Passion Immo

Eric Nicolier
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  • Entrepreneurship
  • Weekly

Fiscalité, droit et stratégie : tout ce qu'on ne vous dit pas avant d'investir dans l'immobilier. Passion Immo décrypte les lois, analyse le marché et reçoit des experts pour vous aider à prendre les bonnes décisions patrimoniales. Chaque épisode, c'est une question fiscale ou juridique de moins à vous poser. Nous retrouver sur le site de Passion Immo (https://www.passion-immo.com) Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

  1. 5d ago ·  Video

    L'immobilier est-il encore un bon placement ? 2e partie

    Encadrement des loyers, dispositif Jeanbrun, dérives de la loi Pinel : le bailleur privé avance aujourd'hui dans un maquis de règles. Dans cette deuxième partie de l'entretien, Patrice Battistini, ancien directeur d'agence, formateur et auteur, livre un regard de praticien, sans langue de bois. Encadrement des loyers : quand la contrainte déplace le problème Faut-il faire confiance au marché ou serrer encore la vis ? Patrice défend une approche pragmatique et montre comment l'excès de réglementation pousse certains propriétaires vers la location courte durée, puis vers des montages risqués comme le bail civil. Depuis l'enregistrement, le Sénat a voté le 21 octobre 2026 une prolongation de deux ans de l'expérimentation : le débat reste entier. Dispositif Jeanbrun : un outil mal calibré pour l'ancien ? Neuf ou ancien, taux d'amortissement, seuil de travaux, plus-value à la revente : Patrice explique pourquoi il juge le dispositif pénalisant pour l'ancien, et pourquoi sa complexité freine les investisseurs. Avant de bâtir votre stratégie de fiscalité immobilière, ces arguments méritent d'être entendus. Après la loi Pinel, quel dispositif fiscal choisir ? Loc'Avantages, Malraux, usufruit locatif social, meublé étudiant : tour d'horizon des leviers qui restent, avec leurs limites. Et un retour d'expérience sur les erreurs à éviter : acheter loin de chez soi sur la seule promesse fiscale, ou sous-estimer la vacance locative. Un épisode pour investir dans l'immobilier les yeux ouverts : écoutez-le avant votre prochain investissement locatif. Jumpin Boogie Woogie de Audionautix fait l'objet d'une licence Creative Commons Attribution 4.0. https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/ Artiste : http://audionautix.com/

  2. 5d ago ·  Video

    L'immobilier est-il encore un bon placement ? 1ère partie

    L'immobilier est-il encore un bon placement, alors que de plus en plus de voix annoncent la fin de la pierre ? Patrice Battistini, ancien directeur d'agence et auteur de « Stratégies d'investissement immobilier », paru chez Gualino, répond sans langue de bois dans la première partie de cet entretien. Investir dans l'immobilier : pourquoi la pierre n'a pas dit son dernier mot Se loger reste un besoin primaire, et tant qu'il faudra loger des gens, il y aura des investisseurs. Patrice explique pourquoi l'investissement immobilier se pense sur le long terme, comment il s'articule avec l'assurance vie ou les autres placements, et pourquoi la diversification est le maître mot de toute stratégie d'investissement immobilier. Marchand de biens, vendeurs de rêve : les pièges qui guettent ceux qui débutent Le métier de marchand de biens attire, mais il exige d'aimer les travaux, l'urbanisme et le risque. Vous comprendrez aussi comment trier l'information face aux promesses de formations en ligne, et pourquoi un bon agent immobilier reste un allié précieux pour lire un DPE, un état des risques ou un procès-verbal d'assemblée générale. Effet de levier : maîtriser les risques plutôt que les ignorer Le crédit peut démultiplier la capacité d'investissement, mais l'effet de levier se retourne vite en cas de vacance locative ou de travaux imprévus. Peut-on diversifier son patrimoine avec un ou deux biens ? Patrice évoque le rôle du banquier, les croyances limitantes et le manque de culture financière, et rappelle que l'investissement locatif n'a rien d'un revenu passif. Si vous vous demandez comment débuter dans l'immobilier sans vendre la peau de l'ours, cet épisode est pour vous (à suivre dans la 2e partie de l’entretien avec Patrice Battistini). Jumpin Boogie Woogie de Audionautix fait l'objet d'une licence Creative Commons Attribution 4.0. https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/ Artiste : http://audionautix.com/

  3. Oct 9 ·  Video

    Réforme LMNP : on sort la calculette et ça pique vraiment !

