Passion Immo

Eric Nicolier
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Fiscalité, droit et stratégie : tout ce qu'on ne vous dit pas avant d'investir dans l'immobilier. Passion Immo décrypte les lois, analyse le marché et reçoit des experts pour vous aider à prendre les bonnes décisions patrimoniales. Chaque épisode, c'est une question fiscale ou juridique de moins à vous poser. Nous retrouver sur le site de Passion Immo (https://www.passion-immo.com) Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

  1. 14 июн.

    Hausse taux BCE : le risque sur le crédit immobilier ?

    Pour télécharger la fiche gratuite sur le nouveau dispositif Jeanbrun : le lien ici. La BCE remonte ses taux, et déjà on entend que les crédits immobiliers vont flamber. C'est faux, ou en tout cas bien plus nuancé. Dans cet épisode, on décrypte calmement ce que la décision du 11 juin change vraiment pour votre crédit immobilier, sans céder au catastrophisme. La météo de Francfort n'est pas le climat françaisLe taux directeur de la BCE pilote le court terme. Votre prêt à taux fixe, lui, se fixe plutôt à partir de l'OAT 10 ans, le taux auquel l'État français emprunte. On vous explique pourquoi votre banque regarde le climat, pas la météo du jour. Le vrai sujet, c'est la dette publique françaiseSi l'OAT 10 ans se tend, ce n'est pas la faute de la BCE, mais celle de la dette publique Française et d'une prime de risque qui monte, sur fond d'instabilité politique. Une situation installée pour plusieurs années. Les fluctuations de la BCE n’y changeront pas grand chose ! Ce que cela change concrètement pour vousPrévisions de taux immobilier pour les mois qui viennent, conseils pour le primo accédant comme pour l'investissement locatif, lecture lucide de la fausse question « faut-il emprunter maintenant ». On distingue ce qui relève du signal de marché et ce qui pèse réellement aujourd’hui sur un dossier de crédit. Une analyse factuelle ! Écoutez l'épisode pour savoir ce qui vous attend vraiment sur le crédit immobilier 2026. Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre Eric Nicolier sur Linkedin, Instagram et Facebook ou sur le site internet Passion IMMO. Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

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  2. 26 мая

    LMNP en 2026 : enterré ou plus puissant que jamais ?

    L'immobilier est-il vraiment foutu en 2026. Crise immobilière, LMNP « mort », passoires énergétiques à fuir, impayés partout… Les discours alarmistes sur l'immobilier sont permanents. Mais qu'en dit quelqu'un qui a accompagné plus de 600 projets d'investissement locatif partout en France ? Lior Pardo, cofondateur d'investirdansl'ancien.fr, livre une analyse sans langue de bois du marché immobilier 2026. Pourquoi c'est encore le bon moment pour investir Marché stagnant, négociations possibles, taux fixes que le monde entier nous envie, troisième marché européen : Lior rappelle les fondamentaux que la peur ambiante fait oublier. Avec près d'un million de transactions sur 12 mois, le marché reste dynamique. Les primo-investisseurs hésitent, mais c'est justement quand personne ne veut y aller qu'on signe les meilleures affaires. LMNP, DPE, autofinancement : ce qui a vraiment changé Le LMNP n'est pas mort, le régime réel est intact, et il reste un outil fiscal redoutable pour démarrer. Les passoires énergétiques offrent encore de vrais leviers de négociation, à condition de bien budgéter les travaux. Et oui, un bien qui s'autofinance avec 10-15 % d'apport, ça existe encore en 2026 : il faut juste sortir de Paris et accepter de travailler le produit. Ce que vous allez apprendre concrètement Comment trouver un bien rentable dans le contexte actuel Pourquoi ne pas s'interdire d'investir loin de chez soi Les process indispensables pour sécuriser un locataire et éviter les impayés Les deux conseils essentiels avant de se lancer dans les prochains mois Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre Eric Nicolier sur Linkedin, Instagram et Facebook ou sur le site internet Passion IMMO. Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

