地产下行、年龄上行——房子是怎样变成人的影子价格的？

👨🏻本期嘉宾：西峯｜资深球友

在中国过去二十多年的经济叙事中，房地产几乎是绕不开的核心变量。它既是居民资产负债表中最重要的一环，也是地方财政、金融体系与宏观调控的交汇点。房价的上涨与下跌，从来不只是一个市场问题，而是城市、人口、信用与政策共同作用的结果。

当下，中国房地产正处在一个深度调整期：房价下行、成交萎缩、企业出清，金融属性被反复讨论和削弱。在这样的背景下，关于房地产的讨论往往容易陷入两种极端——要么期待“触底反弹”，要么宣判“时代终结”。但真正重要的问题，或许是：我们是否理解了房地产到底是什么？

本期《厚雪长波》，我们邀请到雪球人气用户@西峯，他曾长期深度参与房地产行业，从土地研究、城市规划到商业地产资产管理，亲历过中国房地产从高速扩张到风险集中暴露的全过程；同时，他也是一名长期关注房地产股票、REITs与资产配置的投资者。

在这期节目中，我们从一个看似简单却常被忽略的问题出发：房价究竟由什么决定？为什么房价并不匹配“平均收入”，而是由极少数最有支付能力的人定价？为什么房地产的低换手率，反而更容易放大价格波动与财富效应？随后，讨论逐步延展到城市与人口：城市化是否真的结束了？人口继续向超一线城市流入，对房价意味着什么？主动流入与被动流入，是否会带来截然不同的长期结果？这些问题，构成了理解未来房地产分化的关键背景。

在投资层面，我们系统回顾了中国房地产股票曾经有效、但正在失效的套利逻辑；同时也讨论了商业地产与REITs的长期逻辑：为什么在成熟市场中，REITs能够成为低波动、低相关性且回报可观的资产？

最后，我们还是回到了最朴素的问题：房子，首先还是用来住的。当房地产的金融属性被削弱时，普通人该如何在居住、保值与风险之间做出取舍？这可能不是一期教你“抄底”的节目，而是一场关于房地产去神话、去情绪、去简单答案的深度对谈。

本期剧透

1、02:11 多年从事房地产的体验：房地产的泡沫、房地产与股票等金融资产的根本差异

2、08:44 从改革开放初期上海写字楼讲起：高租金如何吸引资本？又如何在供给释放后迅速反转？

3、11:39 上海1000个block的实地走访，我们得到了五年内最精准的供应状况

4、18:09 为什么房地产的下跌态势难以改变？从中国房地产30-40个月的短周期与曾经大家相信的调控周期说起

5、20:53 房企倒台跟居民购房需求到底有什么关系？

6、27:11 集中还是分散？人口流动、城市发展与资源

7、33:38 房价并不存在类似股市的“明确底部”，极端下跌往往来自预期、流动性与时间差

8、37:38 房地产是否已经“见底”？为什么用股市思维判断房价，往往会得出错误结论

9、42:36 房价是人的影子价格

10、50:47 返乡还是继续流入大城市？未来房价趋势如何？

11、55:25 房地产投资：不会超过仓位的一半，依然是我的重仓行业

12、01:03:36 为什么说房地产没法做价投？

13、01:04:41 看地产公司不能只看账面指标：现金与杠杆的“质量”，往往比数量更重要

14、01:09:20 当房地产金融属性被削弱，普通人应如何回到“住”的本质，权衡居住、保值与风险

我们的新节目推出啦！

现在市场瞬息万变，一天没关注可能就要涨跌个100点。我们新推出了一档播客叫《厚雪晚班车》，每天下午六点半发车，用10分钟的时间，在你下班的路上，帮你快速整理当天的市场行情以及背后的归因，另外再和你分享一些有用的投资方法论。每天积累一点，让你不会漏掉最重要的信息。可以配合着《厚雪长波》一起听。欢迎大家关注～

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收听渠道

这档节目会同步更新在雪球、小宇宙、喜马拉雅、苹果播客、B站、视频号、Youtube、Spotify等平台，搜索节目名称就能找到我们。

创作团队

主持/七一

嘉宾/西峯

封面设计/VV

后期/Layla

关于我们

《厚雪长波》是由雪球出品的，一档和投资相关又不止于投资的节目。本节目由声湃提供品牌播客制作顾问服务。在这档节目中，我们会邀请对投资有见解、有故事的嘉宾和球友，一起来分享他们的投资日常、生活态度。我们希望通过不同观点的碰撞，和大家一起发现投资机会，共同缓解投资焦虑，让财富的雪球越滚越大。

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