Les Investisseurs 4.0

Paco Debonnaire
  • 5.0 (8)
  • Investing
  • Updated Semiweekly

Les Investisseurs 4.0 est le podcast pour celles et ceux qui ont du capital à faire fructifier, mais peu de temps à consacrer à leurs décisions d’investissement. À 40 ans, on ne construit plus sa vie comme à 25. On doit allouer son capital, son temps et son énergie efficacement, alors que les erreurs coûtent plus cher et que le temps manque. Chaque semaine, j’échange avec des investisseurs, entrepreneurs, dirigeants et experts qui prennent des décisions importantes avec du capital réel. Immobilier, marchés, entreprises, financement, allocation, risque : autant de disciplines pour répondre à une même question : Quelles décisions prendre aujourd’hui pour créer le plus d’options pour demain ? 📩 Lire ma lettre hebdo : investisseurs40.com/mm Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

  1. 6d ago

    Quelle place occuper dans une opération ? (en locatif ou MDB)

    Tu veux avancer sur tes projets achat-revente ce trimestre. Je t'accompagne (Sept-Dec) 👉 investisseurs40.com/mdb Dans cet épisode je décortique les différents rôles possibles dans l'investissement immobilier (locatif et marchand de biens) pour t'aider à identifier où tu te situes (ou veux te situer) dans la chaîne de valeur : seul, accompagné, en clé en main, ou associé. Tu verras : - Comprendre les vraies raisons (bonnes et mauvaises) de passer par du clé en main en locatif, et les pièges à éviter (illusion du rendement, illusion de la délégation totale)- Savoir quand ça a du sens d'investir seul vs à plusieurs- Découvrir les 4 façons de participer à une opération de marchand de biens sans forcément être l'opérateur principal (sourcing, financement, compétence, réseau)- Une grille de due diligence simple pour analyser un deal, un opérateur et une structure avant d'investir- 5 questions clés pour définir ton propre rôle idéal dans l'immobilierToute personne qui hésite entre plusieurs façons de se lancer dans l'immobilier (locatif ou marchand) et qui veut clarifier sa stratégie avant d'agir — que ce soit pour investir seul, déléguer, ou s'associer à un opérateur. Mon intervention dans le podcast L'Art de la Gestion Patrimoniale de Jeremy Doyen (YouTube) : https://www.youtube.com/watch?v=JljpP2STjsc&t=236s Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

  2. Sep 3

    306 - La marge ne se fait pas à l’achat, avec Cindy Portier

    Tu veux avancer sur tes projets achat-revente ce trimestre. Je t'accompagne (Sept-Dec) 👉 investisseurs40.com/mdb -- Résumé de l'épisode On entend souvent que, dans une opération de marchand de biens, « la marge se fait à l’achat ». Mais acheter au bon prix ne suffit pas : encore faut-il concevoir un produit que quelqu’un voudra réellement acheter à la sortie. Dans cet épisode, Paco reçoit Cindy Portier, spécialiste de la commercialisation de biens à rénover et de sorties d’opérations de marchands de biens au sein du réseau Artae Immobilier. Grâce à sa double expérience auprès des marchands et des investisseurs locatifs, Cindy apporte un regard très concret sur une étape parfois sous-estimée : la commercialisation. À qui va-t-on revendre ? Avec quel budget ? Quels travaux l’acheteur est-il prêt à supporter ? Et surtout, le produit imaginé correspond-il vraiment à la demande locale ? On décortique ensemble : - pourquoi il faut penser à l’acquéreur final avant même d’acheter ;- comment analyser la demande locale, la concurrence et la liquidité d’un produit ;- pourquoi les petites surfaces se vendent actuellement plus facilement sur le marché lyonnais ;- comment utiliser la précommercialisation pour tester un prix et une configuration ;- les signaux qui doivent pousser à ajuster rapidement une opération ;- l’importance du PLU, de la copropriété, des compteurs et des contraintes techniques ;- comment les plans, projections 3D, vidéos et supports commerciaux facilitent la vente sur plan ;- dans quels cas vendre en plateau, rénover entièrement ou modifier la division ;- pourquoi un rendement attractif ne compense pas toujours un mauvais emplacement ;- comment agents immobiliers et marchands de biens peuvent travailler comme de véritables partenaires.Cindy partage plusieurs exemples particulièrement parlants. Un T3 difficile à commercialiser finalement redécoupé en deux petites surfaces. Un projet de coliving affichant 9,5 % de rendement brut, mais incapable de trouver son public. Ou encore un immeuble acheté 330 000 €, après avoir été vendu 220 000 € quelques années plus tôt, puis finalement revendu seulement 182 000 €. Ces situations rappellent une réalité essentielle : une marge théorique n’a aucune valeur tant que la sortie n’est pas sécurisée. L’épisode montre également comment créer de la valeur autrement qu’en négociant le prix : transformer des caves inutilisées, agrandir des pièces, créer des terrasses, améliorer les parties communes ou présenter le projet de façon suffisamment claire pour permettre aux acheteurs de se projeter. Un échange très concret pour les marchands de biens, les investisseurs et les professionnels de la transaction qui veulent construire des opérations plus solides, mieux anticiper leurs sorties et éviter que leur marge ne reste uniquement sur un tableur. Bonne écoute 🎧 -- Aller plus loin Inscris-toi à la newsletter hebdo et ne loupe aucun apprentissage sur le podcast Pose moi une question et j'y répondrai sans faute Suis-moi sur Instagram, YouTube ou LinkedIn -- Soutenir le podcast Laisse un commentaire 5 étoiles inspiré sur Apple podcast ou Spotify - ça m’aide beaucoup à le faire connaître ;) Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

