Conseil Immo — by We Invest

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LE podcast n°1 de l'immobilier belge 🎙️🏠 🏗️🛠️ Chaque semaine, découvrez l'actualité, les tendances, concepts-clés et les opportunités du secteur avec des experts du secteur ou des investisseurs inspirants. Que vous souhaitiez acheter, vendre, investir ou louer, obtenez les clés pour réussir toutes vos transactions immobilières —Vous rêvez de devenir le prochain magnat de l'immobilier ? Abonnez-vous, ce podcast va devenir ton meilleur allié Ce contenu est rendu possible grâce à We Invest 🦋 votre agence immobilière qui vient repenser les codes de l’immobilier

  1. 1d ago

    Bruxelles, Liège ou Charleroi : où investir en immobilier ? [BEST OF]

    Bruxelles, Liège ou Charleroi : la réponse ne tient pas dans un seul chiffre. Un appartement deux chambres se négocie autour de 350 000 € à Bruxelles et entre 100 000 et 120 000 € à Charleroi. À Liège, la valeur moyenne d'un logement tourne autour de 250 000 €, soit environ 2 200 € le m² hors neuf. Le rendement, lui, suit exactement la courbe inverse. Ken, agent immobilier à Bruxelles, Thomas, directeur d'agence à Charleroi, et John, directeur d'agence à Liège, confrontent leurs chiffres et ce qu'ils voient passer sur le terrain. Au programme : Cash-flow et rendement : deux indicateurs qu'on confond en permanence, et la formule que les agents utilisent pour calculer le second (loyer x 10, divisé par le prix d'achat)Les rendements annoncés ville par ville : 3,5 à 4,5 % à Bruxelles, 4,5 à 5 % à Liège, 6 à 6,5 % à Charleroi en location classique, et jusqu'à 8 ou 9 % sur les kotsPourquoi le rendement de l'existant se calcule sur 10 mois de loyer et celui du neuf sur 11Les fonds propres nécessaires pour un premier investissement quand on n'est pas déjà propriétaire : 50 000 à 60 000 €, contre environ 25 000 € quand on peut mobiliser une sûreté existanteLa règle des 80 % : ce que la banque accepte de financer sur un investissement locatif, travaux compris75 % du parc immobilier carolo a plus de cent ans, et ce que ça implique sur un budget travauxNeuf ou ancien : l'écart entre 21 % de TVA sur le neuf et 3 % de droits d'enregistrement en Wallonie pour un premier logement, 12,5 % pour un investisseurAirbnb : encore praticable à Liège, quasi mort à Bruxelles entre les copropriétés et les communesLa grille des loyers bruxelloise, et pourquoi deux rues d'écart pèsent plus lourd dans le calcul que la ville choisieLe seul point sur lequel les trois tombent d'accord : n'investis que là où tu connais🎙️ Les intervenants : Ken, agent immobilier à Bruxelles, investisseur et coach en investissement. Thomas, directeur des agences We Invest Charleroi et Chimay. John, directeur des agences We Invest Liège et Hout-en-Blève. 📚 Les ressources de l'épisode : Tu veux investir dans l'immobilier ? Nos spécialistes t'accompagnent, région par région. 🎧 Les épisodes à écouter pour aller plus loin : Comment financer son achat immobilier en 2026 ?Devenir rentier en 2026 : mythe ou réalité ?

