Les Investisseurs 4.0

Paco Debonnaire
  • 5.0 (7)
  • INVESTING
  • UPDATED SEMIWEEKLY

Les Investisseurs 4.0 est un podcast pensé pour celles et ceux qui veulent créer du patrimoine immobilier avec des contraintes bien réelles : carrière prenante, famille, temps limité, capital déjà engagé. Parce qu’à 40 ans on n’investit plus comme à 25 : les erreurs coûtent plus cher, le temps est précieux, et la clarté un avantage compétitif. Mon objectif est d’aider les investisseurs et professionnels à prendre de meilleures décisions en comprenant comment se crée réellement la valeur dans l’immobilier. Chaque semaine, j’échange avec des investisseurs, opérateurs et experts du terrain prêts à parler concrètement : chiffres, risques, arbitrages, structuration, erreurs, exécution. À travers ces conversations — ainsi que mes épisodes solo issus de mon activité de marchand de biens, je partage les mécanismes, raisonnements et signaux qui permettent d’investir avec plus de lucidité. Immobilier, allocation de capital, financement, négociation, cycles de marché : ici, pas de promesse miracle. Juste une lecture analytique et pragmatique du terrain pour mieux comprendre comment protéger, faire fructifier et allouer son capital dans le monde réel. 📩 Lire ma lettre hebdo : investisseurs40.com/nl Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

  1. Hors Série - SCPI : comprendre les risques, les frais et les vraies opportunités avec Henri Romnicianu

    3H AGO

    Hors Série - SCPI : comprendre les risques, les frais et les vraies opportunités avec Henri Romnicianu

    Gère ton immo locatif comme un pro avec Qalimo 👉 investisseurs40.com/qalimo -- Résumé de l'épisode Les SCPI, tout le monde en parle… mais entre les baisses de prix de parts, les problèmes de liquidité, les frais, la fiscalité et les rendements affichés, difficile de savoir quoi en penser vraiment. 🏢 Dans cet épisode, Paco reçoit Henri Romissianu, directeur général délégué de BNP Paribas REIM, pour remettre les choses à plat et comprendre ce qu’est réellement une SCPI : un produit immobilier ? Un placement financier ? Un peu des deux ? On parle sans langue de bois du rôle des SCPI dans l’économie, de la façon dont elles collectent l’épargne pour financer des actifs immobiliers, mais aussi des risques à bien comprendre avant d’investir : valorisation des parts, liquidité, taux d’occupation, frais, fiscalité, effet de levier, démembrement ou encore assurance-vie. Henri revient aussi sur ce qui s’est passé ces dernières années avec la remontée des taux, pourquoi certaines SCPI ont baissé leur prix de part, et pourquoi le contexte actuel peut aussi créer des opportunités pour les acteurs capables d’acheter dans de bonnes conditions. 📉📈 Un épisode dense, concret et sans dogme pour te faire une opinion claire sur les SCPI : ni placement magique, ni produit à jeter, mais un outil à comprendre avant de l’intégrer — ou non — dans ton patrimoine. Bonne écoute ! 🎧 -- Aller plus loin Inscris-toi à la newsletter hebdo et ne loupe aucun apprentissage sur le podcast Pose moi une question et j'y répondrai sans faute Suis-moi sur Instagram, YouTube ou LinkedIn -- Soutenir le podcast Laisse un commentaire 5 étoiles inspiré sur Apple podcast ou Spotify - ça m’aide beaucoup à le faire connaître ;) Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