    Pour rejoindre le Cercle Passion Immo sur Patreon : https://www.patreon.com/cw/PassionImmo Le projet de loi de finances 2027 veut plafonner l’amortissement LMNP. Tout le monde en parle, presque personne ne l’a chiffré : dans cet épisode, on sort enfin la calculette. Une simulation LMNP, pas une opinion Plutôt que de commenter la réforme, je l’applique à deux situations réalistes d’investisseurs en location meublée au réel : un couple qui loue un seul meublé de tourisme, puis le même foyer avec quatre biens. Les hypothèses sont posées, les calculs sont faits, et le verdict tombe. Plusieurs biens en LMNP réel ? Préparez-vous au choc Le plafonnement des amortissements par foyer fiscal ne frappe pas tout le monde de la même façon. Vous découvrirez pourquoi certains investisseurs vont voir leur impôt location meublée changer d’échelle, et ce qui échappe encore au texte. Refaire le calcul pour vous Une simulation n’est jamais votre situation. Je vous donne la méthode pour reproduire le raisonnement avec vos propres chiffres, et les bonnes questions à vous poser avant de revoir votre stratégie pour investir dans l’immobilier. La fiscalité immobilière du meublé est en train de basculer : mieux vaut le mesurer avant de décider. Écoutez l’épisode, ou regardez-le sur YouTube pour suivre les tableaux : vous saurez enfin ce que la réforme pourrait vous coûter. Jumpin Boogie Woogie de Audionautix fait l'objet d'une licence Creative Commons Attribution 4.0. https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/

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  4. Oct 2 ·  Video

    Loi de finances : le meublé va payer l'addition !

    Pour rejoindre le Cercle Passion Immo sur Patreon : https://www.patreon.com/cw/PassionImmo Le projet de loi de finances pour 2027 vient d’être déposé et son article 7 s’attaque frontalement à l’amortissement LMNP. Si le texte est voté en l’état, c’est toute la fiscalité de la location meublée qui change, et avec elle bien des stratégies d’investissement. Amortissement LMNP : un double plafond inédit Jusqu’ici, l’amortissement du bien loué meublé n’était pas plafonné. Le projet de loi de finances 2027 prévoit un taux maximal de 2,5 % par an, soit une durée minimale de 40 ans, et un plafond de 7 000 euros par an et par foyer fiscal. Pour le meublé de tourisme, le tour de vis serait plus sévère : 1,5 % et 5 000 euros. Fin du report des amortissements : un coup de rabot douloureux Autre mesure peu commentée : les amortissements non déduits ne pourraient plus être reportés sur les exercices suivants. Je rappelle cette règle ancienne, explique ce qui disparaîtrait et présente la période transitoire prévue jusqu’en 2036. Il montre aussi pourquoi la réforme s’appliquerait aux biens déjà détenus, dès les loyers encaissés en 2027. Zones d’ombre et calendrier parlementaire Micro-BIC, base amortissable, mobilier, cumul des plafonds entre meublé classique et meublé de tourisme : vous saurez ce que dit la loi de finances 2027, et ce qu’elle ne dit pas. Je reviens aussi sur l’objectif affiché, rendre le statut Jeanbrun plus attractif, et sur les chances d’adoption du texte. Un décryptage rigoureux, texte en main, pour comprendre ce qui change en LMNP en 2027 et anticiper avant de revoir votre stratégie pour investir dans l’immobilier. Écoutez l’épisode pour faire le point sur la fiscalité de la location meublée de demain. Jumpin Boogie Woogie de Audionautix fait l'objet d'une licence Creative Commons Attribution 4.0. https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/ Artiste : http://audionautix.com/

  5. Sep 26 ·  Video

    Location meublée : la fin des avantages fiscaux ?

