Joseph Vergara Punta Cana

Michael Navarro
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Bienes raíces en Punta Cana sin adornos: qué se está moviendo, cuánto cuesta de verdad y qué revisar antes de firmar. Un episodio nuevo cada semana.

  1. 3h ago

    El agua del vecino de arriba entra a tu patio: ¿te toca aguantarla?

    El agua del vecino de arriba entra a tu patio: ¿te toca aguantarla? Compras una casa con su patio, y detrás hay un solar más alto. Un día el vecino lo rellena, lo cubre de cemento y le pone un tubo hacia tu verja, y con el primer aguacero el agua se te mete en casa. Hoy, un caso típico, lo que dice el Código Civil sobre el agua que baja de un terreno a otro, qué puedes hacer y qué no, y el mito del muro que lo resuelve todo. En este episodio: • Si tu terreno está más abajo, te toca recibir el agua de lluvia que baja sola del de arriba, «sin que contribuya a ello la mano del hombre» (Código Civil, art. 640). • El de abajo no puede elevar diques que impidan el descenso de las aguas (art. 640). • El de arriba no puede hacer nada que aumente la carga que sufre el terreno de abajo (art. 640), ni construir sus techos para echar el agua de lluvia en la propiedad vecina (art. 681). • La regla general del daño: el que lo causa por su culpa está obligado a repararlo (art. 1382). Si aplica a tu caso, lo ve un abogado. • Si ya te pasó: documenta durante el aguacero, conversa con el vecino y la administración, y si no hay acuerdo, abogado. Si vas a comprar: mira los niveles de los solares de al lado y vuelve a ver la casa después de un aguacero. • Mito derribado: «si el agua viene del solar del vecino, levanto un muro y que se la quede él». Cercar tu terreno sí puedes (art. 647); trancar el agua que baja sola, no. La que te mandan con obras, se reclama. Propiedad de la semana: casa nueva (2026) en esquina, en un residencial de Bávaro, en US$215,000. 3 habitaciones, 2 baños y medio, 135 m² de construcción sobre un solar de 147 m². Galería, balcón, sala-comedor, cocina con desayunador, área de lavado, walk-in closet, jardín y parqueo. Residencial con piscina y vigilancia; se permiten mascotas. https://josephvergarapuntacana.com/propiedades/casa-en-venta-the-breeze-residencial-bavaro-punta-cana-213342/ De dónde salió todo esto: • Código Civil de la República Dominicana, arts. 640, 647, 681 y 1382, texto publicado por el Registro Inmobiliario: https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Marco_Legal/Codigos/Codigo_Civil_RD.pdf Lo que NO vas a oír: si una obra concreta cuenta legalmente como «aumento de servidumbre», cuánto se reclama, ante qué tribunal ni en qué plazo, ni las normas municipales de drenaje. Eso lo decide un abogado con licencia. ¿Vas a comprar casa con patio y quieres revisar los niveles y el drenaje en la visita? Escríbeme y lo vemos juntos. Joseph Vergara — Realtor en Punta Cana y Bávaro Tel / WhatsApp: 829 726 0145 https://josephvergarapuntacana.com Contenido informativo. No sustituye asesoría legal ni fiscal.

  2. 1d ago

    Comprar casa aquí sin viajar: lo que anunció el gobierno (y lo que todavía no)

