Les Investisseurs 4.0

Paco Debonnaire
  • 5.0 (7)
  • Investing
  • Updated Semiweekly

Les Investisseurs 4.0 est un podcast pensé pour celles et ceux qui veulent créer du patrimoine immobilier avec des contraintes bien réelles : carrière prenante, famille, temps limité, capital déjà engagé. Parce qu’à 40 ans on n’investit plus comme à 25 : les erreurs coûtent plus cher, le temps est précieux, et la clarté un avantage compétitif. Mon objectif est d’aider les investisseurs et professionnels à prendre de meilleures décisions en comprenant comment se crée réellement la valeur dans l’immobilier. Chaque semaine, j’échange avec des investisseurs, opérateurs et experts du terrain prêts à parler concrètement : chiffres, risques, arbitrages, structuration, erreurs, exécution. À travers ces conversations — ainsi que mes épisodes solo issus de mon activité de marchand de biens, je partage les mécanismes, raisonnements et signaux qui permettent d’investir avec plus de lucidité. Immobilier, allocation de capital, financement, négociation, cycles de marché : ici, pas de promesse miracle. Juste une lecture analytique et pragmatique du terrain pour mieux comprendre comment protéger, faire fructifier et allouer son capital dans le monde réel. 📩 Lire ma lettre hebdo : investisseurs40.com/nl Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

  1. 296 - Objectif 10M d’actifs nets avec Fouad Berlin

    2h ago

    296 - Objectif 10M d’actifs nets avec Fouad Berlin

    Investis dans le mobilier professionnel avec Enky 👉 investisseurs40.com/enky -- Résumé de l'épisode Et si l’immobilier n’était pas seulement une affaire de rendement, mais un véritable jeu de capital ? Dans cet épisode, j’échange avec Fouad, investisseur immobilier, marchand de biens et mentor, qui a construit en quelques années un patrimoine immobilier d’environ 15 millions d’euros (bruts), avec une vision très claire : utiliser le crédit, la structuration et la connaissance des règles bancaires pour créer un capital transmissible. Fouad parle de “blitz patrimoine”, de mobilité sociale radicale, de stratégie bancaire, d’immobilier commercial, de fiscalité à l’IS, mais aussi de transmission, de temps long et de capital humain. On décortique ensemble : 👉 pourquoi il considère l’argent comme un jeu auquel tout le monde est obligé de jouer ; 👉 comment il est passé d’un profil entrepreneurial peu finançable à un profil bancaire plus lisible ; 👉 pourquoi il cherche à sortir du “nom propre” pour bâtir un patrimoine plus ambitieux ; 👉 ce qu’il appelle la stratégie du 0% d’endettement personnel ; 👉 comment il recrute ses banques, ses notaires et ses partenaires ; 👉 pourquoi il distingue rendement, rentabilité et amortissement du capital ; 👉 en quoi l’immobilier commercial peut devenir un terrain de jeu puissant ; 👉 pourquoi il préfère acheter sous valeur plutôt que courir après le cash-flow ; 👉 comment il pense la transmission intergénérationnelle ; 👉 et pourquoi il voit le capital comme un outil de liberté, de mobilité et de souveraineté. Un épisode dense, parfois clivant, mais très riche pour tous ceux qui veulent comprendre l’immobilier comme un jeu stratégique, bancaire, patrimonial et long terme. Bonne écoute ! -- Aller plus loin Inscris-toi à la newsletter hebdo et ne loupe aucun apprentissage sur le podcast Pose moi une question et j'y répondrai sans faute Suis-moi sur Instagram, YouTube ou LinkedIn -- Soutenir le podcast Laisse un commentaire 5 étoiles inspiré sur Apple podcast ou Spotify - ça m’aide beaucoup à le faire connaître ;) Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

