地產雄厲害！

雙證照不動產經理人張厚雄

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09/13/2024

收款要收『本票』好還是『支票』好？

收款要收『本票』好還是『支票』好？票據的基本分類我國票據法將票據依照不同的使用目的，分為3個種類：匯票本票支票。我們今天匯票就不說。本票本票是為了解決「時間」的問題，例如商場上常見：為延緩支金缺口『我現在沒錢，先給你本票』，時間到了你再來找我要錢。支票：支票是一種由銀行客戶向銀行發出的一種法律命令，要求銀行支付指定金額給特定人或持票人。支票是有記名的，上面記載了付款人、受款人的姓名(也可以不指定受款人的姓名)、金額和支付條件。支票通常用於日常商業交易，可讓持票人在銀行兌現或轉帳或直接入帳受款項。持有本票比支票更有保障嗎？這就要看雙方信用及需求目的性了。其實上開二種票據最大的不同在於，『持有支票』只須經由銀行等金融業者付款，所以執票人不需要找到發票人來請求付款，如果發票人是有能力付款(若沒信用出現問題)，執票人只要將支票直接存入銀行就可兌換現金，較本票更為方便使用的、若『持有本票』，付款條件成時仍需要找到發票人來請求付款(仍稍有麻煩)。但以保障付款執行上來看，若無順利如期支付款項者？若『持有本票』會有方便取得強制執行付款執行名義的便利性，因為本票就是法律上強制執行的執行名義之一。所以我來用詳細的白話一點名詞來解說一下支票跟本票他的本質與作用： ◎支票：依票據法第四條，指發票人於銀行開設存款帳戶備足資金，供銀行辦理支票兌付；其中所指金融業者係指「財政部核准辦理支票存款業務的銀行及金融機構。「支票」是指發票人簽發一定之金額，並委託金融業者於收受到該支票時，須無條件支付票載金額給受款人或持有票據之執票人，因此開立支票者，需在銀行開設支票存款（甲種活期存款俗稱甲存）戶，並經銀行發給空白支票本。支票的主要性質，是作為「代替現金的付款支付工具」。但支票並沒有像本票的「裁定程序」規定，所以執票人遇到退票等不獲付款的情形時，只能向法院提起民事訴訟來解決，需耗費較多的時間及成本。 ◎本票：依票據法第三條，係指發票人(銀行也可以為發票人)簽發一定之金額，於指定之到期日，由自己無條件支付與受款人或執票人之票據。若由銀行所發行者，稱為銀行本票(銀行開立支本票通稱台支或行支：俗稱鐵票。一般民眾若有需求要求銀行代開銀行本票者、都必需要用現金去換的，銀行財會願意開立)；若係由一般公司發行者，一般通稱商業本票。所謂「本票」，是為發票人簽發一定金額的票據，並保證自己於票據上所附著之日期，會無條件支付票載金額給受款人或持有票據的執票人。因此本票的屬於「信用票據」，用來保證發票人未來將會支付票據上之金額。為了加強此擔保性質，票據法還規定執票人於到期日若未獲該票據之付款時，可向法院「聲請裁定後強制執行」，此時法院僅會審此張本票是否有「被偽造簽名、變造金額或日期等等事項」，法院即會下裁定，讓執票人依票載金額，強制執行發票人名下之財產。此種「裁定程序」，類比於一般訴訟程序是簡單又快速。二種票據最大的不同在於，支票須經由銀行等金融業者付款，因此執票人不需要找到發票人來請求付款，如果發票人是有能力付款，執票人只要將支票直接存入銀行就可兌換現金，較本票更為方便使用。提醒大家玩具本票具備法律效力嗎？所謂「本票」，是指開立票據的發票人簽發一定金額，保證自己於票上所載之到期日，會無條件支付票載金額給受款人或持有票據的執票人。在一般文具店都可購買，它的追討執行威力很強，所以很多賭場或地下錢莊、或臨時抽不到錢的糾紛調解成立，都要求借款人和債務人簽立本票，簽了跑都跑不掉，連銀行的房貸信貸都會要求簽本票。相較於支票需由銀行發給，一般人可以隨時在文具行買到已印好的本票，這也是大家所稱的「玩具本票」。但玩具本票並不是玩具，只要內容符合票據法所規定簽發本票應記載之事項，就有本票之效力，切勿因此不在的意鬆懈任意簽名，以免平白遭受損失。特別提醒對票據法不是很熟悉的人跟他留意提防這些票據的法律關係，別亂簽票據以免損害您自己的嚴重商譽和財產損失。因此生意上要收『本票』好還是『支票』好？就看個人需求囉。 -- Hosting provided by SoundOn
09/10/2024