    1h 10m
  2. 293 - ETF, IA, Bitcoin : la stratégie simple de Nicolas Chéron

    5D AGO

    293 - ETF, IA, Bitcoin : la stratégie simple de Nicolas Chéron

    Gère ton immo locatif comme un pro avec Qalimo 👉 investisseurs40.com/qalimo -- Résumé de l'épisode Trois ans et demi après son dernier passage sur le podcast, Nicolas Chéron revient faire le point sur ce qui a complètement changé sur les marchés : explosion de l’IA, domination toujours plus forte des États-Unis, montée en puissance des ETF… mais aussi retour des doutes sur les valorisations et les cycles boursiers. Dans cet épisode, on parle d’investissement long terme, de DCA, de psychologie de marché et surtout d’une idée simple : pourquoi la simplicité reste souvent la meilleure stratégie quand tout devient complexe. On revient aussi sur : - les opportunités et les risques du “super cycle” de l’IA,- pourquoi Nicolas reste bullish sur les États-Unis malgré les valorisations,- sa vision actuelle du Bitcoin et des cryptos,- la place des ETF dans son patrimoine aujourd’hui,- les erreurs classiques des investisseurs particuliers,- le vrai coût des frais cachés des banques et assurances-vie,- la différence entre théorie financière… et vraie vie.On parle également d’équilibre de vie, d’expatriation à La Réunion, de création de richesse, de liberté financière et du rapport entre argent, temps et qualité de vie. Un échange sans langue de bois sur l’investissement moderne, entre discipline, simplicité et recherche d’un meilleur cadre de vie. -- Aller plus loin Inscris-toi à la newsletter hebdo et ne loupe aucun apprentissage sur le podcast Pose moi une question et j'y répondrai sans faute Suis-moi sur Instagram, YouTube ou LinkedIn -- Soutenir le podcast Laisse un commentaire 5 étoiles inspiré sur Apple podcast ou Spotify - ça m’aide beaucoup à le faire connaître ;) Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

    1h 2m
  3. 292 - Comprendre les club deal immobilier avec Steve Lepine

    MAY 7

    292 - Comprendre les club deal immobilier avec Steve Lepine

    Gère ton immo locatif comme un pro avec Qalimo 👉 investisseurs40.com/qalimo -- Résumé de l'épisode 🎙️ Club deal immobilier : vraie opportunité ou effet de mode ? (avec Steve Lepine) Depuis quelques mois, les club deals immobiliers sont partout.Accès à des actifs “off market”, rendements attractifs, sentiment de reprendre la main sur ses investissements… Sur le papier, ça fait rêver. Mais concrètement : est-ce vraiment intéressant pour un investisseur particulier ? Dans cet épisode, je reçois Steve Lepine, cofondateur de Monolithe, pour décortiquer ce type d’investissement encore assez opaque. On commence par remettre les bases :👉 Club deal vs SCPI vs foncières vs crowdfunding… quelles différences ?👉 Pourquoi les club deals séduisent autant aujourd’hui👉 Ce que ça change vraiment pour toi en tant qu’investisseur (contrôle, transparence, risques) On creuse ensuite les coulisses :👉 Comment est structuré un club deal (frais, gouvernance, fiscalité)👉 Les rendements réels vs les promesses marketing👉 Les erreurs à éviter avant d’investir Et surtout, on parle cash des risques — parce que non, ce n’est pas magique. Dans la deuxième partie, Steve partage sa stratégie actuelle :👉 Investir dans l’hôtellerie (murs + exploitation)👉 Pourquoi ce segment peut offrir un meilleur couple rendement/risque👉 Comment créer de la valeur dans un marché ultra concurrentiel 💡 Un épisode hyper concret pour comprendre si le club deal a vraiment sa place dans ta stratégie… ou pas. -- Aller plus loin Inscris-toi à la newsletter hebdo et ne loupe aucun apprentissage sur le podcast Pose moi une question et j'y répondrai sans faute Suis-moi sur Instagram, YouTube ou LinkedIn -- Soutenir le podcast Laisse un commentaire 5 étoiles inspiré sur Apple podcast ou Spotify - ça m’aide beaucoup à le faire connaître ;) Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

