Beim Thema serielles Bauen und Bodenanteil ist für Adrian Wyss, Head Division Buildings bei Implenia, klar: Genossenschaften bauen nicht günstiger, sie haben günstigeres Land. In der Stadt macht der Bodenanteil rund 50 Prozent der Gesamtkosten aus. Serielles Bauen in Holz-Systembauweise ist nach rund tausend Einheiten gleich teuer wie konventionelles Bauen, günstigen Wohnraum schafft es aber nicht. Entscheidend ist für Adrian nicht die Höhe der Baukosten, sondern der Bodenpreis. Wer in der Schweiz eine Wohnung sucht, erlebt einen anderen Markt als jemand, der schon lange in seiner Wohnung lebt. Corina Schena von gfs.bern belegt den Gegensatz mit Zahlen: Laut der Nationalen Wohnstudie sind rund 70 Prozent der Bevölkerung mit ihrer Wohnsituation sehr zufrieden. Im Sorgenbarometer 2025 nennen 24 Prozent der Befragten steigende Wohnkosten als eines der fünf grössten Probleme. Einen Grund sieht Adrian darin, dass Leute, die nach dem Auszug der Kinder günstig auf zu viel Fläche wohnen, nicht umziehen, wenn eine kleinere Wohnung teurer wäre. Diese Fehlallokation trifft Familien, die in der Stadt suchen. Beim Thema serielles Bauen und Bodenanteil hält Adrian fest: Bauen kostet überall in der Schweiz ähnlich viel, Standardisierung bringt gewisse Kostenvorteile. An der Zürcher Zypressenstrasse baut Implenia Büros zu 55 Wohnungen um, die Baubewilligung kam nach viereinhalb Monaten. Weiter geht es um missbräuchliche Einsprachen und den Wunsch nach Planbarkeit. In der Verantwortung sieht Adrian auch die Landverkäufer, etwa Erbengemeinschaften: Sie könnten Land für vielleicht 20 Prozent weniger an Projekte mit mehr preisgünstigem Wohnraum verkaufen. Im Podcast erwähnte Studien: UBS Sorgenbarometer Transkript zur Episode 00:00:00 Offsprecher gfs.echo, der Podcast von gfs.bern mit Lukas Golder und Corina Schena. 00:00:11 Lukas Willkommen bei gfs.echo. Die Staffel zu Mieten, Wohnen, Mietpreisen, die zunehmend beschäftigen. Und bei uns zu Gast ist vom Marktführer Schweiz, Implenia, der Head Division Buildings, Adrian Wyss, herzlich willkommen bei uns. 00:00:28 Adrian Danke vielmals. 00:00:29 Lukas Ein Projekt, von dem wir haben lesen können, ist die Zypressenstrasse in Zürich. 55 Wohnungen sind entstanden, vorher ist es Büroraum gewesen. Wenn du dir das so ein bisschen anschaust, was ist der Hebel, um wirklich Wohnungen zu machen? Sind es eher Verfahren oder sind es die eigenen Planungs- und Bauweisen? 00:00:48 Adrian Ich glaube, Umnutzung von Büro zu Wohnen ist ein Ansatz, der hilft, das Wohnraumangebot zu schaffen, der hilft, Wohnungen an zentralen Lagen zu schaffen, wie das Beispiel, das du erwähnt hast, die Zypressenstrasse in Zürich. Es ist noch nicht gebaut, aber es ist in Realisierung. Es ist ein Projekt, das ein Büro gewesen ist, und mit schlauen, intelligenten Konzepten kann man weiterbauen, kann man verdichten an diesem Standort, kann aufstocken, kann die Bürofläche umnutzen in Wohnen, kann den Bestand erhalten, kann eine gute CO2-Bilanz erreichen und hat schlussendlich auch ein modernes Wohnangebot, das ein kleiner Baustein ist, der das Angebot erweitert an einem guten, attraktiven Standort in der Stadt Zürich. 00:01:34 Lukas Corina Schena, du hast ein bisschen die Studienlage von uns, Wohnstudien, aber auch die anderen Studien angeschaut. Was ist dir am meisten aufgefallen? 