    Pour rejoindre le Cercle Passion Immo sur Patreon : https://www.patreon.com/cw/PassionImmo Un épisode imprévu, mais nécessaire : la lettre de Sébastien Lecornu aux acteurs du logement réunis à Bordeaux pour le congrès HLM rebat les cartes de la fiscalité immobilière avant la loi de finances 2027. PTZ parentalité, dispositif Jeanbrun, location meublée : décryptage de ce qui pourrait changer pour votre investissement locatif comme pour l’acquisition de la résidence principale. PTZ parentalité : un prêt à taux zéro pour acheter un logement avec un enfant Annoncé pour le projet de loi de finances 2027, ce nouveau prêt à taux zéro serait ouvert dès la grossesse et jusqu'aux 3 ans de l'enfant, aux primo-accédants comme aux ménages déjà propriétaires, et cumulable avec un PTZ en cours de remboursement. Jusqu'à 180 000 euros pour les familles nombreuses modestes en zone A bis ou A, jusqu'à 50 % du coût de l'opération, remboursement sur 15 à 25 ans :ce qu'il faut vraiment en attendre. Location meublée et LMNP : un soutien fiscal bientôt réorienté ? Une phrase de la lettre du Premier ministre a de quoi interroger : en zone tendue, les locations touristiques de courte durée ne devraient plus être fiscalement plus avantageuses que la location nue. Amortissement limité ou plafonné, application aux locations déjà en place : quels scénarios pour les investisseurs en LMNP, et pourquoi il faut attendre le texte avant de réagir. Dispositif Jeanbrun : ce que les députés veulent changer Avec 150 à 200 ventes par mois selon la Fédération des promoteurs immobiliers, le dispositif Jeanbrun déçoit. Le projet de loi Relance logement, voté par le Sénat en juillet, a été retouché en commission à l'Assemblée nationale : seuil de travaux ramené de 30 % à 20 % dans l'ancien, exigence de DPE assouplie, retour des maisons individuelles. Les points de convergence et de désaccord entre les deux chambres. Écoutez l'épisode pour faire le tri entre annonces, projets et règles en vigueur, et savoir exactement quoi surveiller dans les semaines qui viennent. Jumpin Boogie Woogie de Audionautix fait l'objet d'une licence Creative Commons Attribution 4.0. https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/ Artiste : http://audionautix.com/

  6. Sep 20 ·  Video

    SCI : les cas où elle ne sert à rien

    Rejoignez le CERCLE PASSION IMMO sur Patreon. Créer une SCI est devenu un réflexe chez l’investisseur français, souvent avant même de savoir ce que l’on compte faire du bien. Ici je prends le problème à l’envers et identifie les cas où la société civile immobilière n’a rien à faire dans votre investissement immobilier. La SCI n’est pas un outil d’optimisation fiscale Une SCI organise la détention et la transmission d’un bien. Elle ne réduit pas l’impôt automatiquement, ne protège pas le patrimoine et ne facilite pas l’emprunt. Tout dépend du régime d’imposition retenu et de la rédaction des statuts. Location meublée, achat-revente, investisseur seul : les portes fermées Le mot « civil » n’est pas décoratif. La location meublée est une activité commerciale, avec une tolérance limitée à 10 % des recettes. L’achat-revente répété expose à une requalification en marchand de biens. Et l’article 1832 du Code civil impose deux associés : créer une SCI seul est impossible. SCI à l’IS : l’avantage d’aujourd’hui, la facture de demain Dans une SCI à l’IS l’amortissement efface le résultat fiscal pendant la détention, mais construit une « dette fiscale » de sortie à la revente. S’ajoutent la perte du déficit foncier, du Malraux, du Denormandie et du dispositif Jeanbrun, la perte de l’abattement de 30 % à l’IFI sur la résidence principale, et la réticence de certaines banques à financer la SCI dès le premier achat. Au programme également : pourquoi il est bien de chiffrer le coût réel d’une SCI sur 10 ans, pourquoi il faut raisonner projet avant de penser fiscalité, et pourquoi les statuts types téléchargés en ligne sont une mauvaise idée. Bref, écoutez bien l’épisode avant créer votre SCI ! Jumpin Boogie Woogie de Audionautix fait l'objet d'une licence Creative Commons Attribution 4.0. https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/ Artiste : http://audionautix.com/

