耳で覚える宅建ラジオ

たか
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忙しい受験生が通勤中や家事の合間など、スキマ時間を最大限に活用して宅建試験に一発合格するための「耳学」専用ラジオです。 最新のAI音声技術を活用し、複雑な法律用語や権利関係を「耳だけで理解できる」会話形式のコンテンツに変換してお届けしています。絶対に覚えたい数字のリズミカルな語呂合わせや、頭の中で一緒に考えるリスナー参加型の「◯✕1問1答クイズ」も毎回収録。 AIが生成する聴きやすい2人のホストの掛け合いで、宅建業法から権利関係まで最重要ポイントをギュッと濃縮。耳からの学習で楽しく知識を定着させましょう！ LISTEN https://listen.style/p/takken_radio テキスト解説や200問収録のWeb問題集はブログにて公開！ 宅建ラジオ.jp でアクセスかGoogle検索ください！

  1. 7h ago

    第56回_不動産の価値はポテンシャルで決まる

    「耳で覚える宅建ラジオ」第56回は、税・その他から「価格評定②（不動産鑑定評価基準）」についてお届けします！ 今回は、不動産の適正な価格を求めるためのルール「不動産鑑定評価基準」を徹底解剖！まずは基本となる「最有効使用の原則」から。不動産の価格は「その効用が最高度に発揮される使い方」を前提に形成されますが、現実の使い方が必ずしも最有効使用とは限らないという引っかけポイントからスタートします［87, 89］。また、工事が完了していない未竣工の建物でも、完成を前提として評価できる点も頻出です［89］。 試験で毎年狙われるのが、価格を求める「3つの鑑定評価の手法」です。実際の鑑定ではこれらを原則として複数併用しなければなりません［88］。①原価法：もう一度作ったらいくらになるか（再調達原価）から、古くなった分（減価修正）を差し引いて求める手法。建物だけでなく、再調達原価が把握できれば「土地のみ」にも適用可能です［85, 90］。②取引事例比較法：似た物件の取引事例と比較する手法。売り急ぎなどの特殊な事情があっても、事情補正ができるなら採用してよいという例外ルールを整理します［85, 90］。③収益還元法：将来生み出す純収益から価格を求める手法。賃貸用だけでなく、自用の不動産（自分で使っている不動産）にも適用できる点が最大の引っかけです［88］。 そして後半では、求める価格の種類について。文化財など市場性がない不動産の「特殊価格」や、民事再生法など社会的要請に基づく「特定価格」、隣の土地を買うなど市場が限定される「限定価格」の違いを分かりやすく解説します［87, 89, 90］。恒例の「◯✕1問1答クイズ」もご用意していますので、ぜひ挑戦してみてください。 【今回のハイライト】 最有効使用の原則：不動産は最高に価値が出る使い方を前提に評価するが、現実の使われ方がそうだとは限らない［87, 89］。 未竣工建物の評価：工事が未完成でも、完成を前提とした鑑定評価が可能［89］。 原価法の引っかけ：建物だけでなく、土地のみであっても適用できる場合がある［85, 90］。 取引事例比較法の引っかけ：特殊事情がある事例でも、適切に「事情補正」できれば採用可能［85, 90］。 収益還元法の引っかけ：賃貸用不動産だけでなく、自用の不動産にも適用できる［88］。 価格の種類の違い：市場性がない文化財などは「特殊価格」。民事再生法などの早期売却は「特定価格」［89］。 耳で解く！◯✕クイズ：一緒に考えて知識を確実に定着させましょう通勤中や家事の合間の「耳学」で、言葉の引っかけが多い不動産鑑定評価基準のルールを確実にマスターしましょう！ ※本番組の音声コンテンツは、AIツールを用いて自動生成されています。日々の学習の補助としてご活用ください。

