Passion Immo

Eric Nicolier
  • 4,8 (16)
  • Entrepreneuriat
  • 1 fois par semaine

Fiscalité, droit et stratégie : tout ce qu'on ne vous dit pas avant d'investir dans l'immobilier. Passion Immo décrypte les lois, analyse le marché et reçoit des experts pour vous aider à prendre les bonnes décisions patrimoniales. Chaque épisode, c'est une question fiscale ou juridique de moins à vous poser. Nous retrouver sur le site de Passion Immo (https://www.passion-immo.com) Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

  1. -19 h ·  Vidéo

    La réforme du LMNP risque de passer en force !

    L'Assemblée nationale vient de rejeter à l'unanimité le volet recettes du PLF 2027, et sur les réseaux sociaux certains en concluent déjà que la réforme du LMNP est enterrée. Dans cet épisode solo, Eric Nicolier explique pourquoi c'est peut-être tout l'inverse qui se prépare. Loi de finances 2027 : ce que le rejet efface vraiment Le vote des députés fait tomber leurs propres amendements, pas le texte du gouvernement. C'est la version initiale du projet, avec la réforme LMNP et le plafonnement de l'amortissement LMNP, plus sévère encore en location meublée de tourisme, qui part au Sénat. Budget 2027 : ordonnances, 49.3, loi spéciale Compromis parlementaire, 49.3, ordonnances ou loi spéciale : chaque scénario est passé au crible. L'un d'eux tient la corde et pourrait faire entrer le texte initial en vigueur au 1er janvier 2027, sans le moindre amendement. Vous comprendrez aussi pourquoi la pression sur l'OAT à 10 ans pèse dans la balance. Réforme LMNP 2027 : se méfier des conseils express Faut-il vendre son LMNP avant le 1er janvier ? Se précipiter sur une donation ? L'épisode fait le tri dans les rumeurs et explique pourquoi la fiscalité immobilière de la location meublée pourrait rester durcie bien au-delà de la présidentielle. Une analyse indispensable pour investir dans l'immobilier en connaissance de cause : écoutez l'épisode avant de prendre la moindre décision sur votre LMNP. Jumpin Boogie Woogie de Audionautix fait l'objet d'une licence Creative Commons Attribution 4.0. https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/ Artiste : http://audionautix.com/

  2. 1 nov. ·  Vidéo

    Meublé de tourisme : 3 coups durs pour la rentabilité

    Rejoignez le Cercle Passion Immo : https://www.patreon.com/cw/PassionImmo Loi de finances : le meublé va payer l'addition ! https://youtu.be/T8YlMn_tKCU Réforme LMNP : on sort la calculette et ça pique vraiment ! https://youtu.be/75Ktw4KqeKc Votre meublé de tourisme a deux associés qui ne disent pas leur nom : Airbnb et Bercy. En quelques semaines, tous deux ont décidé de se servir davantage, et c'est votre rentabilité locative qui encaisse le choc. Loi de finances 2027 : l'amortissement LMNP dans le viseur L'article 7 du projet de loi de finances 2027 cible directement les loueurs en LMNP au régime réel, et plus durement encore le meublé de tourisme. Où en est vraiment le texte, qui est concerné et à partir de quand ? Le point complet, sans catastrophisme ni fausse joie. Commission Airbnb et ménage : ce que l'hôte encaisse vraiment La commission Airbnb change de payeur et les frais Airbnb hôte bondissent, TVA comprise. Ajoutez le ménage de départ qui ne pourra plus être demandé aux voyageurs : un exemple concret montre ce qu'il reste réellement d'une nuitée, et pourquoi le prix affiché ne dit rien de votre encaissement. Location courte durée : les bonnes questions avant de décider Augmenter ses prix, changer de plateforme, passer en location meublée de longue durée ? Airbnb est-il encore rentable pour un particulier ? Les questions à se poser, les erreurs à éviter, et pourquoi il ne faut surtout rien arbitrer dans la précipitation. Avant de toucher à vos tarifs, écoutez cet épisode : il vous donne la méthode pour savoir si votre location meublée de tourisme tient encore la route. Jumpin Boogie Woogie de Audionautix fait l'objet d'une licence Creative Commons Attribution 4.0. https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/ Artiste : http://audionautix.com/

