Passion Immo

Eric Nicolier
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Fiscalité, droit et stratégie : tout ce qu'on ne vous dit pas avant d'investir dans l'immobilier. Passion Immo décrypte les lois, analyse le marché et reçoit des experts pour vous aider à prendre les bonnes décisions patrimoniales. Chaque épisode, c'est une question fiscale ou juridique de moins à vous poser. Nous retrouver sur le site de Passion Immo (https://www.passion-immo.com) Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

  1. Aug 13

    Pire crise IMMO depuis 54 ans ? On vérifie les chiffres

    Une phrase a fait le tour des médias début juillet : le secteur connaîtrait la pire crise depuis plus d'un demi-siècle. Elle a été reprise partout, presque jamais vérifiée. Cet épisode fait ce travail de vérification, chiffre par chiffre. D'où vient vraiment le chiffre des 70 logements Le PDG de Foncia ADB annonce 70 logements disponibles à la location à Paris. Le chiffre est exact, mais il décrit le parc de son entreprise, pas le marché parisien. Même logique pour le "54 ans" : c'est l'âge de Foncia, pas la profondeur d'une série statistique. Sur un marché du syndic où le premier acteur pèse environ 10 % des lots gérés, l'écart entre observation d'entreprise et réalité nationale devient un problème de méthode. Ce que disent les notaires et la Banque de France Sur les transactions immobilières, les notaires recensent 949 000 ventes de logements anciens sur douze mois à fin mai 2026, contre un point bas à 832 000 en septembre 2024. Le prix immobilier ancien est quasi stable sur un an. Côté crédit immobilier, les taux 2026 remontent lentement et la production mensuelle reste dans le haut de sa fourchette. Le mot juste n'est pas effondrement, c'est ralentissement. Où la crise est réelle Elle existe, et il ne s'agit pas de la nier : le neuf décroche nettement, la tension locative se durcit, et les exigences d'apport écartent une partie des primo-accédants. Distinguer ces segments est exactement ce qui manque au débat public. Un épisode utile pour tous ceux qui veulent investir dans l'immobilier sans se laisser dicter leur calendrier par une déclaration mal lue. Écoutez ce décryptage du marché immobilier avant de reporter ou d'accélérer votre projet. Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre Eric Nicolier sur Linkedin, Instagram et Facebook ou sur le site internet Passion IMMO. Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

  2. Aug 6

    MaPrimeRénov. Le guichet de nouveau fermé. Pourquoi ?

    Pour télécharger gratuitement ma fiche sur le nouveau dispositif Jeanbrun, allez sur ce lien. Depuis le 3 août, impossible de déposer un dossier MaPrimeRénov'. Mais la vraie question n'est pas la fermeture de quinze jours : c'est que même guichet ouvert, plus personne ne vient. Une division par quatre en un an Un peu plus de 20 000 dossiers de rénovation d'ampleur déposés au premier semestre 2026, copropriétés incluses, contre 95 000 un an plus tôt. Hors copropriété, jamais plus de 2 500 dossiers par mois depuis le début de l'année, quand l'Anah en recevait 7 500 à 10 000. Trois causes, jamais le hasard : le rabot des barèmes, l'attentisme lié au plan d'électrification, et un stop and go budgétaire qui a fait deux suspensions en douze mois. Six mois d'instruction, et bien plus ailleurs 45 000 dossiers en stock fin 2025, 40 % traités depuis. Un délai moyen national de six mois, plus d'un an en Seine-Saint-Denis, dans le Val-de-Marne, la Seine-et-Marne, l'Yonne, la Saône-et-Loire et la Gironde. Pour un propriétaire bailleur, ce décalage se paie en trésorerie et en rentabilité différée. Ce qui change vraiment le 17 août France Rénov', MaPrimeRénov' et Mon Projet Anah fusionnent dans un compte unique sécurisé par FranceConnect+. Une réforme d'organisation, pas de moyens : aucun montant, aucun plafond de ressources, aucun critère d'éligibilité n'est modifié. Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre Eric Nicolier sur Linkedin, Instagram et Facebook ou sur le site internet Passion IMMO. Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

  3. Jul 29

    Le DPE va encore changer : la réforme de trop ?

    Le ministère vient d'annoncer une consultation qui pourrait déboucher sur une nouvelle réforme DPE 2027. Alors, jusqu'où ira le diagnostic de performance énergétique ? Vingt ans de DPE en accéléré Éric Nicolier retrace rapidement l'histoire du diagnostic de performance énergétique, de la directive européenne de 2002 à la loi Climat et Résilience, en passant par la loi Élan. Une première période plutôt stable jusqu'en 2018, puis un emballement réglementaire depuis 2019 qui complique la lecture pour qui souhaite investir dans l'immobilier ancien. Coefficient énergie primaire électricité : la réforme DPE 2027 en détail Une consultation est en cours pour faire passer le coefficient énergie primaire électricité de 1,9 à 1,7 dès le 1er janvier 2027, après un premier ajustement de 2,3 à 1,9 entré en vigueur au 1er janvier 2026 qui avait déjà fait sortir 850 000 logements du statut de passoire énergétique. Éric explique ce que cette nouvelle étape impliquerait concrètement. Une incertitude à surveiller de près Le texte n'est encore qu'un projet d'arrêté soumis à consultation publique, rien n'est acté. Éric alerte sur cette instabilité réglementaire récurrente, qui brouille les repères de l'investisseur et rend difficile toute décision fondée sur une étiquette DPE appelée à évoluer une nouvelle fois. Comprendre ce mécanisme, même incertain, permet d'anticiper plutôt que de subir. Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre Eric Nicolier sur Linkedin, Instagram et Facebook ou sur le site internet Passion IMMO. Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

