מחשבות בטון

תמיר דואני
  • 0.0 (0)
  • Investing
  • Updated Weekly

אני משתף אתכם במסע האישי שלי, הדרך הארוכה שעברתי מההתחלה כשכיר עם חלומות, דרך העסקאות הראשונות ועד לעסקים יזמות ומנטורינג. כל פרק הוא שילוב של השראה, כלים פרקטיים, ודחיפה אמיתית כדי שאתם תוכלו ללמוד ולבנות את החיים שאתם רוצים. איך להתחיל להשקיע, איך להתמודד עם הפחד, הטעויות שעשיתי, סודות על השקעות שלא כתובים בספרים ובכלל שיעורים שלמדתי בדרך שהפכו אותי לאדם ויזם טוב יותר. אני חושף הכל, כל מה שעברתי, את האמת כפי שהיא. בלי פילטרים. אם אתם רוצים לשנות את החיים שלכם ולבנות בסיס מנטלי וכלכלי חזק, ״מחשבות בטון״ הוא בשבילכם וזה מקום טוב להתחיל בו. עקבו אחרי באינסטגרם וקבלו הצצה לאיך הדברים נראים באמת.

  1. 4d ago

    פרק 30 | בירוקרטיות - כל מה שלא כיף אבל חשוב

    https://www.instagram.com/tamirduani/אם דייר תובע אותנו? אם רוצים להעביר כספים לישראל? למי אני משלם מיסים?אחרי שמתחילים להבין איך המנגנון עובד, אפשר לפחד קצת פחות ולפעול קצת יותר.חברה (LLC) זו לא חובה - אבל זה נותן לך משהו אחד חשוב: הפרדה.הפרדה בין הנכסים שלך בישראל לבין מה שקורה בארה"ב. אם דייר תובע, הוא תובע את החברה, לא אותך אישית. זה לא מגן הרמטית, תלוי במבנה, תלוי בהתנהלות, אבל זו שכבה שאתם לא רוצים לוותר עליה.הדבר שמגן עליך לפני כל זה - ביטוח.ביטוח שמכסה את כל הנזקים בנכס, ומעבר לכך ביטוח אחריות אישית אפילו עד מיליון או שניים.ביטוח זה הבסיס והוא חשוב לא פחות, ואולי אפילו לפני כל שיחה על חברה.מסים - אנשים חושבים שאם הם שותקים, לא מדווחים או מעבירים כספים לארץ, הרשויות לא יידעו - טעות.חייבים להגיש דוחות מס גם בארצות הברית וגם בישראל כל שנה ובזמן. לא הגשת - קנס.תיעוד - ניסיתם להעביר כסף לארץ או החוצה בלי מסמכים מסודרים? הבנק יכול לסגור לכם את החשבון בלי אזהרה. הכסף ייתקע כי גרמתם למישהו להרים דגל. חבל.חוזה רכישה, חוזה שכירות, דוחות מס - הכל צריך להיות שם ברגע שמישהו ישאל שאלות. ומישהו תמיד שואל.חשבון בנק נפרד לחברה - נכון, לא חייב אבל עדיף. עוד הוכחה שאתם מתנהלים כחברה ולא מתחבאים מאחורי מסמכים. בתי משפט ורשויות יבדקו את ההתנהלות ולא רק את הניירת. גיהצת את כרטיס האשראי של החברה כי עשית קניות הביתה בסופר פה בישראל? פחות חכם.לא לבד - אל תנסו להבין הכל לבד, אל תנסו לעשות הכל לבד ואל תחשבו שאתם יותר חכמים מבעל מקצוע או מהמערכת עצמה. כן תבינו, תשאלו שאלות ותיקחו אנשי מקצוע טובים.הנהלים, החוקים והתקנות תמיד יהיו שם, גם אם אתם לא מרגישים אותם עכשיו - הם שם כי מישהו עשה בלאגן לפניכם.תגיבו ״בלאגן״ והפרק בדרך אליכם.מחשבות בטון | פרק 30 | בירוקרטיות - כל מה שלא כיף אבל ממש חשובמחשבות בטוןפודקאסט על יזמותפודקאסט נדל"ןפודקאסט השראהפודקאסט על השקעותפודקאסט ישראלי מומלץפודקאסט על הצלחה בחייםפודקאסט על כסףהשקעות נדל"ן בישראלאיך להתחיל להשקיע בנדל"ןטעויות בהשקעות נדל"ןאיך לקנות דירה להשקעההשקעות נדל"ן למתחיליםהשקעות נדל"ן בארה"בטיפים למשקיעי נדל"ןניתוח עסקת נדל"ןבניית תיק השקעות נדל"ןמינוף בנדל"ןיזמות בישראל יון ארצות הבריתאיך להקים עסק מצליחמיינדסט של יזמיםאיך לבנות חופש כלכליטיפים לניהול עסקהשראה ליזמיםסיפור הצלחה עסקיאיך להצליח בעסקיםפיתוח חשיבה עסקיתאיך התחלתי להשקיע בנדל"ן – הסיפור האישי שליסודות ההצלחה שלי בהשקעות נדל"ןהשיעורים הכי חשובים שלמדתי בעסקיםאיך לבנות חלום שיהפוך למציאותיזמות ונדל"ן – כלים, טיפים וסיפורים אמיתיים

