Pregúntale al Lender

Herbert Peña y Johanna Peña

Pregúntale al Lender es un podcast educativo sobre hipotecas, compra de vivienda y decisiones financieras reales, creado para la comunidad latina en Estados Unidos que quiere entender el proceso sin rodeos, sin letra pequeña y sin presión de ventas. Conducido por Herbert y Johanna Peña, cofundadores de Pregúntale al Lender y de Equitable Capital Partners LLC dba ECP Mortgage, el podcast ofrece conversaciones claras y honestas sobre cómo funciona realmente la compra de una casa en Estados Unidos. Herbert es mortgage broker licenciado en Florida y Texas con experiencia directa en originación de préstamos hipotecarios y estructuración financiera. Johanna es cofundadora, co conductora y responsable de operaciones internas. En cada episodio se explican los conceptos que normalmente nadie aclara: cuánto dinero realmente se necesita para comprar casa, cómo funciona el pago inicial, qué significan los gastos de cierre, cómo el banco evalúa tu situación financiera, cómo se calculan las tasas de interés hipotecarias, cuándo conviene refinanciar y cómo tomar decisiones informadas antes de comprometerse con una hipoteca que te acompañará por décadas. Los temas que cubrimos incluyen preaprobación hipotecaria, crédito y historial crediticio, documentación que pide el banco, préstamos convencionales, préstamos FHA, préstamos para trabajadores independientes, equity y construcción de patrimonio, refinanciamiento, y los errores más comunes que cometen los compradores primerizos. Este no es un podcast de opiniones ni promesas irreales. No prometemos tasas mágicas, ni programas sin costo, ni atajos. Es un espacio de educación práctica basado en experiencia real desde el lado del proceso y el financiamiento, pensado para quienes quieren entender antes de firmar. Pregúntale al Lender está diseñado para primeros compradores de vivienda, familias latinas en Florida y Texas, personas con ingresos no tradicionales, trabajadores independientes, y cualquier persona que quiera claridad antes de dar uno de los pasos financieros más importantes de su vida. Nuevos episodios cada semana. Visita preguntaleallender.com para más información o agendar una consulta gratis con Herbert. También encuéntranos en YouTube en youtube.com/@preguntaleallender donde publicamos contenido en video. Pregúntale al Lender es una marca de Equitable Capital Partners LLC dba ECP Mortgage. NMLS 2448598. Herbert Peña, mortgage broker licenciado, NMLS 1972898. Licenciados en Florida y Texas. www.NMLSConsumerAccess.org

  1. 3d ago

    ¿Qué pasa con mi casa si dejo de pagar la hipoteca?

    ¿Te preocupa qué pasa con tu casa y tu crédito si dejas de pagar la hipoteca? Tienes más protección de la que te imaginas. Existen leyes federales que obligan al banco a buscar una solución antes de quitarte la propiedad y te explicamos exactamente qué opciones tienes. Lo que aprenderás: Por qué las estadísticas muestran que los primeros 3 a 5 años son los menos riesgosos para atrasarteCómo las leyes federales obligan al acreedor a buscar un acuerdo de mitigation antes de iniciar foreclosureQué es una modificación de préstamo y cómo el banco puede mover la cantidad atrasada al final del préstamoQué es un short sale y cómo te permite vender la propiedad por menos del valor de mercado para cubrir la deudaCuándo conviene vender tu propiedad por tu cuenta antes de cruzar la línea legal del foreclosurePor qué necesitas ayuda legal especializada en real estate cuando recibes notificaciones formales del banco Herbert: "Si el proceso de mitigation fue violado por el acreedor, no va a existir el foreclosure." Somos Herbert y Johanna Peña. Herbert es mortgage broker licenciado en Florida y Texas (NMLS 1972898) y Johanna lidera procesamiento y análisis. Hemos guiado a familias hispanas a través de momentos financieros difíciles informándoles sobre los derechos que el banco no siempre les comunica claramente. ¿Cómo preguntarle al Lender? Agenda una llamada con nosotros en preguntaleallender.com/calendar. Herbert Peña NMLS 1972898 | ECP Mortgage NMLS 2448598 | preguntaleallender.com 00:01 — ¿Qué pasa si no puedes pagar?02:27 — La buena noticia: las estadísticas04:50 — Leyes federales que te protegen07:12 — Modificación y planes de pago09:32 — El short sale como salida rápida11:55 — Cuándo necesitas ayuda legal Pregunta: ¿Qué opciones tengo si no puedo pagar mi hipoteca en Florida? Respuesta directa: Las leyes federales obligan al banco a intentar un acuerdo de loss mitigation antes de iniciar foreclosure. Tus opciones incluyen modificación del préstamo (mover los pagos atrasados al final), plan de pago para ponerte al día, short sale (venta autorizada por el banco por menos del valor de mercado para cubrir la deuda) o venta convencional antes de cruzar la línea legal. Si recibes notificación formal, busca ayuda legal especializada en real estate.

