Esta semana les tengo la tercera entrega de La Ruta en audio. Son unos 20 minutos de conversación con Daniel Navarro. Daniel es economista con especialidad en economía urbana, y uno de las personas que mejor conoce el funcionamiento del sector vivienda en Costa Rica. En la conversación tocamos varios temas: * ¿Cuáles son las instituciones encargadas de la política nacional de vivienda? * ¿Qué programas o facilidades tienen disponibles? ¿Para quién son adecuados? * Opciones adicionales proporcionadas por la banca estatal y recomendaciones. Adjunto además la transcripción de la conversación, para quienes sigan prefiriendo el formato escrito. Si esta información le parece útil, no dude en compartirla, y si no lo ha hecho, suscríbase para recibir sin costo todas las publicaciones futuras. Humberto Bienvenidos una vez más a La Ruta. Muchas gracias por acompañarnos y por escuchar. Hoy nos acompaña Daniel Navarro. Daniel es economista, consultor internacional y profesor universitario. Él se ha especializado en temas de economía urbana desde hace cerca de una década, y ha trabajado a escala municipal y más recientemente a escala nacional, desde el Ministerio de Vivienda. A lo largo de su carrera, Daniel ha estado muy enfocado en proyectos que buscan hacer más accesible el financiamiento de la vivienda para todo el mundo. Y por esta razón me pareció un excelente invitado para explicar la ayuda que nos puede dar el estado en hora de comprar casa. Humberto Hola, Daniel. Daniel Hola, Humberto. Humberto Daniel, queríamos aprovechar que está usted por acá para preguntarle cuál es, a grandes rasgos, el diseño del sistema nacional o la política nacional de vivienda: ¿ A quién se espera beneficiar?¿ Con qué herramientas? ¿ Cuál es la participación que se espera tanto del estado como del ciudadano? Daniel La política de vivienda ha ido evolucionando. La lógica siempre ha sido tratar de facilitar el acceso a la vivienda a toda la población costarricense, pero se ha enfocado en los últimos años, las últimas décadas a las familias en pobreza y pobreza extrema específicamente. Hay tres instituciones que en sí conforman lo que sería el sector vivienda: lo que es el INVU, que es el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, el BANHVI, que es el banco que conlleva los procesos de los bonos familiares y el MIVAH, que es el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos. Esos tres en sí, trabajan conjuntamente buscando mejorar la accesibilidad de la población a obtener una vivienda, y no solo la estructura de la vivienda, sino proveer, aquellas características de servicios urbanos que mejor faciliten en sí la calidad de vida a las personas en la parte urbana y rural, específicamente. Ahora, el INVU en los setentas, ochentas, fue una institución bastante fuerte en temas de desarrollo de vivienda, propiamente. Desarrollaba muchas urbanizaciones y proveía también vivienda. Ahora lo que se maneja mucho a través de esta institución son algunos proyectos para poblaciones de ingresos bajos y pobreza extrema. Han tenido algunos intentos de facilitar desarrollos habitacionales para población de ingresos medios, pero han tenido barreras específicamente a la hora de poder acceder a financiamiento para desarrollar estos proyectos. La parte fuerte del INVU también ha sido el Sistema de Ahorro y Préstamo que es un proceso en el cual vos ahorrás un porcentaje del monto para financiar tu vivienda a través de varios años. Eso sí, no te pagan ningún tipo de rentabilidad sobre ese ahorro. Y luego el INVU te presta fondos a una tasa fija, lo cual es bastante ventajoso, especialmente con lo que ha venido pasando del aumento de las tasas, que eso siempre es un riesgo. Entonces. Esta es una solución, solo que si analizás específicamente cuáles son las personas que acceden a este sistema, estamos hablando de población que tiene capacidad adquisitiva o ingresos altos y por lo tanto, pueden hacerle diferente a las características de este ahorro que es un porcentaje bastante alto de lo que es el presupuesto de las personas. Se ha visto que este proceso de ahorro y préstamo del INVU se ha dado como un mercado secundario en el cual yo maduro el contrato y luego lo vendo. Entonces son procesos que no han alcanzado aquellas voluntades iniciales de otorgar, digamos, vivienda para para mayor cantidad de población. Y ahora un poco sobre el BANHVI. El BANHVI lo que maneja es el sistema financiero nacional para la vivienda que son recursos públicos, específicamente. Tiene tres fondos, El FONAVI, el FOSUVI y tiene un tercer fondo que es de estabilización del mercado secundario de hipotecas. Este realmente no lo han desarrollado. La lógica de los bonos a través del sistema es facilitar el acceso a vivienda. Vos tenés estratos socio-económicos propiamente establecidos por el BANHVI en el cual establecen un monto, máximo, al cual tenés acceso al bono