T1024 啥是物之瑕疵擔保責任

啥是物之瑕疵擔保責任基於契約自由『契約要寫什麼都可以嗎？民法第72條規定：「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。契約自由為個人自主發展與實現自我之重要機制，並為私法自治之基礎。契約自由，依其具體內容分別受憲法各相關法規定保障，涉及財產處分之契約內容，當然應為憲法所保障。以前最常見的賣方屋主在契約上常寫著『現況交屋』您覺得這樣有效嗎？通常最常見的是『房屋瑕疵擔保責任』，是指賣方對於房屋瑕疵的負擔程度，賣方需擔保自己出售的房屋不會滅失或減少價值，若有瑕疵應於買賣契約前先告知買方；因此，若訂約後買方發現商品與原先約定有異，買方有權要求賣方履行瑕疵擔保責任。買賣房屋我們經常聽到『所謂的賣方關於物之瑕疵擔保責任』其基本規範為民法第354條：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。，意思就是在買賣標的物交付前（不動產買賣就是交屋）如已存在瑕疵，即使在契約成立時此項瑕疵尚未存在，出賣人仍應對於買受人擔負瑕疵擔保責任。這就是民法所規定的『物之瑕疵擔保責任』這就是買方買到瑕疵房屋時的一項跟賣方討公道的利器－「瑕疵擔保責任」。大部分人對於瑕疵擔保責任的內容卻都不是非常了解，常把瑕疵擔保責任跟保固責任混為一談。瑕疵擔保責任與保固責任有什麼不同？仲介提供的「中古屋漏水保固」，其實是基於「契約約定」所生的義務，與我們現在談的《民法》中的「法定責任」有所區別。因此，當出現漏水問題時，請求修繕並非法條明文規範的中古屋瑕疵擔保責任範圍；而與仲介簽訂合約中的漏水保固條款，雖然通常可交由賣方負起修繕責任，但往往有一些附加限制，例如：必須在交屋後一定期間內提出瑕疵、賠償金額及保固範圍有限制等。然而買到瑕疵屋時，如何處理方式？ 1. 解除契約解除契約是瑕疵擔保責任最常見的權利，但並不是所有的情形都可以請求解除契約。如果解除契約的情形，對於賣方有失公平，那就不能夠以解除契約的方式解決。例如如果只是幾萬、幾十萬的滲漏水爭議，卻要解除上千萬的房屋買賣契約，就可能被認定是有顯失公平的問題。 2. 減少價金除了解除契約外，另外可主張的權利就是「減少價金」。而減少價金的金額多寡，法院通常會以修復費用為準，有些情況下也會請不動產估價師估算瑕疵減損金額比例，以作為減價標準。 3. 不履行的損害賠償如果買方認為買到瑕疵屋，讓其有許多額外損失，除了前述兩種權利外，還有一種選擇是主張損害賠償，例如因無法使用房屋產生的另行租房成本、修繕費用損失，或修復完成後的市價減損損失者，都有機會請出賣人負擔損害賠償責任。買方不能主張瑕疵擔保責任的情況： 1. 買方簽約時已經知悉瑕疵 2. 雙方已經特約排除瑕疵擔保責任 3. 交屋後已經超過五年。瑕疵擔保責任時效也是需要多作注意的，依照民法第365條規定，如果交屋後已經超過五年，買方就不能再主張瑕疵擔保責任。避免權利失效。就是請求權時效規定。 4. 發現瑕疵後，未盡從速告知賣方的義務。當買方發現瑕疵，依照民法第356條規定，應「即」通知賣方，也就是「立刻」通知賣方。發現瑕疵並告知賣方後，未於告知後的六個月內行使權利換句話說，賣方要便宜賣，跟應該負的責任是兩碼子的事情，便宜賣房不等於不用負責任。所以，只要買方沒有放棄「瑕疵擔保的請求權利」，即使買方簽了名、雙方同意「現況交屋」，仍不表示賣方日後都不用負責任。也就是在某些情況下，買賣雙方可能在簽約時就已對特定房屋瑕疵達成約定。例如，賣方可能已告知買方某處瑕疵並提供了減價，或是買方接受了某處瑕疵並同意不要求賠償。在這些情況下，雙方的特殊約定將優先於《民法》的瑕疵擔保條款，因此該瑕疵不屬於中古屋瑕疵擔保責任範圍。所以要在買賣契約書上賣方要排除下次擔保責任(經買方同意接受補償方式)在買賣契約書上，賣方除了要「排除」瑕疵擔保的責任，買方也要「放棄」買賣標的『物的瑕疵擔保責任』的請求權才行。但是民法有特別條款，如果方屋主「明知道」他要賣的房子有某個部分瑕疵是卻「沒有告知」買家，即使約定上述條款『賣方不負、買方放棄』也是無效的。所以還是得加上「誠實告知」才行。在賣方完整且誠實告知的前提下，賣方排除瑕疵擔保的責任，買方放棄瑕疵擔保責任的請求權，三個條件同時滿足，原則上才能幾近萬無一失了。 -- Hosting provided by SoundOn
07/09/2024