  2. 20h ago

    第55回_更地評価と規準で解く地価公示法

    「耳で覚える宅建ラジオ」第55回は、税・その他から「価格評定①（地価公示法）」についてお届けします！ 今回は、国が土地の適正な価格を示すためのルール「地価公示法」を徹底解剖！まずは、価格の基準となる「標準地」の選定からスタートします。標準地は、利用状況や環境が「特に良好」な場所ではなく、「通常」と認められる場所から選ばれます[2]。また、都市計画区域「外」からも選定されることがある点に注意が必要です（※ただし規制区域内からは選定されません）[1]。 試験で毎年狙われるのが、「正常な価格」の定義と「鑑定評価のルール」です。標準地に建物が建っていたり、地上権が設定されていたりする場合、それらが「存在しないもの（更地）」として評価します[2, 4]。そして、土地鑑定委員会は、2人以上の不動産鑑定士に評価を求めますが、鑑定士は連名ではなく「それぞれ独立して（別々に）」評価書を提出するという引っかけポイントを整理します[2]。 さらに、確実に得点したい最大のヤマ場「地価公示の効力（言葉の引っかけ）」も網羅！一般の人が土地の取引を行う際は、公示価格を「指標」とするよう「努めなければならない（努力義務）」とされています[1]。しかし、公共事業で土地を収用する企業者や、不動産鑑定士が鑑定評価を行う際は、公示価格を「規準」としなければならない（同額にするという意味ではない）という、絶対落とせない言葉の違いを分かりやすく解説します[3, 4]。恒例の「◯✕1問1答クイズ」もご用意していますので、ぜひ挑戦してみてください。 【今回のハイライト】 標準地の選定：利用状況や環境が「通常」と認められる一団の土地から選定（「特に良好」ではない）[2]。 正常な価格の定義：標準地に建物や地上権があっても、それらが「存在しないもの」として評価する[2, 4]。 鑑定評価の提出：2人以上の不動産鑑定士が、連名ではなく「それぞれ独立して」評価書を提出する[2]。 公示事項の引っかけ：官報で公示されるのは「単位面積あたりの価格」であり、総額ではない。また、地積や形状も公示される[2, 4]。 地価公示の効力①（指標）：一般の土地取引では、公示価格を「指標」として取引を行うよう努める義務がある[1]。 地価公示の効力②（規準）：土地を収用する事業を行う者や、不動産鑑定士が評価を行う際は、公示価格を「規準」としなければならない[3, 4]。 耳で解く！◯✕クイズ：一緒に考えて知識を確実に定着させましょう通勤中や家事の合間の「耳学」で、言葉の引っかけが多い地価公示法の基本ルールを確実にマスターしましょう！ ※本番組の音声コンテンツは、AIツールを用いて自動生成されています。日々の学習の補助としてご活用ください。

  3. 1d ago

    第54回_3000万円の売却益を非課税にする

    「耳で覚える宅建ラジオ」第54回は、税・その他から「国税②（譲渡所得、住宅ローン控除）」についてお届けします！ 今回は、不動産を売って利益が出た場合にかかる「譲渡所得」と、マイホームを買った際の強い味方「住宅ローン控除」のルールを徹底解剖！まずは譲渡所得の計算から。売った金額から差し引くことができる「取得費」には、購入代金だけでなく「設備費や改良費」も含まれます［86］。また、相続で取得した不動産を売る場合は、「亡くなった人（被相続人）が買った時の取得費を引き継ぐ」という絶対に落とせない基本ルールからスタートします［88］。 試験で毎年狙われるのが、マイホームを売った際の「居住用財産の3000万円特別控除」と「軽減税率」です。3000万円特別控除は、「配偶者や直系血族（子供や孫）、生計を一にする親族」に売った場合には適用されないという超頻出の引っかけポイントを整理します［90］。また、この3000万円控除は、所有期間10年超の軽減税率の特例と併用することができます。 そして後半では、「住宅ローン控除」との併用ルールを網羅！住宅ローン控除（償還期間が10年以上、取得から6ヶ月以内に住むことなどが条件）［89］を利用する場合、前年などに「3000万円特別控除」や「軽減税率の特例」を受けていると併用できません［89］。しかし、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除」とは例外的に併用できるという最大の引っかけを分かりやすく解説します［89］。恒例の「◯✕1問1答クイズ」もご用意していますので、ぜひ挑戦してみてください。 【今回のハイライト】 譲渡所得の基本：取得費には設備費や改良費も含まれる。相続による取得は、前の所有者の取得費を引き継ぐ［86, 88］。 3000万円特別控除の引っかけ：配偶者や直系血族（孫など）への譲渡では適用されない［90］！ 特例の併用ルール①：「3000万円特別控除」と「10年超の軽減税率の特例」は併用できる。 住宅ローン控除の条件：償還期間10年以上。取得から6ヶ月以内に居住すること［89］。 特例の併用ルール②（住宅ローン控除）：3000万控除や軽減税率の特例とは併用不可。しかし、「譲渡損失の損益通算・繰越控除」とは併用可能［89］！ 耳で解く！◯✕クイズ：一緒に考えて知識を確実に定着させましょう通勤中や家事の合間の「耳学」で、複雑な特例の「併用できる・できない」のルールを確実にマスターしましょう！ ※本番組の音声コンテンツは、AIツールを用いて自動生成されています。日々の学習の補助としてご活用ください。