    Comprar casa aquí sin viajar: lo que anunció el gobierno (y lo que todavía no) El gobierno anunció un piloto para que el dominicano que vive fuera pueda comprar, financiar y registrar una vivienda desde el exterior, de forma digital. Hoy, qué dice el comunicado, qué no dice todavía, cómo se compra desde fuera mientras eso llega, y un mito que se cae solo. En este episodio: • El Comité Financiero de Meta RD 2036 impulsa cinco iniciativas para la diáspora: acceso financiero digital, crédito con datos alternativos, hipoteca 100 % digital, educación financiera y pensiones complementarias (Presidencia, 2 nov 2026). • La hipoteca 100 % digital se describe como un piloto para adquirir, financiar y registrar propiedades desde el exterior, sin viajar ni recurrir a poderes presenciales. • En la prueba piloto participarían Acoprovi y los bancos locales, la DGII en la transferencia y la Jurisdicción Inmobiliaria en el registro. El comunicado no da fecha de arranque, bancos ni proyectos. • Hoy, los documentos emitidos en el extranjero deben llevar legalización o apostilla y, si están en otro idioma, traducción al español por intérprete judicial (Resolución DNRT-DT-2021-0001, art. 20). • Tres consejos: pregunta a tu banco por escrito si ya participa en el piloto, prepara el poder con tu abogado antes de reservar, y desconfía del que te diga que ya no hay que revisar nada. • Mito derribado: «si vivo fuera, tengo que viajar a firmar». Hoy existe el poder de representación, firmado donde vives y bien preparado. Propiedad de la semana: villa nueva en Punta Cana, en US$320,000. Construida en 2026, 3 habitaciones más cuarto de servicio, 3 baños, 200 m² de construcción sobre un solar de 264 m². Galería, balcón, sala-comedor, cocina con despensa, área de lavado, walk-in closet, patio y jardín. Proyecto cerrado con piscina y área de BBQ; se permiten mascotas. https://josephvergarapuntacana.com/propiedades/villa-en-venta-westside-residences-punta-cana-213343/ De dónde salió todo esto: • Presidencia de la República, «Meta RD 2036 impulsa cinco iniciativas para integrar a la diáspora al sistema financiero y facilitar el sueño de una vivienda propia» (2 nov 2026): https://presidencia.gob.do/noticias/meta-rd-2036-impulsa-cinco-iniciativas-para-integrar-la-diaspora-al-sistema-financiero-y • Dirección Nacional de Registro de Títulos, Resolución DNRT-DT-2021-0001, Requisitos para Actuaciones Registrales, art. 20: https://ri.gob.do/wp-content/uploads/2021/03/Resoluci%C3%B3n-DNRT-DT-2021-0001-Requisitos-para-Actuaciones-Registrales.pdf Lo que NO vas a oír: cuándo arranca el piloto, qué bancos o proyectos entran, cómo se redacta tu poder, ni cuánto cuesta o tarda la apostilla en tu país. Eso lo deciden un abogado y tu banco. ¿Vives fuera y quieres comprar aquí? Escríbeme y revisamos juntos la propiedad y los papeles. Joseph Vergara — Realtor en Punta Cana y Bávaro Tel / WhatsApp: 829 726 0145 https://josephvergarapuntacana.com Contenido informativo. No sustituye asesoría legal ni fiscal.

  3. 2d ago

    Vas a subir un segundo nivel: ¿esa pared es tuya o del vecino?

    Vas a subir un segundo nivel: ¿esa pared es tuya o del vecino? Subir un segundo nivel, techar la terraza, levantar más la pared del patio: casi siempre esa obra va pegada a una pared que compartes con el vecino. Hoy, lo que dice el Código Civil sobre quién paga, quién la puede subir y quién la puede usar, tres consejos antes de llamar al maestro de obra, y un mito que se cae solo. En este episodio: • La pared que separa dos casas, o dos patios o jardines, se presume medianera, o sea, de los dos, si no hay títulos ni señales que prueben lo contrario (Código Civil, art. 653). • Cualquiera de los dos puede elevarla, pero paga él solo la obra, las reparaciones para conservarla y una indemnización por el peso de la mayor altura (art. 658). • Si la pared no aguanta la elevación, el que quiere subirla la construye de nuevo, completa y a su costa, y el grosor de más se toma de su lado (art. 659). • Para excavar en la pared medianera o apoyar en ella una obra hace falta el consentimiento del otro; si lo niega, deciden unos peritos (art. 662). • Antes de la obra: el plano del deslinde, la opinión de un ingeniero y el acuerdo con el vecino por escrito. Para construir también hacen falta los permisos, y el residencial puede tener sus propias reglas. • Mito derribado: «si la pared la levanté yo, el vecino no la puede usar». Si su casa está pegada a esa pared, puede hacerla medianera pagando la mitad de lo que vale y la mitad del valor del suelo (art. 661); y con la parte elevada, la mitad de lo que costó (art. 660). Propiedad de la semana: casa en Ciudad La Palma, Punta Cana, en US$275,000. Casa aislada de 2022, 3 habitaciones, 2 baños y medio, 140 m² de construcción sobre un solar de 359.94 m². Galería, sala-comedor, cocina con despensa y desayunador, área de lavado, terraza techada, jardín y aires acondicionados. Proyecto cerrado con vigilancia; se permiten mascotas. https://josephvergarapuntacana.com/propiedades/casa-en-venta-ciudad-la-palma-punta-cana-213344/ De dónde salió todo esto: • Código Civil de la República Dominicana, arts. 653, 654, 655, 658, 659, 660, 661 y 662, texto publicado por el Registro Inmobiliario: https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Marco_Legal/Codigos/Codigo_Civil_RD.pdf Lo que NO vas a oír: si tu pared concreta es medianera, cuánto vale, cuánto cuesta la obra, ni qué permisos pide tu municipio o tu residencial. Eso lo deciden un abogado, un agrimensor o un ingeniero con licencia. ¿Vas a ampliar tu casa o a comprar una pegada a otra? Escríbeme y revisamos juntos el plano y el título. Joseph Vergara — Realtor en Punta Cana y Bávaro Tel / WhatsApp: 829 726 0145 https://josephvergarapuntacana.com Contenido informativo. No sustituye asesoría legal ni fiscal.