  7. Sep 16

    Présidentielle 2027 : les premières propositions

    Que proposent les candidats sur le logement ? À l'approche de la présidentielle 2027, la crise du logement s'invite dans la campagne et les premières propositions logement tombent. Dans cet épisode solo, Eric Nicolier ouvre une série d'analyses pour distinguer le solide, le fragile et le purement symbolique. Borloo : le bon diagnostic, une recette incomplète Jean-Louis Borloo, qui n'est pas candidat, appelle à doubler la construction de logements et à décentraliser la politique du logement. Le constat d'urgence est partagé. Mais décentraliser ne fera pas baisser le coût des matériaux, et certains maires ont promis de geler toute construction nouvelle pendant leur mandat. Le Pen, Retailleau, Mélenchon : ce qui est sur la table Priorité nationale dans le logement social HLM, abrogation de la loi SRU, fin des contraintes liées au DPE, prêt à taux zéro à la place de MaPrimeRénov' : le discours de Marine Le Pen à Hénin-Beaumont est passé en revue. Côté fiscalité immobilière, Bruno Retailleau propose une réduction d'impôt sur les intérêts du prêt immobilier, modulée selon le nombre d'enfants. Jean-Luc Mélenchon, lui, plafonnerait à cinq les logements transmissibles par héritage. Mesure efficace ou marqueur idéologique ? Je propose une grille de lecture simple pour juger tout programme : mesures coûteuses sans effet sur l'offre, mesures démagogiques, marqueurs politiques. Exemple concret : les étrangers représentent environ 15 % des locataires HLM, alors que près de 3 millions de ménages attendent un logement social. De quoi relativiser l'effet réel de la priorité nationale sur la pénurie. Écoutez l'épisode pour vous forger votre propre avis, en attendant les décryptages détaillés des propositions de Bruno Retailleau et de Marine Le Pen. Jumpin Boogie Woogie de Audionautix fait l'objet d'une licence Creative Commons Attribution 4.0. https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/ Artiste : http://audionautix.com/

  8. Sep 13

    Faut-il encore investir dans le neuf en 2026 ?

    Moins de 40 000 réservations au premier semestre 2026 : le marché de l’immobilier neuf vient de franchir à la baisse un seuil jamais atteint, pire que l’année du Covid. Cet épisode fait le tri entre le constat spectaculaire et ce que cela change concrètement pour votre investissement locatif. Crise du logement neuf : les chiffres, sans dramatisation 38 932 réservations au premier semestre, en baisse de 18,3 % sur un an. Des délais d’écoulement passés de 12 à plus de 21 mois. Un quart des programmes retirés de la commercialisation au premier trimestre. Et un dispositif Jeanbrun qui plafonne à 150 ou 200 ventes par mois quand la profession en espérait 4 000. Chaque chiffre est remis dans sa série longue plutôt que sorti de son contexte. Pourquoi le prix immobilier neuf 2026 ne baisse pas Le neuf est un marché de coût, pas un marché de rareté. Le prix se construit sur le bilan du promoteur : charge foncière, travaux, frais financiers, marge. Trois variables ont poussé ce coût de production à la hausse en vingt ans, avec la charge foncière comme facteur le plus inflationniste. Une mécanique que tout investisseur gagne à comprendre avant de négocier. Faut-il investir dans le neuf en 2026 ? Les arguments pour : un rapport de force enfin favorable à l’acquéreur, un prix bien ajusté au coût de production, une fenêtre d’amortissement locatif ouverte avec le dispositif Jeanbrun. Les arguments contre : un prix déconnecté de la valeur locative, une décote à la revente de 10 à 20 %, un avantage fiscal réservé aux tranches marginales élevées. Vous repartirez avec une grille de décision, pas avec une conclusion toute faite. Écoutez l’épisode et faites votre propre arbitrage. Jumpin Boogie Woogie de Audionautix fait l'objet d'une licence Creative Commons Attribution 4.0. https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/ Artiste : http://audionautix.com/

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