    14 min

  2. May 22

    ¿Si pago renta puedo pagar una hipoteca?

    ¿Pagas renta y te dicen que no calificas para una hipoteca? La respuesta corta es: sí puedes, pero quizás no para la casa que tienes en mente. Te explicamos exactamente por qué los números no cuadran y cómo alinear tus expectativas con el mercado real. Lo que aprenderás: Por qué tu renta actual no se compara directamente con la hipoteca de la casa que quieres comprarCómo las diferencias entre tu apartamento de 2 habitaciones y una casa independiente pueden mover tu pago mensual miles de dólaresLas 4 preguntas iniciales para calificar: ingresos documentados, ahorros, crédito mínimo 580, y tipo de propiedadPor qué los impuestos de propiedades vendidas después de 2022 en Miami son tan distintos a los del landlord que te rentaCómo el seguro contra inundación en el sur de Florida impacta tu pago mensual aunque tu casa nunca se inundePor qué calificar para una propiedad idéntica a la que rentas casi siempre coincide en pago mensual Herbert: "No es que no califiquen, no califican para el préstamo que quizás ni siquiera quieren." Somos Herbert y Johanna Peña. Herbert es mortgage broker licenciado en Florida y Texas (NMLS 1972898) y Johanna lidera procesamiento y análisis. Hemos ayudado a familias hispanas a recalibrar expectativas y encontrar la propiedad que realmente alinea con su perfil financiero, no la que la propaganda les vendió. ¿Cómo preguntarle al Lender? Agenda una llamada con nosotros en preguntaleallender.com/calendar. Herbert Peña NMLS 1972898 | ECP Mortgage NMLS 2448598 | preguntaleallender.com 00:01 — ¿Si pagas renta puedes pagar hipoteca?02:25 — Apartamento de renta vs casa que quieres04:44 — Las 4 preguntas para calificar07:05 — El detalle de los impuestos del landlord09:25 — Tus ahorros y los costos de cierre11:49 — Por qué los impuestos y seguros mueven todo14:16 — ¿Qué tan común es esta sorpresa?

