Ο Κώδικας των Ακινήτων

Argyrios Michail
  • 0.0 (0)
  • Investing
  • Updated Biweekly

Το “Ο Κώδικας των Ακινήτων” είναι ένα podcast που αναλύει την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα. Με τον Αργύρη Μιχαήλ, μεσίτη με πάνω από 10 χρόνια εμπειρίας, εξετάζουμε τι σημαίνει να έχεις ακίνητο σήμερα, πώς αξιολογείται ως επένδυση και ποιοι παράγοντες επηρεάζουν την απόδοσή του, όπως η φορολογία, τα νομικά ζητήματα και οι συνθήκες της αγοράς.

Episodes

  1. 5d ago

    Πώς χρηματοδοτείς την αγορά ακινήτου;

    Ποιο ακίνητο θα πάρεις είναι μισή η κουβέντα. Η άλλη μισή — αυτή που σχεδόν κανείς δεν συζητά — είναι πώς θα το αποκτήσεις. Στο 8ο επεισόδιο του «Κώδικα των Ακινήτων», ο Αργύρης Μιχαήλ μπαίνει στο κομμάτι της χρηματοδότησης: γιατί, ιστορικά, τα ακίνητα στην Ελλάδα είναι ένας χώρος όπου είναι δύσκολο να χάσεις — ακόμη κι αν κάνεις λάθη — και πόσο γρήγορα η αγορά ανέκαμπτε μετά από κάθε κρίση. Ξεμπλοκάρουμε τη «μαυρίλα» γύρω από τα δάνεια: γιατί συχνά είναι πιο ασφαλές να κρατήσεις ρευστότητα και να χρηματοδοτήσεις ένα μέρος, παρά να ρίξεις όλα σου τα λεφτά στο ακίνητο και να πιεστείς στην καθημερινότητα. Μιλάμε για τον διαχωρισμό καλού και κακού δανεισμού, για το πού μπορεί πραγματικά να χάσεις χρήματα (τα «γύρω-γύρω» — λάθος επαγγελματίες, κακή ανακαίνιση), και γιατί, με τόση διαθέσιμη πληροφορία σήμερα, είναι ανόητο να μην ψάξεις όλες τις εναλλακτικές πριν βάλεις υπογραφή. Οι περισσότεροι θα κάνουμε μία, το πολύ δύο αγορές ακινήτου σε όλη μας τη ζωή. Αξίζει να τις κάνουμε σωστά — και στο ποιο και στο πώς.

    Πώς χρηματοδοτείς την αγορά ακινήτου;

  2. Jul 24

    Πότε να πεις "ΟΧΙ" σε ένα ακίνητο;

    Σε μια αγορά με λίγα διαθέσιμα ακίνητα, το πιο δύσκολο —και πιο κρίσιμο— δεν είναι να πεις «ναι». Είναι να ξέρεις πότε να πεις ΟΧΙ. Στο 7ο επεισόδιο του Κώδικα των Ακινήτων, ο Αργύρης Μιχαήλ εξηγεί τους δείκτες απόρριψης ενός ακινήτου: τα σημάδια που πρέπει να σε βάλουν σε σοβαρή σκέψη πριν βάλεις υπογραφή. Από τη φθηνή ανακαίνιση που κρύβει υγρασίες, μέχρι τις οσμές που προδίδουν, την ηχομόνωση, τους κοινόχρηστους χώρους και τη γειτονιά — μια πρακτική πυξίδα για να ξεχωρίζεις το σπίτι που πραγματικά αξίζει τα λεφτά και τον χρόνο σου από αυτό που απλώς φαίνεται καλό. Τι θα ακούσεις: 0:00 — Καλωσόρισμα, επεισόδιο #7 και γιατί τα «όχι» είναι αυτά που μας καθορίζουν.1:00 — Ξεκινάμε από τις κόκκινες γραμμές· πρώτος δείκτης: η φθηνή/πρόχειρη ανακαίνιση.2:00 — Τι κρύβουν τα «μερεμέτια»: ο φρεσκοβαμμένος τοίχος και οι υγρασίες πίσω από ντουλάπες.3:00 — Υδραυλικά κάτω από κουζίνα/μπάνιο και το κεφάλαιο των οσμών.4:00 — Η μυρωδιά που προδίδει («οδοντιατρείο στην κουζίνα»)· ηχομόνωση και γιατί επισκέπτεσαι 2 φορές.5:00 — Κοινόχρηστοι χώροι, ταράτσα, ακάλυπτες καλωδιώσεις: τι λένε για τους γείτονες.6:00 — Σύνοψη: πότε είναι deal breaker και πότε διαπραγμάτευση· γιατί αξίζει να πάρεις μηχανικό μαζί.7:00 — Η γειτονιά: εγκαταλελειμμένα κτίρια, καταλήψεις και οι υποσχέσεις «θα αλλάξει».8:00 — Οι τρεις κλίμακες (σπίτι – οικοδομή – γειτονιά) και κλείσιμο.