    22 min

  2. May 27

    פרק 29 | שיפוץ ממבט ראשון

    קבלן לקח מקדמה. עשה קצת רעשים של עבודה…ונעלם. קרו לי מקרים הרבה יותר גרועים אבל זה מה שקורה למשקיעים ברמה היומית. משקיעים שלא בנו סיסטם או שבחרו באנשים הלא נכונים. כשאתה משקיע בנדל"ן שנמצא בערך 10,000 קילומטר ממך אתה לא יכול באמת לנהל כמו שצריך. אולי לנסות להרים את הקול ולהבין שזה לא ממש עוזר ואתה גם בטח לא יכול להגיע למקום ישר. מה כן אפשר לעשות? 1. לא משלמים הכל מראש. אף פעם. שליש בהתחלה, שליש באמצע, שליש בסוף. זה לא חוסר אמון, זה ניהול נכון. 2. Scope of Work לפני שמתחילים. תכולת עבודה חתומה. מה נעשה, מה לא נעשה, מה המחיר, מה הזמן. מה שלא כתוב לא קיים. 3. עדכונים שבועיים. תמונות. סרטונים. לא "הכל בסדר". תמונה לכל שלב ולכל בעיה. ראית קיר אחד צבוע? זה לא אומר כלום על שאר הבית. 4. Lien Waiver בסיום. רוב המשקיעים לא מכירים את זה אבל קבלן או כל איש מקצוע שעבד בנכס שלך יכול לשים עליו הערת אזהרה ולתקוע אותך גם שנתיים ביום שתרצה למכור. Lien Waiver והסכמי שיפוץ נכונים יסגרו את זה. 5. ביקורת חיצונית בלתי תלויה. מישהו שאין לו אינטרס. לא הקבלן, לא חבר שלו ולא דוד שלו. מהנדס, איש שיפוצים מנוסה, מישהו שראה מאות בתים ויודע לזהות ולהריח עבודה גרועה ברגע שהוא דורך בנכס. זה עולה כסף, נכון. אבל חוסך הרבה יותר. 6. קבלן טוב וקבוע שווה יותר מכל מכרז. כן גם אם הוא יותר יקר, אתה מכיר אותו והוא אותך, אתה סומך עליו. פחות ויכוחים ולפעמים תראה שיעשה דברים בשבילך גם בלי שתבקש. זה שווה יותר מכמה אחוזים שניסית לחסוך בפעם הלא נכונה. לא צריך קורס ענק כדי לדעת איך לעבוד עם קבלנים. מספיק רק פרק אחד.זה הפרק שיקבע אם ההשקעה הראשונה שלך תהיה האחרונה - או שזו הנקודה שממנה לא תסתכל אחורה לעולם. מחשבות בטון | שיפוץ ממבט ראשון מחשבות בטון פודקאסט על יזמות פודקאסט נדל”ן פודקאסט השראה פודקאסט על השקעות פודקאסט ישראלי מומלץ פודקאסט על הצלחה בחיים פודקאסט על כסף השקעות נדל”ן בישראל איך להתחיל להשקיע בנדל”ן טעויות בהשקעות נדל”ן איך לקנות דירה להשקעה השקעות נדל”ן למתחילים השקעות נדל”ן בארה”ב טיפים למשקיעי נדל”ן ניתוח עסקת נדל”ן בניית תיק השקעות נדל”ן מינוף בנדל”ן יזמות בישראל יון ארצות הברית איך להקים עסק מצליח מיינדסט של יזמים איך לבנות חופש כלכלי טיפים לניהול עסק השראה ליזמים סיפור הצלחה עסקי איך להצליח בעסקים פיתוח חשיבה עסקית איך התחלתי להשקיע בנדל”ן – הסיפור האישי שלי סודות ההצלחה שלי בהשקעות נדל”ן השיעורים הכי חשובים שלמדתי בעסקים איך לבנות חלום שיהפוך למציאות יזמות ונדל”ן – כלים, טיפים וסיפורים אמיתיים