    15 min

  3. May 18

    Ya cerraste tu casa, ¿ahora qué? Lo que nadie te explica

    ¿Cerraste tu casa y nadie te dijo qué hacer después? Te explicamos paso a paso qué esperar. Desde el primer pago, los documentos clave del paquete de cierre, hasta el Homestead Exemption que te ahorra dinero en taxes cada año. Lo que aprenderás: Por qué tu primer pago no es el mes siguiente al cierre y cómo funciona el famoso "mes gratis"Cómo el pago tardío después del día 15 puede costarte hasta 5% de penalidad y por qué pagar después del último día del mes es catastrófico para tu créditoQué es la First Payment Letter y por qué siempre debes tenerla como plan BQué es el survey y por qué lo necesitas para cualquier modificación a tu propiedadCómo el Deed sirve como prueba de propiedad para transferir agua, luz y otros utilitiesPor qué los récords públicos tardan hasta 60 días en actualizarse después del cierreCómo aplicar al Homestead Exemption antes del 1 de marzo del año siguiente y por qué tu licencia de manejar tiene que estar actualizada Herbert: "Un pago tarde en el mortgage es catastrófico para tu reporte de crédito." Somos Herbert y Johanna Peña. Herbert es mortgage broker licenciado en Florida y Texas (NMLS 1972898) y Johanna lidera procesamiento y análisis. Hemos guiado a familias hispanas a través del proceso post cierre que la mayoría de lenders abandonan el día que entregan las llaves. ¿Cómo preguntarle al Lender? Agenda una llamada con nosotros en preguntaleallender.com/calendar. Herbert Peña NMLS 1972898 | ECP Mortgage NMLS 2448598 | preguntaleallender.com 00:01 — ¿Qué pasa después del closing?02:17 — Cuándo es realmente tu primer pago04:35 — El mes de gracia que nadie explica07:00 — Pagos automáticos y plan B09:17 — La First Payment Letter11:28 — El survey de tu propiedad13:46 — El Deed y la transferencia de utilities18:26 — Por qué tarda 60 días el récord público23:05 — Qué es el Homestead Exemption25:33 — Tip clave: tu licencia de manejar28:00 — Portability entre propiedades Pregunta: ¿Cuándo es mi primer pago de hipoteca después de comprar mi casa en Florida? Respuesta directa: A diferencia de la renta que se prepaga, la hipoteca se paga después de vivir el mes. Si cerraste el 15 de marzo, tu primer pago no es el 1 de abril sino el 1 de mayo. Ese es el "mes de gracia". En el cierre pagas el interés prorrateado del 15 al 30 de marzo. Las hipotecas se pagan el día 1 con período de gracia hasta el día 15 sin penalidad.

    29 min

  4. May 8

    ¿Qué no te dicen sobre los programas de asistencia para down payment?

    ¿Te ofrecieron asistencia para tu pago inicial y nadie te explicó cómo afecta refinanciar después? Los programas de asistencia tienen beneficios reales pero también tienen letra chiquita que muchas familias no leen hasta que ya firmaron. Lo que aprenderás: La diferencia entre un grant que se regala y un silent lien que es un segundo préstamo sobre tu propiedadPor qué financiar el 100% del valor de la casa te bloquea para refinanciar en los próximos 5 a 10 añosCómo el LTV afecta tu capacidad de aprovechar bajadas de tasas en el mercadoPor qué el interés en programas de asistencia generalmente viene más alto y por qué no es por el dinero recibidoLas condiciones de tiempo para que el préstamo silencioso se convierta en regalo perdonadoCómo usar la asistencia de manera intencional para que sea una herramienta y no una trampa Herbert: "Una hipoteca que no está optimizada se convierte en un grillete en el tobillo." Somos Herbert y Johanna Peña. Herbert es mortgage broker licenciado en Florida y Texas (NMLS 1972898) y Johanna lidera procesamiento y análisis. Hemos estructurado transacciones con asistencia de down payment para familias que querían comprar sin descapitalizarse y mantener opciones reales para refinanciar después. Si tienes preguntas sobre cuándo conviene usar asistencia para tu pago inicial y cuándo no, visita agenda tu consulta con el Lender aquí http://preguntaleallender.com/calendar Herbert Peña NMLS 1972898 | ECP Mortgage NMLS 2448598 | preguntaleallender.com 00:02 — La letra chiquita que nadie te dice02:13 — ¿Por qué los videos de 30 segundos no educan?04:34 — Silent lien: el segundo préstamo silencioso06:42 — Pros y contras del 100% financiado09:12 — Por qué no podrás refinanciar pronto11:29 — El interés viene más alto y por qué13:53 — La realidad de las familias hispanas16:18 — Cómo usar la asistencia de forma intencional Pregunta: ¿Cuáles son las desventajas de usar un programa de asistencia para el down payment al comprar casa? Respuesta directa: La mayoría de los programas de asistencia funcionan como un silent lien, un segundo préstamo sin intereses pero que cuenta en tu deuda total. Esto te lleva al 100% de LTV y te bloquea para refinanciar en los primeros 5 a 10 años. Además, el interés del préstamo principal generalmente es más alto por mayor riesgo, y los costos de cierre del refinanciamiento futuro tendrían que salir de tu bolsillo.

