הזהב החדש בנדל"ן

רו"ח איתי יצחקיאן
  • 0.0 (0)
  • Investing
  • Updated Biweekly

בערוץ אעביר שיעורים קצרים בנושא השקעות נדל"ן ניתן להצטרף גם למועדון משקיעים שלנו : https://invex.ravpage.co.il/xfactorplusclub/?ref=podcast

  1. Mar 8

    פרק 14 | דירה חליפית - האסטרטגיה שמאפשרת לכם לרוץ עם 2 דירות בלי לשלם מס שבח ומס רכישה

    רוב האנשים שומעים דירה חליפית ומיד חושבים על מס, אבל האמת היא שזה יכול להיות מהלך השקעה מחושב, שמייצר חלון זמן שבו אתם מחזיקים שתי דירות במקביל, עם אפשרות ליהנות גם מעליית ערך וגם מגמישות תזרימית. המדינה מאפשרת את זה במסגרת ההגדרה של “שפרי דיור, כלומר בעלי דירה שמתכוונים לרכוש דירה אחרת במטרה להחליף את הדירה הקיימת. בפרק נפרק את האסטרטגיה הזו לגורמים: מתי זו קפיצת מדרגה אמיתית ולא רק דחיית מס, איך מחליטים מהו נכס הליבה ומהו הנכס למכירה, ואיך מתכננים נכון את תקופת החפיפה כדי להרוויח ולא להילחץ. על מה נדבר תאכלס בפרק? פתיחה: למה דירה חליפית היא קודם כל אסטרטגיה, ורק אחר כך שורת מס. ההיגיון האסטרטגי: באילו מצבים החזקה מקבילה של שתי דירות יוצרת יתרון כפול, ערך ותזרים. חלון הזמן החוקי: כמה זמן מותר להחזיק שתי דירות ועדיין להיחשב דירה יחידה לעניין מס רכישה, ובאילו תקופות מדובר על 18 חודשים או 24 חודשים לפי מועד הרכישה. יש גם כלל ייעודי לרכישה מקבלן: 12 חודשים ממועד המסירה החוזי, או בפועל אם יש עיכוב לא באשמת הרוכשים. מה קורה אם חורגים, לרוב משלמים את ההפרש למס של “דירה נוספת”, בתוספת ריבית והצמדה. שתי דירות, שתי שכירויות: האם ואיך משכירים במקביל, ואיך בודקים שהמספרים מחזיקים גם עם חודש או שניים של ריקנות. עליות ערך כפולות: איך מחשבים רווח אמיתי לתקופת החפיפה, כולל עלות כסף, מימון, והשלכות מס עתידיות, ומתי נכון למכור גם אם “עוד יש לאן לעלות”. מוקשים ותוכנית גיבוי: למה לוחות זמנים הם הסיכון הגדול, אילו תרחישים תוקעים מכירה, ואיך בונים גיבוי כבר ביום החתימה. סיום: למי המהלך מתאים והופך משפחות למשפחות משקיעות, ומתי פחות מתאים, למשל כשכושר ההחזר גבולי. הפודקאסט הופק על ידי שהם לוי שהוא מומחה יחסי ציבור לרואי חשבון ומומחי מיסוי.

    27 min
  2. פרק 13 | מה מצב שוק הנדל"ן הישראלי כיום, למה הנתונים מבלבלים והכסף כבר זז?

    Mar 1

    פרק 13 | מה מצב שוק הנדל"ן הישראלי כיום, למה הנתונים מבלבלים והכסף כבר זז?

    בפרק של הזהב החדש בנדל"ן, רו"ח איתי יצחקיאן מזכיר שבכמעט כל מקום נזרקות כותרות על מחירי הדירות. הוא שואל שאלה בסיסית: האם שוק הנדל"ן בישראל באמת קפוא, או שפשוט בחלק מהאזורים המחירים יורדים ובעסקאות אחרות המחירים עולים? נדבר על ירידות מחירים, אבל לא כסיסמה, אלא איפה הן באמת קורות, אצל מי, ובאילו עסקאות תגלו אותן רק אם יודעים איפה לחפש. בפרק הזה נעשה סדר בפער בין נתונים למציאות: אילו עסקאות לא נכנסות לסטטיסטיקה בכלל, למה מחירי פרסום הפכו לפחות רלוונטיים, ואיך מבצעי מימון משנים את המחיר הכלכלי בלי להזיז את המספר הרשמי. נבין גם למה נתוני הלמ״ס מרגישים לפעמים כמו צילום של אתמול, ומה זה אומר למי שמנסה לקבל החלטה עכשיו. משם נצלול להתנהגות השחקנים בשטח: איך נראים רוכשי קצה בתקופות אי ודאות, למה משקיעים ותיקים מגיבים אחרת לריבית גבוהה, ואיך יזמים גדולים מצליחים להחזיק מחיר גם כשהביקוש נחלש. נדבר על הריבית הגבוהה שהקשתה על היזמים והקבלנים, אבל ראינו גם שעל משקי הבית. רו"ח איתי יצחקיאן מסביר, מי באמת נפגע ממנה, ואיך היא משנה העדפות אזוריות ולא רק את הכדאיות הכללית. בפרק סקרנו נפתח את שוק היד השנייה, שבו ראינו שבימים אלה נוצרות בו הזדמנויות אמיתיות, כולל איך מזהים מוכר שמוכן להתגמש באמת, ומה ההבדל בין מוכר לחוץ למוכר עייף. הפודקאסט הופק על ידי שהם לוי, מומחה יחסי ציבור ותוכן בעולמות של מיסוי והשקעות.