    31 min

  3. May 9

    פרק 28 | מנכס בודד לפורטפוליו - חוקי המשחק של השלב הבא

    איך קופצים מנכס בודד לפורטפוליו של נכסים בלי ליפול בדרך? לקנות את הנכס הראשון זה הישג מטורף, אבל האתגר האמיתי מתחיל כשרוצים להתרחב ולהפוך את ההשקעה לעסק מניב ויציב. דברים שפעם היו גדולים לאט לאט הופכים לקטנים ודברים שהיו בראש סדר העדיפויות, מקבלים משמעות קטנה יותר ויכולים אפילו להישכח. כשיש מספר נכסים הכללים הם אותם כללים אבל צורת היישום צריכה להיות שונה לחלוטין. החזון והמבט קדימה מקבלים משמעות אחרת. מאחורי הקלעים של צמיחה בנדל״ן ובמעבר מהשקעה קטנה וחמודה לעסק רציני יש כללים ברורים וצורת חשיבה אחרת לחלוטין.כמה נקודות קריטיות לצמיחה נכונה: 🛑 לא רצים לפני שלומדים ללכת: מתחילים מנכס אחד, מבינים את המערכת, משפרים תהליכים ורק אז משכפלים את ההצלחה. 💼 להפוך למנהלים, לא לפועלים: כשעוברים למספר נכסים, הניהול השוטף הופך למשרה מלאה.חברת ניהול מקצועית היא לא מותרות אלא היא הדרך שלכם לשמור על הנכס כהכנסה פאסיבית באמת, על הזמן וגם על השפיות. 🛡️ חוק ה-6 חודשים: אל תצאו לדרך בלי קרן חירום שמכסה את ההתחייבויות שלכם לחצי שנה קדימה. שקט נפשי שווה הכל וזה ייתן לכם את הבטחון שאתם צריכים כדי לרוץ קדימה ולהתמודד עם כל מה שיבוא. 📍 מיקוד מיקוד מיקוד: במקום להתפזר על פני אזורים ומדינות שונות עם חוקי מס ותרבות שונה, תתמקדו! תכירו את השוק שלכם, תכירו כל פינת רחוב, את התרבות את החוקים, תכירו הכל לעומק, תשכפלו, תתייעלו ותהפכו למקצוענים באזור אחד. 🗑️ איכות על פני כמות: נכסים זולים מדי באזורים חלשים מביאים איתם בעיקר כאבי ראש ותקלות בלתי פוסקות. המטרה שלנו היא לייצר שקט ונכסים איכותיים, תאספו נכסים ״זבל״ ותהיה לכם שקית של זבל, היא תעיק עליכם כלכלית ומנטלית, היא גם לעולם לא תהפוך לזהב. דיברנו לעומק על איך יוצרים מערכת מנצחת כדי לעבור לשלב הבא, הפרק המלא אצלי בביו, בדף ובכל פלטפורמות הפודקאסטים המוכרות. מחשבות בטון | פרק 28 | מנכס בודד לפורטפוליו - חוקי המשחק של השלב הבא #נדלן #השקעות #השקעותנדלן #פיננסים #חופשכלכלי #יזמות #נדלןבארהב #פודקאסט  מחשבות בטון פודקאסט על יזמות פודקאסט נדל”ן פודקאסט השראה פודקאסט על השקעות פודקאסט ישראלי מומלץ פודקאסט על הצלחה בחיים פודקאסט על כסף השקעות נדל”ן בישראל איך להתחיל להשקיע בנדל”ן טעויות בהשקעות נדל”ן איך לקנות דירה להשקעה השקעות נדל”ן למתחילים השקעות נדל”ן בארה”ב טיפים למשקיעי נדל”ן ניתוח עסקת נדל”ן בניית תיק השקעות נדל”ן מינוף בנדל”ן יזמות בישראל יון ארצות הברית איך להקים עסק מצליח מיינדסט של יזמים איך לבנות חופש כלכלי טיפים לניהול עסק השראה ליזמים סיפור הצלחה עסקי איך להצליח בעסקים פיתוח חשיבה עסקית איך התחלתי להשקיע בנדל”ן – הסיפור האישי שלי סודות ההצלחה שלי בהשקעות נדל”ן השיעורים הכי חשובים שלמדתי בעסקים איך לבנות חלום שיהפוך למציאות יזמות ונדל”ן – כלים, טיפים וסיפורים אמיתיים