    1h 7m
  4. 291 - Optimiser sa rémunération de dirigeant avec Jérémy Doyen

    APR 30

    291 - Optimiser sa rémunération de dirigeant avec Jérémy Doyen

    Gère ton immo locatif comme un pro avec Qalimo 👉 investisseurs40.com/qalimo Sécurise la partie travaux sur ton opération De Normandie avec Heméa (lien affilié) : investisseurs40.com/hemea -- Résumé de l'épisode Dans cet épisode, on retrouve Jérémy Doyen pour un deep dive sur un sujet souvent négligé mais ultra stratégique : comment se rémunérer intelligemment quand on est dirigeant. Spoiler : non, le 100 % dividendes n’est pas la martingale… et peut même te faire perdre gros sans que tu t’en rendes compte. On décortique ensemble : - Pourquoi ton chiffre d’affaires ne reflète jamais ce qui arrive réellement dans ta poche- Les erreurs classiques (et coûteuses) que font beaucoup d’entrepreneurs- Comment arbitrer entre salaire, dividendes et optimisation fiscale- Le vrai match SAS vs SARL (et pourquoi les idées reçues sont souvent fausses)- Comment booster ton net mensuel… sans sacrifier ta retraite- Et surtout : comment adopter une vision globale (fiscalité + protection + investissement)💡 Tu verras aussi pourquoi l’objectif n’est pas juste de payer moins d’impôts, mais de maximiser ton patrimoine sur le long terme, en combinant intelligemment rémunération, stratégie sociale et investissements. Un épisode ultra concret, avec des chiffres, des exemples réels… et de quoi remettre en question pas mal de croyances. 👉 Que tu sois en side business ou à la tête de ta boîte, cet épisode peut clairement te faire gagner (beaucoup) plus que tu ne le penses. Et si ça t’a plu, pense à mettre ⭐⭐⭐⭐⭐ sur Apple Podcast ou à partager sur LinkedIn, c’est précieux pour faire connaître le podcast. -- Aller plus loin Inscris-toi à la newsletter hebdo et ne loupe aucun apprentissage sur le podcast Pose moi une question et j'y répondrai sans faute Suis-moi sur Instagram, YouTube ou LinkedIn -- Soutenir le podcast Laisse un commentaire 5 étoiles inspiré sur Apple podcast ou Spotify - ça m’aide beaucoup à le faire connaître ;) Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

    52 min
  5. 290 - Le vrai levier de richesse en immobilier (et ce n‘est pas le cashflow) avec Soulheil et Benjamin (Les Secrets de l'Immo)

    APR 23

    290 - Le vrai levier de richesse en immobilier (et ce n‘est pas le cashflow) avec Soulheil et Benjamin (Les Secrets de l'Immo)

    Gère ton immo locatif comme un pro avec Qalimo 👉 investisseurs40.com/qalimo Sécurise la partie travaux sur ton opération De Normandie avec Heméa (lien affilié) : investisseurs40.com/hemea -- Résumé de l'épisode Dans cet épisode, on plonge dans les coulisses d’un parcours immobilier ultra structuré avec Benjamin et Souheil, les fondateurs des Secrets de l’Immo. Partis de zéro en 2008, ils ont progressivement construit une véritable machine à investir : sourcing off-market, rénovation lourde, optimisation fiscale, gestion locative… jusqu’à internaliser toute la chaîne de valeur. Aujourd’hui, c’est plus d’une centaine de projets par an accompagnés. Mais derrière cette réussite, il y a surtout une méthode 🧠. On revient ensemble sur : - leur évolution du mode “amateur” au mode “pro”- les erreurs classiques qui coûtent (très) cher en immobilier 💸- leur approche ultra rigoureuse du sourcing et de la négociation (avec 15 à 17% de décote en moyenne)- pourquoi le cashflow est souvent un faux objectif pour les investisseurs débutants- les vrais leviers d’enrichissement : capitalisation, plus-value… et discipline 📈On rentre aussi dans le détail de leur “machine” :de l’analyse du profil investisseur jusqu’à la mise en location, en passant par le financement, les travaux et la gestion ⚙️ Et bien sûr, on parle tendances : - pourquoi le marché actuel est en réalité une opportunité pour les acheteurs- les limites du marchand de biens pour les débutants- leur vision du futur (successions, marché parisien, nouvelles opportunités)Gros focus aussi sur leur stratégie du moment : le co-living 🏠Un modèle qu’ils défendent comme une vraie solution à la crise du logement, loin des clichés, avec des rendements boostés et une approche haut de gamme. Un épisode dense, concret, sans b******t — parfait si tu veux passer un cap dans ta façon d’investir 🚀 Et si ça t’a plu, pense à mettre ⭐⭐⭐⭐⭐ sur Apple Podcast ou à partager sur LinkedIn, c’est précieux pour faire connaître le podcast. -- Aller plus loin Inscris-toi à la newsletter hebdo et ne loupe aucun apprentissage sur le podcast Pose moi une question et j'y répondrai sans faute Suis-moi sur Instagram, YouTube ou LinkedIn -- Soutenir le podcast Laisse un commentaire 5 étoiles inspiré sur Apple podcast ou Spotify - ça m’aide beaucoup à le faire connaître ;) Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