    19 min

  5. May 4

    ¿La apreciación vino baja? Cómo no perder la casa que ya negociaste

    ¿La apreciación de tu casa vino por debajo del precio de venta? Tienes 4 opciones y te las explicamos. Este es uno de los momentos más tensos de una transacción y la mayoría de los compradores hispanos llegan ahí sin saber qué se puede negociar. Lo que aprenderás: Qué es exactamente el appraisal y por qué el banco lo ordena con una tercera parte imparcialPor qué el banco hipoteca solo hasta el valor del reporte y no hasta el precio de compraCómo el comprador puede cubrir la diferencia trayendo más dinero al cierreCómo se negocia con el vendedor para que baje el precio o cubra parte del gapCuándo conviene dividir el gap entre comprador y vendedor y cómo se estructura esa negociaciónQué pasa si ninguna parte cede y cuál es la cláusula que cancela el contratoCómo prepararte para todos los escenarios antes de poner la oferta, no después Herbert: "El banco hipoteca hasta el valor que tiene este reporte de apreciación." Somos Herbert y Johanna Peña. Herbert es mortgage broker licenciado en Florida y Texas (NMLS 1972898) y Johanna lidera procesamiento y análisis. Hemos cerrado transacciones con appraisal gap negociando junto al agente de bienes raíces que la mayoría de lenders no saben estructurar. Si tienes preguntas sobre cómo prepararte para un appraisal gap antes de poner tu oferta, visita preguntaleallender.com o agenda tu consulta con el Lender. Herbert Peña NMLS 1972898 | ECP Mortgage NMLS 2448598 | preguntaleallender.com 00:01 — La tensión del appraisal en una compra02:22 — ¿Qué es el reporte de apreciación?04:45 — ¿Por qué el banco lo necesita?07:05 — Opción 1: comprador cubre la diferencia09:27 — Opción 2: vendedor baja el precio11:41 — Opción 3: dividir el gap entre ambos13:58 — Opción 4: cancelar el contrato16:15 — Cómo prepararte antes de ofertar Pregunta: ¿Qué hago si el appraisal de la casa que estoy comprando viene por debajo del precio del contrato? Respuesta directa: Tienes cuatro opciones cuando hay un appraisal gap. Uno: traes dinero adicional al cierre para cubrir la diferencia, lo que aumenta tu down payment. Dos: negocias que el vendedor baje el precio al valor del appraisal. Tres: dividen el gap entre ambos, comprador aporta y vendedor baja. Cuatro: si nadie cede, una cláusula del contrato permite cancelar la transacción y recuperar tu earnest money deposit.

    18 min

  6. May 1

    ¿Es el sistema hipotecario o es la falta de información en español?

    ¿Has postergado comprar casa porque no entiendes el proceso en tu idioma? No es tu culpa, ni es falta de crédito o ingresos. El sistema hipotecario no fue diseñado para familias hispanas que no hablan inglés. Lo que aprenderás: Por qué solo entre 7 y 8% de los 158 mil loan officers activos en abril de 2026 hablan españolCómo casi el 38% de las familias con un miembro no bilingüe no encuentran información en su idiomaPor qué las traducciones automáticas que usan los bancos te confunden más en lugar de ayudarteLa diferencia entre PMI y MIP y por qué los términos técnicos frenan tu decisión sin razónPor qué tu equipo de procesamiento importa tanto como tu mortgage brokerPor qué es un mito que las familias hispanas reciben peores términos por origen Herbert: "El sistema legal de este país protege al consumidor para que reciba igualdad de términos." Somos Herbert y Johanna Peña. Herbert es mortgage broker licenciado en Florida y Texas (NMLS 1972898) y Johanna lidera procesamiento y análisis. Hemos cerrado transacciones para familias hispanas que otros equipos no pudieron explicar ni completar en su idioma. Si tienes preguntas sobre cómo financiar tu casa con un equipo que se comunica contigo en español, visita preguntaleallender.com o agenda tu consulta con el Lender. Herbert Peña NMLS 1972898 | ECP Mortgage NMLS 2448598 | preguntaleallender.com 00:01 — La causa real de la desinformación02:21 — Términos legales vs financieros05:14 — PMI, MIP y por qué confunden07:19 — Videos de 30 segundos no educan09:42 — ¿Por qué se siente como pesadilla?12:07 — El 38% sin información en su idioma14:22 — El equipo de procesamiento importa16:33 — El mito de los peores términos Pregunta: ¿Por qué es tan difícil para las familias hispanas obtener una hipoteca en Estados Unidos? Respuesta directa: La principal barrera no es el crédito ni los ingresos, es la falta de información en español. En abril de 2026, solo entre 7 y 8% de los aproximadamente 158 mil loan officers licenciados en Estados Unidos hablan español, y cerca del 38% de las familias con un miembro no bilingüe no encuentra información ni equipos de soporte en su idioma para entender términos legales y financieros como PMI, MIP, DTI o LTV.