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  3. Aug 27

    305 — La fissure qui peut coûter 400 000 €, avec Fabrice Tony

    Tu veux avancer sur tes projets achat-revente ce trimestre. Je t'accompagne (Sept-Dec) 👉 investisseurs40.com/mdb -- Résumé de l'épisode Une fissure peut être purement esthétique… ou annoncer jusqu’à 400 000 € de travaux de confortement. Pour un investisseur immobilier, toute la difficulté consiste à faire la différence avant de signer. Dans cet épisode, je reçois Fabrice Tony, expert en pathologie du bâtiment chez Allo Expert. Ensemble, on passe en revue les principaux désordres que tu peux rencontrer lors de la visite d’une maison ou d’un immeuble : fissures, humidité, infiltrations, mouvements de terrain, problèmes de toiture, mérule ou insectes xylophages. Car un bâtiment peut afficher un bon DPE tout en présentant de graves fragilités structurelles. À l’inverse, certaines fissures impressionnantes peuvent être stabilisées et réparées à un coût raisonnable. Encore faut-il savoir ce que l’on regarde. On décortique ensemble : - les trois catégories de fissures et leurs différents niveaux de gravité- les formes et les emplacements qui doivent immédiatement t’alerter- la distance à respecter entre un arbre et une construction- le rôle de l’eau dans les mouvements de fondations et les tassements de terrain- les risques liés aux toitures-terrasses et aux points singuliers d’une couverture- pourquoi supprimer une cloison supposée « semi-porteuse » peut déstabiliser tout un immeuble- ce que les bâtiments anciens peuvent parfois mieux supporter que certaines constructions des années 80 et 90- comment surveiller une fissure pour déterminer si elle continue d’évoluerFabrice partage également plusieurs cas réels, dont celui d’une maison nécessitant près de 400 000 € de confortement extérieur, auxquels s’ajoutaient encore 120 000 € de travaux intérieurs. Un épisode très concret pour mieux observer un bâtiment, identifier les véritables signaux d’alerte et éviter qu’une bonne affaire apparente ne se transforme en gouffre financier. Bonne écoute ! -- Aller plus loin Inscris-toi à la newsletter hebdo et ne loupe aucun apprentissage sur le podcast Pose moi une question et j'y répondrai sans faute Suis-moi sur Instagram, YouTube ou LinkedIn -- Soutenir le podcast Laisse un commentaire 5 étoiles inspiré sur Apple podcast ou Spotify - ça m’aide beaucoup à le faire connaître ;) Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