    34 min

  3. Feb 22

    פרק 12 | פריסיילים והנחות מדומות, איך מזהים עסקה זולה מול שיווק מתוחכם של קבלנים?

    בפרק הזה של הזהב החדש בנדל"ן רו"ח איתי יצחקיאן עושה סדר באחת המילים הכי נפוצות בשיווק של דירות חדשות, פריסייל, ומפרק אותה עד לרמת השורה הקטנה. מה באמת נמכר כאן, הנחה אמיתית או סיפור, מחיר נמוך או פשוט פריסת תשלומים שנראית נוצצת, ולמה פתאום השוק מוצף במבצעים, שדרוגים “במתנה” והבטחות על הצמדה וריבית. בדרך, נלמד לזהות הנחה אמיתית בדירה, שהיום במבצעי שיווק משמשת את הקבלנים ככלי פסיכולוגי למשיכת קונים, בפרק אנחנו נלמד להבין מהי בכלל הנחה אמיתית בפריסייל? איך מבצעים השוואות נכונות מול סביבת תחרות ושלבים קודמים, ואיך מחשבים את המחיר האפקטיבי של העסקה, כולל מדד תשומות, עלות הכסף עד למסירה, ומה בדיוק קורה במבצעי 20/80 ו-10/90 כשדוחים את התשלומים קדימה ונכנסים עם הון עצמי נמוך יותר בתחילת העסקה. איתי גם מצביע על הסימנים שמבדילים בין שיווק מוקדם אמיתי לבין מיתוג שמנסה להיראות כמו הזדמנות, כולל המסמך האחד שכדאי לראות כדי להבין אם הפרויקט בשל או עדיין בשלב המצגת. הפודקאסט הופק על ידי שהם לוי, הבעלים של חברת יחסי הציבור קריאייטיביטי ואליו.

    29 min
  4. פודקאסט הזהב החדש בנדל"ן | פרק 11| איך לקנות נכסים מתחם למחיר השוק

    05/15/2025

    פודקאסט הזהב החדש בנדל"ן | פרק 11| איך לקנות נכסים מתחם למחיר השוק

    הזדמנות או סיפורי אגדות? איך זה שמשקיעים מצליחים לקנות דירות מתחת למחיר השוק – בעוד רוב האנשים אפילו לא יודעים שזה אפשרי? רמז: זה לא עניין של מזל – זאת שיטה. ובפרק החדש של הפודקאסט שלנו, איתי יצחקיאן, מייסד ומנכ”ל אינווקס, רואה חשבון ומלווה משקיעים, חושף את כל מה שאתם חייבים לדעת כדי לאתר את ההזדמנויות הנדל”ניות הכי שוות – עוד לפני שהן מופיעות בלוחות. על מה נדבר? 🔍 איך לזהות נכסים שנמצאים מתחת לרדאר 💡 אילו פרקטיקות הופכות משקיעים מצליחים – לכאלה שקונים חכם 📉 מהן הסיבות שבגללן מוכרים מסוימים יורדים ממחיר השוק – ואיך אתם יכולים לנצל את זה ⚡ ואיך גם אתם יכולים להיות בעלים של דירה – בלי להסתמך על הורים, ירושות או לוטו שורה תחתונה: אם אתם רוצים להבין איך להשקיע נכון, לקנות חכם – ולהתחיל להרוויח מהשוק הזה, זה פרק שאתם לא רוצים לפספס.