    Πότε να πεις "ΟΧΙ" σε ένα ακίνητο;

  3. Jul 10

    Πώς αξιολογείς ένα ακίνητο από την πρώτη επίσκεψη

    Στο σημερινό επεισόδιο μιλάμε για το πρώτο και σημαντικότερο στάδιο της αγοράς ενός ακινήτου: την πρώτη επίσκεψη. Τι πρέπει να έχεις μάθει πριν καν φτάσεις στο σπίτι; Πόσο σημαντική είναι η εικόνα της πολυκατοικίας; Πώς αξιολογείς διαφορετικά ένα νεόδμητο, ένα ανακαινισμένο και ένα ακίνητο που χρειάζεται ολική ανακαίνιση; Αναλύουμε τα πιο συνηθισμένα σημάδια που μπορεί να κρύβουν προβλήματα, τι πρέπει να προσέξεις στις απαντήσεις του ιδιοκτήτη και γιατί η συμπεριφορά του πωλητή πολλές φορές αποκαλύπτει περισσότερα από το ίδιο το ακίνητο. Αν σκέφτεσαι να αγοράσεις σπίτι, αυτό το επεισόδιο θα σου δώσει ένα πρακτικό checklist που θα σε βοηθήσει να αξιολογείς κάθε ακίνητο πιο σωστά και με μεγαλύτερη σιγουριά. 00:00 Εισαγωγή 01:12 Τι πρέπει να γνωρίζεις πριν πας στο ακίνητο 03:28 Η πολυκατοικία λέει περισσότερα απ' όσο νομίζεις 05:47 Τι κοιτάμε μέσα στο σπίτι 09:34 Οι διαφορές μεταξύ νεόδμητου και ανακαινισμένου 13:05 Τα μεγαλύτερα red flags 16:40 Η συμπεριφορά του ιδιοκτήτη 19:15 Ανακεφαλαίωση

    Πώς αξιολογείς ένα ακίνητο από την πρώτη επίσκεψη

  4. Jun 25

    Πώς βρίσκεις ευκαιρίες στα ακίνητα;

    Οι περισσότεροι ξεκινούν την αναζήτηση ενός ακινήτου από τις αγγελίες στο διαδίκτυο. Είναι όμως εκεί που βρίσκονται πραγματικά οι καλύτερες ευκαιρίες; Σε αυτό το επεισόδιο αναλύουμε πώς λειτουργεί πραγματικά η αγορά ακινήτων, τι σημαίνει ένα off-market ακίνητο, γιατί κάποια σπίτια δεν δημοσιεύονται ποτέ και πώς μπορείς να αυξήσεις σημαντικά τις πιθανότητες να βρεις μια πραγματική ευκαιρία πριν φτάσει στα μεγάλα portals. Θα μιλήσουμε επίσης για το γιατί το προσωπικό σου προφίλ ως αγοραστή είναι πολλές φορές εξίσου σημαντικό με το budget σου, ποιοι άνθρωποι μπορούν να γίνουν οι σημαντικότεροι "πληροφοριοδότες" σου και γιατί η ταχύτητα στις αποφάσεις κάνει συχνά τη διαφορά ανάμεσα σε μια χαμένη και μια επιτυχημένη αγορά. Σε αυτό το επεισόδιο: 00:00 Εισαγωγή 00:42 Γιατί οι αγγελίες δεν έχουν πάντα τις καλύτερες ευκαιρίες 02:15 Τι είναι τα off-market ακίνητα 03:58 Πώς χτίζεις δίκτυο πληροφοριών 05:34 Το προφίλ του σωστού αγοραστή 07:12 Γιατί η προέγκριση δανείου είναι μεγάλο πλεονέκτημα 08:25 Ανακεφαλαίωση & επόμενο επεισόδιο