    27 min

  4. Apr 28

    פרק 27 | חברת ניהול - שותפה אסטרטגית או רוצחת שקטה

    חברת ניהול. עושים סוף סוף סדר במערכת היחסים המורכבת הזו. שילוב של חברת ניהול מקצועית יחד עם בקרה עקבית יכול להיות הדבר הכי טוב להשקעה שלכם. היא חוסכת לכם טונות של התעסקות בדברים שאתם ממש לא רוצים להתעסק איתם - סתימות באסלה, גביית שכירות, עבודה מול רשויות, טלפונים מדיירים ועוד.. אבל היא גם יכולה להיות הדבר הכי רע שקרה לכם. השקעה לא איכותית, חברה לא טובה, מערכת יחסים רעילה ובכלל, אם אתם לא מנהלים נכון את האירוע, הנכס שחשבתם שיש לכם יהפוך מהשקעה נחמדה למוקד תיקונים ומחלבת כספים. יכול להיות בטעות, בכוונה או אולי רק חוסר הבנה. אם אתם רוצים להיות באמת משקיעים שהזמן חשוב להם ולא שיפוצניקים זמינים בלילה, הנה כמה כללים לבניית שותפות מנצחת: הדוח החודשי הוא לא גזירת גורל - אל תסתכלו רק על כמה כסף נכנס לבנק. תצללו לסעיפים הקטנים: תבדקו שאין חיובים כפולים, וודאו שכל תיקון מגובה בחשבונית, תמונות והוכחות. תהיו קצת יותר מעורבים - כשאתם שואלים שאלות, גם הצד השני מבין שאתם ״על הדברים״ ולא תהיו מופתעים מכל שורה בדוח כי תכירו יותר טוב את הנעשה בשטח והכי חשוב, את הנכס שלכם. שימור דיירים (טובים) מעל הכל - החלפת דייר זה אירוע יקר אבל לפעמים גם הכרחי. חברה טובה תדע לשמור על הנכס, לענות לבקשות ותקלות מבלי להפוך אותו ל"אתר בנייה" מיותר. זה יכול להשאיר דייר טוב לאורך זמן. שקיפות כתנאי סף - רישיון בתוקף, ביטוחים מתאימים ופורטל מקוון שנותן לכם גישה לנתונים בכל רגע. אם אין שקיפות - אין ולא תהיה לעולם שותפות. הנוסחה הפשוטה - נותנים אמון, יחד עם בקרה עקבית. כמה דקות של מעבר על הדוח בחודש, שאלה או שיחה כשצריך, יכולים להיות הביטוח הכי טוב להשקעה שלכם. האם יש פה ניגוד אינטרסים או הצלחה משותפת? ממה ואיך כל צד מרוויח? איפה כל צד שואף להיות? מי באמת יושב מאחורי ההגה? האחריות והבקרה - זה לגמרי עליכם. מחשבות בטון | פרק 27 | חברת הניהול - שותפה אסטרטגית או רוצחת שקטה

    32 min

  5. Apr 5

    פרק 26 | בואו נדבר על כסף (תמיר דואני מארח את אביעד רוה)