    30 min

  5. 04/26/2025

    פודקאסט הזהב החדש בנדל"ן | פרק 10| הנחיות חדשות , כללי משחק חדשים עם אורי יונסי -ראש מערך משכנתאות לאומי

    🔊 משקיעי נדל"ן – זה הפרק שאתם פשוט לא יכולים להרשות לעצמכם לפספס! 📉 הנחיות חדשות = כללי משחק חדשים > מה זה אומר על העסקה הבאה שלכם? ואיך זה ישפיע על כל השוק? 🎙 איתי יצחקיאן מארח את אורי יוניסי – ראש מערך המשכנתאות בבנק לאומי, יועץ אסטרטגי בכיר ליזמים וחברות נדל"ן, ושותף למימון עסקאות מהמורכבות בשוק – לשיחה בהירה, חדה ומעשית על השינויים הגדולים בעקבות הנחיות בנק ישראל החדשות. 📌 מה מחכה לכם בפרק? ▪ פירוק פשוט של ההנחיות החדשות – מה משתנה ואיך זה משפיע על אפשרויות המימון שלנו, של הקבלנים ושל כל מי שמסביב ▪ מבט לעתיד: מה מנסה בנק ישראל להשיג, והאם הוא יצליח? ▪ סיכונים, הזדמנויות ואי-ודאות – מה עושים איתם? ▪ תובנות מהשטח: מה קורה למחירי הקרקע, קצב השיווק והעסקאות? ▪ התנהלות חכמה מול בנקים וליווי משפטי 🚀 זה ה-פרק שייתן לכם ידע ששווה כוח, זמן וכמובן גם כסף, והכי חשוב- יתרון אמיתי על כל השאר

    54 min

  6. 01/30/2025

    פודקאסט הזהב החדש בנדל"ן | פרק 9| משכנתא הפוכה עם קובי קלמן -חברת הראל

    🚀 איך תקנו נכס לילדים – בלי החזרים חודשיים, בלי התחייבות למשכנתא תזרימית, ואפילו בלי להביא כסף מהבית? נשמע כמו חלום? זה ממש לא! 💡 בפרק הזה אני מארח את חברת הראל, ואנחנו נכנסים לעומק המשכנתא ההפוכה – פתרון פיננסי מבריק שמאפשר להורים להניע את גלגל הנדל"ן עבור הילדים שלהם גם היום, ובעיקר היום. ✅ תנאי מימון מטורפים: 20/80, 10/90 וכל מה שהקבלנים מציעים ✅ איך למנף את הכסף שלכם בצורה מתקדמת וחכמה ✅ איך לבנות לילדים שלכם נכס בלי לחץ כלכלי ובלי התחייבות כבדה 🎯 יצרנו כאן עסקה שמאפשרת לכם לרכוש נכס כמעט בלי להביא כסף מהבית – ואתם חייבים לשמוע איך זה עובד! 📢 אז אם אתם רוצים להבין איך לייצר הזדמנויות נדל”ן חכמות – זה בדיוק הפרק בשבילכם. 🎬 לחצו Play וגלו איך הופכים את החלום למציאות!

    36 min

  7. 01/09/2025

    פודקאסט הזהב החדש בנדל"ן | פרק 8| איך בונים עוצמה בתוך שבר גדול עם ליבת מלכה

    איך אפשר להמשיך לעמוד על הרגליים כשהחיים טורפים את הקלפים בצורה הכי כואבת שיש? בפרק הזה אני מארח את ליבת מלכה @libat.malka.inspire – רואת חשבון, אשת פיננסים ועסקים, יוצרת, כותבת, ואמא שכולה, שאיבדה את בנה מתן במלחמת חרבות הברזל בשביעי באוקטובר – יום שחור וכואב למדינת ישראל. ליבת תשתף אותנו בסיפור חייה המטלטל, באובדן העצום, ובאיך היא מצליחה, למרות הכל, להמשיך ליצור, לצמוח, ולשלב בין האישי לעסקי. היא תלמד אותנו איך מתמודדים עם אתגרים בלתי נתפסים, איך לוקחים את החיים בפרופורציות אחרות, ואיך מוצאים את הכוח לקום גם מהמקומות הכי נמוכים שיש. זה פרק מלא השראה לכל מי שחווה קושי אישי, עסקי, או אחר – פרק שמזכיר לנו שאפילו כשנופלים, אפשר להמשיך קדימה ולצמוח. יאללה, מתחילים.

    32 min

  8. 09/11/2024

    פודקאסט הזהב החדש בנדל"ן | פרק 7 | סקירת חודש אוגוסט 2024- שוק הנדל"ן

    חודש אוגוסט כמה המוסדיים רואים שהפרטיים לא?! מניות הנדל"ן בבורסה הישראלית ממשיכות לטפס השוק נמצא בעלייה מתמדת של כ-1% לחודש האם אנחנו באופוריה באמצע המלחמה או שאנחנו רק בפיתחה של אינפלציה כמו שהיה בתקופת הקורונה?

    19 min
See All (14)

About

בערוץ אעביר שיעורים קצרים בנושא השקעות נדל"ן ניתן להצטרף גם למועדון משקיעים שלנו : https://invex.ravpage.co.il/xfactorplusclub/?ref=podcast

Information

  • Creator
    רו"ח איתי יצחקיאן
  • Years Active
    2025 - 2026
  • Episodes
    14
  • Rating
    Explicit
  • Copyright
    © רו"ח איתי יצחקיאן
  • Show Website
    הזהב החדש בנדל"ן