según el ingreso del núcleo familiar. Del 2019, 2020, se cambió un poco la curva de la relación inversa entre mayor bono a menor ingreso de núcleo familiar, dado que no se estaba beneficiando poblaciones de ingresos medios, específicamente. Se había enfocado mucho únicamente a familias de bajos recursos y de pobreza extrema. Entonces, la política bien, estaba con un vacío, específicamente esa población de ingresos medios, dado que por un lado teníamos el bono que según tu ingreso hasta te pueden, digamos otorgar de forma gratuita la vivienda, y por otro lado, la población que ya tiene ingresos suficientes que no necesitan, digamos, de apoyo estatal, por así decirlo, a través de subsidios. Entonces se generaron en ese año, 2019, inicios de 2020, lo que era el bono para ingresos medios. Este te permitía tener el bono para poder pagar parte de tu prima. El monto máximo que podías buscar como casa era 65 millones. Según tu nivel ingreso te iban a dar de 4 hasta 7 millones. O aún más , según los seis estratos socio-económicos que establece el BANHVI. Esa vez también se dio una actualización específicamente del monto de la casa porque estaba fijado alrededor de unos 58 millones por varios años. El bono de ingresos medios se trabajó con las mutuales que fueron las impulsoras de este proceso. Para aquellas personas que no saben, las mutuales son por así decirlo los entes económicos más importantes del sistema financiero. Hay otras entidades autorizadas: el Banco Popular, el Banco de Costa Rica, el Banco Nacional, pero realmente lo que colocan no es tan fuerte como lo que coloca talvez la Mutual de Cartago o la Mutual Alajuela. Entonces fue muy bueno, realmente se encontró un nicho de mercado específicamente para esta población con esta ayuda. Lo que se asumió, el supuesto inicial, era que la población tiene la capacidad para hacerle frente a las cuotas de un préstamo para una casa de 65 millones, pero no tenía la plata, o los ahorros, que es un tema de endeudamiento propiamente ya de la cultura costarricense, de de tener el ahorro para la prima. La idea era, bueno, ayudémosles ahorita, con aplicar el bono a la prima. Y hubieron algunos fondos propiamente tanto de las mutuales como de bancos estatales que decidieron dirigir a este bono específico, lo cual logró facilitar casi 2000, 2100 unidades en un año y medio o por ahí. Luego pasó la pandemia, y bueno, se dio una afectación propiamente ya a lo que son los recursos del gobierno que se podían, digamos, otorgar a este rubro. Hay otros tipos de bonos. Hay bonos para la mejora de la vivienda. Son bonos talvez un poco bajos, de un millón, dependiendo del valor de la vivienda y el ingreso de las familias. También se ha venido trabajando en facilitar este porcentaje ya de una forma más fija para el bono de la vivienda para ingresos medios y no solo enfocarse en generación de vivienda de pobreza extrema. Humberto Para resumir: existe un sistema nacional que tiene tres instituciones, las más fuertes o las que tienen más contacto con el ciudadano son el INVU y el BANHVI. El INVU ofrece un programa de ahorro y préstamo que cualquier persona puede acceder, pero se concentra generalmente en familias de clase media. Y el BANHVI tiene el bono de vivienda que durante mucho tiempo estuvo concentrado, bueno, en gente en estado de pobreza, pobreza extrema, gente de muy bajos ingresos, pero se amplía, con montos reducidos, para gente de ingresos medios. ¿Correcto? Daniel Sí. Correcto. Humberto Una pregunta. ¿Se pueden combinar esos dos beneficios? Daniel No, no realmente. El bono te analiza específicamente el perfil. Tenés que cumplir ciertas características, no solo de ingreso, sino tal vez no tener, según el bono, ahorros. Para ingresos medios es un poco diferente porque, bueno, estamos ampliando la base. Pero la combinación realmente no, desconozco completamente si se ha hecho. Pero el enfoque es: distintos perfiles, distintas facilidades de subsidios y de apoyo. La banca también estatal ha facilitado, programas interesantes. Creo que los más interesantes han sido del Banco Popular a través de su banca social: son el FAVI, que es el fondo de vales de vivienda y el FEVI, que es el fondo especial de vivienda. Estos lo que buscaban es captar población que no tenía acceso al bono y tampoco tenía capacidad para acceder a la banca, tal como la conocemos. Igual, tenían características de casas de hasta 65 millones que era lo que te financiaban, te financiaban el 100%, son unas tasas bastante atractivas en su momento. Tenían también ciertas características de pago, según las normativas internas del banco y tenían un enfoque de esta población que normalmente no tenía acceso a vivienda a través de la banca o tampoco calificaban propiamente al Sistema Financiero Nacional para la Vivienda del BANHVI. Lograron encontrar un nicho, pero también tenía la limitante de que los recursos eran d
