert03:50 – Warum MFHs fast immer verlieren04:50 – Der Hebel hinter höheren Vergleichswerten06:34 – Aufteilen: Zahlenbeispiel aus der Praxis08:11 – Die wichtigste Frage an deine Bank Der Link zur Buchung WS Heilbronn: https://myablefy.com/s/michael-schumann/immoworkshop-heilbronn/payment Zur Website: https://michaelschumann.org/ Folge mir auf Instagram: https://www.instagram.com/michael_schumann_immo Hole dir die Insider Strategien: a href="https://bit.ly/3Za2Ru5" rel="noopener...

    11 min

  4. JAN 8

    #009 - Immobilien kaufen ohne Eigenkapital: Realität statt Wunschdenken

    Was wäre, wenn du Immobilien kaufen könntest, ohne frisches Geld einzubringen? Genau darum geht es in dieser Episode. In dieser Folge erkläre ich, wann Finanzierungen ohne Eigenkapital wirklich funktionieren – und wann sie reine Illusion sind. Nicht aus Verkäufersicht, sondern aus echter Bankenlogik. Du erfährst: • warum LTV, DSCR und Sicherheiten entscheidend sind • weshalb Banken nachhaltig rechnen – nicht optimistisch • wie freie Sicherheiten Eigenkapital ersetzen können • warum dein Portfolio wichtiger ist als dein Kontostand • weshalb der Kaufpreis unter Marktwert liegen muss • wie clevere Grundschuld-Strukturierungen dir heute Vorteile bringen • wann Bürgschaften als EK-Surrogat funktionieren Außerdem zeige ich dir anhand eines konkreten Beispiels, wie ein Kauf ohne frisches Geld strukturiert werden kann – inklusive Einkaufsgewinn und Zusatzsicherheiten. Wenn du verstehen willst, wie Banken wirklich denken und warum manche Investoren trotz Marktphase weiter kaufen, dann ist diese Folge Pflicht. 00:00 – Immobilien kaufen ohne frisches Geld 01:41 – Worum es in dieser Folge wirklich geht 02:22 – Die drei Ebenen der Bank 03:18 – Warum Nachhaltigkeit entscheidend ist 04:26 – Sicherheiten und Realkreditlogik 05:39 – Warum No-Money-Deals oft scheitern 07:12 – Zusatzsicherheiten aus dem Portfolio 08:05 – Der Grundschuld-Hack der Profis 10:49 – Einkaufsgewinn als Schlüssel 13:07 – Die wichtigsten Learnings zusammengefasst Der Link zur Buchung WS Heilbronn: https://myablefy.com/s/michael-schumann/immoworkshop-heilbronn/payment Zur Website: https://michaelschumann.org/ Folge mir auf Instagram: https://www.instagram.com/michael_schumann_immo Hole dir die Insider Strategien: https://bit.ly/3Za2Ru5

    17 min

  5. 12/31/2025

    #008 - Der wahre Risikocheck der Banken

    Viele Investoren glauben, dass Banken Immobilien finanzieren. Das tun sie nicht. Banken finanzieren Menschen. Und genau hier liegt der größte Hebel – oder das größte Risiko. In dieser Folge erkläre ich, warum der Blanko-Anteil kein Immobilienrisiko ist, sondern ein Persönlichkeits-Check, wie Banken dein Adressenausfallrisiko bewerten und warum Kapitaldienstfähigkeit wichtiger ist als jedes Exposé. Du erfährst: warum Bonität immer vor Objekt kommtwas Banken unter Adressenausfallrisiko verstehenwie Ausfallwahrscheinlichkeit und Blanko-Volumen zusammenwirkenwarum Kredite oberhalb von 60 % kritisch werdenwie risikoadjustiertes Pricing deinen Zinssatz beeinflusstweshalb saubere Bonität Pflicht istwelchen einfachen Hack du sofort nutzen kannst Diese Folge hilft dir, Bankentscheidungen zu verstehen und deine Finanzierung gezielt zu verbessern. ⏱️ Timestamps00:00 – Blanko-Anteil als Persönlichkeits-Check03:05 – Warum Banken keine Immobilien finanzieren06:40 – Bonität und Kapitaldienstfähigkeit10:30 – Adressenausfallrisiko erklärt14:20 – Ausfallwahrscheinlichkeit und Risiko18:10 – Blanko-Anteil im Kreditpricing22:45 – Persönliche Kreditwürdigkeitsprüfung27:30 – Die 60-Prozent-Grenze32:50 – Tilgungsfreie Zeit als Hack37:40 – Konkrete To-dos für Investoren Der Link zur Buchung WS Heilbronn: https://myablefy.com/s/michael-schumann/immoworkshop-heilbronn/payment Zur Website: https://michaelschumann.org/ Folge mir auf Instagram: https://www.instagram.com/michael_schumann_immo Hole dir die Insider Strategien: https://bit.ly/3Za2Ru5