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  3. 3 мая

    Crise immobilière 2026 : ce que disent vraiment les économistes

    Et si on prenait du recul sur la crise immobilière ? Dans cet épisode, Eric reçoit Marion Girard et Anne Reimat, enseignantes-chercheuses en économie à l'ESPI et codirectrices de l'ouvrage L'économie de l'immobilier. Une discussion sans polémique, factuelle, pour décrypter ce qui se joue vraiment actuellement sur le marché immobilier français. Crise structurelle ou conjoncturelle ? Remontée brutale des taux par la BCE, Covid, guerre au Moyen-Orient : depuis 2022, les chocs s'enchaînent. Mais derrière ces facteurs conjoncturels, des problèmes structurels plombent durablement la construction neuve : modèle de financement essoufflé, normes environnementales contraignantes, fuite des investisseurs privés après la fin du Pinel. Sans oublier la financiarisation de l'immobilier, qui transforme le logement en actif financier et bouleverse les repères traditionnels. Encadrement des loyers et DPE : sortir de la caricature Les deux économistes dépassent les oppositions binaires. L'encadrement des loyers a freiné l'envolée des prix dans les zones tendues, mais produit aussi des effets pervers (report sur les communes voisines, sélection accrue des locataires). Quant au DPE, contrairement aux discours qui le décrient, il fonctionne comme un signal économique efficace : valorisation des biens performants, vigilance accrue des banques sur le financement. Dispositif Jeanbrun et perspectives 2026 : que peut-on attendre ? Le nouveau dispositif Jean Brun comble le vide laissé par le Pinel, mais soulève des interrogations sur l'ancien et les exigences énergétiques. Côté 2026, les aides aux primo-accédants (PTZ, bail réel solidaire) sont un signal positif, mais l'incertitude internationale pèse lourd. Un épisode pour comprendre l'économie de l'immobilier en 2026 sans rentrer dans les polémiques À écouter sans modération. Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre Eric Nicolier sur Linkedin, Instagram et Facebook ou sur le site internet Passion IMMO. Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

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  4. 19 апр.

    Taux d'usure 2026 : panique à bord ?

    Taux d'usure en 2026 : faut-il vraiment paniquer ? Le 16 avril 2026, Le Monde a déclenché une vague d'alertes : 14 % des dossiers de crédit immobilier seraient bloqués à cause du taux d'usure. Avant de céder à l'affolement, Eric Nicolier prend le temps de confronter le récit médiatique aux chiffres réels. Comprendre la mécanique : TAEG, taux d'usure et effet ciseau L’épisode revient sur les fondamentaux : comment la Banque de France calcule le taux d'usure, pourquoi ce calcul trimestriel peut créer un décalage avec la réalité du marché, et comment cet écart peut mécaniquement bloquer des dossiers solvables, comme ce fut le cas en 2022-2023. 2026 n'est pas 2023 : les chiffres racontent une autre histoire Au pire moment de 2023, l'écart entre taux d'usure et taux pratiqués était tombé à 0,55 point. Aujourd'hui, cet écart est de près de 2 points : un matelas quatre fois plus épais. La problématique existe, mais elle concerne des profils bien ciblés : seniors, durées courtes, assurance emprunteur élevée. Les leviers pour sécuriser votre financement Délégation d'assurance (loi Lagarde, loi Le Moine), allongement de la durée, négociation des frais, intégration de prêts aidés : l’épisode détaille les solutions concrètes, et pointe aussi le biais corporatiste à considérer lorsqu'on lit les alertes des courtiers. Un épisode pour décrypter l'actualité du crédit immobilier avec rigueur, loin des titres anxiogènes. Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre Eric Nicolier sur Linkedin, Instagram et Facebook ou sur le site internet Passion IMMO. Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

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  5. 12 апр.

    13 000 millionnaires sans impôt : vraie fraude ou intox ?