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  4. Aug 20

    Regarde le risque avant la marge, avec Sebastien Velu (Les Fondations)

    Tu veux avancer sur tes projets achat-revente ce trimestre. Je t'accompagne (Sept-Dec) 👉 investisseurs40.com/mdb Episode Fondations (#131) directement issue des archives du podcast Comment gérer sa croissance en tant que marchand de biens Passer du locatif au marchand de biens, c'est souvent perçu comme une simple évolution naturelle. En réalité, c'est un changement de métier à part entière — avec ses propres codes, ses propres risques, et une exigence de professionnalisation que beaucoup sous-estiment. Dans cet épisode, je reçois Sébastien Velu, entrepreneur immobilier et fondateur du Cercle MDB, un réseau national qui rassemble aujourd'hui une centaine de marchands de biens professionnels. Deux ans après son premier passage sur le podcast, il revient avec un regard affûté sur ce qui fait la différence entre ceux qui durent dans ce métier et ceux qui s'épuisent. On parle de : - Pourquoi il recommencerait par le marchand de biens plutôt que par le locatif- Comment structurer une association qui tient dans le temps (et pourquoi le locatif, le marchand et les sociétés commerciales n'obéissent pas aux mêmes règles)- Comment piloter sa croissance sans se faire déborder par son propre succès- Pourquoi il faut analyser le risque avant la marge — et pas l'inverse- Ce qui s'est vraiment passé quand une de ses opérations a failli tourner au vinaigreSi cet épisode t'a plu parle en autour de toi. Laisse un avis 5 étoiles sur apple podcast ou spotify, ça m'aide vraiment. Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

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  5. Aug 13

    304 - TVA Immobilière : le piège qui tue ta marge avec Jennifer Juillard

    Tu veux avancer sur tes projets achat-revente ce trimestre. Je t'accompagne (Sept-Dec) 👉 investisseurs40.com/mdb 🎁 100€ offert sur la formation TVA du marchands de biens de Jennifer avec le code promo PACO 👉 https://investisseurs40.com/TVA -- Résumé de l'épisode 🎙️ Investisseur particulier… ou professionnel de l’immobilier sans le savoir ? Diviser le terrain de sa résidence principale, enchaîner plusieurs achats-reventes, réaliser d’importants travaux ou créer de nouvelles surfaces : ces opérations peuvent sembler parfaitement classiques. Mais elles peuvent aussi te faire basculer dans une activité professionnelle, avec des conséquences fiscales considérables. Dans cet épisode, Paco reçoit Jennifer Juillard, avocate fiscaliste spécialisée dans l’accompagnement des opérateurs immobiliers. Son rôle : intervenir dès la conception d’une opération pour en sécuriser la structure juridique et fiscale, bien avant un éventuel contrôle. Car en immobilier, la bonne foi ne suffit pas toujours. L’administration fiscale raisonne à partir d’un faisceau d’indices : nature et montant des travaux, répétition des opérations, démarches d’urbanisme, intention spéculative, documents produits… mais aussi formations suivies, publications sur les réseaux sociaux ou preuves d’occupation réelle d’une résidence principale. Une opération présentée comme patrimoniale peut alors être requalifiée en activité de lotisseur ou de marchand de biens. Et la facture peut être particulièrement lourde : TVA non anticipée, imposition des bénéfices, majorations de 10 à 40 %, intérêts de retard… Dans certains dossiers, jusqu’aux deux tiers du gain initial peuvent ainsi disparaître, parfois plusieurs années après la vente, lorsque l’argent a déjà été réinvesti. On décortique ensemble : 👉 Comment un particulier peut devenir professionnel de l’immobilier sans s’en rendre compte 👉 Les critères qui peuvent entraîner la requalification d’une division de terrain ou de ventes successives 👉 Pourquoi l’exonération de la résidence principale ne constitue pas une protection absolue 👉 Comment documenter l’histoire réelle de son opération avant un éventuel contrôle 👉 Le rescrit fiscal, véritable « permis de construire fiscal », et les conditions pour pouvoir l’utiliser 👉 Pourquoi la TVA doit être intégrée au bilan dès la conception du projet, notamment en réhabilitation 👉 Les travaux qui peuvent faire basculer un immeuble ancien vers un régime fiscal beaucoup moins favorable 👉 Comment les permis, plans, factures, actes notariés et publications en ligne peuvent devenir des indices pour l’administration Mais le droit et la fiscalité ne sont pas seulement des contraintes. Bien maîtrisés, ils peuvent devenir de véritables leviers de création de valeur : débloquer une succession, résoudre une indivision, régulariser une servitude ou rendre possible une opération que les autres investisseurs ont abandonnée. L’idée centrale de l’épisode : la fiscalité ne doit jamais être découverte à la fin du projet. Elle doit être intégrée dès le départ, au même titre que les travaux, le financement ou l’urbanisme. Un épisode très concret pour sécuriser tes opérations, éviter les raccourcis dangereux et transformer la complexité juridique en avantage concurrentiel. Bonne écoute 🚀 -- Aller plus loin Inscris-toi à la newsletter hebdo et ne loupe aucun apprentissage sur le podcast Pose moi une question et j'y répondrai sans faute Suis-moi sur Instagram, YouTube ou LinkedIn -- Soutenir le podcast Laisse un commentaire 5 étoiles inspiré sur Apple podcast ou Spotify - ça m’aide beaucoup à le faire connaître ;) Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