  4. Jul 9

    Nouvelle loi logement : ce qui change pour les investisseurs

    Pour télécharger la fiche gratuite détaillée sur le dispositif JEANBRUN : cliquez ici ! Une nouvelle loi logement d’être votée au Sénat. Décryptage factuel, sans vendre du rêve, de ce qu'elle changerait vraiment pour votre investissement locatif. Et si vous pouviez remettre en location un bien aujourd'hui exclu du marché, ou investir dans l'ancien avec moins de travaux pour défiscaliser vos loyers ? Le projet de loi Relance Logement, adopté en première lecture le 8 juillet 2026, ouvre ces pistes. Mais entre promesses et texte définitif, il reste un monde. Le dispositif Jeanbrun assoupliLe statut du bailleur privé serait retouché quelques mois après sa création : seuil de travaux ramené de 30 à 20 % du prix dans l'ancien, ouverture aux maisons individuelles et aux bureaux transformés en logements, exigence énergétique adoucie. De vrais leviers pour investir dans l'immobilier ancien, à condition d'en comprendre les contreparties. Passoires thermiques : la porte qui se rouvreLe texte prévoit d'autoriser la remise en location des logements classés F et G, sous engagement de travaux (3 ans en maison, 5 ans en copropriété) pour viser la classe D. Une réponse à la crise du logement qui divise, entre pragmatisme et crainte du renoncement. Les pièges à éviterRien n'est voté définitivement : l'Assemblée se saisira du texte à la rentrée. Ce que vous apprendrez ici : pourquoi la fiscalité (déficit foncier, micro-foncier) n'est pas concernée, pourquoi la détention longue reste la clé face à la réintégration des amortissements, et pourquoi bâtir une stratégie sur un texte en discussion serait une erreur. Un épisode pour anticiper sans vous précipiter. Écoutez-le maintenant pour savoir où placer votre vigilance avant l'automne. Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre Eric Nicolier sur Linkedin, Instagram et Facebook ou sur le site internet Passion IMMO. Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

  5. Jun 30

    L'assurance vie, la vraie alternative à l'immobilier ?

    Et si l’assurance-vie était la vraie alternative à l'immobilier ? L'immobilier est de plus en plus décrié : rentabilité en baisse, gestion chronophage, peur des impayés. Plutôt que d'alimenter la polémique, cet épisode fait un pas de côté et explore une alternative crédible à l'immobilier : l’assurance-vie. Mes deux invités, Paul Viard et Clément Maître, sont associés pour apporter des conseils en gestion de patrimoine. L'assurance vie, une enveloppe qui vous ressemblePaul Viard et Clément Maître rappellent ce qu'est vraiment l'assurance vie : non pas un placement rigide, mais une enveloppe souple. D'un côté le fonds euro, sécurité et capital garanti pour un rendement modeste. De l'autre les unités de compte, plus dynamiques, capables de viser 8 à 10 %, mais exposées au risque de marché. Liquidité, risque, diversification : la comparaison honnête avec la pierreOn y parle sans langue de bois de ce qui sépare l'assurance vie de l'immobilier locatif : la liquidité (un rachat partiel en quelques jours contre une revente longue), la gestion du risque par la diversification géographique et sectorielle, et la différence entre gestion libre, gestion pilotée et mandat de gestion. Investir deux fois avec le même argentLe point fort de l'épisode : comment investir dans l'immobilier dans l'assurance vie, et surtout deux mécanismes méconnus, le nantissement et l'avance sur contrat , qui permettent d'articuler épargne financière et projet immobilier sans casser la rentabilité du contrat. Un épisode clair et concret pour comprendre comment investir dans l'assurance vie quand on hésite avec l'immobilier. À écouter avant votre prochain placement. Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre Eric Nicolier sur Linkedin, Instagram et Facebook ou sur le site internet Passion IMMO. Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

  6. Jun 14

    Hausse taux BCE : le risque sur le crédit immobilier ?