  4. 1d ago

    第53回_印紙税と登録免許税のひっかけ対策

    「耳で覚える宅建ラジオ」第53回は、税・その他から「国税①（印紙税、登録免許税）」についてお届けします！ 今回は、国に納める税金のうち、不動産取引の契約時や登記時にかかる「印紙税」と「登録免許税」のルールを徹底解剖！まずは「印紙税」からスタートします。契約書に貼る印紙の額（課税標準）は、消費税額が区分記載されている場合は「税抜価格」になります［95］。また、交換契約の場合は「高い方」の金額、贈与契約や金額を減額する変更契約の場合は「記載金額のない契約書（一律200円）」として扱われる引っかけポイントを整理します［92, 93］。 試験で毎年狙われるのが、印紙税の非課税ルールと過怠税です。国や地方公共団体と共同で作成した契約書で「民間側が保存するもの」には印紙税は課されません［95］。また、土地の賃貸借契約には課税されますが、「建物の賃貸借契約・駐車場施設の賃貸借」には印紙税は課されないという絶対の引っかけを分かりやすく解説します［94］。さらに、印紙を貼り忘れた場合のペナルティ（過怠税）は、納付しなかった印紙税額のなんと「3倍」（印紙税額＋2倍の額）になる点にも注意が必要です［91］。 そして、後半は「登録免許税」の「住宅用家屋の軽減措置」について。この特例を受けるための要件は超頻出！①個人の居住用、②床面積50㎡以上（共有でも適用可）、③取得後1年以内の登記、という基本に加え、最大の引っかけである「取得原因は売買・競落に限られ、相続・贈与・交換では適用されない！」というルールを網羅しています［95, 96, 97］。恒例の「◯✕1問1答クイズ」もご用意していますので、ぜひ挑戦してみてください。 【今回のハイライト】 印紙税の課税標準：消費税が明確なら「税抜価格」。交換契約は「高い方」。 記載金額のない契約書（200円）：「贈与契約」や「契約金額を減額する変更契約」など［92, 93］。 印紙税の非課税：国等と共同作成し民間が保存するもの。建物の賃貸借契約［94, 95］。 過怠税のペナルティ：印紙を貼り忘れると、本来の印紙税額の3倍を徴収される［91, 92］。 登録免許税・住宅用家屋の軽減措置の要件：個人の居住用で床面積50㎡以上。取得後1年以内の登記［95, 96, 97］。 軽減措置の引っかけ：適用されるのは「売買・競落」のみ！相続・交換・贈与は適用外［96, 97］。 耳で解く！◯✕クイズ：一緒に考えて知識を確実に定着させましょう通勤中や家事の合間の「耳学」で、印紙税の課税標準ルールと、登録免許税の適用要件を確実にマスターしましょう！ ※本番組の音声コンテンツは、AIツールを用いて自動生成されています。日々の学習の補助としてご活用ください。