  3. 24 oct. ·  Vidéo

    L'immobilier est-il encore un bon placement ? 2e partie

    Encadrement des loyers, dispositif Jeanbrun, dérives de la loi Pinel : le bailleur privé avance aujourd'hui dans un maquis de règles. Dans cette deuxième partie de l'entretien, Patrice Battistini, ancien directeur d'agence, formateur et auteur, livre un regard de praticien, sans langue de bois. Encadrement des loyers : quand la contrainte déplace le problème Faut-il faire confiance au marché ou serrer encore la vis ? Patrice défend une approche pragmatique et montre comment l'excès de réglementation pousse certains propriétaires vers la location courte durée, puis vers des montages risqués comme le bail civil. Depuis l'enregistrement, le Sénat a voté le 21 octobre 2026 une prolongation de deux ans de l'expérimentation : le débat reste entier. Dispositif Jeanbrun : un outil mal calibré pour l'ancien ? Neuf ou ancien, taux d'amortissement, seuil de travaux, plus-value à la revente : Patrice explique pourquoi il juge le dispositif pénalisant pour l'ancien, et pourquoi sa complexité freine les investisseurs. Avant de bâtir votre stratégie de fiscalité immobilière, ces arguments méritent d'être entendus. Après la loi Pinel, quel dispositif fiscal choisir ? Loc'Avantages, Malraux, usufruit locatif social, meublé étudiant : tour d'horizon des leviers qui restent, avec leurs limites. Et un retour d'expérience sur les erreurs à éviter : acheter loin de chez soi sur la seule promesse fiscale, ou sous-estimer la vacance locative. Un épisode pour investir dans l'immobilier les yeux ouverts : écoutez-le avant votre prochain investissement locatif. Jumpin Boogie Woogie de Audionautix fait l'objet d'une licence Creative Commons Attribution 4.0. https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/ Artiste : http://audionautix.com/

  4. 24 oct. ·  Vidéo

    L'immobilier est-il encore un bon placement ? 1ère partie

    L'immobilier est-il encore un bon placement, alors que de plus en plus de voix annoncent la fin de la pierre ? Patrice Battistini, ancien directeur d'agence et auteur de « Stratégies d'investissement immobilier », paru chez Gualino, répond sans langue de bois dans la première partie de cet entretien. Investir dans l'immobilier : pourquoi la pierre n'a pas dit son dernier mot Se loger reste un besoin primaire, et tant qu'il faudra loger des gens, il y aura des investisseurs. Patrice explique pourquoi l'investissement immobilier se pense sur le long terme, comment il s'articule avec l'assurance vie ou les autres placements, et pourquoi la diversification est le maître mot de toute stratégie d'investissement immobilier. Marchand de biens, vendeurs de rêve : les pièges qui guettent ceux qui débutent Le métier de marchand de biens attire, mais il exige d'aimer les travaux, l'urbanisme et le risque. Vous comprendrez aussi comment trier l'information face aux promesses de formations en ligne, et pourquoi un bon agent immobilier reste un allié précieux pour lire un DPE, un état des risques ou un procès-verbal d'assemblée générale. Effet de levier : maîtriser les risques plutôt que les ignorer Le crédit peut démultiplier la capacité d'investissement, mais l'effet de levier se retourne vite en cas de vacance locative ou de travaux imprévus. Peut-on diversifier son patrimoine avec un ou deux biens ? Patrice évoque le rôle du banquier, les croyances limitantes et le manque de culture financière, et rappelle que l'investissement locatif n'a rien d'un revenu passif. Si vous vous demandez comment débuter dans l'immobilier sans vendre la peau de l'ours, cet épisode est pour vous (à suivre dans la 2e partie de l’entretien avec Patrice Battistini). Jumpin Boogie Woogie de Audionautix fait l'objet d'une licence Creative Commons Attribution 4.0. https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/ Artiste : http://audionautix.com/

  5. 9 oct. ·  Vidéo

    Réforme LMNP : on sort la calculette et ça pique vraiment !