  4. 3d ago

    Compraste con un amigo para rentar: ¿y si uno quiere vender?

    Compraste con un amigo para rentar: ¿y si uno de los dos quiere vender? Dos amigos ponen el dinero a medias, compran un apartamento para rentar por noche y se dan la mano. Dos años después, uno necesita su dinero y quiere vender; el otro dice que no. Hoy, un caso típico, lo que dice el Código Civil cuando una propiedad es de dos, qué tiene que decir el título, y un mito que se cae solo. En este episodio: • A nadie se le puede obligar a seguir siendo dueño a medias: siempre se puede pedir la partición, aunque haya pactos en contrario (Código Civil, art. 815).• Los socios sí pueden acordar no partir durante un tiempo limitado, pero ese acuerdo no obliga pasados cinco años, aunque se puede renovar (art. 815).• Un apartamento no se parte en dos: si no se puede dividir cómodamente y sin pérdida, se vende en pública subasta y se reparte el precio (arts. 827 y 1686). Si todos son mayores de edad y están de acuerdo, puede hacerse ante un notario.• El porcentaje de cada uno va en el título: se emite un solo certificado por inmueble, y el extracto de cada copropietario consigna a todos y su porcentaje (Reglamento General de Registro de Títulos, arts. 71 y 87).• Antes de comprar juntos: un acuerdo escrito sobre quién paga qué, quién administra la renta y cómo se sale uno de los dos.• Mito derribado: «si los dos estamos en el título, ninguno puede obligar al otro a vender». Tu socio no te puede imponer a quién ni a cuánto, pero tú no le puedes negar la salida para siempre. Propiedad de la semana: apartamento amueblado en Vista Cana, Bávaro, en US$150,000. 50 m², una habitación y dos baños completos, segundo nivel con balcón, aire acondicionado, porcelanato y un parqueo. Residencial con piscina, gimnasio, casa club y vigilancia 24 horas. Marcado en la ficha como apto para renta corta: se confirma en el reglamento del condominio.https://josephvergarapuntacana.com/propiedades/apartamento-en-venta-amueblado-vistacana-bavaro-punta-cana-213296/ De dónde salió todo esto:• Código Civil de la República Dominicana, arts. 815, 827, 1686 y 1687, texto publicado por el Registro Inmobiliario: https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Marco_Legal/Codigos/Codigo_Civil_RD.pdf• Resolución núm. 788-2022, Reglamento General de Registro de Títulos, arts. 59, 71 y 87: https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Marco_Legal/Resolucion/Resolucion_788-2022.pdf Lo que NO vas a oír: si un copropietario puede vender su parte a un tercero sin el otro, cuánto cuesta o cuánto tarda una partición, ni los impuestos de la operación. Eso lo decide un abogado con licencia. ¿Vas a comprar con un socio, un familiar o tu pareja y quieres revisar cómo queda el título? Escríbeme y lo vemos juntos.Joseph Vergara — Realtor en Punta Cana y BávaroTel / WhatsApp: 829 726 0145https://josephvergarapuntacana.com Contenido informativo. No sustituye asesoría legal ni fiscal.