人壽保險的死亡保險給付一定可以免遺產稅嗎

人壽保險的死亡保險給付一定可以免遺產稅嗎？遺產及贈與稅法，其中第16條第9款規定：約定於被繼承人死亡時，給付其所指定受益人之人壽保險金額、軍、公教人員、勞工或農民保險之保險金額及互助金。屬不計入遺產總額的項目。重點是指約定於被繼承人〔被保險人〕死亡時，給付其所指定受益人可不計入遺產總額的項目〔未指定受益人就是直接給法定的繼承人繼承的話，是不可以不計入遺產總額課徵遺產稅的〕人壽保險的種類：定期壽險、終身壽險、儲蓄壽險「定期壽險」會在投保人去世時提供賠償，並不會派發紅利。合約設有定期時限，例如10年或20年，期滿而未有索償的話，合約便會自動終止；這種壽險只提供保障沒有儲蓄功能。「終身壽險」兼具保障及儲蓄功能，投保人在世時可收取「現金價值」，一旦去世，受益人則可獲得一筆過款項。投保人一般須定期向保險公司支付保費，保費會用作投資以賺取紅利。「儲蓄壽險」以儲蓄為主，在指定的合約期滿之日，不論投保人是否在世，仍可獲一筆過的款項。假如投保人在合約期滿前去世，保險公司則會提供身故賠償，因此「儲蓄壽險」亦具有保障作用了解保險關係人：要保人被保險人受益人根據保險法第 113 條規定：「死亡保險契約未指定受益人者，其保險金額作為被保險人遺產。」所以即使不指定受益人，若發生意外理賠金也是照著法定繼承人的規則給予。可是保險法第 112 條又有規定：「保險金額約定於被保險人死亡時，給付於所指定的受益人，其金額不得作為被保險人的遺產。」所以沒有指定受益人的關係，理賠金就會計入被保險人的遺產裡，還會被扣一筆遺產稅。就是，當保險公司給付保險金給受益人時，對受益人而言，就是一筆額外的所得，因此仍面臨所得稅的問題。這也代表保險金在稅賦上，要分為兩個問題來看，一是「所得稅」，二則是「遺產稅」。指定受益人的保險金雖然不計入遺產總額，但需要依法計入個人所得額，保單的受益人跟要保人不是同一人時、死亡給付在3330萬以下，雖不計入基本所得額，但超過餘額仍要計入。但如果這筆死亡給付被認定為遺產時，若計入遺產總額時，則不用計入個人基本所得額計算，兩者擇一課稅。另外，如健康險、醫療險中，如住院理賠、手術理賠金等「非死亡給付」的保險金，若在被保險人身故後才請領，由於醫療保險金的受益人為「被保險人」，並不能指定給其他人，這筆錢將由繼承人取得，因此這筆錢就會被視為遺產。保壽險要注意的三個重點觀念：一、要保人、被保險人不同人時，當要保人先身故，保單價值須列入要保人遺產課稅。依照保險契約，要保人為負責繳交保險費之人。當被保險人身故時，保險公司會給付身故保險金給受益人。但若是要保人身故，所以必須向保險公司申請變更要保人，而壽險保單是具有保單價值的，所以必須列入要保人的遺產總額並繳交遺產稅。二、要保人身故前，將要保人改為配偶或其他人，仍有遺產稅或贈與稅問題。由於終身壽險保單具有保單價值，若將要保人改為其他人是屬於贈與行為，應該要辦理贈與稅申報。在身故之前才把要保人改為其他人，還是無法規避遺產稅！因為依照遺產及贈與稅法的規定：「被繼承人死亡前2年內贈與配偶之財產，應於被繼承人死亡時，視為被繼承人之遺產，併入其遺產總額，依本法規定徵稅。」三、『要保人』與『受益人』非同一人，則須留意最低稅負制的『所得稅問題。除了上述兩點之外，能夠不計入遺產總額的前提是：要保人與被保險人為同一人，且投保的動機並不是要用來規避遺產稅的才可以適用〔如下依實質課稅原則核課〕。由於要保人與受益人非同一人，需依照《所得基本稅額條例》來申報。〔如後財政部函釋〕死亡人壽保險金依實質課稅原則核課因人壽保險的死亡保險給付可免遺產稅，稅捐機關為避免保險的美意遭到濫用，在109年7月1日發布「實質課稅原則」，一旦符合相關特徵的保險給付，國稅局就會計入遺產課稅。若沒有符合下列可疑的要件者？又有指定受益人。人壽保險的死亡保險給付可免遺產稅的。依實質課稅原則認定係屬遺產實務上保險給付，實質課稅的8大特徵〔依實質課稅原則認定係屬遺產〕以下可供參考： 1. 躉繳投保：一次性繳納保費。 2. 高齡投保：高齡係參考國人男女平均壽命年齡，一般認為超過70歲就算高齡。 3. 鉅額投保：投保金額較一般水準高或投保金額佔總遺產價值比重較高。 4. 密集投保：死亡前短期內投保多張保單，尤其留意死亡前2至3年內投保。 5. 短期投保：投保後5年內死亡。 6. 帶病投保：已知罹患重大疾病才投保。 7. 舉債投保：貸款投保。 8. 保費過高：保險給付小於或等於已繳保費保險給付免納所得稅，但須留意最低稅負制。保險金3330萬元免遺產稅？保險市場上流傳的「保險金3330萬內免稅」，你以為是免遺產稅嗎？不是的。其實是《最低稅負條例的所得稅》中關於《特定保險給付》的免稅額。依《所得稅法》第4條，保險給付免納所得稅，所以無論是身故保險金，或是還本型保險給付生存保險金，皆免納所得稅。保險給付雖然免納所得稅，但須注意是否有最低稅負制的問題。依照所得《基本稅額條例》當「受益人」領取「特定的保險給付」時，必須計入基本所得額計算是否應繳交「最低稅負」的所得稅。依所得基本稅額條例，「受益人」領取特定的保險給付時，必須計入基本所得額，進而計算是否應繳交俗稱的最低稅負。「特定保險給付」，是指同時符合以下原則的保險給付： 1. 民國 95 年 1 月 1 日以後訂定的保險契約。 2. 受益人與要保人非屬同一人。 3. 人壽保險及年金保險 (但健康險和傷害險除外)。財政部台財稅字第 10200009960 號函的說明，「受益人與要保人非屬同一人之人壽保險給付，既經稽徵機關依實質課稅原則認定係屬遺產，尚無遺產及贈與稅法第 16 條第 9 款規定之適用，而應計入被繼承人遺產課徵遺產稅，自無適用所得基本稅額條例第 12 條第 1 項第 2 款規定問題。」此課徵原則不是遺產稅與所得稅二擇一，而是先確定是否課徵遺產稅。若保險金計入遺產課稅，受益人就不必再計算繳交最低稅負；若未計入遺產課稅，才納入最低稅負的計算。這就是市場上流傳已久「保險金3330萬」的真相。註：1〔所得基本稅額條例〕自95年1月1日起施行最低稅負制推行目的最低稅負制係為使適用租稅減免規定或其他因素而繳納較低之稅負甚至不用繳稅的公司或高所得個人，都能繳納最基本稅額的一種稅制。目的在於使有能力納稅者，對國家財政均有基本的貢獻，以維護租稅公平，確保國家稅收。實施對象最低稅負制的實施對象包括「營利事業」及符合居住者定義之「個人」。但對於未適用租稅優惠、或所繳納之一般所得稅額已較最低稅負為高者，不在課徵之列，並不是全體國民或所有企業都適用只要符合下列條件之一，就不必申報最低稅負： 1、申報綜合所得稅時，未適用投資抵減獎勵，且無海外所得、無特定保險給付、有價證券交易所得、申報綜合所得稅時減除之非現金捐贈及其他經財政部公告應計入基本所得額之項目者。 2、雖有應計入基本所得額之項目，但基本所得額在新臺幣670萬元以下者〔公司另規定〕。本案重點 1. 海外所得：(1)指未計入綜合所得總額之非中華民國來源所得。一申報戶全年合計數未達100萬元者，免予計入；在100萬元以上者，應全數計入。 2. 特定保險給付：所得基本稅額條例施行後所訂立受益人與要保人非屬同一人之人壽保險及年金保險，受益人所受領之保險給付，但死亡給付每一申報戶全年合計數在3,330萬元以下部分免予計入。超過3,330萬元者，扣除3,330萬元後之餘額應全數計入。 3. 有價證券交易所得： (1)未在證券交易所上市之股票、新股權利證書、股款繳納憑證及表明其權利之證書(以下統稱未上市櫃股票)。 (即自110年1月1日起出售未上市櫃股票之所得額應計入基本所得額) 4. 等… 註：2〔如後財政部函釋〕受益人與要保人『非屬同一人之』人壽保險給付，依實質課稅原則併入被繼承人之遺產課徵遺產稅，受益人取得前開死亡人壽保險給付，是否尚須計入基本所得額課徵綜合所得稅？ Q：要保人陳君即為被保險人及被繼承人，生前投保人壽保險及躉繳鉅額保費，並指定其孫子王君為受益人。王君取得保險公司死亡人壽保險給付計新臺幣(下同)40,000,000元，原依所得基本稅額條例規定，扣除30,000,000元後，剩餘10,000,000元，加計綜合所得淨額，申報及繳納綜合所得稅。惟上開死亡人壽保險給付嗣經稽徵機關依實質課稅原則認定係屬遺產，是否能申請因10,000,000元計入基本所得
07/04/2024