00:01:43 Corina Was mir wirklich geblieben ist, ist so ein spannender Gegensatz, den wir beobachten können. Einerseits bei der nationalen Wohnstudie sehen wir, dass eine sehr, sehr hohe Zufriedenheit da ist mit der eigenen Wohnsituation. Rund 70 Prozent der Schweizer Bevölkerung sagt, dass sie sehr zufrieden ist. Es gibt einen Wert von 8, 9 oder 10 auf einer 10er-Skala, das ist … sehr gut, aber wir sehen natürlich auch im Sorgenbarometer, dass die Sorge rund um die steigenden Wohnkosten immer grösser wird. Wir sehen es: Im Jahr 2025 nennen 24 Prozent der Befragten steigende Wohnkosten als eines der grössten fünf Probleme. Und das ist natürlich etwas, das beschäftigt. Wohnen ist etwas, womit alle tagtäglich wirklich konfrontiert sind, und dadurch gibt es so ein bisschen den Gegensatz, den wir beobachten. Wir sehen aber auch in der nationalen Wohnstudie, dass ein grosser Unterschied ist, wenn man Leute über den eigenen Standard oder den aktuellen Standard und die aktuelle Wohnsituation befragt, und mit den Leuten redet, die etwas suchen. Also Leute, die einen neuen Standort suchen, eine neue Wohnung suchen, die sagen, okay, der Preis ist sehr entscheidend, hingegen sagen diejenigen, die die bestehende Wohnsituation beurteilen, für sie ist zum Beispiel die Anbindung an den ÖV oder auch die Nähe zur Grünfläche, zur Natur sehr wichtig. Und dadurch zeigt sich mir so ein bisschen die Frage: Haben wir da eine Zweiteilung beim Wohnproblem? Also haben wir einerseits Leute, die sehr zufrieden sind und die Zufriedenheit mit der aktuellen Wohnsituation haben, und Leute, die auf der Suche sind, die vor einem Problem stehen. Ich weiss nicht, wie du das, Adrian, wahrnimmst in deinem Alltag, in deinem beruflichen Alltag, wie ist das bei dir? 00:03:38 Adrian Beruflich oder auch in meiner persönlichen Situation. Ich glaube, das ist eine richtige Beobachtung, dass die Haushalte, die Personen, die schon lange in einer Wohnung, in einem Haus sind, natürlich auch nicht mit den gleichen Problemen konfrontiert sind wie die, die heute ihre … städtische Umgebung, Agglomeration, eine Wohnung suchen, wo man einfach kein Angebot hat und das Angebot, das besteht, dann sehr teuer ist. Und das ist sicher ein Problemfeld, das man dort hat: Angebot und Nachfrage, die nicht im Gleichgewicht sind, aber natürlich nicht alle gleich betrifft. Ich glaube, das kann man unterstreichen. Ich möchte vielleicht noch, was kann man sagen? Ich meine, es geht auch darum, wie viel Fläche eine Person, ein Haushalt belegt. Es kommt dann dazu, wer mal eine Wohnung hat, sei es auch in der Stadt Zürich und in einer genossenschaftlichen Umgebung eine günstige Wohnung allenfalls hat. Und dann in viel zu vielen Quadratmetern wohnt, weil die Familie die Kinder ausgezogen sind und so. Und natürlich ist er sehr zufrieden, weil er an dem Standort dann immer noch die Fläche hat und immer noch eine günstige Miete hat, das verstehe ich. Wenn er jetzt aus dieser Wohnung raus muss und dann eine kleinere Wohnung nimmt und die ist sogar teurer als das, was er heute hat, bleibt er einfach. Das führt dazu, dass es eine Fehlallokation gibt. Aber das ist unser System, das ist für den Mieter oder den Eigentümer natürlich eine positive Situation, aber führt dazu, dass kein