    Πώς βρίσκεις ευκαιρίες στα ακίνητα;

  5. Jun 12

    Πού αξίζει να αγοράσεις επενδυτικό ακίνητο στην Ελλάδα;

    Στο 4ο επεισόδιο της σειράς «Ο Κώδικας των Ακινήτων», ο Αργύρης Μιχαήλ αναλύει πώς μεταφράζεται γεωγραφικά μια επένδυση σε ακίνητο στην Ελλάδα. Ποιες περιοχές έχουν υψηλή ζήτηση αλλά χαμηλότερες αποδόσεις; Πού βρίσκουμε πιο σταθερά και προβλέψιμα ακίνητα; Και πότε μια φθηνότερη αγορά μπορεί να κρύβει μεγαλύτερο ρίσκο; Το επεισόδιο χωρίζει την αγορά σε τρεις βασικές κατηγορίες: τα κέντρα Αθήνας και Θεσσαλονίκης, τις περιοχές γύρω από τα μεγάλα αστικά κέντρα και τις πιο περιφερειακές ή μικρότερες πόλεις. Στόχος δεν είναι μια αυστηρά μαθηματική ανάλυση, αλλά μια πρακτική εικόνα για το πώς μπορεί να σκεφτεί ένας επενδυτής πριν επιλέξει περιοχή. 00:00 – 00:35 | Εισαγωγή στο επεισόδιο 00:35 – 01:10 | Πώς θα δούμε γεωγραφικά την επένδυση 01:10 – 02:25 | Περιοχές πολύ υψηλής ζήτησης 02:25 – 03:35 | Περιοχές κοντά στα κέντρα των πόλεων 03:35 – 04:10 | Παραδείγματα σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη 04:10 – 05:10 | Περιφερειακές περιοχές και μικρότερες πόλεις 05:10 – 06:00 | Εποχικότητα και ειδικές περιπτώσεις 06:00 – 06:35 | Ποια περιοχή είναι τελικά κατάλληλη για εσένα;

    Πού αξίζει να αγοράσεις επενδυτικό ακίνητο στην Ελλάδα;

  6. May 25

    Ακίνητο ως επένδυση: τι πρέπει να υπολογίσεις πριν αγοράσεις

    Σε αυτό το επεισόδιο βλέπουμε πώς αξιολογούμε ένα ακίνητο ως επένδυση. Τι σημαίνει πραγματική απόδοση, ποια έξοδα πρέπει να υπολογίσουμε, γιατί η τιμή της αγγελίας δεν είναι πάντα η πραγματική αξία και πώς μπορούμε να πάρουμε πιο ψύχραιμες αποφάσεις πριν αγοράσουμε. 00:00 Εισαγωγή στο επεισόδιο00:45 Ακίνητο ως περιουσιακό στοιχείο, όχι ως “ωραία ενέργεια”02:15 Ποιος είναι ο στόχος όταν αγοράζεις επενδυτικά03:40 Πώς υπολογίζεται πραγματικά η απόδοση ενός ακινήτου05:45 Τα έξοδα που συχνά ξεχνάμε να υπολογίσουμε07:10 Η τιμή της αγγελίας δεν είναι η πραγματική τιμή08:45 Πώς βρίσκεις τη λογική τιμή αγοράς10:30 Παράδειγμα υπολογισμού απόδοσης11:45 Hot περιοχές ή υψηλότερη απόδοση;13:10 Οικιστικά vs επαγγελματικά ακίνητα14:15 Κλείσιμο: εμπιστεύσου τα μάτια σου, όχι τα αυτιά σου