    Pour télécharger ma fiche gratuite spéciale investissement immobilier et Jeanbrun : cliquez ici ! Le site internet de Gaelle Josse, avocat fiscaliste : cliquez ici ! 13 000 millionnaires sans impôt sur le revenu : scandale ou malentendu ? La polémique a enflammé les médias. Mais que cache vraiment ce chiffre ? Gaëlle Josse, avocate fiscaliste, décrypte sans idéologie une affaire qui révèle surtout l'incompréhension française autour de l'impôt. Patrimoine ≠ Revenu : la confusion qui fausse tout le débat  Être millionnaire en patrimoine n'a rien à voir avec gagner un million par an. Une maison familiale en banlieue parisienne, un héritage, des parts de société… Gaëlle Josse rappelle une distinction fondamentale trop souvent oubliée par ceux qui commentent les questions fiscales. Pourquoi 13 000 millionnaires peuvent légalement ne pas payer d'IR  Business angels investissant dans les jeunes entreprises innovantes, dirigeants qui réinvestissent dans leur société, dons à des causes d'intérêt général, héritages déjà fiscalisés… Autant de cas parfaitement légaux que la polémique a passés sous silence. Une communication désastreuse de Bercy  Seulement 0,46 % des millionnaires français sont ici concernés. Pourtant, peu d’explications officielles, et un débat livré en pâture aux commentateurs. Gaëlle Josse pointe le vrai problème : l'illisibilité du Code général des impôts et la pauvreté de l'éducation financière en France. Une discussion lucide pour comprendre enfin ce que paient — ou ne paient pas — les contribuables français. Écoute l'épisode pour démêler le vrai du faux. Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre Eric Nicolier sur Linkedin, Instagram et Facebook ou sur le site internet Passion IMMO. Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

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  6. 6 апр.

    Taux à 3,5% et ce n’est pas fini. Faut-il encore acheter ?

    Pour télécharger gratuitement la fiche pratique sur le dispositif Jeanbrun cliquez sur ce lien. Les taux de crédit immobilier repartent à la hausse en ce début d'avril 2026. Cet épisode fait le point sur les derniers chiffres, les causes de ce retournement et les décisions à prendre si vous avez un projet immobilier. Des taux qui repartent à la hausse  Après une dynamique encourageante fin 2025 et début 2026, les taux moyens sur 20 ans oscillent désormais entre 3,20 et 3,55 %, voire davantage pour certains profils. L'espoir de repasser sous les 3 % semble aujourd'hui compromis. Un contexte géopolitique qui change la donne  Le conflit déclenché fin février au Moyen-Orient a provoqué un choc sur les marchés, une remontée de l'OAT à 10 ans et des tensions sur les prix de l'énergie. La BCE, qui a maintenu ses taux en mars, pourrait réagir lors de sa réunion du 30 avril si l'inflation repart. La notation de la dette française par Moody's, attendue le 10 avril, est un autre point de vigilance majeur. Faut-il investir ou attendre ?  Malgré l'incertitude, le marché immobilier reste actif avec une demande d'acheteurs en hausse. Les intérêts d'emprunt restent déductibles au régime réel pour l'investissement locatif, et un crédit peut toujours être renégocié si les taux baissent à l'avenir. La fenêtre favorable pourrait se refermer : mieux vaut agir avec un dossier solide que rester dans l'attentisme. Tous les chiffres, les analyses et les conseils concrets sont dans cet épisode — à écouter sans tarder pour prendre les bonnes décisions. Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre Eric Nicolier sur Linkedin, Instagram et Facebook ou sur le site internet Passion IMMO. Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

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  7. 30 мар.

    Dispositif Jeanbrun : pour qui est-il vraiment fait ?