  2. 6d ago

    L’IA et immobilier : les erreurs qui vous coûtent des mandats

    L’IA peut vous faire gagner du temps, améliorer vos contenus et renforcer votre marketing immobilier. Mais elle peut aussi vous faire perdre la confiance d’un acheteur… ou d’un vendeur. Home staging irréaliste, contenus produits sans véritable stratégie, confiance aveugle dans les outils… À mesure que l’intelligence artificielle s’installe dans le quotidien des professionnels de l’immobilier, de nouvelles erreurs apparaissent. Dans cet épisode, on ne vous explique pas pourquoi « l’IA va révolutionner l’immobilier ». On s’intéresse plutôt à une question beaucoup plus concrète : comment bien l’utiliser pour qu’elle serve réellement votre métier ? Avec Thomas Lepelaars, CEO et co-fondateur de Nodalview, on revient sur les erreurs que les professionnels de l’immobilier ne devraient plus commettre et surtout sur les bonnes pratiques à adopter. 💡 Au programme ✅ Embellir au point de tromper : jusqu’où peut-on aller avec le home staging IA ? Comment valoriser un bien sans modifier ses volumes, sa luminosité, sa structure ou son environnement ? ✅ Utiliser l’IA comme un gadget : produire plus de contenus ne sert à rien s’ils ne répondent à aucun objectif. On parle stratégie, cible, diffusion multicanale et régularité. ✅ Rester spectateur… ou tout déléguer à l’IA : pourquoi attendre peut devenir un handicap, mais aussi pourquoi l’œil et l’expertise de l’agent restent indispensables. ✅ Trouver le bon équilibre entre IA et humain : automatiser la production pour réinvestir le temps gagné là où l’agent apporte le plus de valeur : le conseil, la négociation et la relation client.Une discussion très concrète pour utiliser l’IA comme un véritable outil métier, plutôt que comme un simple effet “waouh”. 🤝 L’intervenant Thomas Lepelaars, CEO et co-fondateur de Nodalview, une solution dédiée au marketing visuel des professionnels de l’immobilier. 🔗 Ressources → Fiche récapitulative : https://forms.zohopublic.eu/weinvest-belgium/form/VotrefichercapitulativeErreursIAquonneveutplusvoir/formperma/n2V3SGYqZ-lgQxJDrl9mZDdZ5vTr0n_Olsp4_zZ8GJE → Thomas Lepelaars sur Linkedin : https://www.linkedin.com/in/thomaslepelaars/ → We Invest recrute des agents : https://weinvest.be/fr-BE/recruitment/agent → We Invest recrute des directeurs d'agence : https://weinvest.be/fr-BE/open-agency

    L’IA et immobilier : les erreurs qui vous coûtent des mandats

  3. Sep 22

    Acheter ou vendre un bien déjà loué : bonne affaire ou piège ?

    Une propriété louée se vend-elle moins cher qu'un logement vide ? Peut-on augmenter un loyer resté trop bas pendant des années ? Dans cet épisode de Conseil Immo, Matthieu Goffin et Julien Cocq, agents immobiliers chez We Invest à Bruxelles, répondent à ces questions à partir de situations vécues sur le terrain. De quoi acheter ou vendre une propriété occupée en toute sérénité. Au programme : Les avantages d'acheter une propriété déjà louée pour un investisseurCe que l'acheteur ne peut pas changer dans un bail reprisLes documents indispensables à demander avant une offreLe droit de préférence à Bruxelles et ses délaisLes conditions pour donner congé à un locataireLes bons réflexes pour organiser des visites avec un locataire en place🎙️ Les invités du jour :Matthieu Goffin et Julien Cocq sont agents immobiliers chez We Invest à Bruxelles, où ils travaillent en binôme sur le département vente de l'agence Bruxelles Est. 🎧 Les épisodes à écouter pour aller plus loin : Comment repérer une bonne opportunité en immobilier ?Taux fixe ou variable : quelle formule de crédit choisir en période d'incertitude ?Peut-on faire confiance à ChatGPT pour estimer sa maison ?

  4. Sep 15

    Comment repérer une bonne opportunité en immobilier ? [BEST OF]