    1h 23m
  6. A74 - Améliorer un DPE intelligemment : méthode et priorités - avec Simon Garnier et Julie Pinault Consigny

    APR 16

    A74 - Améliorer un DPE intelligemment : méthode et priorités - avec Simon Garnier et Julie Pinault Consigny

    Gère ton immo locatif comme un pro avec Qalimo 👉 investisseurs40.com/qalimo Profite de 20% de réduction sur DPEBoost avec le code PACO ou en utilisant le lien (affilié) : investisseurs40.com/dpeboost -- Résumé de l'épisode 🎙️ Améliorer son DPE sans exploser son budget : les vraies stratégies qui marchent (avec DPE Boost) Tu galères avec un bien classé F ou G ? Tu te demandes quels travaux faire (et surtout lesquels éviter) pour améliorer ton DPE sans flinguer ta renta ? Cet épisode est fait pour toi. Dans ce live ultra concret, on accueille Simon Garnier, cofondateur de DPE Boost, un outil qui permet de simuler différents scénarios de rénovation pour trouver le meilleur combo travaux / coût / performance énergétique. À ses côtés, Julie (épisode 192), experte terrain en rénovation, vient challenger les recommandations avec son expérience de marchande de biens. Résultat : un échange hyper riche entre théorie et réalité chantier. 👉 Au programme : - Comment fonctionne un DPE… et pourquoi il peut parfois être trompeur- Les travaux les plus rentables pour gagner des lettres rapidement- Les erreurs classiques (spoiler : non, changer les fenêtres n’est pas toujours la priorité)- Le vrai impact d’une pompe à chaleur (et ses limites en appartement)- Les hacks peu connus : robinet thermostatique, taille du ballon d’eau chaude, isolation ciblée…- Pourquoi certains travaux peuvent te faire perdre de l’argent malgré un meilleur DPE- Comment intégrer les contraintes terrain (copro, surface perdue, urbanisme…) dans ta stratégie💡 Gros focus aussi sur des cas concrets : petites surfaces, appartements vs maisons, arbitrages entre confort, coût et valeur de revente. Un épisode indispensable si tu veux :✔️ Acheter un bien décoté et optimiser sa valeur✔️ Arbitrer intelligemment tes travaux✔️ Comprendre les vraies mécaniques derrière le DPE Bref, arrêter de rénover “au feeling” et passer en mode investisseur stratégique. Et si ça t’a plu, pense à mettre ⭐⭐⭐⭐⭐ sur Apple Podcast ou à partager sur LinkedIn, c’est précieux pour faire connaître le podcast. -- Aller plus loin Inscris-toi à la newsletter hebdo et ne loupe aucun apprentissage sur le podcast Pose moi une question et j'y répondrai sans faute Suis-moi sur Instagram, YouTube ou LinkedIn -- Soutenir le podcast Laisse un commentaire 5 étoiles inspiré sur Apple podcast ou Spotify - ça m’aide beaucoup à le faire connaître ;) Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

    1h 6m
  7. 289 - Investir en immobilier quand on débute vraiment - avec Alexis et Charlotte