    בואו נדבר על כסף. ישבתי עם אביעד רווה לשיחה מרגשת שהיא הרבה מעבר למספרים. שיחה על החופש לבחור, על הפחד משינוי ועל השליחות שבאה אחרי השחיקה. לשרוף את הספינות: אביעד שיתף על האומץ שהיה לו לשרוף את הספינות בפתיחות, על הרגע שהבין שחיי ההייטק הנוצצים כבר לא ממלאים אותו. הנסיעה הביתה ביום שהתפטר מלא בחרדות ופחדים אבל עם הידיעה שהשחיקה שאכלה לו את הנשמה הייתה מסוכנת יותר מכל חוסר ודאות כלכלי. שליחות והכוח לשנות את גורלה של אישה אחת: על גרושה טרייה שהגיעה עם הכסף האחרון שלה, אפס ביטחון עצמי ופחד משתק לאבד את מה שיש לה. איך הפכה ממישהי שחוששת מהעתיד, לאישה ששולטת בנכסים ומלאת השראה לדבר על ההשקעות שלה. תיקון חברתי: מערכת החינוך שלנו לא מלמדת אותנו כלום על כסף, דיברנו על איך תכנון הפיננסי כלי מאפשר לאנשים לישון בלילה בשקט, בידיעה שיש להם מפה ברורה לעתיד ברור יותר. המסע לילדים: נגענו בנקודה שרגישה לכל הורה: איך להעניק לילדים נקודת פתיחה טובה יותר. חינוך פיננסי חיסכון והשקעה אוטומאטיים הם לא רק בשביל הכסף, אלא כדי להנחיל לילדים שלנו את ההבנה שזמן והתמדה הם הכוחות החזקים בעולם. פליפים ושיעור בצניעות: אלה שהצליחו ואלו שפחות, בלי להסתיר כשלונות מפוארים ונגענו בצלקות שיש לו כיזם. הצלחה נובעת דווקא מהיכולת לקום מנפילות, ההבנה שאין ארוחות חינם, אין נוסחאות קסם ואין דרך בטוחה להתעשרות מהירה. מי שחושב שכן שיכיר את גודל הסיכון. צלקות כמפת דרכים: טעויות הן חלק מהמסלול, מי שלא עושה, לא טועה, נכון. אבל הוא גם לא מתקדם. שיטת המאדים: בסרט The Martian בו הגיבור ננטש על מאדים הוא פותר בעיה אחת בכל פעם. כשאתה במצב הישרדותי, אתה לא תמיד יכול להסתכל על כל הדרך עד הבית, כי זה גדול מדי ומפחיד מדי. יכול להיות שתחשוב שלא תצליח ותכשל מראש, אבל אתה גם יכול לפתור בעיה אחת קטנה בכל פעם, תוך כדי תנועה, בהמשכיות. בסוף להגיע הביתה. אם אתם מרגישים שאתם רחוקים שנות מלשנות את העתיד שלכם, הדבר הכי גרוע שתעשו יהיה להיתקע במקום. גם אם נכשלתם בצעד הראשון, לפחות התקדמתם. אל תנסו לפתור את כל הפאזל מראש. פשוט תתחילו להרכיב, ותתמודדו עם החלקים החסרים, שלב אחרי שלב, תוך כדי תנועה ותנסו. זה עדיף על פני לפספס 100% מהזריקות שמעולם לא זרקתם. מחשבות בטון | בואו נדבר על כסף | פרק 26 (תמיר דואני מארח את אביעד רווה) קישורים בביו ובתגובות. מחשבות בטון פודקאסט על יזמות פודקאסט נדל”ן פודקאסט השראה פודקאסט על השקעות פודקאסט ישראלי מומלץ פודקאסט על הצלחה בחיים פודקאסט על כסף השקעות נדל”ן בישראל איך להתחיל להשקיע בנדל”ן טעויות בהשקעות נדל”ן איך לקנות דירה להשקעה השקעות נדל”ן למתחילים השקעות נדל”ן בארה”ב טיפים למשקיעי נדל”ן ניתוח עסקת נדל”ן בניית תיק השקעות נדל”ן מינוף בנדל”ן יזמות בישראל יון ארצות הברית איך להקים עסק מצליח מיינדסט של יזמים איך לבנות חופש כלכלי טיפים לניהול עסק השראה ליזמים סיפור הצלחה עסקי איך להצליח בעסקים פיתוח חשיבה עסקית איך התחלתי להשקיע בנדל”ן – הסיפור האישי שלי סודות ההצלחה שלי בהשקעות נדל”ן השיעורים הכי חשובים שלמדתי בעסקים איך לבנות חלום שיהפוך למציאות יזמות ונדל”ן – כלים, טיפים וסיפורים אמיתיים