T1022 多人共有土地多數決整筆強制出售有困難了嗎?

多人共有土地多數決整筆強制出售有困難了嗎? 土地法第34條之1執行要點修正113年1月1號起多數決強制出售已成過去? 我們先來說一下土地法第34條之1是如何規定的：共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。過往因為執行依土地法第34條之1執行多數決強制出售整筆共有物程序，『無須進行實質審查』導致有不肖共有人仗大吃小、霸凌少數共有人爭議不斷情形，為因應近年來實務執行上的爭議進行改良，內政部已在113年1月1日起土地法34條之1執行要點修正有對此法落實『實質審核』及增訂多數決只能賣第三人等相關補強措施，進一步平衡了多數與少數共有人權益了。但本次修正增修了不同意共有人程序及實質保障相關規定，並明確地政機關之審查標準。立意良善但我認為，其中一項共有土地多數決處分登記即駁回之地政機關處分項目〔也算是地政機關規避法律責任之便宜作為〕，是否會成為合法整合業者或正當處分的多數共有人夢懨?還是成為少數共有人救命稻草? 我是很擔心。實務上共有土地及建築物常因權屬複雜，難以交易或整合開發，為促進共有不動產有效利用，增進公共利益所訂定的土地法第三十四條之一規定多數決最終手段，若不能落實的話，只因要落實衡平共有人權益，也會徒增訟源並讓土地不能效利用，實為浪費土地資源。其實因有長年共有土地或共有建築物被閒置，當其中共有人有要出售土地，讓土地更有效利用，又得不到共有人願配合情況，又因民法819條規定需要全部共有人同意，若再有土地法34條之1執行的嚴苛條件才能執行？動不動就須上法院，無疑耗費非常多時間成本並徒增『類都更的釘子戶一般的』難纏困境，讓土地不能效利用，我認為就不是人民之福了。土地法第三十四條之一規定共有不動產之處分，儘管這項法律規定可能對於不　同意的共有人來說顯得有些強硬多數決也算霸王條款，也會是少數一方不是滋味源頭，然而，從好的地方想經濟效益的角度來考量，這種做法促進了土地和建築物的有效利用，也有助於推動社會經濟的進步之手段。更是民主社會中少數服從多數的具體展現。此次修法個人認為很洽當部分如下：原依照該執行要點規定：共有人出賣其應有部分，除買受人同為共有人外，他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權。最高法院72年台抗字第94號判例：也解釋了土地法第34條之1第4項規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之問題。是留有部分爭議的但此次修正後：共有人多數決後共有人不能買、只能賣給第三方，但只要是共有人就有優先購買權。多數決的他共有人得僅就其共有部分行使優先購買權，是對的共有不動產多數決後有償讓與只能賣給第三方，而共有人除了依法有優先購買的權利外，不能直接成為買受人(買方)。政府規定是基於以下幾點考量：一名共有人於其他多數決共有人，可能以低於市場的價格購買、或以大吃小行為，這樣的行為存在利益衝突，可能損害其他共有人的權益有顯失公平。當共有不動產被多數決定出售時，強制將未同意的共有人的持份也一併處分，這違反了民法等共有權的原則。原共有人之間買賣無須通知其他共有人優先承購權，實質上等於是一種內部買賣，這將剝奪其他共有人依法行使的優先購買權的權利，是不對的。然而，「同樣條件」過去曾引發許多爭議。特別情況是在同一買賣契約中合併出售了非他共有人共有的土地或建築改良物。這時，其他共有人行使優先購買權時，應該是否需要依照買賣契約的同樣條件購買全部出售的標的?即實質增加了少數共有人行使優先購買權的額外負擔，是不對的。所以此此修法改為：於數宗土地或建物併同出賣,他共有人得僅就其共有之土地或建物行使優先購買權即可。另外增訂了較嚴謹的其他審查，我就不一一說明多數決通知公告新公告方式、通知方式、通知處所、公告代替條件即內容、土地法第34條之1優先購買權切結書的新規定、共有物不得多數決處分『交換所有權』、設定地上權他共有人有優先購買問題，但修法個人認為很『不洽當』部分如下：共有土地多數決處分登記駁回理由要件過於浮濫，容易成為多數共有人的執行噩夢?或成為少數共有人刁難解藥? 之間遊走法律逾迴不確定。容易造成片地訟源！共有土地多數決並因私權爭議導致登記申請被駁回的原因：土地登記規則第97條第3項依前二項規定申請之登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。」土地法第34條之1執行要點第14點第1款數宗土地或建物併同出賣，部分共有人未記明各宗土地或建物價金，致他共有人無從就其共有之土地或建物行使優先購買權，並有但書規定。土地法第34條之1執行要點第14點第2款就其應得對價、補償及買賣條件等私權事項有爭執，並附具已向法院起訴文件。」當共有人間對於對價補償、買賣條件、抵押權處理、價金方式及期限等事項存在爭議，並且已經向法院提起訴時，這些問題屬於民事法院審查範疇。因此，登記機關應對相關的登記申請予以駁回。土地法第34條之1執行要點第14點第3款就書面通知不符第八點第二款至第四款規定有爭執。」由於他共有人根據修正後的規定進行書面通知，通知的具體地址是由部分共有人自行查明。如果在當事人間因此產生爭議，尚非登記機關可審查的事項範疇。因此，對於涉及此類通知地址爭議的登記申請，應予以駁回。土地法第34條之1執行要點第14點第4款其他損害其權益之情形,並附具已向法院起訴文件。」由他共有人(少數人)自行主張並檢附已向法院起訴文件。我認為尤其最後款規定，等於只要有他共有人(少數人)主張並檢附已向法院起訴文件，不問理由即可駁回登記。不是接近等於只要有他共有人『要刁難？』沒進法院是無法解決的意思。所以本來立法意旨是簡化、共有關係避免所有權的畸零分散及細分、為增進共有土地經濟利用價值有利社會經濟發展制定此法條，若被過度曲解平衡是不好的，敬希望政府再度妥善改進。 -- Hosting provided by SoundOn
06/21/2024