Wechsel stattfindet und die Familien, die in der Stadt eine Wohnung suchen, dann entsprechend nur mit dem teuren Angebot konfrontiert sind und dass das natürlich eine Anspannung generiert, das ist nachvollziehbar für mich. 00:05:18 Lukas Aber steigende Wohnfläche pro Person, das haben wir immer noch, der Trend. Und das, was du ansprichst, ist auch, wir haben einen Riesenanreiz, dass man im günstigen Wohnraum bleibt, dass man einfach nicht wechselt und dann blockiert man vielleicht für eine junge Familie gerade eine Wohnung, die perfekt geeignet wäre. 00:05:35 Adrian Und das Problem kommt dann dazu, dass du in einem städtischen Umfeld für ein Neubauprojekt, wenn du dann auch verdichten willst, es hat keine freie Fläche zum Bauen, es hat kein Bauland. Das führt dazu, dass du immer verdichten musst. Du hast das in engen städtischen Umfeldern, wo du ja idealerweise auch Arbeitsplätze hast, und dort ist aber das Bauen kompliziert und teuer. Auf der anderen Seite, wenn du als Familie etwas suchst, dann wo hast du Land? Dann gehst du, wo hast du Möglichkeiten zum Bauen? Dann gehst du aufs Land, in die Agglomeration oder wirklich dann aufs Land raus. Und dort hast du dann wieder das Problem, ja, du kannst günstiger etwas kaufen, und dafür hast du dann wieder Verkehrsträger, die nicht entsprechend ausgebaut sind oder noch mehr belastet werden, und dann ist so wieder das Problem verlagert. Also wenn du nicht in gut erschlossenen Lagen, zentralen Lagen, Wohnraum schaffen kannst, ja, dann führt das zu Verlagerungen und dann zu Belastung von anderen Systemen. Aber schlussendlich das Individuum, das Einfamilienhaus ist immer noch ein Produkt, das sehr hoch eingeschätzt wird von den Nutzern. Ich selber wohne auch in einem Einfamilienhaus, das ist schön, aber ja, du hast dann das Pendeln vom Land in die Stadt, und das merkt man extrem, wie das belastet ist, die ganzen Verkehrssysteme, sei es öffentlicher Verkehr oder auch Privatverkehr. 00:06:54 Lukas Hast du bei dieser Kartografie noch ein bisschen bleiben, kannst du uns ein bisschen erklären, wo ist welches Problem beim Bauen auch, beim Wohnen, beim Wohnraum finden, günstige Wohnungen finden? Das ist schon sehr unterschiedlich. 00:07:08 Adrian Das ist sehr unterschiedlich. Ich weiss, wenn man das vielleicht von der Raumplanung her anschaut, ist das wirklich in einem städtischen Umfeld extrem langwierig, bis du, wenn das nicht zonenkonform ist, wenn du grössere Überbauungen machen willst, wenn du eine Überbauungsordnung, einen Überbauungsplan erstellen musst, einen Gestaltungsplan, der sehr langwierige Bewilligungsprozesse hat, bei denen du Mitwirkung hast von Anwohnern, von politischen Parteien, von Verbänden. Das ist einfach ein extrem langer Prozess. Es wäre eigentlich sinnvoll, an zentralen Lagen zu bauen. Auf der anderen Seite hast du dann Auflagen, die hoch sind, der Prozess, der extrem unsicher ist. Wie lange geht das? Und auch Geld, das du in die Hand nehmen musst. Und dann baust du lieber nach der geltenden Bauordnung und hast nicht die entsprechende Ausnützung, und wir vergeben uns eine Chance, an diesem Standort mehr zu machen. Das ist eine Situation, mit der viele Investoren, seien es Immobilienentwickler oder auch Bestandeshalter, natürlich konfrontiert sind. Und dann tun wir uns eigent