  5. 4d ago

    Compraste un solar al fondo: ¿ese camino del vecino es tuyo?

    Compraste un solar al fondo: ¿ese camino que cruza el terreno del vecino es tuyo? En esta zona hay solares que se ven baratos por una razón: no tocan la calle, y se entra por un camino que cruza el terreno de otro. Todo el mundo pasa por ahí desde hace años… hasta que el vecino vende y el dueño nuevo pone una verja. Hoy, un caso típico, cinco consejos del Código Civil para antes de comprar, y un mito que se cae solo. En este episodio: • Antes de enamorarte del precio: pregunta con qué colinda el solar por cada lado y si da a una vía pública. Mira el plano, no el camino.• El derecho de tránsito es una servidumbre discontinua: solo se constituye por título. «La posesión aunque sea inmemorial, no basta» (Código Civil, arts. 688 y 691).• Que el papel diga por dónde, cuánto de ancho y para qué: el uso y la extensión se fijan en el título, y el paso se usa solo conforme a lo escrito (arts. 686 y 702).• Las obras para usar y conservar el camino las paga quien tiene el paso, salvo que el título diga otra cosa (arts. 697 y 698).• Si la finca que tiene el paso se divide, el paso se queda en cada parte, por el mismo sitio y sin más carga para el vecino (art. 700).• Mito derribado: «si por ese camino se ha entrado toda la vida, el paso ya es mío». Treinta años de posesión solo cuentan para las servidumbres continuas y aparentes (art. 690). Y si tu terreno queda encerrado, la ley te da un paso, pero se paga y va donde menos perjudique al vecino (arts. 682 a 684). Propiedad de la semana: townhouse de dos niveles en Vista Cana, Bávaro, en US$280,000. 196 m² de construcción, tres habitaciones con clóset (la principal con su baño), dos baños completos y medio baño de visitas, cocina abierta y patio privado con jacuzzi y estacionamiento propio. Complejo cerrado con seguridad 24 horas y doble control de acceso, con playa artificial, lago, golf de nueve hoyos, canchas y gimnasio.https://josephvergarapuntacana.com/propiedades/villa-tipo-townhouse-en-venta-vistacana-punta-cana-213333/ De dónde salió todo esto:• Código Civil de la República Dominicana, Libro II, Título IV, «Del derecho de tránsito» y «De las servidumbres establecidas por los actos del hombre» (arts. 682-702), texto publicado por el Registro Inmobiliario: https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Marco_Legal/Codigos/Codigo_Civil_RD.pdf Lo que NO vas a oír: cómo se redacta o se inscribe una servidumbre de paso, cuánto se paga de indemnización, ni qué hacer si ya te cerraron el camino. Eso lo decide un abogado con licencia. ¿Estás mirando un solar o una casa y quieres revisar su acceso antes de firmar? Escríbeme y lo vemos juntos.Joseph Vergara — Realtor en Punta Cana y BávaroTel / WhatsApp: 829 726 0145https://josephvergarapuntacana.com Contenido informativo. No sustituye asesoría legal ni fiscal.

  6. 5d ago

    Tu balcón está en tu terreno: ¿y por qué el vecino tiene algo que decir?