    Pour rejoindre le Cercle Passion Immo sur Patreon : https://www.patreon.com/cw/PassionImmo Le projet de loi de finances 2027 veut plafonner l’amortissement LMNP. Tout le monde en parle, presque personne ne l’a chiffré : dans cet épisode, on sort enfin la calculette. Une simulation LMNP, pas une opinion Plutôt que de commenter la réforme, je l’applique à deux situations réalistes d’investisseurs en location meublée au réel : un couple qui loue un seul meublé de tourisme, puis le même foyer avec quatre biens. Les hypothèses sont posées, les calculs sont faits, et le verdict tombe. Plusieurs biens en LMNP réel ? Préparez-vous au choc Le plafonnement des amortissements par foyer fiscal ne frappe pas tout le monde de la même façon. Vous découvrirez pourquoi certains investisseurs vont voir leur impôt location meublée changer d’échelle, et ce qui échappe encore au texte. Refaire le calcul pour vous Une simulation n’est jamais votre situation. Je vous donne la méthode pour reproduire le raisonnement avec vos propres chiffres, et les bonnes questions à vous poser avant de revoir votre stratégie pour investir dans l’immobilier. La fiscalité immobilière du meublé est en train de basculer : mieux vaut le mesurer avant de décider. Écoutez l’épisode, ou regardez-le sur YouTube pour suivre les tableaux : vous saurez enfin ce que la réforme pourrait vous coûter. Jumpin Boogie Woogie de Audionautix fait l'objet d'une licence Creative Commons Attribution 4.0. https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/

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  6. 2 oct. ·  Vidéo

    Loi de finances : le meublé va payer l'addition !

    Pour rejoindre le Cercle Passion Immo sur Patreon : https://www.patreon.com/cw/PassionImmo Le projet de loi de finances pour 2027 vient d’être déposé et son article 7 s’attaque frontalement à l’amortissement LMNP. Si le texte est voté en l’état, c’est toute la fiscalité de la location meublée qui change, et avec elle bien des stratégies d’investissement. Amortissement LMNP : un double plafond inédit Jusqu’ici, l’amortissement du bien loué meublé n’était pas plafonné. Le projet de loi de finances 2027 prévoit un taux maximal de 2,5 % par an, soit une durée minimale de 40 ans, et un plafond de 7 000 euros par an et par foyer fiscal. Pour le meublé de tourisme, le tour de vis serait plus sévère : 1,5 % et 5 000 euros. Fin du report des amortissements : un coup de rabot douloureux Autre mesure peu commentée : les amortissements non déduits ne pourraient plus être reportés sur les exercices suivants. Je rappelle cette règle ancienne, explique ce qui disparaîtrait et présente la période transitoire prévue jusqu’en 2036. Il montre aussi pourquoi la réforme s’appliquerait aux biens déjà détenus, dès les loyers encaissés en 2027. Zones d’ombre et calendrier parlementaire Micro-BIC, base amortissable, mobilier, cumul des plafonds entre meublé classique et meublé de tourisme : vous saurez ce que dit la loi de finances 2027, et ce qu’elle ne dit pas. Je reviens aussi sur l’objectif affiché, rendre le statut Jeanbrun plus attractif, et sur les chances d’adoption du texte. Un décryptage rigoureux, texte en main, pour comprendre ce qui change en LMNP en 2027 et anticiper avant de revoir votre stratégie pour investir dans l’immobilier. Écoutez l’épisode pour faire le point sur la fiscalité de la location meublée de demain. Jumpin Boogie Woogie de Audionautix fait l'objet d'une licence Creative Commons Attribution 4.0. https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/ Artiste : http://audionautix.com/

  7. 26 sept. ·  Vidéo

    Location meublée : la fin des avantages fiscaux ?