    Pour télécharger la fiche gratuite sur le nouveau dispositif Jeanbrun : le lien ici. La BCE remonte ses taux, et déjà on entend que les crédits immobiliers vont flamber. C'est faux, ou en tout cas bien plus nuancé. Dans cet épisode, on décrypte calmement ce que la décision du 11 juin change vraiment pour votre crédit immobilier, sans céder au catastrophisme. La météo de Francfort n'est pas le climat françaisLe taux directeur de la BCE pilote le court terme. Votre prêt à taux fixe, lui, se fixe plutôt à partir de l'OAT 10 ans, le taux auquel l'État français emprunte. On vous explique pourquoi votre banque regarde le climat, pas la météo du jour. Le vrai sujet, c'est la dette publique françaiseSi l'OAT 10 ans se tend, ce n'est pas la faute de la BCE, mais celle de la dette publique Française et d'une prime de risque qui monte, sur fond d'instabilité politique. Une situation installée pour plusieurs années. Les fluctuations de la BCE n’y changeront pas grand chose ! Ce que cela change concrètement pour vousPrévisions de taux immobilier pour les mois qui viennent, conseils pour le primo accédant comme pour l'investissement locatif, lecture lucide de la fausse question « faut-il emprunter maintenant ». On distingue ce qui relève du signal de marché et ce qui pèse réellement aujourd’hui sur un dossier de crédit. Une analyse factuelle ! Écoutez l'épisode pour savoir ce qui vous attend vraiment sur le crédit immobilier 2026. Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre Eric Nicolier sur Linkedin, Instagram et Facebook ou sur le site internet Passion IMMO. Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

  7. May 26

    LMNP en 2026 : enterré ou plus puissant que jamais ?

    L'immobilier est-il vraiment foutu en 2026. Crise immobilière, LMNP « mort », passoires énergétiques à fuir, impayés partout… Les discours alarmistes sur l'immobilier sont permanents. Mais qu'en dit quelqu'un qui a accompagné plus de 600 projets d'investissement locatif partout en France ? Lior Pardo, cofondateur d'investirdansl'ancien.fr, livre une analyse sans langue de bois du marché immobilier 2026. Pourquoi c'est encore le bon moment pour investir Marché stagnant, négociations possibles, taux fixes que le monde entier nous envie, troisième marché européen : Lior rappelle les fondamentaux que la peur ambiante fait oublier. Avec près d'un million de transactions sur 12 mois, le marché reste dynamique. Les primo-investisseurs hésitent, mais c'est justement quand personne ne veut y aller qu'on signe les meilleures affaires. LMNP, DPE, autofinancement : ce qui a vraiment changé Le LMNP n'est pas mort, le régime réel est intact, et il reste un outil fiscal redoutable pour démarrer. Les passoires énergétiques offrent encore de vrais leviers de négociation, à condition de bien budgéter les travaux. Et oui, un bien qui s'autofinance avec 10-15 % d'apport, ça existe encore en 2026 : il faut juste sortir de Paris et accepter de travailler le produit. Ce que vous allez apprendre concrètement Comment trouver un bien rentable dans le contexte actuel Pourquoi ne pas s'interdire d'investir loin de chez soi Les process indispensables pour sécuriser un locataire et éviter les impayés Les deux conseils essentiels avant de se lancer dans les prochains mois Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre Eric Nicolier sur Linkedin, Instagram et Facebook ou sur le site internet Passion IMMO. Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

  8. May 3

    Crise immobilière 2026 : ce que disent vraiment les économistes

    Et si on prenait du recul sur la crise immobilière ? Dans cet épisode, Eric reçoit Marion Girard et Anne Reimat, enseignantes-chercheuses en économie à l'ESPI et codirectrices de l'ouvrage L'économie de l'immobilier. Une discussion sans polémique, factuelle, pour décrypter ce qui se joue vraiment actuellement sur le marché immobilier français. Crise structurelle ou conjoncturelle ? Remontée brutale des taux par la BCE, Covid, guerre au Moyen-Orient : depuis 2022, les chocs s'enchaînent. Mais derrière ces facteurs conjoncturels, des problèmes structurels plombent durablement la construction neuve : modèle de financement essoufflé, normes environnementales contraignantes, fuite des investisseurs privés après la fin du Pinel. Sans oublier la financiarisation de l'immobilier, qui transforme le logement en actif financier et bouleverse les repères traditionnels. Encadrement des loyers et DPE : sortir de la caricature Les deux économistes dépassent les oppositions binaires. L'encadrement des loyers a freiné l'envolée des prix dans les zones tendues, mais produit aussi des effets pervers (report sur les communes voisines, sélection accrue des locataires). Quant au DPE, contrairement aux discours qui le décrient, il fonctionne comme un signal économique efficace : valorisation des biens performants, vigilance accrue des banques sur le financement. Dispositif Jeanbrun et perspectives 2026 : que peut-on attendre ? Le nouveau dispositif Jean Brun comble le vide laissé par le Pinel, mais soulève des interrogations sur l'ancien et les exigences énergétiques. Côté 2026, les aides aux primo-accédants (PTZ, bail réel solidaire) sont un signal positif, mais l'incertitude internationale pèse lourd. Un épisode pour comprendre l'économie de l'immobilier en 2026 sans rentrer dans les polémiques À écouter sans modération. Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre Eric Nicolier sur Linkedin, Instagram et Facebook ou sur le site internet Passion IMMO. Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

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