    Tu veux investir dans l'immobilier belge, mais tu ne sais pas vraiment comment reconnaître une vraie opportunité ? Cashflow, rendement, off-market, biens mal présentés... les concepts ne manquent pas, mais les bonnes questions non plus. Dans cet épisode, Ken Van Peteghem partage les méthodes concrètes qu'il utilise lui-même pour analyser, se positionner et passer à l'action, sans attendre la perle rare qui n'existe pas. Au programme : La vraie définition d'une bonne affaire : et pourquoi l'inaction est souvent la pire erreurRentabilité brute vs cashflow : les deux indicateurs à maîtriser avant tout achatComment calculer le coût total d'un investissement : prix d'achat, travaux, frais de copropriété, droits d'enregistrementLe crédit travaux : une stratégie concrète pour générer du cashflow positif dès les premières annéesOù chercher un investissement immobilier : plateformes, chasseurs de biens, réseaux de formateursOff-market : pourquoi c'est (presque toujours) un mythe sur le marché bruxelloisSuccessions, biens mal présentés, immeubles de rapport en mauvais état : là où se cachent vraiment les opportunitésLes biens "brûlés" : ce qu'ils révèlent sur le propriétaire et comment les aborderSaisonnalité du marché : la période de l'année où la négociation devient plus favorableClause suspensive de crédit : ce que ça change vraiment, et ce que la loi Arizona a modifiéLes erreurs classiques dans l'analyse d'un immeuble de rapport en copropriétéSyndic, PV d'AG, renseignements urbanistiques : les vérifications à ne jamais sauterBail emphytéotique : comment une situation perçue comme complexe peut devenir un avantage fiscal réelL'effet levier : comment un premier achat permet d'en financer un deuxième, puis un troisième3 conseils concrets pour trouver, analyser et financer son premier investissement immobilier🎙️ L'invité du jour : Ken Van Peteghem est agent immobilier, investisseur et formateur. Dans cet épisode, il partage son expérience et les méthodes qu'il utilise pour identifier les opportunités immobilières et analyser la rentabilité d'un investissement. 🎧 Les épisodes à écouter pour aller plus loin : Les 10 questions de l'investisseur immobilierInvestir sans sortir de cash : ce que la banque ne t'explique pasComment augmenter la rentabilité de ses biens ? Les erreurs à ne pas faire

  5. Sep 10

    Agent immobilier face à l’IA : quelle place demain ?

    « ChatGPT n’est pas encore capable de remplacer l’expertise d’un agent immobilier. » Vraiment ? Et pour combien de temps ? 👉 Télécharger l'ebook récapitulatif : https://zfrmz.eu/0gJWDwleCLJ4rLf0tl8P Pour le savoir, Xavier Bruyninckx, Directeur d’agence We Invest Bruxelles Sud, s’est prêté à une investigation terrain : confronter son expertise à une estimation immobilière réalisée par ChatGPT. Il partage ses conclusions dans cet épisode. Mais surtout, il pose une question qui va bien au-delà du résultat : avec la vitesse à laquelle l’intelligence artificielle évolue, ces conclusions seront-elles encore valables dans quelques mois ? Car se rassurer en constatant que l’IA n’est « pas encore assez bonne » aujourd’hui serait une erreur. L’enjeu n’est plus de savoir si l’IA va transformer le métier d’agent immobilier, mais comment l’agent doit se repositionner face à cette transformation. Conseil, expertise terrain, compréhension du marché, accompagnement, relation humaine… À l’heure où l’IA pousse le secteur à se réinventer, il est temps de remettre sa véritable valeur ajoutée au cœur du métier. 🔗 Ressources 👉 Rejoindre We Invest : https://weinvest.be/fr-BE/recruitment/agent 👉 Ouvrir son agence We Invest : https://weinvest.be/fr-BE/open-agency 👉 Contact Xavier Bruyninckx : https://www.linkedin.com/in/xavierbruyninckx/ 👉 Télécharger l'ebook récapitulatif : https://zfrmz.eu/0gJWDwleCLJ4rLf0tl8P

    Agent immobilier face à l’IA : quelle place demain ?

  6. Sep 8

    Taux fixe ou variable : quel crédit hypothécaire choisir en période d’incertitude ?

    En Belgique, la part des crédits hypothécaires à taux variable est passée de 10 à 28% en deux ans. Faut-il suivre le mouvement, ou le taux fixe reste-t-il le choix le plus sûr ? Dans cet épisode, Benjamin Munier, courtier en crédit chez Wilink, décortique les mécanismes du taux fixe et du taux variable pour t'aider à faire le bon choix sur ton crédit hypothécaire. Au programme : La différence entre taux fixe et taux variable, et comment lire une formule comme 5, 5, 5Le rôle du CAP dans la limitation de la hausse ou de la baisse d'un taux variableCe qu'est l'OLO et comment il influence le taux hypothécaire proposé par les banquesPourquoi la part des crédits à taux variable est passée de 10 à 28% en deux ansUn exemple chiffré sur un emprunt de 300 000 euros sur 25 ans, taux fixe contre taux variableLes profils de clients pour qui le variable ou le fixe est le plus adaptéPourquoi le taux affiché ne suffit pas à comparer deux offres de crédit🎙️ L'invité du jour : Benjamin Munier, courtier en crédit chez Wilink, où il travaille depuis dix ans sur les crédits hypothécaires, principalement en région bruxelloise. Il partage son analyse du marché du crédit belge et la manière dont il accompagne ses clients dans le choix entre taux fixe et taux variable. 🎧 Les épisodes à écouter pour aller plus loin : Comment acheter de l'immobilier quand on est indépendantTaux à 4%, les solutions pour continuer à acheterLes taux hypothécaires n'ont aucune importance

  7. Sep 1

    Peut-on faire confiance à ChatGPT pour estimer sa maison ?