    Pour rejoindre le Cercle Passion Immo sur Patreon : https://www.patreon.com/cw/PassionImmo Un épisode imprévu, mais nécessaire : la lettre de Sébastien Lecornu aux acteurs du logement réunis à Bordeaux pour le congrès HLM rebat les cartes de la fiscalité immobilière avant la loi de finances 2027. PTZ parentalité, dispositif Jeanbrun, location meublée : décryptage de ce qui pourrait changer pour votre investissement locatif comme pour l’acquisition de la résidence principale. PTZ parentalité : un prêt à taux zéro pour acheter un logement avec un enfant Annoncé pour le projet de loi de finances 2027, ce nouveau prêt à taux zéro serait ouvert dès la grossesse et jusqu'aux 3 ans de l'enfant, aux primo-accédants comme aux ménages déjà propriétaires, et cumulable avec un PTZ en cours de remboursement. Jusqu'à 180 000 euros pour les familles nombreuses modestes en zone A bis ou A, jusqu'à 50 % du coût de l'opération, remboursement sur 15 à 25 ans :ce qu'il faut vraiment en attendre. Location meublée et LMNP : un soutien fiscal bientôt réorienté ? Une phrase de la lettre du Premier ministre a de quoi interroger : en zone tendue, les locations touristiques de courte durée ne devraient plus être fiscalement plus avantageuses que la location nue. Amortissement limité ou plafonné, application aux locations déjà en place : quels scénarios pour les investisseurs en LMNP, et pourquoi il faut attendre le texte avant de réagir. Dispositif Jeanbrun : ce que les députés veulent changer Avec 150 à 200 ventes par mois selon la Fédération des promoteurs immobiliers, le dispositif Jeanbrun déçoit. Le projet de loi Relance logement, voté par le Sénat en juillet, a été retouché en commission à l'Assemblée nationale : seuil de travaux ramené de 30 % à 20 % dans l'ancien, exigence de DPE assouplie, retour des maisons individuelles. Les points de convergence et de désaccord entre les deux chambres. Écoutez l'épisode pour faire le tri entre annonces, projets et règles en vigueur, et savoir exactement quoi surveiller dans les semaines qui viennent. Jumpin Boogie Woogie de Audionautix fait l'objet d'une licence Creative Commons Attribution 4.0. https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/ Artiste : http://audionautix.com/

  8. 20 sept. ·  Vidéo

    SCI : les cas où elle ne sert à rien

    Rejoignez le CERCLE PASSION IMMO sur Patreon. Créer une SCI est devenu un réflexe chez l’investisseur français, souvent avant même de savoir ce que l’on compte faire du bien. Ici je prends le problème à l’envers et identifie les cas où la société civile immobilière n’a rien à faire dans votre investissement immobilier. La SCI n’est pas un outil d’optimisation fiscale Une SCI organise la détention et la transmission d’un bien. Elle ne réduit pas l’impôt automatiquement, ne protège pas le patrimoine et ne facilite pas l’emprunt. Tout dépend du régime d’imposition retenu et de la rédaction des statuts. Location meublée, achat-revente, investisseur seul : les portes fermées Le mot « civil » n’est pas décoratif. La location meublée est une activité commerciale, avec une tolérance limitée à 10 % des recettes. L’achat-revente répété expose à une requalification en marchand de biens. Et l’article 1832 du Code civil impose deux associés : créer une SCI seul est impossible. SCI à l’IS : l’avantage d’aujourd’hui, la facture de demain Dans une SCI à l’IS l’amortissement efface le résultat fiscal pendant la détention, mais construit une « dette fiscale » de sortie à la revente. S’ajoutent la perte du déficit foncier, du Malraux, du Denormandie et du dispositif Jeanbrun, la perte de l’abattement de 30 % à l’IFI sur la résidence principale, et la réticence de certaines banques à financer la SCI dès le premier achat. Au programme également : pourquoi il est bien de chiffrer le coût réel d’une SCI sur 10 ans, pourquoi il faut raisonner projet avant de penser fiscalité, et pourquoi les statuts types téléchargés en ligne sont une mauvaise idée. Bref, écoutez bien l’épisode avant créer votre SCI ! Jumpin Boogie Woogie de Audionautix fait l'objet d'une licence Creative Commons Attribution 4.0. https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/ Artiste : http://audionautix.com/

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