    16 min

  6. 12/25/2025

    #007 - Warum Finanzierungen ab einem Punkt kippen

    Es gibt eine Grenze bei Banken, die kaum ein Investor kennt – und genau diese Grenze entscheidet darüber, ob eine Finanzierung schnell und entspannt durchläuft oder plötzlich komplex, langwierig und teuer wird. In dieser Folge erkläre ich, was es mit dem Retail- bzw. Mengengeschäft auf sich hat, warum Banken unterhalb bestimmter Schwellenwerte deutlich einfacher entscheiden können und weshalb Finanzierungen oberhalb dieser Grenze automatisch in eine völlig andere Prüfungslogik rutschen. Du erfährst: warum Bonität, Immobilie und Prozesse an Schwellenwerte gekoppelt sindwas §18 KWG, Kleindarlehensgrenzen und Risikorelevanz wirklich bedeutenweshalb nicht das einzelne Objekt zählt, sondern dein Gesamtobligowarum Marktfolge alles verlangsamtweshalb viele Investoren an Volumen scheitern – nicht am Dealwarum zu viele Einzelwohnungen irgendwann unfinanzierbar werdenwann der Wechsel zu Mehrfamilienhäusern sinnvoll ist Diese Folge hilft dir, Banklogik zu verstehen, strategisch zu wachsen und unnötige Finanzierungsprobleme zu vermeiden. ⏱️ Timestamps00:00 – Die unsichtbare Grenze bei Banken03:10 – Was Retail- und Mengengeschäft wirklich bedeutet06:45 – Warum kleine Finanzierungen einfacher sind10:20 – Die Rolle von §18 KWG14:05 – Kleindarlehensgrenzen erklärt18:30 – Warum dein Gesamtobligo zählt23:15 – Was passiert oberhalb der Schwelle28:40 – Blankokredit als Wachstumsbremse33:50 – Warum viele Wohnungen unattraktiv werden38:20 – Wann der Wechsel zum MFH sinnvoll ist Der Link zur Buchung WS Heilbronn: https://myablefy.com/s/michael-schumann/immoworkshop-heilbronn/payment Zur Website: https://michaelschumann.org/ Folge mir auf Instagram: https://www.instagram.com/michael_schumann_immo Hole dir die Insider Strategien: https://bit.ly/3Za2Ru5

    14 min

  7. 12/18/2025

    #006 - Die Bankenlogik hinter Immobilienbewertungen

    In dieser Folge von Zins und Ziegel erklärt Michael Schumann, warum Banken bei Immobilien häufig nur rund 50 Prozent des Verkehrswertes als werthaltig akzeptieren. Ausgehend von einem konkreten Beispiel zeigt er, wie sich der Beleihungswert zusammensetzt, warum Banken völlig anders rechnen als Investoren und welche gesetzlichen Vorgaben – vom Kreditwesengesetz bis zum Pfandbriefgesetz – dabei eine zentrale Rolle spielen. Du erfährst, warum der Verkehrswert für Banken nur eine Nebenrolle spielt,wie der Beleihungswert wirklich entsteht,weshalb aus 1 Million Kaufpreis schnell nur 500.000 Euro Finanzierung werden,welche Auswirkungen das auf Eigenkapital, Sicherheiten und Konditionen hat,wie du diese Logik im Ankauf und in der Verhandlung für dich nutzt. ⏱ Timestamps:00:00 – Die Bank akzeptiert nur 50 % deines Verkehrswertes01:45 – Beispiel: 1 Mio Kaufpreis und die Banker-Aussage03:30 – Warum Bank- und Investorenlogik komplett unterschiedlich sind05:20 – Was der Beleihungswert wirklich ist07:40 – Warum Marktschwankungen im Wert einkalkuliert werden09:30 – Realkredit und die entscheidende 60 %-Grenze11:40 – Von 1 Mio auf rund 500.000 Euro erklärt14:00 – Kreditwesengesetz und Pfandbrief einfach erklärt16:30 – Wie du den Beleihungswert im Ankauf nutzen solltest19:00 – Fazit: So gehst du künftig strategisch mit Banken um Außerdem bekommst du konkrete Hinweise, welche Parameter den Beleihungswert beeinflussen und wie du dich strategisch besser auf Bankgespräche vorbereitest. Link zur Buchung: https://myablefy.com/s/michael-schumann/immoworkshop-heilbronn/payment Der Link zur Buchung WS Heilbronn: https://myablefy.com/s/michael-schumann/immoworkshop-heilbronn/payment Zur Website: https://michaelschumann.org/ Folge mir auf Instagram: https://www.instagram.com/michael_schumann_immo Hole dir die Insider Strategien: https://bit.ly/3Za2Ru5

    20 min

  8. 12/10/2025

    #005 - Warum die Bank DEINEN Pitch ablehnt

    In dieser Episode zeigt Michael Schumann, warum Kommunikation im Bankenpitch oft wichtiger ist als Zahlen. Er erklärt, wie Banker Wirkung, Fachsprache und Auftreten bewerten und weshalb Vertrauen ein zentraler Bestandteil jeder Kreditentscheidung ist. Du erfährst: ● wie du durch Sprache Kompetenz signalisierst, ● wie LTV, DSCR und Beleihungswert Gespräche verändern, ● warum Verständnis für Prozesse und Marktfolge entscheidend ist, ● wie du mit gezielten Formulierungen Vertrauen aufbaust, ● welche 7 Sätze deine Position sofort stärken. 00:00 – Ein Satz entscheidet über Millionen 00:23 – Kommunikation als Kreditpsychologie 01:10 – Wie Haltung deine Wirkung verändert 01:28 – Warum biederes Auftreten scheitert 02:33 – Vertrauen entsteht durch Verständnis 03:15 – Warum Fachbegriffe Türen öffnen 04:30 – Die richtigen Fragen im Banktermin 05:09 – Realkredit & KWG richtig einordnen 06:00 – Druck in der Marktfolge verstehen 08:50 – Die 7 Sätze für bessere Bankgespräche Diese Folge ist ein Leitfaden für jeden, der mit Banken professionell sprechen und langfristig finanzierbar bleiben möchte. Link zur Buchung: https://myablefy.com/s/michael-schumann/immoworkshop-heilbronn/payment Der Link zur Buchung WS Heilbronn: https://myablefy.com/s/michael-schumann/immoworkshop-heilbronn/payment Zur Website: https://michaelschumann.org/ Folge mir auf Instagram: https://www.instagram.com/michael_schumann_immo Hole dir die Insider Strategien: https://bit.ly/3Za2Ru5

    13 min
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    2025 - 2026
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