T1021 管理委員會不等於「區分所有權人會議」

管理委員會不等於「區分所有權人會議」現在的人都住在都市叢林，不像以前住的的三合院不用社區管理，但大部分的人現在都住在社區裡，不管是大樓或公寓，整天常聽「管理委員會」、「區分所有權人會議」，它到底是什么意思？我現在就用白話法律分享給大家聽。很多人都誤認為只要選上社區主委或當上社區管委會的委員，就自以為像部分非洲落伍的國家的總統一樣擁有統管的權力，事實不然。雖然主委是法定的社區最高代表人，但懂法律的人也知道他不事最大權力者。說穿了社區主委或管委會委員，只有「管理、督促協調、與執行「區分所有權人會議」所授予的執行任務而已：通常都是例行的管理一般事物（當然規約有特別規定事項例外），並沒有任何實質的執行公權力，當因協調不成而需要行使任何權力時（如：強制拆除、或處分），都必需交由警政單位或報請主管機關處理。主委或管委會任一委員絕對沒有任何公權力可以親自執行的，這點要知道。如果把一棟大廈或公寓的社區比作股份有限公司，那麼區分所有權人會議就像是公司的「股東會」，是權力最大的意思決策機關，管理委員會就像是公司的「董事會」，管理委員會主任委員是公司的董事長，董事長只是對外的一個代表（任何的決策均依照公司法的處分程序做、在管理委員會就要依照規約或區分所有權人所決定事項來處置，都是集體層層決定處理決策的）、不是整個公司都是他的、他一個人就可以決定的事。「意思大家懂了吧」。所以，為了維護社區秩序及方便管理，需要一個專門的組織去負責社區日常瑣事，由區分所有權人推舉出管理委員會來處理社區事務。管理委員會就是為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。因管理員會需要由區分所有權人來推舉產生，因此就要組成一個區分所有權人會議，應如何推舉成員呢？所以就要召開區分所有權人會議執行推舉任務囉（至於法律規定的推舉是必需要用選票或者是用舉手表決方式？法律沒有硬性規定）。接下來我們要談「區分所有權人會議」與「管理委員會」的組成之前，我們必須要先了解這二個名詞（也就是公寓大廈管理條例裡面所談的名詞定義）：「區分所有權人」和「住戶」有什麼不同呢？一、「區分所有權人」指的是那些擁有不動產所有權的人，包括專有部分（如個別住宅單位）和共有部分（如樓梯間、走廊等）。二、而「住戶」則是更廣義的概念，不僅包括所有權人，也包括那些獲得所有權人授權使用專有部分的人，常見的類型如承租戶。因為這2個名詞接下來有影響到管理委員會的選舉權跟被選舉權資格：區分所有權人才有選舉權、而被選舉為管理委員會成員的人「只要住戶」就可以、「不需要區分所有權人」。當然這個規定可以由「規約」來制定資格條件。「區分所有權人會議」的組成我就不多說（公寓大廈管理條例大家再看一下）區分所有權人會議的基本概念規定一、區分所有權人會議可稱社區最高意思機構」，訂定住戶規約與成立管理委員會事宜，都必須經過區分所有權人會議通過。首先區分所有權人會議應推舉召集人一人來召開會議（如果是新社區首次召開，通常由建築物的起造人多半是建商及地主保留戶或客人戶，因為每一位買新屋的客人會在簽定買賣契約書或者預售契約時都已經有預簽了所有權人會議程序的必要文件及同意的規約簽署以便容易方便召開第一次會議，我覺得這個是一個很方便的作為），且會議通知應由召集人於開會前十五日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。二、而關乎公寓大廈多數人之權益的重大事項的決定，應有「區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意」才算生效。註：因為此門檻非常地高，往往造成區分所有權會議無法召開完成，後來內政部經過層層研討，後來再修改善管理條例的時候把它改為有一個便宜的會議方式作為叫「假決議」：也就是如果未達此數，則可重新召開。第二次會議門檻為應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。「管理委員會」的組成我也不多說（公寓大廈管理條例大家再看一下）依法由「區分所有權人」選任「住戶」若干人為管理委員所設立管理委員會。管理委員會的組成最少要3名管理委員，最多則沒有人數限制。人數及資格等在規約沒有違反法律的狀況之下可自行約定：必須要的成員有：主任委員1名、財務委員1名，以及監察委員1名。其他職位可以依照社區實際需求自行增設，例如：副主委、秘書、安全委員、機電委員等。 ² 主任委員：是社區對外的代表，負責處理所有社區事務，包括與外部廠商的合約簽署、審核社區公告、相關會議的召集等。 ² 副主任委員：協助主委工作，以及大部分的文書處理。 ² 財務委員：主要協助委員會處理為社區資產作帳，協助審核財務相關資料與蓋章。 ² 監察委員：負責監督和維護社區的公共資產，並審核各項事務的經費收支使用情況，以及公共設施的維修和更新計畫。經過我的白話解說之後，「管理委員會」、與「區分所有權人會議」的權利與義務及其角色扮演，大家應該很清楚了吧！ -- Hosting provided by SoundOn
05/31/2024