    Tu balcón está en tu terreno: ¿y por qué el vecino tiene algo que decir? Cuando compras casa, villa o solar, también compras un vecino. Y el día que él abre una ventana hacia tu piscina, siembra un árbol pegado a la verja o te tira el agua de su techo, la discusión se gana con unas reglas que el Código Civil trae escritas, con medidas exactas. Hoy, cinco reglas y tres consejos para antes de comprar. En este episodio: • Entre vecinos hay obligaciones aunque nadie haya firmado nada (Código Civil, arts. 651 y 652): la pared medianera, las vistas, el agua de los techos y el paso.• La pared que separa dos casas o dos patios se presume de los dos; repararla les toca a ambos, y ninguno puede abrirle una ventana sin el consentimiento del otro (arts. 653, 655 y 675).• Ventanas para asomarse y balcones: un metro con noventa de la propiedad del vecino; de lado, sesenta centímetros. Con balcón, se mide desde su borde de afuera (arts. 678 a 680).• Árboles grandes a dos metros de la línea, los pequeños a medio metro. Las ramas que caen en tu patio, puedes obligar al dueño a cortarlas; las raíces, las puedes cortar tú (arts. 671 y 672).• El techo tiene que botar el agua de lluvia en tu propiedad o en la calle, nunca en la del vecino (art. 681).• Tres consejos: camina la verja antes de firmar, pregunta si el terreno está deslindado y pide cualquier acuerdo escrito con los vecinos (art. 686).• Mito derribado: «si el balcón está dentro de mi terreno, el vecino no tiene nada que decir». Propiedad de la semana: villa de dos niveles en White Sands, Bávaro, en US$160,000. 98 m² de construcción sobre un solar de 150 m², dos habitaciones con clóset y baño cada una, medio baño, cocina en madera con topes de granito y área de lavado. Título en mano y deslindado, verja perimetral, dos parqueos, residencial cerrado con portón, a unos diez minutos de playa El Cortecito.https://josephvergarapuntacana.com/propiedades/villa-de-2-habitaciones-en-venta-white-sands-196081/ De dónde salió todo esto:• Código Civil de la República Dominicana, Título IV «De las servidumbres o cargas inmobiliarias» (arts. 637-690), texto publicado por el Registro Inmobiliario: https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Marco_Legal/Codigos/Codigo_Civil_RD.pdf Lo que NO vas a oír: si una ventana o un balcón concreto cumple, si tu vecino ya ganó un derecho con los años, ni los retiros que pida el ayuntamiento o tu residencial. Eso lo deciden un abogado o un agrimensor con licencia. ¿Estás mirando una casa y quieres revisar sus linderos antes de firmar? Escríbeme y lo vemos juntos.Joseph Vergara — Realtor en Punta Cana y BávaroTel / WhatsApp: 829 726 0145https://josephvergarapuntacana.com Contenido informativo. No sustituye asesoría legal ni fiscal.

  7. 6d ago

    Compraste el último piso con azotea privada: ¿de quién es ese techo?

    Compraste el último piso con azotea privada: ¿de quién es ese techo? El anuncio decía terraza en el techo, privada. La única puerta para subir está dentro de tu apartamento. Pero el día que subes bloques para hacerte un cuarto, llega la carta del administrador. Hoy, un caso típico y tres preguntas para hacer antes de comprar, o antes de construir. En este episodio: • En un condominio hay sectores propios (tu apartamento), sectores comunes (el terreno, la estructura) y, en el medio, sectores comunes de uso exclusivo: solo los usa tu unidad, pero siguen siendo comunes y siempre acompañan a tu apartamento.• El Reglamento de Mensuras (art. 202) dice que las azoteas y terrazas accesibles son comunes, comunes de uso exclusivo o de uso exclusivo compartido.• La Dirección Nacional de Mensuras Catastrales lo remata: la azotea nunca puede ser sector propio.• La Ley 5038 de condominios (art. 8) pide el consentimiento de todos los propietarios para construir pisos nuevos u obras nuevas que afecten el edificio, salvo que el reglamento diga otra cosa.• Tres preguntas: cómo aparece la azotea en el plano del condominio, qué dice el reglamento de ella, y la carta al administrador antes del primer bloque.• Mito derribado: «si la azotea es de uso exclusivo mío, es mía y le construyo lo que yo quiera». Propiedad de la semana: casa en Residencial Ibiza, El Ejecutivo, Bávaro, ahora en US$175,000. 3 habitaciones, 2 baños, 175 m² de construcción en dos niveles, terraza techada privada con lavandería y área de parrilla. Se vende amueblada, con estacionamiento techado y portón eléctrico; el residencial es cerrado y tiene piscina y área de juegos infantiles.https://josephvergarapuntacana.com/propiedades/casa-en-ibiza-punta-cana-el-ejecutivo-213291/ De dónde salió todo esto:• Resolución núm. 789-2022, Reglamento General de Mensuras Catastrales (arts. 196 y 202): https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Marco_Legal/Resolucion/Resolucion_789-2022.pdf• Disposición técnica DNMC-DT-2023-004, «Aspectos sobre la división para constitución en condominio» (destinos «Azotea» y «Terraza»): https://ri.gob.do/wp-content/uploads/2023/08/DNMC-DT-2023-004-Aspectos-Divisi%C3%B3n-para-Constituci%C3%B3n-en-Condominio.pdf• Ley 5038 sobre condominios (arts. 7 y 8), texto publicado por la DGII: https://dgii.gov.do/legislacion/leyesTributarias/Documents/Otras%20Leyes%20de%20Inter%C3%A9s/5038.pdf Lo que NO vas a oír: si tu obra en la azotea se puede hacer, qué mayoría hace falta en la asamblea ni qué pasa con una obra ya construida. Eso lo deciden un abogado con licencia y un ingeniero. ¿Estás mirando un último piso con azotea y quieres saber cómo aparece en el plano? Escríbeme y lo vemos juntos.Joseph Vergara — Realtor en Punta Cana y BávaroTel / WhatsApp: 829 726 0145https://josephvergarapuntacana.com Contenido informativo. No sustituye asesoría legal ni fiscal.