    APR 14

    289 - Investir en immobilier quand on débute vraiment - avec Alexis et Charlotte

    Gère ton immo locatif comme un pro avec Qalimo 👉 investisseurs40.com/qalimo Sécurise la partie travaux sur ton opération De Normandie avec Heméa (lien affilié) : investisseurs40.com/hemea -- Résumé de l'épisode Dans cet épisode, on reçoit Charlotte et Alexis, un couple d’investisseurs pas comme les autres… infirmière, pompier volontaire et kiné du sport, ils construisent en parallèle un patrimoine immobilier qui commence sérieusement à peser 💥 Partis quasiment de zéro il y a quelques années, ils enchaînent aujourd’hui les projets avec une stratégie simple mais redoutable : petits biens, travaux réalisés eux-mêmes, et passage à l’action rapide. Mais tout n’a pas été un long fleuve tranquille… 👉 Refus de financement au dernier moment👉 Immeuble qui part en fumée 🔥 (littéralement…)👉 Loyers impayés et galères du quotidien Et pourtant, ils continuent d’avancer, d’investir… et même d’embarquer leurs proches dans l’aventure. Dans cet échange très concret, on parle : - de leur stratégie d’investissement (rendement, zones, typologie de biens)- de leur organisation pour gérer à distance malgré des jobs prenants- de la réalité derrière les galères (assurance, sinistres, impayés)- de l’importance du mindset et du passage à l’action- et de pourquoi ils visent avant tout le long terme plutôt que le cash immédiatUn épisode ultra terrain, sans filtre, qui montre que l’immobilier, ce n’est pas parfait… mais que ça reste un levier puissant quand on sait pourquoi on le fait. 👉 Si tu hésites encore à te lancer, cet épisode pourrait bien te faire basculer. Bonne écoute 🎧 ! Et si ça t’a plu, pense à mettre ⭐⭐⭐⭐⭐ sur Apple Podcast ou à partager sur LinkedIn, c’est précieux pour faire connaître le podcast. -- Aller plus loin Inscris-toi à la newsletter hebdo et ne loupe aucun apprentissage sur le podcast Pose moi une question et j'y répondrai sans faute Suis-moi sur Instagram, YouTube ou LinkedIn -- Soutenir le podcast Laisse un commentaire 5 étoiles inspiré sur Apple podcast ou Spotify - ça m’aide beaucoup à le faire connaître ;) Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

    49 min
  8. 288 - Construire un empire immobilier (plusieurs millions €) avec rigueur et méthode, avec Emeline Siron

    APR 9

    288 - Construire un empire immobilier (plusieurs millions €) avec rigueur et méthode, avec Emeline Siron

    Gère ton immo locatif comme un pro avec Qalimo 👉 investisseurs40.com/qalimo Sécurise la partie travaux sur ton opération De Normandie avec Heméa (lien affilié) : investisseurs40.com/hemea -- Résumé de l'épisode Dans cet épisode des Investisseurs 4.0, j’ai le plaisir de recevoir Amélie, investisseuse immobilière et entrepreneure, qui a construit en quelques années un patrimoine impressionnant tout en partant d’un salaire classique. On parle de son parcours assez atypique : asset manager dans l’immobilier de santé, elle gérait des acquisitions entre 5 et 80 millions d’euros avant d’appliquer exactement les mêmes méthodes… mais pour ses investissements personnels. Business plan, étude de marché, négociation des travaux : elle nous explique comment elle a simplement répliqué ce qu’elle faisait pour des fonds d’investissement à son échelle. On revient aussi sur ses débuts, ses premières erreurs (notamment une grosse galère sur des travaux), ses opérations en colocation, en immeubles, en local commercial, et comment elle a réussi à construire un patrimoine de plusieurs millions d’euros avec environ 55 locataires aujourd’hui. On parle stratégie, cash-flow, organisation des chantiers, équipe travaux, mais aussi passage de salariée à entrepreneure et investisseuse à temps plein. Un épisode très concret, qui montre qu’investir ce n’est pas une question de salaire énorme ou de génie, mais surtout de méthode, de rigueur et de passage à l’action. Bonne écoute 🎧 ! Et si ça t’a plu, pense à mettre ⭐⭐⭐⭐⭐ sur Apple Podcast ou à partager sur LinkedIn, c’est précieux pour faire connaître le podcast. -- Aller plus loin Inscris-toi à la newsletter hebdo et ne loupe aucun apprentissage sur le podcast Pose moi une question et j'y répondrai sans faute Suis-moi sur Instagram, YouTube ou LinkedIn -- Soutenir le podcast Laisse un commentaire 5 étoiles inspiré sur Apple podcast ou Spotify - ça m’aide beaucoup à le faire connaître ;) Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

    57 min
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    2020 - 2026
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