  5. 2d ago

    第52回_固定資産税の1月1日ルールと6分の1特例

    「耳で覚える宅建ラジオ」第52回は、税・その他から「地方税②（固定資産税）」についてお届けします！ 今回は、毎年市町村から課税される「固定資産税」のルールを徹底解剖！まずは絶対に落とせない「誰が払うのか（納税義務者）」からスタートします。固定資産税は「毎年1月1日時点」の固定資産課税台帳に登録されている所有者に課税されます。そのため、「年の途中で土地を売却しても、その年の税金が日割りで還付されることはない（1月1日の所有者が全額納付する）」という頻出の引っかけポイントを確実に押さえましょう［76, 78］。 試験で毎年狙われるのが、不動産取得税と混同しやすい「免税点」と「税率」です。固定資産税の免税点は土地が30万円未満、家屋が20万円未満です（※不動産取得税の「土地10万、家屋の建築23万」としっかり区別しましょう！）。また、税率は「標準税率1.4%」ですが、市町村の条例でこれを超える税率を設定することも可能です［78, 80］。 さらに、確実に得点したい「小規模住宅用地の特例」も網羅！住宅用地のうち、200㎡以下の部分（小規模住宅用地）については、課税標準がなんと「1/6」に軽減されます。試験では「1/2になる」といった数字の引っかけが頻出ですので、必ず「1/6」と暗記してください（※200㎡を超える部分は1/3になります）［77, 78］。タワーマンションの高層階の評価額が高くなる階層別補正率のルールについても分かりやすく解説します。恒例の「◯✕1問1答クイズ」もご用意していますので、ぜひ挑戦してみてください。 【今回のハイライト】 課税主体と徴収方法：市町村が課税。納期は原則4月・7月・12月・2月の「普通徴収」［76］。 納税義務者の引っかけ：「1月1日時点の所有者」が対象。年の途中で売買しても還付はされない［78］。 税率と免税点：標準税率は1.4%（超えることも可能）。免税点は土地30万円未満、家屋20万円未満［80］。 小規模住宅用地の特例：住宅用地のうち200㎡以下の部分は、課税標準が1/6になる（※1/2ではない！）［77, 78］。 タワマン特例：高さ60mを超えるタワーマンションは、階層別補正率により高層階ほど税額が高くなる［77］。 耳で解く！◯✕クイズ：一緒に考えて知識を確実に定着させましょう通勤中や家事の合間の「耳学」で、不動産取得税との数字の引っかけが多い固定資産税の基本ルールを確実にマスターしましょう！ ※本番組の音声コンテンツは、AIツールを用いて自動生成されています。日々の学習の補助としてご活用ください。

  6. 2d ago

    第51回_安く買っても不動産取得税が高い理由

    「耳で覚える宅建ラジオ」第51回は、いよいよ第4部「税・その他」がスタート！今回は「地方税①（不動産取得税）」についてお届けします！ 今回は、不動産を取得した際に都道府県が課税する「不動産取得税」のルールを徹底解剖！まずは絶対に落とせない「非課税」のルールから。売買や贈与、交換などでは課税されますが、「相続」や「法人の合併」による取得は形式的な所有権の移転にすぎないため、不動産取得税は課税されません［72, 73］。一方、家屋を改築して価格が増加した場合は、新たな取得とみなされて課税される引っかけに注意しましょう［74］。 試験で毎年狙われるのが、税金の計算ベースとなる「課税標準」と「税率」です。課税標準は、実際の売買価格ではなく「固定資産税評価額」が基準となります［73］。また、税率は原則4%ですが、「土地」と「住宅」については3%に軽減される特例を必ず暗記しましょう（※住宅以外の家屋（店舗や事務所など）は原則通り4%です）［72, 75］。 さらに、確実に得点したい「免税点」と「新築住宅の軽減措置」も網羅！課税標準が一定額未満の場合は課税されない免税点（土地は10万円、家屋の建築は23万円、その他の取得は12万円未満）［73］や、床面積が「50㎡以上240㎡以下」の新築住宅を取得した場合に、課税標準から1200万円が控除される超重要特例を分かりやすく解説します［72, 76］。恒例の「◯✕1問1答クイズ」もご用意していますので、ぜひ挑戦してみてください。 【今回のハイライト】 課税主体と徴収方法：都道府県が課税。納税通知書が送られてくる「普通徴収」［74］。 非課税の引っかけ：「相続」「法人の合併」は非課税。改築による価格増加は課税対象［73, 74］。 課税標準と税率：課税標準は「固定資産税評価額」。税率は原則4%だが、土地と住宅は3%［73, 75］。 免税点：土地は10万円、建築（新築・増築等）は23万円、売買などは12万円未満で非課税［73］。 新築住宅の1200万円控除：床面積「50㎡以上240㎡以下」の要件を満たすと、課税標準から1200万円控除される［72, 76］。 耳で解く！◯✕クイズ：一緒に考えて知識を確実に定着させましょう通勤中や家事の合間の「耳学」で、数字の引っかけが多い不動産取得税の基本ルールを確実にマスターしましょう！ ※本番組の音声コンテンツは、AIツールを用いて自動生成されています。日々の学習の補助としてご活用ください。