  8. Oct 29

    El dueño te financia: ¿de quién es el apartamento mientras pagas?

    El dueño te financia: ¿de quién es el apartamento mientras pagas? Inicial, cuotas y sin banco: el financiamiento directo del dueño suena perfecto. Pero mientras pagas, ¿qué dice el papel? Hoy, un caso típico de un trato que vivía en una gaveta y cinco consejos para que el tuyo conste desde la primera cuota. En este episodio: • «Financiamiento directo» puede ser tres cosas: traspaso con hipoteca a favor del dueño, venta condicional inscrita, o un contrato privado que nadie inscribe.• La venta condicional se puede inscribir en el Registro de Títulos mientras no se haya pagado todo el precio o una parte; acto bajo firma privada o ante notario, 30 días hábiles, y la puede pedir cualquier persona interesada.• Para inscribir hace falta el duplicado del título, y ese lo tiene el dueño: que el contrato lo obligue a entregarlo.• Los papeles de las dos partes: cédulas, pasaporte con segundo documento si eres extranjero, y acta de matrimonio cuando el estado civil no cuadra.• Cada cuota con su comprobante, y lo que pasa si te atrasas, por escrito y firmado por los dos.• Mito derribado: «si el dueño me financia, me ahorro el papeleo». Propiedad de la semana: apartamento en Selene V, Boulevard Turístico del Este, Bávaro, US$130,000. 3 habitaciones, 2 baños, 153 m² en un cuarto nivel y 50 m² de terraza privada. Se vende amueblado y con inquilino que paga US$800 al mes. Piscina, gazebo, área de parrilla, jardín, parqueos y vigilancia 24 horas.https://josephvergarapuntacana.com/propiedades/apartamento-en-con-inquilino-206004/ De dónde salió todo esto:• Dirección Nacional de Registro de Títulos, ficha «Venta condicional de inmueble»: https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Tramites/DNRT/VENTA_CONDICIONAL_DE_INMUEBLE.pdf• Dirección Nacional de Registro de Títulos, ficha «Hipoteca convencional»: https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Tramites/DNRT/HIPOTECA_CONVENCIONAL.pdf• Guía de requisitos de la DNRT (base legal: Ley núm. 596-41 sobre ventas condicionales de inmuebles): https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Download/Guia_de_Requisitos/Resolucion_Guia_Requisitos_DNRT_V.0.pdf Lo que NO vas a oír: cuál esquema te conviene, qué impuestos lleva la operación ni qué pasa si alguien incumple. Eso lo decide un abogado con licencia. ¿Te ofrecieron financiamiento directo y quieres revisar el esquema antes de firmar? Escríbeme y lo vemos juntos.Joseph Vergara — Realtor en Punta Cana y BávaroTel / WhatsApp: 829 726 0145https://josephvergarapuntacana.com Contenido informativo. No sustituye asesoría legal ni fiscal.

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