    Ακίνητο ως επένδυση: τι πρέπει να υπολογίσεις πριν αγοράσεις

  7. May 9

    Οι 5 παράγοντες που καθορίζουν την τύχη της αγοραπωλησίας

    Αυτό το επεισόδιο μπαίνει στην «καρδιά» της αγοράς ακινήτων και ξεκαθαρίζει κάτι που πολλοί υποτιμούν: δεν παίζουν μπάλα μόνο αγοραστής και πωλητής. Αναλύουμε όλους τους βασικούς παράγοντες που επηρεάζουν μια αγοραπωλησία — ιδιοκτήτης, αγοραστής/επενδυτής, τράπεζες, κράτος, μηχανικοί και δικηγόροι — και πώς ο καθένας μπορεί να καθορίσει όχι μόνο την τιμή, αλλά κυρίως το αν μια συμφωνία θα ολοκληρωθεί ή θα «χαλάσει» στην πορεία. Θα δεις γιατί τα περισσότερα deals δεν αποτυγχάνουν στην τιμή αλλά στη διαδικασία, πώς οι τράπεζες και το κράτος επηρεάζουν τη ρευστότητα και την αξία, και γιατί ένας κακός χειρισμός από τον ίδιο τον ιδιοκτήτη μπορεί να είναι μεγαλύτερο εμπόδιο από ένα νομικό πρόβλημα. Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στον ρόλο των σωστών συμβούλων — και γιατί η επιλογή τους δεν είναι κόστος αλλά επένδυση — καθώς και στον πραγματικό ρόλο του μεσίτη ως “risk manager” που συντονίζει, προβλέπει και ξεμπλοκάρει τη διαδικασία. Αν σκέφτεσαι να αγοράσεις ή να πουλήσεις ακίνητο, αυτό το επεισόδιο θα σε βοηθήσει να δεις καθαρά το «παιχνίδι» πίσω από τη βιτρίνα και να αποφύγεις λάθη που κοστίζουν χρόνο, χρήμα και ευκαιρίες. Στο τέλος, κάνουμε το επόμενο βήμα: περνάμε από τη θεωρία στα νούμερα και προετοιμαζόμαστε να δούμε πώς υπολογίζεται η πραγματική αξία ενός ακινήτου πριν καν βγει στην αγορά.

    Οι 5 παράγοντες που καθορίζουν την τύχη της αγοραπωλησίας

  8. Apr 23

    Ακίνητα στην Ελλάδα: απόδοση, κόστος και πραγματικότητα

    Στο πρώτο επεισόδιο του “Κώδικα του Ακινήτου”, βάζουμε τα πράγματα σε μια ξεκάθαρη βάση: Τι είναι τελικά ένα ακίνητο;Είναι επένδυση ή απλά “πολλά χρήματα παρκαρισμένα”; Μιλάμε για: τη νοοτροπία που έχουμε ως Έλληνες γύρω από την ιδιοκατοίκησητο γιατί πολλά ακίνητα που “κάθονται” είναι στην πραγματικότητα ζημιογόνατη διαφορά ανάμεσα στη συναισθηματική και την εμπορική αξίατο κόστος ευκαιρίας που αγνοούμεκαι το πότε ένα ακίνητο θεωρείται πραγματικά καλή επένδυση (με βάση τις αποδόσεις)Αν έχεις ακίνητο, σκέφτεσαι να αγοράσεις ή απλά θέλεις να καταλάβεις πώς λειτουργεί αυτό το “κεφάλαιο” στην πράξη, αυτό το επεισόδιο θα σου αλλάξει τον τρόπο που το βλέπεις.

    Ακίνητα στην Ελλάδα: απόδοση, κόστος και πραγματικότητα
  • 8 Episodes

About

Το “Ο Κώδικας των Ακινήτων” είναι ένα podcast που αναλύει την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα. Με τον Αργύρη Μιχαήλ, μεσίτη με πάνω από 10 χρόνια εμπειρίας, εξετάζουμε τι σημαίνει να έχεις ακίνητο σήμερα, πώς αξιολογείται ως επένδυση και ποιοι παράγοντες επηρεάζουν την απόδοσή του, όπως η φορολογία, τα νομικά ζητήματα και οι συνθήκες της αγοράς.

Information