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  6. Aug 6

    303 - Investir dans l'incertitude : les 3 questions qui remplacent la prédiction (Solo)

    Tu veux avancer sur tes projets achat-revente ce trimestre. Je t'accompagne (Sept-Dec) 👉 investisseurs40.com/mdb Au cours des dernières semaines, j'ai réécouté plusieurs conversations du podcast qui, en apparence, n'avaient rien en commun : indivision bloquée, marchand de biens, ETF, hedge funds, private equity, macroéconomie. Et pourtant, un même principe revenait sans cesse : les investisseurs qui durent ne sont pas ceux qui prédisent le mieux l'avenir, mais ceux qui construisent des systèmes dans lesquels une erreur ne les empêche pas de continuer à jouer. Dans cet épisode solo, je fais dialoguer sept invités du podcast pour répondre à une seule question : comment investir quand l'avenir reste, par définition, incertain ? Pas de prédiction de marché ici. Juste trois questions à se poser avant toute décision patrimoniale importante : - Où se trouve mon véritable avantage ?- Que se passe-t-il si j'ai tort ?- Ai-je réellement les moyens d'attendre ?Invités et épisodes mentionnés- Mathieu Vaissié — Investir dans un monde incertain (épisode 286)- Philippe Maupas — ETF et gestion indicielle simplifiés (épisode 284)- Franck Béon — Comment fonctionne un hedge fund (Mission Alpha n°3)- William Bellicha — Le business des successions bloquées (épisode 301)- François Bourgoin — 35 000 marchands de biens : comment encore trouver de bonnes affaires ? (épisode 302)- Vincent Deluard — Retour de l’inflation structurelle : comment protéger son portefeuille ? (épisode 285)- Tanguy Caradec — Repérer les bas de cycle et investir massivement sur des actifs de qualité (épisode 76) Autobiographie de Sam Zell - Am I being to subtle ? (https://amzn.to/4giEOSf) Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

  7. Jul 30

    302 - 35 000 marchands de biens : comment encore trouver de bonnes affaires ? Avec François Bourgoin