    1h 10m

  6. Mar 28

    פרק 25 | מספרים אמיתיים

    כשאנחנו נכנסים לבית אני תמיד נזכר בחבורה של משוגעים.אנשים מוזרים שמתהלכים בחלל הנכס. הולכים לאורך, לרוחב ובאלכסונים.מחפשים משהו שרק המנוסים באמת מכירים, זה ההבדל בין להמר מרחוק לבין לקנות עם הרגליים. כשאנחנו נכנסים למשא ומתן אנחנו מפעילים בטבעיות את הקסם האישי שלנו ומתנהגים בצורה הוגנת.בצורה הזו אנחנו משיגים את המקסימום למשקיעים שלנו, מפתחים קשרים לטווח הארוך ואנחנו חוזרים לקטוף את הפירות בכל פעם מחדש. אבל כשצוללים למספרים שם הרגש נשאר בחוץ.אנחנו רוצים לראות מספרים מסוימים שיתאימו למודל שלנו.מספרים שמתאימים לצרכים שלנו ושיש בהם היגיון בריא.מספרים שיכולים להשאיר מקום לתזרים נכון, רווח יזמי, עליית ערך וכן - גם לטעויות.אם 5000 דולר מפרידים בינינו לבין הסגירה אז אולי העסקה לא מספיק טובה או שהמשקיע לא קורא נכון את השוק. בפרק הזה אנחנו פותחים את האקסלים, מלכלכים את הידיים, מדברים מספרים ולא סיסמאות.זו הצצה אמיתית למאחורי הקלעים, מהרגע שבו אנחנו עוברים על רשימות של מאות בתים עד שאנחנו בוחרים את האחד והמיוחד. סינון אגרסיבי, בדיקות עומק, משא ומתן, שיפוץ, השכרה וניהול - הכל על השולחן. נצלול יחד ל Case Study אמיתי עם מספרים מהשטח: כמה השקענו, כמה יצא בתכלס, מה נשאר בכיס בכל חודש ומה קרה שנה אחרי. תובנות מהשקעות עבר וכאלה שאנחנו מבצעים ממש עכשיו.ביקשתם, שאלתם - אני עונה, ספונטני, בלי הכנות מראש. האמת כפי שהיא. כמו התמונה הזו. מחשבון בטון | פרק 25 | מספרים אמיתיים מחשבות בטון פודקאסט על יזמות פודקאסט נדל”ן פודקאסט השראה פודקאסט על השקעות פודקאסט ישראלי מומלץ פודקאסט על הצלחה בחיים פודקאסט על כסף השקעות נדל”ן בישראל איך להתחיל להשקיע בנדל”ן טעויות בהשקעות נדל”ן איך לקנות דירה להשקעה השקעות נדל”ן למתחילים השקעות נדל”ן בארה”ב טיפים למשקיעי נדל”ן ניתוח עסקת נדל”ן בניית תיק השקעות נדל”ן מינוף בנדל”ן יזמות בישראל יון ארצות הברית איך להקים עסק מצליח מיינדסט של יזמים איך לבנות חופש כלכלי טיפים לניהול עסק השראה ליזמים סיפור הצלחה עסקי איך להצליח בעסקים פיתוח חשיבה עסקית איך התחלתי להשקיע בנדל”ן – הסיפור האישי שלי סודות ההצלחה שלי בהשקעות נדל”ן השיעורים הכי חשובים שלמדתי בעסקים איך לבנות חלום שיהפוך למציאות יזמות ונדל”ן – כלים, טיפים וסיפורים אמיתיים

