Passion Immo

Eric Nicolier
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  • Updated Weekly

Fiscalité, droit et stratégie : tout ce qu'on ne vous dit pas avant d'investir dans l'immobilier. Passion Immo décrypte les lois, analyse le marché et reçoit des experts pour vous aider à prendre les bonnes décisions patrimoniales. Chaque épisode, c'est une question fiscale ou juridique de moins à vous poser. Nous retrouver sur le site de Passion Immo (https://www.passion-immo.com) Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

  1. 4d ago ·  Video

    Loi de finances : le meublé va payer l'addition !

    Pour rejoindre le Cercle Passion Immo sur Patreon : https://www.patreon.com/cw/PassionImmo Le projet de loi de finances pour 2027 vient d’être déposé et son article 7 s’attaque frontalement à l’amortissement LMNP. Si le texte est voté en l’état, c’est toute la fiscalité de la location meublée qui change, et avec elle bien des stratégies d’investissement. Amortissement LMNP : un double plafond inédit Jusqu’ici, l’amortissement du bien loué meublé n’était pas plafonné. Le projet de loi de finances 2027 prévoit un taux maximal de 2,5 % par an, soit une durée minimale de 40 ans, et un plafond de 7 000 euros par an et par foyer fiscal. Pour le meublé de tourisme, le tour de vis serait plus sévère : 1,5 % et 5 000 euros. Fin du report des amortissements : un coup de rabot douloureux Autre mesure peu commentée : les amortissements non déduits ne pourraient plus être reportés sur les exercices suivants. Je rappelle cette règle ancienne, explique ce qui disparaîtrait et présente la période transitoire prévue jusqu’en 2036. Il montre aussi pourquoi la réforme s’appliquerait aux biens déjà détenus, dès les loyers encaissés en 2027. Zones d’ombre et calendrier parlementaire Micro-BIC, base amortissable, mobilier, cumul des plafonds entre meublé classique et meublé de tourisme : vous saurez ce que dit la loi de finances 2027, et ce qu’elle ne dit pas. Je reviens aussi sur l’objectif affiché, rendre le statut Jeanbrun plus attractif, et sur les chances d’adoption du texte. Un décryptage rigoureux, texte en main, pour comprendre ce qui change en LMNP en 2027 et anticiper avant de revoir votre stratégie pour investir dans l’immobilier. Écoutez l’épisode pour faire le point sur la fiscalité de la location meublée de demain. Jumpin Boogie Woogie de Audionautix fait l'objet d'une licence Creative Commons Attribution 4.0. https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/ Artiste : http://audionautix.com/

  2. Sep 26 ·  Video

    Location meublée : la fin des avantages fiscaux ?

    Pour rejoindre le Cercle Passion Immo sur Patreon : https://www.patreon.com/cw/PassionImmo Un épisode imprévu, mais nécessaire : la lettre de Sébastien Lecornu aux acteurs du logement réunis à Bordeaux pour le congrès HLM rebat les cartes de la fiscalité immobilière avant la loi de finances 2027. PTZ parentalité, dispositif Jeanbrun, location meublée : décryptage de ce qui pourrait changer pour votre investissement locatif comme pour l’acquisition de la résidence principale. PTZ parentalité : un prêt à taux zéro pour acheter un logement avec un enfant Annoncé pour le projet de loi de finances 2027, ce nouveau prêt à taux zéro serait ouvert dès la grossesse et jusqu'aux 3 ans de l'enfant, aux primo-accédants comme aux ménages déjà propriétaires, et cumulable avec un PTZ en cours de remboursement. Jusqu'à 180 000 euros pour les familles nombreuses modestes en zone A bis ou A, jusqu'à 50 % du coût de l'opération, remboursement sur 15 à 25 ans :ce qu'il faut vraiment en attendre. Location meublée et LMNP : un soutien fiscal bientôt réorienté ? Une phrase de la lettre du Premier ministre a de quoi interroger : en zone tendue, les locations touristiques de courte durée ne devraient plus être fiscalement plus avantageuses que la location nue. Amortissement limité ou plafonné, application aux locations déjà en place : quels scénarios pour les investisseurs en LMNP, et pourquoi il faut attendre le texte avant de réagir. Dispositif Jeanbrun : ce que les députés veulent changer Avec 150 à 200 ventes par mois selon la Fédération des promoteurs immobiliers, le dispositif Jeanbrun déçoit. Le projet de loi Relance logement, voté par le Sénat en juillet, a été retouché en commission à l'Assemblée nationale : seuil de travaux ramené de 30 % à 20 % dans l'ancien, exigence de DPE assouplie, retour des maisons individuelles. Les points de convergence et de désaccord entre les deux chambres. Écoutez l'épisode pour faire le tri entre annonces, projets et règles en vigueur, et savoir exactement quoi surveiller dans les semaines qui viennent. Jumpin Boogie Woogie de Audionautix fait l'objet d'une licence Creative Commons Attribution 4.0. https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/ Artiste : http://audionautix.com/