    Pour télécharger la fiche gratuite qui décrypte le dispositif Jeanbrun : https://www.passion-immo.com/fiche-jeanbrun Le dispositif Jeanbrun fait couler beaucoup d'encre depuis son introduction dans la loi de finances pour 2026. Entre enthousiasme excessif et critiques virulentes, difficile de s'y retrouver. Dans cet épisode, Pierre-Emmanuel Jus, Directeur délégué de Maslow Immo, décrypte ce nouveau statut du bailleur privé avec clarté et pragmatisme. Un statut fiscal inédit pour la location nue Le dispositif Jean Brun permet d'amortir jusqu'à 80 % de la valeur d'un bien immobilier et de créer du déficit foncier imputable sur les revenus globaux. Contrairement au meublé, les amortissements peuvent ici générer une économie d'impôt directe. Un mécanisme qui rapproche enfin la fiscalité de la location nue de celle du meublé. À qui profite vraiment le dispositif ? Pierre-Emmanuel Jus est très clair : les contribuables dans les tranches à 30 %, 41 % ou 45 % sont les grands gagnants, surtout ceux qui ont déjà des revenus fonciers positifs. Le même appartement ne coûtera pas le même prix net selon le profil fiscal de l'acheteur — une particularité qui exige un conseil personnalisé. Trouver les anomalies de marché pour investir intelligemment Le dispositif n'impose pas de zonage strict, mais les plafonds de loyer orientent fortement le choix géographique. L'astuce : identifier les villes où le loyer intermédiaire correspond au loyer de marché pour investir sans concéder de perte locative. Un éclairage rare et précieux pour tout investisseur qui veut aller au fond des choses. Écoutez cet épisode pour comprendre si le dispositif Jeanbrun peut réellement s'intégrer dans votre stratégie patrimoniale. Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre et communiquer avec Eric Nicolier sur Linkedin, Instagram, Twitter, Facebook. Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

    32 мин.

  8. 1 мар.

    Chef d'entreprise : structurer son immobilier sans se tromper

    Tu es chef d'entreprise et tu envisages d'acquérir tes locaux professionnels ? Avant de signer, la structure juridique et fiscale que tu choisis peut faire une différence de plusieurs centaines de milliers d'euros au moment de la revente. Alexis Bied, CGP spécialisé dans l'accompagnement des dirigeants, décrypte les options disponibles avec une clarté rare. Acheter via sa société d'exploitation : le piège des amortissements Pratique et simple à mettre en place, l'acquisition directe par la société d'exploitation cache un danger méconnu : au moment de la revente, la plus-value professionnelle est calculée non pas sur le prix d'achat initial, mais sur la valeur nette comptable — soit le prix d'achat diminué de tous les amortissements pratiqués. Résultat : une fiscalité pouvant dépasser 25 % sur une base très élargie, sans aucun abattement pour durée de détention. Un bien acheté 2 millions et revendu 5 millions peut générer une imposition sur 4,6 millions. SCI translucide en nom propre : l'avantage de la plus-value des particuliers Détenir l'immobilier d'exploitation en direct ou via une SCI à l'impôt sur le revenu permet de bénéficier des abattements pour durée de détention applicables aux particuliers — jusqu'à une exonération totale après 30 ans. Mais en contrepartie, les loyers perçus pendant l'exploitation subissent une fiscalité pouvant dépasser 60 % (tranche marginale d'IR + prélèvements sociaux), nécessitant un effort d'épargne régulier. La solution mixte : « vivre à l'IS, mourir à l'IR » Le schéma avancé présenté par Alexis Bied combine le meilleur des deux régimes : une SCI translucide achète le bien et cède temporairement l'usufruit de ses parts à la société d'exploitation. Celle-ci amortit cet usufruit et est imposée à l'IS sur les loyers perçus — fiscalité douce à l'exploitation. Au terme du démembrement, les associés personnes physiques retrouvent la pleine propriété et peuvent revendre en plus-value des particuliers, avec les abattements courant depuis la date d'acquisition initiale. Un montage puissant, mais qui exige un accompagnement rigoureux (avocat, notaire, expert-comptable) et une justification économique solide face à l'administration fiscale. Que tu sois dirigeant en phase d'acquisition ou déjà propriétaire de tes locaux, cet épisode te donne les clés pour structurer intelligemment ton patrimoine professionnel et éviter des erreurs fiscales coûteuses. Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre et communiquer avec Eric Nicolier sur Linkedin, Instagram, Twitter, Facebook. Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

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Информация

  • Автор
    Eric Nicolier
  • Годы выхода
    2020 - 2026
  • Выпуски
    143
  • Ограничения
    Без ненормативной лексики
  • Авторские права
    © eric nicolier
  • Сайт подкаста
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