啥是「都市更新」中的「權利變換」及 (協議合建)

很夯話題啥是「都市更新」中的「權利變換」及 (協議合建) 「都市更新」就是「都市再生」、「市區重建」的意思，就是早期欠缺規劃或建築物老舊，為促進土地利用再開發，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益產生的更新房屋的建設名詞，都市更新的3個條件、做法：都市更新３條件：基地範圍必須要在「都市計畫範圍內」的建築，原則上住宅區、商業區多建築用地。基地面積要夠大(1000平方公尺以上：302.5坪以上)。基地內的建物是否符合「自行劃定更新單元評定基準」。只要是想自行申請成為「更新單元」，就要進行指標符合確認。都市更新３做法：依據都更條例第3、4條，有重建、整建及維護3種方式：【重建】指拆除更新單元內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度(就像獎勵容積..)。【整建】指改建、修建更新單元內建築物或充實其設備並改進公共設施。【維護】指加強更新單元內土地使用及建築管理，改進公共設施，以保持其良好狀況。都市更新中的「權利變換」是什麼在了解「權利變換」之前，必須先了解以下程序：都市更新除了政府辦的公辦都更外，就有下列二種民辦都更，即「自辦都更」，與「建商合建」兩種選項，其差別是資金來源，「自辦都更」資金由地主自付，由地主成為都市更新案的「實施者」，在自己的土地建物上進行都更；而「建商合建」則由建商出資，由建商成為「實施者」來完成更新它。實施者在取得該區域大部分所有權人同意後，「實施者」（若該案與建商合建以下就簡稱建商）才可通過政府機關通過「都市更新事業計畫核定」（包括建物如何建造，政府評估是否符合公眾利益程序等審查），繼續都更的程序；在「事業計畫」核定後，該都更範圍的居民無論其意願〔這當然有一定條件即比例的，比本集就不說〕，都不得不參與都更；接下來就會進到「權利變換」的階段。「權利變換」簡單說，就是地主出地，建商出錢，在完成後地主與建商就來分蓋好的產權，若不願參加的地主，就領取與價值相當的補償金。土地價值與更新產權價值如何推算？依照《都市更新權利變換實施辦法》規定，土地價值與更新產權價值，是必須由「實施者」委託三家以上估價業者對更新前價值估價，並同時推估在都更之後的產權價值。，〔其實權利變換計畫只要取得大多數權利人之同意即可實施，其更新前後價值之認定由實施者與全體土地所有權人共同指定專業估價者；無法共同指定時，由實施者指定一家，在台北雙北市其餘二家由實施者在提審專業估價師業者名單中，以公開隨機方式選任之，其擬訂時程應於都市更新事業計畫核定發布實施後擬訂，必要時得與都市更新事業計畫一併辦理〕。在都更之後，從原本的土地建物所有權，扣除掉「共同負擔」的成本（包括過程中拆遷、安置、重建、人事等與建商共同負擔的成本），以及建商的「風險管理費」（也就是建商檯面上應可分得的利益，約在8%到15%上下，這法律訂有上限標準的）之後，原地主可以按比例分配到新產權，或是選擇不分配產權，並依照比例領取等價的補償金。由於是由條例規定是由「實施者（建商）」來委託（估價）業者進行估價，在過程中居民若想要自行估價，除了需要自付高額的估價費聘請業者外，所估算出來的金額也不能納入正式估價數字，僅能參考用。所以會有人質疑，建商是否在其中與業者合作，將土地價值壓低、各項費用高估？〔尤其最大宗的主體營早工程費〕讓自己的獲利空間提高？雖然機制公平能偏差的應在有限範圍、然而它就是最大缺點之一，所以採「權利變換〕都更容易談成，但它在分屋時最常產生糾紛〔而且一案糾紛會致使全案一起停擺風險很大：因為它是全案一起算的價值〕，所以我們參與的都更案，一開始也從『權利變換』概念講解產值談起、最終都還是以『協議合建」簽妥在成案居多，雖然都更案難談成，但它已個別談妥條件分屋時不容易產生糾紛〔而且若有一案產生糾紛也只會使該案爭議罷了、對於全案風險很小，即不會影響其他都更戶權益的〕。在此必須要說的是，目前新的都更條例對於少數不同意戶，是可以採取小部分的權利變換的〔大部分採『協議合建」並存處理的』，且在「權利變換」的階段，參與都更的權利人是沒有「退出」的選項，如果對都更計畫不滿意，也只能選擇是否參與「選配」（選擇分配都更後的建物），或選擇依照估算的價格領取補償金喔。本集(及往後的單集)只先談論都更重建之各項議題概念，對於個案及如何分配爭取條件？太係太複雜，就要看個案開發規模、區域條件結構建材、及本身土地分區容許(容積條件)條件才能陸續討論喔。記得都更重建過程絕非一紙一次性合約可以執行概全的，需有相當經驗之專業人士諮詢顧問陪同，才能較保險的保障守護著您的寶貴財產。以上對於門檻比例，就不多談，有興趣的人在參考影音下欄的文字檔說明。註：都市更新條例第 37 條實施者擬訂或變更都市更新事業計畫報核時，應經一定比率之私有土地與私有合法建築物所有權人數及所有權面積之同意；其同意比率依下列規定計算。但私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過十分之九同意者，其所有權人數不予計算：一、依第十二條規定經公開評選委託都市更新事業機構辦理者：應經更新單元內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分之一，且其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意。但公有土地面積超過更新單元面積二分之一者，免取得私有土地及私有合法建築物之同意。實施者應保障私有土地及私有合法建築物所有權人權利變換後之權利價值，不得低於都市更新相關法規之規定。二、依第二十二條規定辦理者：（一）依第七條規定劃定或變更之更新地區，應經更新單元內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分之一，且其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意。（二）其餘更新地區，應經更新單元內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過四分之三，且其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過四分之三之同意。第 44 條以協議合建方式實施都市更新事業，未能依前條第一項取得全體土地及合法建築物所有權人同意者，得經更新單元範圍內私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意，就達成合建協議部分，以協議合建方式實施之。對於不願參與協議合建之土地及合法建築物，以權利變換方式實施之。 -- Hosting provided by SoundOn
05/22/2024