  3. Sep 20 ·  Video

    SCI : les cas où elle ne sert à rien

    Rejoignez le CERCLE PASSION IMMO sur Patreon. Créer une SCI est devenu un réflexe chez l’investisseur français, souvent avant même de savoir ce que l’on compte faire du bien. Ici je prends le problème à l’envers et identifie les cas où la société civile immobilière n’a rien à faire dans votre investissement immobilier. La SCI n’est pas un outil d’optimisation fiscale Une SCI organise la détention et la transmission d’un bien. Elle ne réduit pas l’impôt automatiquement, ne protège pas le patrimoine et ne facilite pas l’emprunt. Tout dépend du régime d’imposition retenu et de la rédaction des statuts. Location meublée, achat-revente, investisseur seul : les portes fermées Le mot « civil » n’est pas décoratif. La location meublée est une activité commerciale, avec une tolérance limitée à 10 % des recettes. L’achat-revente répété expose à une requalification en marchand de biens. Et l’article 1832 du Code civil impose deux associés : créer une SCI seul est impossible. SCI à l’IS : l’avantage d’aujourd’hui, la facture de demain Dans une SCI à l’IS l’amortissement efface le résultat fiscal pendant la détention, mais construit une « dette fiscale » de sortie à la revente. S’ajoutent la perte du déficit foncier, du Malraux, du Denormandie et du dispositif Jeanbrun, la perte de l’abattement de 30 % à l’IFI sur la résidence principale, et la réticence de certaines banques à financer la SCI dès le premier achat. Au programme également : pourquoi il est bien de chiffrer le coût réel d’une SCI sur 10 ans, pourquoi il faut raisonner projet avant de penser fiscalité, et pourquoi les statuts types téléchargés en ligne sont une mauvaise idée. Bref, écoutez bien l’épisode avant créer votre SCI ! Jumpin Boogie Woogie de Audionautix fait l'objet d'une licence Creative Commons Attribution 4.0. https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/ Artiste : http://audionautix.com/

  4. Sep 16

    Présidentielle 2027 : les premières propositions

    Que proposent les candidats sur le logement ? À l'approche de la présidentielle 2027, la crise du logement s'invite dans la campagne et les premières propositions logement tombent. Dans cet épisode solo, Eric Nicolier ouvre une série d'analyses pour distinguer le solide, le fragile et le purement symbolique. Borloo : le bon diagnostic, une recette incomplète Jean-Louis Borloo, qui n'est pas candidat, appelle à doubler la construction de logements et à décentraliser la politique du logement. Le constat d'urgence est partagé. Mais décentraliser ne fera pas baisser le coût des matériaux, et certains maires ont promis de geler toute construction nouvelle pendant leur mandat. Le Pen, Retailleau, Mélenchon : ce qui est sur la table Priorité nationale dans le logement social HLM, abrogation de la loi SRU, fin des contraintes liées au DPE, prêt à taux zéro à la place de MaPrimeRénov' : le discours de Marine Le Pen à Hénin-Beaumont est passé en revue. Côté fiscalité immobilière, Bruno Retailleau propose une réduction d'impôt sur les intérêts du prêt immobilier, modulée selon le nombre d'enfants. Jean-Luc Mélenchon, lui, plafonnerait à cinq les logements transmissibles par héritage. Mesure efficace ou marqueur idéologique ? Je propose une grille de lecture simple pour juger tout programme : mesures coûteuses sans effet sur l'offre, mesures démagogiques, marqueurs politiques. Exemple concret : les étrangers représentent environ 15 % des locataires HLM, alors que près de 3 millions de ménages attendent un logement social. De quoi relativiser l'effet réel de la priorité nationale sur la pénurie. Écoutez l'épisode pour vous forger votre propre avis, en attendant les décryptages détaillés des propositions de Bruno Retailleau et de Marine Le Pen. Jumpin Boogie Woogie de Audionautix fait l'objet d'une licence Creative Commons Attribution 4.0. https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/ Artiste : http://audionautix.com/

  5. Sep 13

    Faut-il encore investir dans le neuf en 2026 ?