    53 min

  7. Feb 21

    פרק 24 | תשעה ירחי עסקה

    יוליה ואני שמנו לב שבכל פעם שאנחנו מדברים, אנחנו מסיימים ב-"וואו, חבל שלא הקלטנו את זה". אז הפעם התיישבנו לדבר אצלי בפודקאסט, ויצא לנו פרק מדהים שכולו שילוב נדיר בין "תכלס" נדל"ני לבין פסיכולוגיה של משקיעים. הפחד המשתק דיברנו על איך הכל התחיל אצלה ועל הפחד מהצעד הראשון, שלקח זמן של הריון שלם עד שיצאה לפועל העסקה הראשונה. זה קורה להרבה יזמים - הפחד הראשוני הזה יכול לתקוע אותנו במקום למשך זמן רב. זהו הפחד מאי-וודאות שיכול פשוט לשתק. ניהול סיכונים במקום בריחה כל זה לא קרה בגלל חוסר ידע, אלא פשוט בגלל הפחד מהלא נודע. זה החזיק אותה עד שלבסוף הבינה שאין "רגע מושלם" ושאי אפשר פשוט למחוק את הסיכון. סיכון לא מעלימים - סיכון מנהלים. מבינים שיהיו מצבים של חוסר וודאות ומתרגלים לעבוד בתוכם. לברוח מה-9 עד 5: כולם מדברים על חופש כלכלי ולשתות קוקוס על החוף, אבל המציאות מוכיחה שיזמות נדל"ן היא עבודה קשה: טלפונים, שיפוצים, דיירים והתמודדות יומיומית עם אתגרים. אבל יש הבדל אחד ענק: כשזה העסק שלך, הלחץ מרגיש אחרת והסיפוק הוא אחר. היום היא כבר לא מחכה לסופ"ש כדי "לברוח" ולחיות, אלא בונה חיים שהיא לא רוצה לברוח מהם. היא אולי חשבה שתברח מה-9 עד 5... וקיבלה 24/7 של נדל״ן ואהבה רבה לעשייה. בסיס רחב שמאפשר גיוון במקום להתפזר, יוליה מיישמת אסטרטגיה של בסיס רחב וסולידי של שכירות ארוכת טווח (יציבות), ועליו היא בונה "קומות" של תשואה גבוהה יותר וסיכון מחושב (Airbnb, PadSplit). זו הדרך לשינה קצת יותר טובה בלילה. ה"וייב" של העסקה מול המספרים האמיתיים הסיפור על הבניין במיקום המושלם עם הסטארבקס בפינה הוא שיעור לכל משקיע. הלקח הכי חשוב הוא שאסור להתאהב בלבנים ובסיפור שאנחנו מספרים לעצמנו. כשמתאהבים בנכס, מתחילים לעשות הנחות למספרים באקסל - וזה בדיוק המקום שבו ההשקעות מתחילות לקרוס. תשעה ירחי עסקה | מחשבות בטון | פרק 24 (תמיר דואני מארח את יוליה חביה) מחשבות בטון פודקאסט על יזמות פודקאסט נדל”ן פודקאסט השראה פודקאסט על השקעות פודקאסט ישראלי מומלץ פודקאסט על הצלחה בחיים פודקאסט על כסף השקעות נדל”ן בישראל איך להתחיל להשקיע בנדל”ן טעויות בהשקעות נדל”ן איך לקנות דירה להשקעה השקעות נדל”ן למתחילים השקעות נדל”ן בארה”ב טיפים למשקיעי נדל”ן ניתוח עסקת נדל”ן בניית תיק השקעות נדל”ן מינוף בנדל”ן יזמות בישראל יון ארצות הברית איך להקים עסק מצליח מיינדסט של יזמים איך לבנות חופש כלכלי טיפים לניהול עסק השראה ליזמים סיפור הצלחה עסקי איך להצליח בעסקים פיתוח חשיבה עסקית איך התחלתי להשקיע בנדל”ן – הסיפור האישי שלי סודות ההצלחה שלי בהשקעות נדל”ן השיעורים הכי חשובים שלמדתי בעסקים איך לבנות חלום שיהפוך למציאות יזמות ונדל”ן – כלים, טיפים וסיפורים אמיתיים