    Peut-on vraiment faire confiance à ChatGPT pour estimer le prix de sa maison ou de son appartement ? Et surtout : que vaut une estimation générée en quelques minutes, sans visite du bien, sans adresse précise et avec des informations parfois très incomplètes ? Dans cet épisode de Conseil Immo by We Invest, nous avons testé ChatGPT sur un cas concret : un appartement de 115 m² situé à Rixensart. Première estimation réaliste : 425.000 €. Quelques échanges plus tard, sans changement majeur dans les caractéristiques du bien, ChatGPT monte jusqu’à 510.000 €. Soit 85.000 € d’écart.Alors, ChatGPT est-il mauvais pour estimer un bien immobilier ? Ou le vrai problème vient-il plutôt de la manière dont nous l’utilisons, des informations que nous lui donnons et de notre propre biais de confirmation ? Au programme : Comment ChatGPT construit concrètement une estimation immobilière Pourquoi donner un premier prix avant d’avoir récolté toutes les informations peut fausser toute la suite de l’analyse Comment l’estimation testée est passée de 425.000 € à 510.000 € Pourquoi ChatGPT a tendance à valoriser les informations positives sans suffisamment chercher les éléments qui pourraient faire baisser le prix Les données essentielles qu’il peut oublier : adresse précise, environnement, copropriété, travaux à prévoir, urbanisme, qualité réelle des rénovations… Pourquoi “mon voisin a vendu à ce prix-là” n’est pas forcément une comparaison pertinente Sur quelles données ChatGPT peut réellement s’appuyer pour estimer un bien Comment éviter que l’IA ne confirme simplement le prix que vous espérez obtenir Les bonnes questions à poser à ChatGPT pour obtenir une estimation plus rigoureuse Pourquoi connaître la valeur théorique d’un bien ne suffit pas : encore faut-il construire la bonne stratégie pour le vendre à ce prix 🎙️ Les invités du jour : Léa travaille au sein de l’équipe marketing de We Invest et est à l’origine de l’étude menée sur l’estimation immobilière avec ChatGPT. Xavier est directeur d’agence chez We Invest et travaille dans l’immobilier depuis plus de 15 ans. Ensemble, ils confrontent l’analyse de l’IA à la réalité du terrain et à la manière dont une estimation professionnelle est réellement construite. 📚 Les ressources de l’épisode : Télécharger l'étude

  8. Aug 27

    Ouvrir une agence immobilière : combien ça coûte, comment ça marche ?

    Le meilleur moment pour ouvrir votre agence immobilière ? Celui où vous savez exactement dans quoi vous vous lancez. C'est précisément l'objectif de cet épisode. Entre rêve et réalité, il y a des questions auxquelles on ne pense pas toujours. Quel budget faut-il prévoir ?Comment choisir son local ?Quand recruter ses premiers collaborateurs/admin ?Comment construire un business plan réaliste ?Quels outils mettre en place dès le départ ? Dans ce nouvel épisode de notre podcast, Thomas Winterhalder, General Manager chez We Invest, partage en toute transparence l'expérience acquise en accompagnant l'ouverture des agences du réseau We Invest en Wallonie et à Bruxelles. Un échange concret, pensé pour répondre aux questions que vous vous posez… et à celles que vous ne vous posez pas encore. 🎧 Si la rentrée est le moment où vous envisagez enfin de lancer votre projet, cet épisode est fait pour vous. 👉 Et si vous souhaitez entreprendre sans être seul, We Invest recrute de nouveaux agents et accompagne les futurs franchisés dans leur lancement. 💡Ressources Rejoindre We Invest en tant qu'agent : https://weinvest.be/fr-BE/recruitment/agentOuvrir votre agence We Invest : https://weinvest.be/fr-BE/open-agencyDes questions ? Contactez Thomas : https://www.linkedin.com/in/thomaswinterhalder/

    Ouvrir une agence immobilière : combien ça coûte, comment ça marche ?
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