    Moins de 40 000 réservations au premier semestre 2026 : le marché de l’immobilier neuf vient de franchir à la baisse un seuil jamais atteint, pire que l’année du Covid. Cet épisode fait le tri entre le constat spectaculaire et ce que cela change concrètement pour votre investissement locatif. Crise du logement neuf : les chiffres, sans dramatisation 38 932 réservations au premier semestre, en baisse de 18,3 % sur un an. Des délais d’écoulement passés de 12 à plus de 21 mois. Un quart des programmes retirés de la commercialisation au premier trimestre. Et un dispositif Jeanbrun qui plafonne à 150 ou 200 ventes par mois quand la profession en espérait 4 000. Chaque chiffre est remis dans sa série longue plutôt que sorti de son contexte. Pourquoi le prix immobilier neuf 2026 ne baisse pas Le neuf est un marché de coût, pas un marché de rareté. Le prix se construit sur le bilan du promoteur : charge foncière, travaux, frais financiers, marge. Trois variables ont poussé ce coût de production à la hausse en vingt ans, avec la charge foncière comme facteur le plus inflationniste. Une mécanique que tout investisseur gagne à comprendre avant de négocier. Faut-il investir dans le neuf en 2026 ? Les arguments pour : un rapport de force enfin favorable à l’acquéreur, un prix bien ajusté au coût de production, une fenêtre d’amortissement locatif ouverte avec le dispositif Jeanbrun. Les arguments contre : un prix déconnecté de la valeur locative, une décote à la revente de 10 à 20 %, un avantage fiscal réservé aux tranches marginales élevées. Vous repartirez avec une grille de décision, pas avec une conclusion toute faite. Écoutez l’épisode et faites votre propre arbitrage. Jumpin Boogie Woogie de Audionautix fait l'objet d'une licence Creative Commons Attribution 4.0. https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/ Artiste : http://audionautix.com/

  6. Sep 6

    Facturation électronique : quels bailleurs sont concernés ?

    Rejoignez- moi sur le PATREON "Le cercle Passion Immo" pour télécharger la fiche complète et détaillée sur la facturation électronique pour les bailleurs : https://www.patreon.com/cw/PassionImmo La réforme de la facturation électronique est entrée en vigueur le 1er septembre 2026 et concerne plus de 10 millions d'acteurs économiques. Si vous êtes bailleur, une seule question compte vraiment : dans quel cas vous trouvez-vous ? Le vrai critère n'est pas le type de location, c'est la structure Beaucoup pensent que la ligne de partage se situe entre location nue et location meublée. C'est faux. Deux questions suffisent à trancher : ai-je un SIREN, et est-ce que je facture de la TVA ? Un bailleur particulier en location nue déclarant en revenus fonciers est hors champ. La même location logée dans une SCI change tout, parce que la SCI est immatriculée. Trois portraits pour vous situer en deux minutes Bernard, propriétaire particulier en location nue : rien à faire, ni aujourd'hui, ni en 2027. Marc et Sophie en LMNP au micro-BIC, et la SCI familiale : une seule obligation, être en mesure de recevoir les factures du syndic, du comptable, de l'assureur ou des artisans via une plateforme agréée. Julie, qui exerce en para-hôtellerie et facture de la TVA : recevoir dès maintenant, émettre au 1er septembre 2027. Ce que vous en retirez Le sens exact de « facture électronique », qui n'a rien à voir avec un PDF envoyé par mail. Les deux échéances à retenir. Le piège du changement d'activité, qui peut vous faire basculer d'un portrait à l'autre du jour au lendemain. Et l'état réel du risque de sanction, à la lumière de la déclaration ministérielle de fin août. Un épisode court et opérationnel pour savoir, enfin, si vous êtes concerné. Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre Eric Nicolier sur Linkedin, Instagram et Facebook ou sur le site internet Passion IMMO. Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

    Facturation électronique : quels bailleurs sont concernés ?