有需要財產分配的人寫遺囑並不可怕！（別忌諱抗拒）

我的意思是「遺囑」用最簡單最方便的方式進行即可，不用太在意其他的4-5種形式。因太多人糾結於形式及顧忌太多前因後果之效力，導致讓不該發生的事發生了，該避免的事卻「避免不了」而產生遺憾的事，屢見不鮮。所以這本來是很嚴肅的話題，但我又不得不在此呼籲，也用輕鬆話題提醒大家，記得這件重大課題！家裡若有年長或需要寫遺囑的人，你都可以建議他講出我的想法，也是我的辦理繼承登記3-40年的辦案經驗。因同生老病死是人生必經之路，財產繼承也是每個人一輩子必定會遇到的課題。為避免因生前交代不清可能導致的紛爭，「預立遺囑」就像是預立醫療自主一樣的決定，絕對有其必要。近年來國人對身後事規劃的忌諱漸淡，預立遺囑的風氣漸漸盛行。遺囑作為身後財產安排工具之一，能協助個人將一生累積的成果妥善安排。為確保遺囑能於遺囑人百年後傳達其真意，使其財產傳承的用心可以圓滿，避免繼承人為遺產分配再生紛爭，法律規範了不同的遺囑類型，須具備該類型之法定方式，遺囑才有效力。我會稍微提一下，本次話題僅是要談「立遺囑概念」。常見遺囑一、自書遺囑自書遺囑作為最簡便的形式，只須立遺囑人一人即可完成。自書遺囑完成後亦可至各地方法院或民間公證人，辦理認證「補強各項自書製作程序及證據力」。（民法第1190條自書遺囑者，應自書遺囑全文，記明年、月、日，並親自簽名；如有增減、塗改，應註明增減、塗改之處所及字數，另行簽名。）二、公證遺囑公證遺囑有公證人及兩位以上之見證人在場參與，程序較嚴謹，爭議性亦較低。須注意見證人應全程在場見聞其事，以確保公證遺囑之作成確依遺囑人之真意。（民法第1191條公證遺囑，應指定二人以上之見證人，在公證人前口述遺囑意旨，由公證人筆記、宣讀、講解，經遺囑人認可後，記明年、月、日，由公證人、見證人及遺囑人同行簽名，遺囑人不能簽名者，由公證人將其事由記明，使按指印代之。）依民法第1138條規定，遺產繼承人，除配偶外，依下列順序而定之：無繼承人又無寫遺囑時，依現行法遺產歸屬國庫。遺產本質上為私人財產，所以透過遺書等方式，將財產分配給不具繼承權之人是可以的。此種方式稱為遺贈，但仍須住意遺贈比例不得侵害特留分，否則無效。遺產繼承人，除配偶外，依左列順序定之：一、直系血親卑親屬。二、父母。三、兄弟姊妹。四、祖父母。一般來說是由配偶和小孩一起繼承。如果沒有小孩，就是由配偶和被繼承人的父母一起繼承，沒有父母就是兄弟姊妹，沒有兄弟姊妹就是祖父母。沒有前順位的繼承人時，後順位的繼承人才有繼承權。且只有1138條有規定的人才有繼承權，其他人原則上是不能繼承的。若各順位的繼承人都不存在，屬無人承認認繼承的問題，依現行法遺產歸屬國庫。有公證不是效力更強嗎？其實，自書遺囑本身就產生「遺囑的法律效力」，根本不需要再做公證，只是，沒有人可以「證明」自書遺囑上的簽名，是由本人親自簽名，內容是由本人親自手寫，所以，自書遺囑有經過公證人「認證（公證法的認證、非公證），或是律師、代書見證，未來在「證明」自書遺囑是真實的這件事上，就有相當的證明了！(也就是說:若有利害關係人想推翻它就更不容易了) 每個人都會老，當我們老的時候要做什麼準備？如果我們要去見上帝的時候，要留什麼給我們的孩子或繼承人？財產還是帶爭議債務財產？我們一般傳統的觀念，都會覺得寫遺囑是很忌諱的一件事情，如同我前面說過，其實我們可以用很健康的心態去看待遺囑與遺產。因為什麼時候會發生什麼事情、或無常何時找上我們我們也不知道，如果用健康的觀念及角度來看這些問題，當我們碰到法律問題時可以讓我們更成長與成熟，也有足夠的時間來為未來做預備是思想成熟的人理智作為。人的眼光是狹隘短淺的，但神或上帝的眼光卻看得很遠。我們常常跟理想不一樣，不曉得為什麼上帝要我們到荒涼的路上去，但其實上帝也許有他美好的旨意。所以人們（或早有想法如何處置財產的人）應有空時回過頭想想把重點擺在，該如何安排在預備財產分配上的作為，首先，盤點我們的人際關係。我們有多久沒和家人好好相互陪伴？或是因為什麼緣故，和某個朋友很久沒聯絡了？當我們這樣思考時，我們的人生態度就會不一樣，在做完判斷後，也許會更提醒自己多去陪伴聯絡並關懷身邊的人。再來，財務上的盤點我們的財產是從哪裡來？父母、工作還是上帝。若是來自於父母親，我們可以把財產規劃給父母、家人；若是工作上得來的財富，我們相信一切都是上帝賜給我們的，而上帝也希望我們若用不到這麼多財富時，可以將這些財富以特殊的愛去祝福更多的人。這就是財產的「遺贈」捐出去給您屬意的單位或人，這沒透過遺囑是沒辦法做到的。『遺囑』其實是一個很好的傳遞愛的方式，但遺囑要如何寫才有效呢？法定的遺囑形式總共有五種，立遺囑的方式，依照民法第1189條規定有：自書遺囑公證遺囑密封遺囑代筆遺囑口授遺囑等五種法定方式。所以遺囑必須是採取這五種立遺囑的其一方式之一，才具有效力。但今天先簡單跟大家介紹一個最普遍最簡單的法定方式。就是【自書遺囑】: 任何紙張，開頭署名「遺囑」、再自己親筆寫完遺囑內容後，在遺囑最後親筆簽名，並寫好年月日，就是完成一份有效的自書遺囑了。當然「公證遺囑」效力最強，也就是最不容易被推翻的遺囑方式: 若是請公證人公證遺囑，將來更不會產生不必要的紛爭。（但是還是都找二人以上證人，畢竟還是不容易）。當然建議，自書遺囑寫好後再至各地方法院或民間公證人處，辦理認證程序「即補強各項自書製作程序及證據力」為最妥當。我再總結一次。其實有依格式方式「自書遺囑」寫好後（縱使沒有到法院做認證公證），就已經也產生「遺囑的法律效力」了喔。 -- Hosting provided by SoundOn
05/14/2024