    1h 20m
  2. 295 - Tue ta to-do list avec Claire Vitoux

    May 28

    295 - Tue ta to-do list avec Claire Vitoux

    Investis dans le mobilier professionnel avec Enky 👉 investisseurs40.com/enky -- Résumé de l'épisode Dans cet épisode, on retrouve Claire Vitoux pour parler d’un sujet qui touche beaucoup d’entrepreneurs : la surcharge permanente, la to-do list qui déborde et cette impression de ne jamais vraiment sortir la tête de l’eau. Mais ici, on ne parle pas de rajouter une nouvelle méthode Pomodoro, un agenda plus joli ou trois hacks de productivité. Avec Claire, on décortique pourquoi les vraies solutions se trouvent souvent ailleurs : dans la stratégie du business, la rentabilité des offres, la capacité à dire non, et surtout dans le courage de supprimer ce qui n’a plus sa place. On parle notamment de : 👉 Pourquoi optimiser son agenda ne suffit pas quand le business est mal structuré 👉 Comment distinguer une tâche vraiment utile d’une injonction qu’on a internalisée 👉 Pourquoi l’IA peut autant alléger la charge mentale que l’amplifier 👉 Les limites de la délégation quand on délègue quelque chose qui n’est déjà pas rentable 👉 La méthode en 4 étapes de Claire : vision, tri stratégique, moindre effort, capacité à dire non 👉 L’exercice très concret des “2 heures par jour” pour identifier l’essentiel Et surtout : comment faire moins sans réduire son ambition, mais au contraire en retrouvant l’espace nécessaire pour mieux décider, mieux créer et mieux développer son entreprise. Un épisode pour les entrepreneurs qui travaillent beaucoup, qui tiennent tout à bout de bras, et qui sentent qu’ajouter encore une méthode d’organisation ne suffira pas. Bonne écoute ! -- Aller plus loin Inscris-toi à la newsletter hebdo et ne loupe aucun apprentissage sur le podcast Pose moi une question et j'y répondrai sans faute Suis-moi sur Instagram, YouTube ou LinkedIn -- Soutenir le podcast Laisse un commentaire 5 étoiles inspiré sur Apple podcast ou Spotify - ça m’aide beaucoup à le faire connaître ;) Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

    50 min
  3. Hors-série : Investir dans le mobilier avec Aïssa Laroussi (Enky)

    May 26

    Hors-série : Investir dans le mobilier avec Aïssa Laroussi (Enky)

    Investis dans le mobilier professionnel avec Enky 👉 investisseurs40.com/enky Investir dans le mobilier commercial avec Enky (Enky.com) -- Résumé de l'épisode Dans cet épisode hors-série, on parle d’un actif auquel presque personne ne pense… alors qu’il est partout dans l’immobilier d’entreprise : le mobilier. Avec Aïssa Laroussi, fondateur et CEO d’Enky, on décortique un modèle encore très peu connu : le mobilier d’entreprise sur abonnement, ou “furniture as a service”. L’idée est simple : au lieu d’acheter bureaux, chaises, tables, canapés ou mobilier d’hôtel, les entreprises paient une mensualité pour accéder à du mobilier, avec installation, entretien, flexibilité et logique circulaire. Mais derrière ce modèle d’usage, il y a aussi une vraie mécanique d’investissement. Enky reste propriétaire du mobilier, le loue à des entreprises, puis finance une partie de ces actifs via des obligations. Les rendements annoncés pour les investisseurs tournent autour de 8 à 9 %, adossés selon les cas à des contrats de location, des loyers futurs, du stock de mobilier ou du mobilier seconde main/vintage. On décortique ensemble : 👉Pourquoi acheter son mobilier peut coûter beaucoup plus cher qu’il n’y paraît pour une entreprise 👉La différence entre achat, leasing, lease-back et modèle par abonnement 👉Comment Enky estime pouvoir générer 20 à 30 % de rendement sur le prix d’achat du mobilier 👉Pourquoi le marché du mobilier de seconde main B2B progresse beaucoup plus vite que le neuf 👉Comment sont structurées les obligations proposées aux investisseurs 👉Ce qui protège le modèle : actifs tangibles, contrats, récupération du mobilier, diversification des clients 👉Mais aussi les vrais risques : contrepartie Enky, liquidité, durée d’immobilisation, qualité du sourcing, valeur de revente On fait aussi un parallèle très intéressant avec l’immobilier locatif : achat d’un actif tangible, mise en location, entretien, remise sur le marché, arbitrage, revente potentielle… sauf qu’ici, l’actif n’est pas un appartement, mais du mobilier professionnel. Un épisode pour comprendre une nouvelle classe d’actifs alternative, encore très early, à la croisée de l’économie circulaire, du financement participatif et de l’investissement tangible. Bonne écoute ! -- Aller plus loin Inscris-toi à la newsletter hebdo et ne loupe aucun apprentissage sur le podcast Pose moi une question et j'y répondrai sans faute Suis-moi sur Instagram, YouTube ou LinkedIn -- Soutenir le podcast Laisse un commentaire 5 étoiles inspiré sur Apple podcast ou Spotify - ça m’aide beaucoup à le faire connaître ;) Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

    1h 4m

  4. May 21

    294 - Mon système d’information d’investisseur en 2026 (4 étapes pour reprendre le contrôle)