    Tu veux avancer sur tes projets achat-revente ce trimestre. Je t'accompagne (Sept-Dec) 👉 investisseurs40.com/mdb -- Résumé de l'épisode Le métier de marchand de biens attire de plus en plus de monde. Mais dans un marché passé d’environ 6 000 à plus de 35 000 opérateurs, comment continuer à trouver des opportunités, créer de la valeur et surtout durer ? Dans cet épisode, je reçois François Bourgoin, marchand de biens depuis plus de 20 ans. Après avoir dirigé plusieurs agences immobilières, il se consacre aujourd’hui entièrement à l’achat-revente, avec une quinzaine d’opérations par an. Sa spécialité : les divisions de bâtis et de terrains, les lotissements et surtout les anciens corps de ferme. Des biens complexes sur lesquels la valeur ne se crée pas forcément avec de gros travaux, mais grâce à la maîtrise de l’urbanisme, à la préparation technique et à la résolution de problèmes. Car diviser une propriété ne consiste pas simplement à tracer un trait sur un plan. Il faut vérifier la constructibilité réelle, les accès, la pente du terrain, la nature du sol, l’assainissement, la défense incendie, la capacité des réseaux ou encore la présence d’arbres protégés. Autant de détails capables de réduire fortement la valeur d’un projet lorsqu’ils sont découverts trop tard. On décortique ensemble : - Comment François prépare ses opérations avant même que son offre soit acceptée- Pourquoi il continue à travailler les dossiers refusés et sait parfois attendre plusieurs mois avant de revenir- Comment il a négocié un corps de ferme affiché 367 000 € pour finalement l’acheter 267 000 €- La création de valeur administrative, sans rénovation lourde- Pourquoi il conserve les photos, les documents et les échanges de chaque visite, parfois pendant plus de dix ans- Sa méthode pour analyser la liquidité d’une division ou d’un corps de ferme- Comment transformer les agents immobiliers en véritables partenaires de sourcing- Pourquoi un constat de commissaire de justice peut éviter un litige majeur après la revente- Les risques invisibles du métier : mérule, fissures, humidité, réseaux insuffisants ou sécurité incendie- Comment ajuster sa marge au risque, avec un objectif généralement compris entre 20 et 30 %- L’importance de s’entourer d’architectes, géomètres, experts bâtiment, bureaux d’études et autres marchands- Pourquoi François travaille désormais avec un groupe de cinq opérateurs complémentairesFrançois partage aussi une règle essentielle : un marchand de biens est un chef d’orchestre, mais sans musiciens, il ne peut rien jouer. Dans une activité où l’imprévu reste toujours possible, la qualité du réseau, la traçabilité des informations et la capacité à faire intervenir les bons experts deviennent de véritables avantages concurrentiels. Un épisode très concret pour comprendre ce qui sépare une opération improvisée d’une activité professionnelle capable de traverser les cycles. Bonne écoute 🎧 ! -- Aller plus loin Inscris-toi à la newsletter hebdo et ne loupe aucun apprentissage sur le podcast Pose moi une question et j'y répondrai sans faute Suis-moi sur Instagram, YouTube ou LinkedIn -- Soutenir le podcast Laisse un commentaire 5 étoiles inspiré sur Apple podcast ou Spotify - ça m’aide beaucoup à le faire connaître ;) Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

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  8. Jul 23

    Anticiper ses besoins d'assurance, avec François Segura (Les Fondations)

    Tu veux avancer sur tes projets achat-revente ce trimestre. Je t'accompagne (Sept-Dec) 👉 investisseurs40.com/mdb 👉 Reçois un audit offert sur tes besoins d’assurance : investisseurs40.com/segura Dans un monde où l'on investit dans la pierre sans jamais vraiment s'intéresser à ce qui la protège, l'assurance reste le parent pauvre de l'investissement immobilier — jusqu'au jour où un sinistre survient et où tout devient urgent, compliqué et administrativement lourd. François Ségura a vu passer des centaines de dossiers, des plus simples aux plus chaotiques. Pas de discours anxiogène, pas de vente forcée. Juste une explication claire de ce qui vous couvre vraiment, de ce qui ne vous couvre pas, et surtout de la différence — souvent floue — entre RC Pro, Dommage Ouvrage, Tout Risque Chantier et Protection Juridique. Tu repartiras de cet épisode avec une idée précise de ce qu'il faut vérifier avant de signer, et de ce qu'il faut anticiper avant qu'un sinistre ne t'oblige à tout découvrir en urgence. Si tu apprécies ce format d'épisodes fondateurs, dis-le moi ! Tu peux me contacter sur Instagram, LinkedIn ou par email : paco@investisseurs40.com Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

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    Paco Debonnaire
  • Years Active
    2020 - 2026
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