    19 min

  7. Apr 28

    ¿Puedo usar dinero regalado para comprar una casa con financiamiento?

    ¿Te regalaron dinero para comprar una casa y no sabes si el banco lo acepta? En este episodio Herbert y Johanna explican exactamente cómo funciona el dinero regalado en una hipoteca, quién puede darlo, cómo se documenta y cuándo sí existe una restricción real. Lo que aprenderás: Por qué el banco sí acepta dinero regalado para una propiedad primaria y cuáles son las condicionesQuién puede hacer el regalo y qué papel juega la relación con el donante según el programa de financiamientoCómo se documenta el regalo: transferencia bancaria, Zelle, cheque y carta de donaciónQué pasa si el dinero se va a recibir el día del cierre y no antes de la aplicaciónPor qué no se puede usar dinero regalado para financiar una propiedad de inversiónCuándo el cash regalado deja de ser un regalo y pasa a ser tuyo según el banco Herbert Peña es mortgage broker licenciado en Florida y Texas (NMLS 1972898), especializado en estructurar transacciones complejas desde el primer contacto. Johanna Peña, co-fundadora del show, lidera el procesamiento con un nivel de análisis que va más allá de lo que la mayoría de los equipos hipotecarios pueden ofrecer. Juntos han trabajado transacciones con gift funds en escenarios que la mayoría de los lenders ni intentan. Si tienes preguntas sobre cómo usar dinero regalado para comprar una propiedad, visita preguntaleallender.com o agenda tu consulta con el Lender. Herbert Peña NMLS 1972898 | ECP Mortgage NMLS 2448598 | preguntaleallender.com 00:01 — ¿Es verdad que puedo usar dinero regalado para comprar una propiedad con financiamiento?02:24 — ¿Quién me puede hacer ese regalo y por qué importa quién es?04:42 — ¿Depende del programa de financiamiento quién puede ser el donante?07:01 — ¿Cómo me entrega el dinero la persona que me lo va a regalar?09:24 — ¿Qué documentación necesita el banco para aceptar el regalo?11:22 — ¿Qué pasa si los padres quieren dar el dinero solo el día del cierre?13:43 — ¿Puedo usar dinero regalado para comprar una propiedad de inversión?16:01 — ¿Cuánto tiempo tiene que estar el dinero en mi cuenta para dejar de ser un regalo?18:05 — ¿Qué pasa si mi socio quiere aportar dinero a la compra de una inversión?

    19 min

  8. Apr 20

    ¿Por qué el banco no puede usar todo mi ingreso ni mis ahorros?

