澳洲首次置業「5%首期擔保」幫唔幫到後生仔上車？定係令貧者越貧富者越富？

政策變動與細節

聯邦政府擴大了首次置業貸款保證計畫（First Home Mortgage Guarantee），讓首次置業的年輕人只需支付 5% 的首期就可以上車，由政府擔保，理論上銀行無風險1 。

舊制與擴大後的新制主要變化是：

* 年度名額：舊制每年限制 5 萬個申請人，新制取消了限額。

* 收入上限：舊制規定單身年薪最高 12.5 萬澳元，兩人合計不超過 20 萬澳元，新制取消了收入限制。

* 樓價上限：新制大幅提高城市房價上限；例如，雪梨(Sydney) 從 90 萬澳元提高到 150 萬澳元；墨爾本(Melbourne) 提高到 95 萬澳元。

舊制規定的雪梨最高 90 萬澳元房價，遠低於雪梨在 2025 年 9 月所有住宅（Dwelling）的中位價 124.1 萬澳元。這意味著申請人連中位價的房子都買不到，只能購買距離市中心 50 公里以外，甚至更遠的物業。

經濟影響與道德風險

政策放寬前，房市已出現「春江鴨」效應。根據數據，在政策放寬前的 9 月份，澳洲全國房價已按月上升 0.8%，是兩年來最厲害的增幅。

批評者認為這是「silly policy」（愚蠢政策），政策的實質是將道德危機（Moral Hazard）由銀行轉嫁給政府。

澳洲人口集中主要大城市，導致出現結構問題包括：

* 供應不足：雖然政府承諾五年內興建 120 萬個單位，但進度緩慢，跟不上大量移民湧入的需求。

* 基建與規劃：人口集中在大城市，導致居住和交通問題，需要大型集體運輸系統 23。地方政府在城市規劃上受限，難以推動結構性改革 24。

但更根本問題是工資增長緩慢；例如要負擔 95 萬澳元的物業，並通過壓力測試，申請人稅前年收入需要達到約 16.5 萬澳元，這已經屬於澳洲統計局的 92% 高收入群體。

資本取代人力價值是全球趨勢，當資產價格（如樓價、黃金）的上升速度遠遠高於人類的勞動力價值，加劇了收入和財富上的差距。

資產價格上漲，其實也是個「Happy Problem」（快樂的問題） ，因為代表城市有增長和進步；若城市衰落（如底特律或芝加哥部分地區），樓市不景氣也不見得一般人的生活會過得更好。

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