    Investis dans le mobilier professionnel avec Enky 👉 investisseurs40.com/enky A quoi servent encore les podcasts finance quand une IA peut résumer une heure de contenu en 5 minutes ? Dans cet épisode solo je t'offre une réfléxion sur : - la surabondance d’information,- l’illusion de progression via le contenu,- et surtout comment construire un système d’information utile pour avancer réellement en tant qu’investisseur.Ce que tu vas découvrir dans cet épisode- Pourquoi trop d’information peut devenir un handicap- Pourquoi “l’ignorance sélective” est devenue un avantage compétitif- Comment développer une “information propriétaire” impossible à copier par l’IA- Pourquoi les rencontres physiques restent irremplaçables- Comment apprendre en public peut accélérer ton évolution- La vraie place de l’IA, des podcasts et des livres dans ton système d’apprentissage N'hésites pas à me faire part de tes remarques sur mes réseaux sociaux (instagram, LinkedIn) ou par email directement à paco@investisseurs40.com Télécharge ma bibliothèque sur : investisseurs40.com/livres Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

    22 min
  5. Hors Série - SCPI : comprendre les risques, les frais et les vraies opportunités avec Henri Romnicianu

    May 19

    Hors Série - SCPI : comprendre les risques, les frais et les vraies opportunités avec Henri Romnicianu

    Investis dans le mobilier professionnel avec Enky 👉 investisseurs40.com/enky -- Résumé de l'épisode Les SCPI, tout le monde en parle… mais entre les baisses de prix de parts, les problèmes de liquidité, les frais, la fiscalité et les rendements affichés, difficile de savoir quoi en penser vraiment. 🏢 Dans cet épisode, Paco reçoit Henri Romnicianu, directeur général délégué de BNP Paribas REIM, pour remettre les choses à plat et comprendre ce qu’est réellement une SCPI : un produit immobilier ? Un placement financier ? Un peu des deux ? On parle sans langue de bois du rôle des SCPI dans l’économie, de la façon dont elles collectent l’épargne pour financer des actifs immobiliers, mais aussi des risques à bien comprendre avant d’investir : valorisation des parts, liquidité, taux d’occupation, frais, fiscalité, effet de levier, démembrement ou encore assurance-vie. Henri revient aussi sur ce qui s’est passé ces dernières années avec la remontée des taux, pourquoi certaines SCPI ont baissé leur prix de part, et pourquoi le contexte actuel peut aussi créer des opportunités pour les acteurs capables d’acheter dans de bonnes conditions. 📉📈 Un épisode dense, concret et sans dogme pour te faire une opinion claire sur les SCPI : ni placement magique, ni produit à jeter, mais un outil à comprendre avant de l’intégrer — ou non — dans ton patrimoine. Bonne écoute ! 🎧 -- Aller plus loin Inscris-toi à la newsletter hebdo et ne loupe aucun apprentissage sur le podcast Pose moi une question et j'y répondrai sans faute Suis-moi sur Instagram, YouTube ou LinkedIn -- Soutenir le podcast Laisse un commentaire 5 étoiles inspiré sur Apple podcast ou Spotify - ça m’aide beaucoup à le faire connaître ;) Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

    1h 10m
  6. 293 - ETF, IA, Bitcoin : la stratégie simple de Nicolas Chéron

    May 14

    293 - ETF, IA, Bitcoin : la stratégie simple de Nicolas Chéron

    Investis dans le mobilier professionnel avec Enky 👉 investisseurs40.com/enky -- Résumé de l'épisode Trois ans et demi après son dernier passage sur le podcast, Nicolas Chéron revient faire le point sur ce qui a complètement changé sur les marchés : explosion de l’IA, domination toujours plus forte des États-Unis, montée en puissance des ETF… mais aussi retour des doutes sur les valorisations et les cycles boursiers. Dans cet épisode, on parle d’investissement long terme, de DCA, de psychologie de marché et surtout d’une idée simple : pourquoi la simplicité reste souvent la meilleure stratégie quand tout devient complexe. On revient aussi sur : - les opportunités et les risques du “super cycle” de l’IA,- pourquoi Nicolas reste bullish sur les États-Unis malgré les valorisations,- sa vision actuelle du Bitcoin et des cryptos,- la place des ETF dans son patrimoine aujourd’hui,- les erreurs classiques des investisseurs particuliers,- le vrai coût des frais cachés des banques et assurances-vie,- la différence entre théorie financière… et vraie vie.On parle également d’équilibre de vie, d’expatriation à La Réunion, de création de richesse, de liberté financière et du rapport entre argent, temps et qualité de vie. Un échange sans langue de bois sur l’investissement moderne, entre discipline, simplicité et recherche d’un meilleur cadre de vie. -- Aller plus loin Inscris-toi à la newsletter hebdo et ne loupe aucun apprentissage sur le podcast Pose moi une question et j'y répondrai sans faute Suis-moi sur Instagram, YouTube ou LinkedIn -- Soutenir le podcast Laisse un commentaire 5 étoiles inspiré sur Apple podcast ou Spotify - ça m’aide beaucoup à le faire connaître ;) Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