    ¿Te dijeron que no pueden usar todo tu ingreso para calificar y no entiendes por qué? En este episodio Herbert y Johanna explican exactamente qué dinero cuenta para una hipoteca, cómo se documenta el ingreso variable y qué pasa con tus ahorros en efectivo, inversiones y cuentas de retiro. Lo que aprenderás: Por qué las comisiones, el overtime y los bonos no siempre se usan al 100% para calificarCómo el banco proyecta el ingreso variable y qué documentación necesita para aceptarloQué pasa con las acciones, criptomonedas y certificados de depósito como fuente de ahorrosPor qué el efectivo en casa requiere historial y cómo se puede documentarQué es un mechanic lien y por qué los bancos son tan cuidadosos con el origen del cashPor qué cada perfil financiero es diferente y lo que le funciona al primo no necesariamente te funciona a ti Herbert Peña es mortgage broker licenciado en Florida y Texas (NMLS 1972898), especializado en estructurar transacciones complejas desde el primer contacto. Johanna Peña, co-fundadora del show, lidera el procesamiento con un nivel de análisis que va más allá de lo que la mayoría de los equipos hipotecarios pueden ofrecer. Juntos han trabajado transacciones con perfiles de ingreso variable y ahorros no convencionales que la mayoría de los lenders ni intentan. Si tienes preguntas sobre qué ingreso o ahorros puedes usar para calificar, visita preguntaleallender.com o agenda tu consulta con el Lender. Herbert Peña NMLS 1972898 | ECP Mortgage NMLS 2448598 | preguntaleallender.com ¿por qué el banco no usa todas mis comisiones para calificar?¿puedo usar dinero en efectivo como pago inicial para comprar casa?¿puedo usar mis inversiones en bolsa para comprar una propiedad?¿cómo documenta el banco el ingreso por overtime o bonos?¿qué ahorros acepta el banco para una hipoteca en Florida? 00:01 — ¿Por qué el banco no puede usar todo tu ingreso?02:19 — ¿Cómo se documenta el ingreso por comisiones si eres empleado?04:35 — ¿Qué pasa si tu W-2 mezcla salario base y comisiones?06:55 — ¿Cómo proyecta el banco un ingreso que sube y baja?08:57 — ¿Cuándo pide el banco confirmación adicional al empleador?11:22 — ¿Cuáles ahorros sí puedes usar: retiro, inversiones, certificados?13:37 — ¿Puedes usar criptomonedas o acciones como parte del pago inicial?15:59 — ¿Por qué el efectivo en casa necesita historial documentado?18:27 — ¿Qué es un mechanic lien y qué tiene que ver con tu cash?

    21 min
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Pregúntale al Lender es un podcast educativo sobre hipotecas, compra de vivienda y decisiones financieras reales, creado para la comunidad latina en Estados Unidos que quiere entender el proceso sin rodeos, sin letra pequeña y sin presión de ventas. Conducido por Herbert y Johanna Peña, cofundadores de Pregúntale al Lender y de Equitable Capital Partners LLC dba ECP Mortgage, el podcast ofrece conversaciones claras y honestas sobre cómo funciona realmente la compra de una casa en Estados Unidos. Herbert es mortgage broker licenciado en Florida y Texas con experiencia directa en originación de préstamos hipotecarios y estructuración financiera. Johanna es cofundadora, co conductora y responsable de operaciones internas. En cada episodio se explican los conceptos que normalmente nadie aclara: cuánto dinero realmente se necesita para comprar casa, cómo funciona el pago inicial, qué significan los gastos de cierre, cómo el banco evalúa tu situación financiera, cómo se calculan las tasas de interés hipotecarias, cuándo conviene refinanciar y cómo tomar decisiones informadas antes de comprometerse con una hipoteca que te acompañará por décadas. Los temas que cubrimos incluyen preaprobación hipotecaria, crédito y historial crediticio, documentación que pide el banco, préstamos convencionales, préstamos FHA, préstamos para trabajadores independientes, equity y construcción de patrimonio, refinanciamiento, y los errores más comunes que cometen los compradores primerizos. Este no es un podcast de opiniones ni promesas irreales. No prometemos tasas mágicas, ni programas sin costo, ni atajos. Es un espacio de educación práctica basado en experiencia real desde el lado del proceso y el financiamiento, pensado para quienes quieren entender antes de firmar. Pregúntale al Lender está diseñado para primeros compradores de vivienda, familias latinas en Florida y Texas, personas con ingresos no tradicionales, trabajadores independientes, y cualquier persona que quiera claridad antes de dar uno de los pasos financieros más importantes de su vida. Nuevos episodios cada semana. Visita preguntaleallender.com para más información o agendar una consulta gratis con Herbert. También encuéntranos en YouTube en youtube.com/@preguntaleallender donde publicamos contenido en video. Pregúntale al Lender es una marca de Equitable Capital Partners LLC dba ECP Mortgage. NMLS 2448598. Herbert Peña, mortgage broker licenciado, NMLS 1972898. Licenciados en Florida y Texas. www.NMLSConsumerAccess.org

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  • Creator
    Herbert Peña y Johanna Peña
  • Years Active
    2025 - 2026
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    © 2025 Herbert Peña y Johanna Peña
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