  7. Aug 30

    Crédit immobilier : pourquoi les taux ne baisseront pas à la rentrée

    La fiche gratuite (dernière mise à jour) sur le dispositif Jeanbrun : télécharger ici La rentrée arrive et une question revient dans presque tous les projets : les taux de crédit immobilier vont-ils enfin baisser ? La réponse est non, et les raisons méritent d'être comprises avant de signer quoi que ce soit. L'OAT 10 ans, le vrai patron des taux de crédit immobilier On regarde souvent la BCE. C'est une erreur de perspective. Les taux BCE 2026 pèsent moins sur votre crédit que l'OAT 10 ans, le taux auquel l'État français se finance à dix ans. Cet épisode explique pourquoi cet indicateur, passé au-dessus de 4 %, se retrouve directement dans le barème que votre banquier vous présente, et pourquoi le spread OAT-Bund, l'écart avec l'Allemagne, a franchi un repère que les opérateurs surveillent de près. Taux immobilier rentrée 2026 : légère remontée, pas d'envolée Le scénario d'une baisse est écarté. Reste à trancher entre hausse et stagnation. L'épisode passe en revue les barèmes constatés cet été, le comportement des banques après une année d'offres agressives, et le calendrier des agences de notation. Avec une conclusion nette sur l'ampleur du mouvement à attendre d'ici la fin de l'année. Négocier son taux immobilier : ce qui dépend encore de vous La moyenne ne dit rien de votre dossier. Certains empruntent au-dessus de 4 %, d'autres restent proches de 3 %. Vous verrez quels leviers restent actifs, pourquoi le recours à un courtier en crédit immobilier garde tout son sens, et pourquoi un taux n'est jamais définitif. À l'écoute : un cadrage clair du contexte de crédit, les trois signaux à suivre cette rentrée, les erreurs de raisonnement à éviter avant de renoncer à un projet d'investissement immobilier, et une réponse directe à la question que tout le monde se pose : faut-il emprunter maintenant ? Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre Eric Nicolier sur Linkedin, Instagram et Facebook ou sur le site internet Passion IMMO. Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

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  8. Aug 13

    Pire crise IMMO depuis 54 ans ? On vérifie les chiffres

    Une phrase a fait le tour des médias début juillet : le secteur connaîtrait la pire crise depuis plus d'un demi-siècle. Elle a été reprise partout, presque jamais vérifiée. Cet épisode fait ce travail de vérification, chiffre par chiffre. D'où vient vraiment le chiffre des 70 logements Le PDG de Foncia ADB annonce 70 logements disponibles à la location à Paris. Le chiffre est exact, mais il décrit le parc de son entreprise, pas le marché parisien. Même logique pour le "54 ans" : c'est l'âge de Foncia, pas la profondeur d'une série statistique. Sur un marché du syndic où le premier acteur pèse environ 10 % des lots gérés, l'écart entre observation d'entreprise et réalité nationale devient un problème de méthode. Ce que disent les notaires et la Banque de France Sur les transactions immobilières, les notaires recensent 949 000 ventes de logements anciens sur douze mois à fin mai 2026, contre un point bas à 832 000 en septembre 2024. Le prix immobilier ancien est quasi stable sur un an. Côté crédit immobilier, les taux 2026 remontent lentement et la production mensuelle reste dans le haut de sa fourchette. Le mot juste n'est pas effondrement, c'est ralentissement. Où la crise est réelle Elle existe, et il ne s'agit pas de la nier : le neuf décroche nettement, la tension locative se durcit, et les exigences d'apport écartent une partie des primo-accédants. Distinguer ces segments est exactement ce qui manque au débat public. Un épisode utile pour tous ceux qui veulent investir dans l'immobilier sans se laisser dicter leur calendrier par une déclaration mal lue. Écoutez ce décryptage du marché immobilier avant de reporter ou d'accélérer votre projet. Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre Eric Nicolier sur Linkedin, Instagram et Facebook ou sur le site internet Passion IMMO. Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

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