    1h 2m

  8. Feb 17

    פרק 23 | BRRRR וכל מה שלא העזת לשאול

    אתם קונים נכס, משפצים אותו, משכירים אותו, ממשכנים אותו ומקבלים את הכסף שלכם (או את רובו) בחזרה. ואז קונים עוד אחד, ועוד אחד... זה לא חלום ולא סיפור, זו אסטרטגיית השקעה בנדל"ן שנקראת BRRRR ראשי תיבות של: Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat. הרעיון הוא להשתמש באותו הון עצמי שוב ושוב כדי לבנות פורטפוליו של נכסים בכמה שלבים: Buy (קנייה): קונים נכס במחיר נמוך ממחיר השוק. Rehab (שיפוץ): משפצים את הנכס כדי להעלות את הערך שלו ולהפוך אותו לראוי למגורים ברמה גבוהה. Rent (השכרה): משכירים את הנכס כדי לייצר תזרים מזומנים והכנסה יציבה. Refinance (מימון מחדש): זהו שלב המפתח - ניגשים לבנק ומבקשים הערכת שווי חדשה אחרי השיפוץ. מכיוון שערך הנכס עלה, לוקחים משכנתא חדשה שמחזירה לכם את רוב ההשקעה המקורית מהרכישה והשיפוץ. Repeat (שכפול): משתמשים בכסף שהתפנה מהמימון מחדש כדי לקנות את הנכס הבא ועושים את זה שוב ושוב. יתרונות: מינוף - במצב אידיאלי, אתם נשארים עם נכס מניב ביד. כשכל או רוב הכסף המקורי שלכם חזר אליכם להשקעה הבאה. צמיחה מהירה: זה מאפשר לבנות תיק נכסים גדול בזמן קצר יחסית ולייצר רווח יזמי גדול. לאורך זמן, בטווח הארוך אפשר להגדיל את ההון בצורה משמעותית. סיכונים:  זו אסטרטגיה עם סיכון. אם השיפוץ לא תוכנן ובוצע נכון, הערכת השווי של הבנק נמוכה מהצפוי, הנכס לא ברמה גבוהה, האזור חלש, לא שילמתם את המשכנתא בזמן. השלכות: לא תקבלו הלוואה  הלוואה בתנאים לא טובים מספיק הכסף עלול "להיתקע" בקירות של הנכס  משכנתא לא משולמת בזמן הבנק ייקח לכם את הנכס. תזרים לא יציב שכירות לא משולמת בזמן  אני מסביר הכל בפרק, את המגדל הזה צריך לבנות עם יסודות איתנים או שכל מה שבניתם ייפול כמו מגדל קלפים ביום בהיר אחד. אז אם רציתם לבנות פורטפוליו נכסים מניב והרעיון נשמע לכם מגניב, או ששאלתם את עצמכם איך באמת עושים את זה ואף פעם לא העזתם לשאול, הפרק הזה הוא בדיוק בשבילכם. יש פה שנים נסיון ועבודה מזוקקים ל 26 דקות של זהב טהור, כי הפרק הזה שווה זהב והוא יכול לשנות לכם את הצורה שבא אתם מסתכלים על כסף. BRRRR וכל מה שלא העזת לשאול | מחשבות בטון | פרק 23 מחשבות בטון פודקאסט על יזמות פודקאסט נדל”ן פודקאסט השראה פודקאסט על השקעות פודקאסט ישראלי מומלץ פודקאסט על הצלחה בחיים פודקאסט על כסף השקעות נדל”ן בישראל איך להתחיל להשקיע בנדל”ן טעויות בהשקעות נדל”ן איך לקנות דירה להשקעה השקעות נדל”ן למתחילים השקעות נדל”ן בארה”ב טיפים למשקיעי נדל”ן ניתוח עסקת נדל”ן בניית תיק השקעות נדל”ן מינוף בנדל”ן יזמות בישראל יון ארצות הברית איך להקים עסק מצליח מיינדסט של יזמים איך לבנות חופש כלכלי טיפים לניהול עסק השראה ליזמים סיפור הצלחה עסקי איך להצליח בעסקים פיתוח חשיבה עסקית איך התחלתי להשקיע בנדל”ן – הסיפור האישי שלי סודות ההצלחה שלי בהשקעות נדל”ן השיעורים הכי חשובים שלמדתי בעסקים איך לבנות חלום שיהפוך למציאות יזמות ונדל”ן – כלים, טיפים וסיפורים אמיתיים

    26 min
See All (30)

About

אני משתף אתכם במסע האישי שלי, הדרך הארוכה שעברתי מההתחלה כשכיר עם חלומות, דרך העסקאות הראשונות ועד לעסקים יזמות ומנטורינג. כל פרק הוא שילוב של השראה, כלים פרקטיים, ודחיפה אמיתית כדי שאתם תוכלו ללמוד ולבנות את החיים שאתם רוצים. איך להתחיל להשקיע, איך להתמודד עם הפחד, הטעויות שעשיתי, סודות על השקעות שלא כתובים בספרים ובכלל שיעורים שלמדתי בדרך שהפכו אותי לאדם ויזם טוב יותר. אני חושף הכל, כל מה שעברתי, את האמת כפי שהיא. בלי פילטרים. אם אתם רוצים לשנות את החיים שלכם ולבנות בסיס מנטלי וכלכלי חזק, ״מחשבות בטון״ הוא בשבילכם וזה מקום טוב להתחיל בו. עקבו אחרי באינסטגרם וקבלו הצצה לאיך הדברים נראים באמת.

Information

  • Creator
    תמיר דואני
  • Years Active
    2025 - 2026
  • Episodes
    30
  • Rating
    Clean
  • Copyright
    © תמיר דואני
  • Show Website
    מחשבות בטון