    1h 2m
  7. 292 - Comprendre les club deal immobilier avec Steve Lepine

    May 7

    292 - Comprendre les club deal immobilier avec Steve Lepine

    Investis dans le mobilier professionnel avec Enky 👉 investisseurs40.com/enky -- Résumé de l'épisode 🎙️ Club deal immobilier : vraie opportunité ou effet de mode ? (avec Steve Lepine) Depuis quelques mois, les club deals immobiliers sont partout.Accès à des actifs “off market”, rendements attractifs, sentiment de reprendre la main sur ses investissements… Sur le papier, ça fait rêver. Mais concrètement : est-ce vraiment intéressant pour un investisseur particulier ? Dans cet épisode, je reçois Steve Lepine, cofondateur de Monolithe, pour décortiquer ce type d’investissement encore assez opaque. On commence par remettre les bases :👉 Club deal vs SCPI vs foncières vs crowdfunding… quelles différences ?👉 Pourquoi les club deals séduisent autant aujourd’hui👉 Ce que ça change vraiment pour toi en tant qu’investisseur (contrôle, transparence, risques) On creuse ensuite les coulisses :👉 Comment est structuré un club deal (frais, gouvernance, fiscalité)👉 Les rendements réels vs les promesses marketing👉 Les erreurs à éviter avant d’investir Et surtout, on parle cash des risques — parce que non, ce n’est pas magique. Dans la deuxième partie, Steve partage sa stratégie actuelle :👉 Investir dans l’hôtellerie (murs + exploitation)👉 Pourquoi ce segment peut offrir un meilleur couple rendement/risque👉 Comment créer de la valeur dans un marché ultra concurrentiel 💡 Un épisode hyper concret pour comprendre si le club deal a vraiment sa place dans ta stratégie… ou pas. -- Aller plus loin Inscris-toi à la newsletter hebdo et ne loupe aucun apprentissage sur le podcast Pose moi une question et j'y répondrai sans faute Suis-moi sur Instagram, YouTube ou LinkedIn -- Soutenir le podcast Laisse un commentaire 5 étoiles inspiré sur Apple podcast ou Spotify - ça m’aide beaucoup à le faire connaître ;) Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

    1h 7m
  8. 291 - Optimiser sa rémunération de dirigeant avec Jérémy Doyen

    Apr 30

    291 - Optimiser sa rémunération de dirigeant avec Jérémy Doyen

    Investis dans le mobilier professionnel avec Enky 👉 investisseurs40.com/enky Sécurise la partie travaux sur ton opération De Normandie avec Heméa (lien affilié) : investisseurs40.com/hemea -- Résumé de l'épisode Dans cet épisode, on retrouve Jérémy Doyen pour un deep dive sur un sujet souvent négligé mais ultra stratégique : comment se rémunérer intelligemment quand on est dirigeant. Spoiler : non, le 100 % dividendes n’est pas la martingale… et peut même te faire perdre gros sans que tu t’en rendes compte. On décortique ensemble : - Pourquoi ton chiffre d’affaires ne reflète jamais ce qui arrive réellement dans ta poche- Les erreurs classiques (et coûteuses) que font beaucoup d’entrepreneurs- Comment arbitrer entre salaire, dividendes et optimisation fiscale- Le vrai match SAS vs SARL (et pourquoi les idées reçues sont souvent fausses)- Comment booster ton net mensuel… sans sacrifier ta retraite- Et surtout : comment adopter une vision globale (fiscalité + protection + investissement)💡 Tu verras aussi pourquoi l’objectif n’est pas juste de payer moins d’impôts, mais de maximiser ton patrimoine sur le long terme, en combinant intelligemment rémunération, stratégie sociale et investissements. Un épisode ultra concret, avec des chiffres, des exemples réels… et de quoi remettre en question pas mal de croyances. 👉 Que tu sois en side business ou à la tête de ta boîte, cet épisode peut clairement te faire gagner (beaucoup) plus que tu ne le penses. Et si ça t’a plu, pense à mettre ⭐⭐⭐⭐⭐ sur Apple Podcast ou à partager sur LinkedIn, c’est précieux pour faire connaître le podcast. -- Aller plus loin Inscris-toi à la newsletter hebdo et ne loupe aucun apprentissage sur le podcast Pose moi une question et j'y répondrai sans faute Suis-moi sur Instagram, YouTube ou LinkedIn -- Soutenir le podcast Laisse un commentaire 5 étoiles inspiré sur Apple podcast ou Spotify - ça m’aide beaucoup à le faire connaître ;) Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

    52 min
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