T1018「雙代書制」到底是什麼

內政部及不動產從業人員及代書公會在提倡「雙代書制」，到底這是什麼制度呢？這制度簡單的來說，就是在不動產權利變更的過程之中，因為權利人與義務人的立場屬於對立，所以應該各自找自己的代書 (地政士) 來協助這個變更的流程，雙方所聘請的專業人士會就自己所屬陣營做各種權益的主張及把關，以確保整個變更流程可以順利進行，並保障彼此委託人的權益。就像被告方的律師及原告方的律師在法院中的攻防一樣，都是為當事人把關及爭取最大的權益。買賣房屋到底代書該由誰來找？以前大家應該都能認同「出錢的人最大」這個原則，因此很合理的該由付代書費的那方指定代書。以一般交易習慣來說，登記名義給買方、常常代書費習慣約定由買方支付，因此多半是買方指定承辦的代書。但這個慣例已被打破增值稅都可以由買方繳、也可以約定給賣方繳了、當然代書費及指定代書都可以協議哦。雙代書的必要性房子或土地都是許多人的一生之中最大一筆交易〔不會整天在交易〕，如果在交易過程中能有一位會站在自身立場的代書協辦，除了能大幅降低被騙的可能性，也可以減少買賣過程中糾紛的發生。其實尋求專業的協助有點類似於買保險，兩者同樣都是為了我們不願見到的後果所做的準備，差異在於保險的功用是事後填補損失，而以雙代書協辦買賣案件則是為了『預防』損失的發生。雖說並不是找專業人士的協助就可以高枕無憂、免除一切問題，但花一點錢來確保過程的安全和順利，事實上是相當值得的。當然你要找熟識信賴合法的代書囉。曾經有不肖的不動產從業人員，利用賣方不了解過戶流程，賣方也沒有找自己的代書來監督，結果不動產被過戶了賣方卻沒拿到尾款，發現時對方早已將不動產賣給善意第三人並且逃之夭夭，導致賣方追不回任何款項，若賣方有自己的代書來監督時就不可能發生這樣的事了。又例如辦理『分割繼承登記』時也很適合使用「雙代書制」，曾經有哥哥跟弟弟要相關文件及印章，說要辦理父親的繼承案件使用，弟弟不疑有他就將所有文件交出去，結果父親名下的所有不動產都由哥哥繼承，弟弟什麼都沒分到登記財產〔追究也已晚、因為文件簽章都沒偽造，後悔莫及〕，若是弟弟要交任何文件或簽名蓋章時，能有自己的代書來監督把關就不會發生這樣的憾事了。目前不動產詐騙可歸納為六大類：1假租屋真賣屋、2假設定真騙錢、3假房客法拍房東房屋：以假房客直接以偽造的債權證明向法院聲請法拍、4買方與地政士聯合詐騙沒貸款的賣方、5假代墊真騙錢、6假買地真過戶。通常售屋業者或仲介業者說：「我們委託的代書是公正第三方。」但是實際上曾發生售屋業者仲介業者專任代書，為了五斗米而積極配合委託業者作業流程，導致買賣雙方在款項交付與產權交易中產生疑慮或放水虞慮。所以許多有房地產買賣經驗的雙方，都會提出希望能用自己信任的代書來主辦買賣與過戶流程的要求。不管買屋或賣屋，通常都希望能用自己信任的代書來辦理。但有時雙代書意見不同，或房仲業者配合代書認為，第二個代書是來找碴的，互動過程會有點火藥味，但對買賣方而言交易安全、放心，跟權益的維護比較重要？就不要擔心傷了交易氣氛。但是我們建議買賣雙方都應聘請自己信任的地政士，若房仲公司合約已指派地政士，仍可聘請自己的「地政士」扮演顧問把關腳色〔內政部規定仲介公司不得拒絕買賣雙方指定代書〕所以合法的中介業者是不會拒絕雙方各自指派代書參與的，協助監督所有買賣過程，即可保護自身財產安全。另外，不想搞雙代書的話，也可花點錢請銀行或建經公司辦理履約保證，就是為交易買個保險，若交易出現問題建經公司或銀行會負責賠償。但是有多出一些成本的，而且對方是要同意才行 (費用是大約交易總價的6/10000之內： 1000萬才6000= 雙方只各付3000元而已)。至少在『交易價金』上，少可以獲得足夠的保障。交易中如能同時走「雙代書」和「履約保證」制度，當然是最好的選擇，但若有其他考量無法併行，建議至少還是兩者擇一進行，比較安全喔。 -- Hosting provided by SoundOn

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雙證照不動產經理人張厚雄
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