  7. 3d ago

    第50回_宅建法令上の制限５法を総復習

    「耳で覚える宅建ラジオ」第50回は、特別編！第3部「法令上の制限」の「総復習・まとめ回」をお届けします！ 今回は、第41回から学んできた「法令上の制限」の最重要ポイントを、一気に駆け抜ける総復習エピソードです。本試験で確実に得点源にしたい頻出の数字や引っかけの罠を、この1回で頭に定着させましょう！ 【都市計画法】区域区分の「市街化区域（用途地域を必ず定める）」と「市街化調整区域（用途地域を原則定めない）」の違いや、開発許可の面積要件（1,000㎡、3,000㎡、10,000㎡）と、絶対に落とせない例外（農林漁業用施設、公益上必要な建物など）を振り返ります。 【建築基準法】2項道路の「2mセットバック」や、建蔽率が100%になる特例（指定建蔽率8/10＋防火地域内の耐火建築物）、そして異なる防火地域にまたがって建物を建てる場合の「厳しい方のルールが適用される」という大原則を再確認します。 【その他の重要法令】国土利用計画法の「事後届出の面積要件（2・5・10のルール）」や、農地法の「3条・4条・5条の許可の違いと市街化区域の届出特例」、そして土地区画整理法の「換地処分の効果は公告の翌日から」といった超頻出論点も網羅！恒例の「◯✕1問1答クイズ」もご用意していますので、総仕上げとしてぜひ挑戦してみてください。 【今回のハイライト】 都市計画法の急所：区域区分のルールと、開発許可の面積要件＆例外！ 建築基準法の急所：接道義務、建蔽率・容積率の計算特例、用途制限の境界線、斜線制限の適用地域。 国土利用計画法の急所：事後届出制の2・5・10ルールと、届出不要の例外（国が当事者、相続など）。 農地法・土地区画整理法の急所：農地転用の市街化区域特例（あらかじめ届出）と、換地処分の効果（翌日）。 耳で解く！◯✕クイズ：一緒に考えて知識を確実に定着させましょう通勤中や家事の合間の「耳学」で、暗記量が多い「法令上の制限」の重要数字とルールを総復習し、確実にマスターしましょう！ ※本番組の音声コンテンツは、AIツールを用いて自動生成されています。日々の学習の補助としてご活用ください。

  8. 3d ago

    第49回_土地が削られる理由と盛土規制の核心

    「耳で覚える宅建ラジオ」第49回は、法令上の制限から「土地区画整理法・盛土規制法」についてお届けします！ 今回は、バラバラな土地を綺麗に整理する「土地区画整理法」と、危険な盛土を規制する「盛土規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）」のルールを徹底解剖！土地区画整理法では、試験で必ず狙われる「換地処分」の効果からスタートします。新しく割り当てられた土地（換地）は、「換地処分の公告があった日の『翌日』から従前の宅地とみなされる」という超頻出ポイントを整理します［532］。 さらに、「仮換地」と「清算金」の基本ルールも網羅！工事が完了するまでの間に仮に指定される「仮換地」や、割り当てられた土地の面積の不均衡をお金で調整する「清算金」の仕組みを分かりやすく解説します［596］。また、土地区画整理事業の施行地区内で、事業の障害となる恐れがある土地の形質の変更等を行う場合は、「組合ではなく都道府県知事等の許可が必要」という引っかけの罠も整理します［533］。 そして後半では、近年大改正された「盛土規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）」について。宅地造成等工事規制区域や特定盛土等規制区域での許可制度の基本を解説します。恒例の「◯✕1問1答クイズ」もご用意していますので、ぜひ挑戦してみてください。 【今回のハイライト】 換地処分の効果：換地は、換地処分の公告があった日の「翌日」から従前の宅地とみなされる［532］。 仮換地：換地処分の前に、従前の宅地に代えて仮に使用収益できる土地［596］。 清算金：換地と従前の宅地との間に生じた不均衡を解消するためのお金［596］。 建築行為等の制限：施行地区内で事業の障害となる行為を行うには、組合ではなく「都道府県知事等」の許可が必要！［533］ 盛土規制法：危険な盛土等を規制するため、区域内での工事には許可が必要。 耳で解く！◯✕クイズ：一緒に考えて知識を確実に定着させましょう通勤中や家事の合間の「耳学」で、法令上の制限の重要テーマである土地区画整理法と盛土規制法を確実にマスターしましょう！ ※本番組の音声コンテンツは、AIツールを用いて自動生成されています。日々の学習の補助としてご活用ください。

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